宾馆整体改造工程建设投资项目可行性研究报告

1 目 录 第一章 总论 目提要 .制依据 . 4 制原则 .究范围 .目 建设方案 、资金筹措 和经济效益 .要工程量及技术经济指标 .二章 项目提出背景及实施的必要性 目提出背景 . 7 目实施的必要性 . 9 第 三 章 市场分析 代旅游市场的总体特征 . .内旅游消费的走势 .国旅游市场目前概况及未来发展形势 .国酒店餐饮业概况 . . .四章 项目实施单位基本情况 业 简介 . . .业发展规划目标 . . 五 章 项目建设的基础条件慨况 及项目建设的优势 2 目建设的基础条件概况 . .目建设的优势 . . 六 章 项目 改扩建 投资建设方案 目 投资原则 .目 建设目标 .程改造主要内容 . .程 进度 安排 . 七 章 项目组织与管理 构设置 . . . . . 31 构职责 . . .员编制 . . . . 八 章 投资计划与资金筹措 资计划说明 .资估算编制依据及方法 . .目总投资、 前期投资、后续投资使用方向 . .金筹措 方案 .金偿还 . 九 章 经济分析与财务评价 制依据与原则 . . . 36 务评价基础数据 . . . 济 效益分析 . . . .确定性分析 . . . .3 第十章 项目投资的风险及对策 . . 42 . 43 第十 一 章 项目投资可行性论证结论 .4 第一章 总 论 项目 提要 1、项目 名 称 ： 宾馆 整体改造工程 建设 投资 项目 2、建设性质： 改 建及 扩 建 3、项目 业主 单位： 馆有限责任公司 （以下简称 X 源宾馆或宾馆） 4、法人代表： 5、项目建设地址： 8号 6、企业性质：有限责任公司 7、 建设期限： 14 个 月 （ 2008 年 6 月 8 月 ） 制依据 1、 2、 中共 X 省委、 3、 X 省旅游 发展 总体规划 4、 人民 政府关于加强旅游基础设施建设的意见 5、 X 市国民经济和社会发展第十一个五年规划 6、 X 市旅游发展总体规划 7、 国家发改委、中国国际工程咨询公司 投资项目可行性研究指南 8、 资金 对宾馆进行改扩建的股东会议决议 9、与本项目有关的其 他政策文件 5 制原则 1、本 投资 项目在满足国家、地方法律法规和产业政策的条件下，充分结合市场需求和社会经济发展趋势，统筹设计 ，因地制宜，以安全可靠、管理科学、经济实用、节省投资为总体原则。 2、本项目投资原则 以 “规模开发”为龙头，以高起点、高投入、高效益为总体思路，以企业长远可持续发展为前提。投资建设方案重点 紧紧 围绕项目建设、适应市场竞争为主要 环节， 保证工程进度，提升公司品牌形象， 确保 项目顺利建成并投入运营，促进企业尽早将 资源优势转化为效益优势 。 3、坚持科学态度，在保证建设投资项目安全、经济、适用的前提下，积极采用新技术、新工艺、新材料，正确处理技术先进与经济合理的关系。 究范围与内容 本报告研究的范围主要包括项目建设 的必要性 、优势、 建设目标、客源市场分析与预测、建设项目的规模和方案、投资估算、财务评价和社会 效益 评价等 。 资建设概况、资金筹措和经济效益 预测 资建设概况 X 源宾馆位于 X 市市中人民北路 18 号。本次改、扩建 整体 思路 6 是 总投资 元 ， 在宾馆现有占地范围内， 按照 现代 化 三星级酒店的标准进行全方位的改造， 调整宾馆布局，优化功能， 盘活 存量闲置资产 ，优化企业资源配置 。改扩建方案主要包括：取消游泳池，在其 目前 位置上 按三星级酒店标准，新 建 总建筑面积为 4500 平方米 ，集地下停车、客房、 餐饮、休闲娱乐 设 施为一体的 现代化多功能酒店综合楼； 重新装修宾馆现有客房； 重新装修改造宾馆餐厅，增加餐厅容量；对宾馆 大 厅严格按三星级 酒店 标准进行改造、装修 ，并设置专门的商务中心 。 按照“一次规划、 分步实施 ”的 原则 ， 项目计划 于 2008 年 6 月动工， 分三期工程进行 ， 建设周期为 14 个月。 金筹借 本项目 工程改造 投资 元，业主 自筹资金 元，其余 资金 缺口 拟以宾馆现有资产作抵押向商业银行融资。 济效益预测 改造工程 完成后， 预计 实现年均营运 收入 元人民币，实现净利润 人民币 。 要工程量及技术经济指标 见下表 ： 7 主要工程量及技术经济指标 序号 项 目 单位 数量 备注 一 新建 综合楼 工程 4500 二 装修改造工程 1 现有客房 装修 改造 间 86 2 客房公共部份装修 500 3 餐厅改造 1000 4 前厅改造 220 5 综合楼装修 4500 三 主要 财务指标 1 年均营运收入 万元 2 税前利润 万元 3 净利润 万元 4 税前投资 利润率 % 5 税后投资利润率 % 6 盈亏平衡点 % 第二章 项目提出背景及实施的必要性 目提出背景 国家实施西部大开发以来，西部地区的社会经济取得了前所未有 8 的发展，其 市场基础条件愈加成熟，配套体系日趋完善，投资环境逐渐趋好，商业氛围空前活跃。 随着西部经济的进一步快速发展和人们物质生活水平的不断提高， 西部地区特别是其中心城市和重点区域的市场需求更为旺盛，投资前景将更为广阔。 旅游业是当今世界经济中发展势头最强劲和最具经济活力的外向型朝阳产业。二十世纪 九十年代以来， 我国旅游市场及旅游产业取得了前所未有的发展，旅游已成为我国国民生活中的重要组成部分。旅游业 的发展，极大的带动了与旅游相关的酒店及餐饮服务业的发展，同时，也对旅游基础设施及相关配套功能设施的需求进一步增大，要求 也 进一步提高。 X 市 气候宜人、山色秀丽，旅游资源丰富，红色旅游、历史文化、民族特色和自然景观旅游资源 四位一体 ，旅游业 发展 潜力巨大 。 近年来，其旅游市场高速发展，也极大地带动了酒店、餐饮等相关行业的发展。 但 总的来看， 游基础配套设施 尚 不够完善，旅游景区建设档次亟待提升 ， 配套设施不齐全 ，设施较为粗糙，与环境 也 不协调， 尤为突出的是接待条件差， 旅客住宿紧张状况长期未 有缓解， 导致 经常 出现 游客 是玩在 X，住却在一河之隔的四川九支 镇这样的尴尬现象 。旅游配套 服务 设施 的滞后 远跟不上 X 旅游市场高速发展的需要，更不利于 X 旅游产业的长远发展 。 “ 酒店严重不足，已成为制约当前 X 市旅游发展的关键 ” （ X 市政府工作报告内容） 。 X 源宾馆修建于 2002 年，原属于 X 市自来水公司。宾馆按三星级酒店标准设计，该宾馆于 2007 年 5 月 经 公开挂牌拍卖 后 重新组建 9 为 “ X 源宾馆有限责任公司”。 原业主从 2002年开业经营到 2007年 5月拍 卖时，历时 5年时间，未对宾馆设施进行良好的维护及装修，目前设施极为陈旧 老化 ； 同时，宾馆的总体布局不合理，功能不完善，资产闲置较为严重， 宾馆部份经营项目基本处于停业状态， 已无法适应旅游市场 和 酒店服务业的发展 及激烈的市场竞争 。 要使 宾馆 摆脱经营困境，适应激烈的市场竞争，盘活存量资产， 发挥宾馆 整体资源的 最大潜力 和效能，走上良性经营轨道 并 取得 长远 可持续发展，进行大规模的改造成为必由之路。 在上述背景下， 现任业主经过广泛深入的调研论证， 抓住机遇，顺应市场需求及产业政策形势， 结合企业 现有资源条件 及财务现状 ，决定对宾馆进行 全方面的扩建及改造 。该 战略举措 的实施和项目的顺利完成，对促进 档次，增强企业发展后劲，具有长远和积极的现实意义。 目 实施 的必要性 1、是适应市场发展需求，顺应地方产业经济政策的需要 进入本世纪来， 我国 旅游市场高速发展， 在入境旅游、国内旅游、出境旅游三大 旅游市场 方面取得了前所未有的 突破 。 在入境旅游方面 ， 中国已成为全球最具生机活力和安全的旅游目的地之一。 2006年中国共接待入境旅游者 人次，国际旅游收入 美元，同比增长 中国已成为全球第四大入境旅游接待国和第五 大旅游创汇国。在国内旅游方面，人民生活水平的提高和 “ 黄金周 ” 制度的实行，推动了中国国内旅游的迅猛增长，并发展成为全球规模最大 10 的国内旅游市场。 2006 年，中国国内旅游人数达 人次，同比增长 15%；国内旅游收入达 元人民币 (约计 美元 )，同比增长 并 有力地拉动了内需，促进了消费，带动了相关产业发展。在国内旅游市场迅猛增长的同时，我国 也 迅速成为世界重要客源输出国并保持世界主要旅游接待国的地位，并有望成为世界最大的旅游市场。 随着 国家 西部大开发 的不断深入 ，西部旅游呈现 出 高 速发 展的势头。 由于 旅游业是 公认的 当今世界经济中发展势头最强劲的新兴产业，产 业关联度大，带动性强 ，属于消耗资源最少、最具经济活力的外向型朝阳产 业，现已成 为 各级政府促进经济发展、 扩大就业的主要渠道 。 旅游业发展总体水平与先进省市相比还有很大差距，资源优势 尚未真正 转化为产业优势。 为此 ， 中共 X 省委、 X 省人民政府关于加快旅游业发展的意见 指出，确保“十一五”期间把旅游业建设成为支柱产业，把 按照X 省委、省政府对旅游业发展的指导意见， X 省制订了 X 省旅游发展总体 规划 ，总体规划 提出“十一五”期间 X 旅游发展 整体目标是，将旅游业作为 X 省一个主要的支柱产业实现快速、可持续和跨越式发展 。 旅游市场的持续增长 和旅游产业的不断壮大 必 将使旅游业对基础 设施特别是产业链上 相关 配套设施 的需求进一步增强。 长期以来，X 各地接待设施质量不高 ， 住宿设施档次低，接待国内外游客的星级宾馆及床位数量严重不足，主要城市以外的住宿设施尤其如此。 目前， 11 基础设施薄弱已成为制约 为此，2007年， X 省 委、省政府出台了关于加强旅游基础设施建设的意见，制定了加强 X 省旅游基础设施建设的 5 年目标。 意见提出，到 2008年，完成以“多彩 X 城”为重点的省级游客服务中心和 9个市（州、地）所在城市及重点旅游县（市）游客服务中心建设 。其中，在 住宿餐饮业方面， 意见 明确提出： 星级饭店力争达到 300 家，标准客房 3 万间，住宿设施最高日接待能力 5 万人 旅游住宿客房突破 7万间，其中星级宾馆客房达 50以上。 X 源宾馆本次实施的改扩建项目 ,顺应了 符合地方产业经济政策。 2、是抓住 进企业自身发展的需要 X 是 国家重点风景名胜区 、 中国优秀旅游城市 ，具有得天独厚的旅游资源， 是 2008 年 “ 五一 ” 节假日， 人次，列全省主要旅游区接待人数第一，比 上 年同期增长 28%；实现门票收入 元，列全省旅游区门票收入第二，比 上 年同期增长 32%。全市各景区（点）游客 较平时 大幅增长，市内外宾馆、酒店入住率达 100%。但同 X 省其他地方相似， X 市的旅游基础 设施和配套服务设施 一样 严重滞后 。在住宿接待能力方面， 一方面， 限的旅游接待能力与持续火爆的旅游市场极不相称，这既使旅游 企业及与旅游相关的 经营单 位失去了大量旅游商机，也不利于旅游市场的长期开拓和发展；另一方面，较高档次的星级宾馆较为缺乏，目前，全市仅有一家三星级宾馆，这既远远不能满足 国内外游客的现 12 实需要，也 不利于 X 市 作为 旅游城市 的长远 形象建设 。 目前， X 市 政府 已将旅游作为社会经济发展的支柱产业。 X 市旅游发展总体规划 提出 ： “ 十一五 ” 旅游产业发展的主要任务和工作重点 是“要 进一步加强旅游景区基础设施建设、旅游宾馆饭店建设、旅游交通建设，以大力发展旅游购物、娱乐业为支撑，完善 X 旅游产品体系，着力整治旅游软环境，促进我市旅游业实现质的飞跃。 ”并提出， 到 2010 年，实现全市拥有五星级宾馆 1家，四星级宾馆 3家，三星级宾馆 5 家以上。 X 源 宾馆本次实施的改扩建项目，以 打造集住宿 、 餐饮、休闲娱乐、商务服务等为一体的现代化多功能三星级旅游酒店， 既是顺应 X 旅游 市场及旅游产业 的现实需要，也是企业实现自身 长远可持续 发展的 关键 途径。 3、是 重组企业资产， 整合企业 现有 资源，有效参与市场竞争的需要 X 源宾馆修建于 2002 年 ， 总占地面积 方米，总建筑面积 方米。该宾馆于 2007 年 5 月公开挂牌拍卖 转让 。宾馆最初按三星级酒店标准设计 建造。但至今日， 已 时过境迁 。 一方面，原业主从 2002 年开业经营到 2007 年 5月拍卖时，历时 5年的时间，未对宾馆设施进行良好的维护及装修，目前设施极为陈旧 ，影响了作为星级酒店的市场形象 ；另一方面，宾馆总体布局及功能的不合理日益凸显， 已 远远不能适应现代旅游市场及酒店业高速发展 的 需要 ，更不适应 激烈的市场竞争。其主要体现在：一是宾馆无自有停车场，长 13 期靠租用宾馆外的社会停车场， 这极不利于宾馆的客源市场开拓，同时增加了停车场租用成本；二是宾馆 原 建有占地 3000 平方米的游泳池，但实际投入使用极少，资产闲置 浪费 严重，并且每 年还要承担不必要的维护费用；三是宾馆餐厅规模过小，仅能容纳 10 桌酒席，无法承揽婚宴及较大型的会议等接待活动；四是如桑拿、卡拉 休闲娱乐设施及环境陈旧，无法有效吸引客源 ，目前基本处于停业状态 ；五是缺乏专门的现代化多功能商务中心 ，既与星级酒店的形象不相匹配， 也不利于宾馆服务质量的提高 。同时，宾馆 其他设施如客 房 、大厅等的装修 风格也较陈旧老化 。 总体上看，宾馆目前状况既不适应 不利于在当地酒店业的长远市场竞争。因此， 及时迟早的 加大投入， 对宾馆进行全方位的改造， 挖掘宾馆现有资产潜力， 整合 企业现有资源 ， 实现资源 的 合理优化配置 和 高效利用， 发挥宾馆的最大 经营效能 ，既是顺应市场的战略举措，也是企业实现自身长远发展的必由途径。 4、是提升项目规模效益，增强企业可持续发展后劲的需要 X 源宾馆本次实施的企业改扩建投资方案 ，以 “规模开发”为 原则 ，以高起点、高投入、高效益为总体思路。 改扩建投资方案 顺利实施后， 将 进一步促进 宾馆 上规模、上档次，有效降低项目的综合开发成本，提高项目的规模经济效益，提升公司 品牌形象，促进企业将 已有的资产及 资源优势转化为效益优势， 增强企业可持续发展后劲，推动公司的做大做强。 第 三 章 市场分析及预测 14 随着社会经济、文化的发展和人们生活水平的不断提高，游客的心理和旅游行为也在发生不断变化。为保障旅游业的顺利发展和旅游景区壮大，必须适应社会的发展而不断改进和完善旅游产品。因此，研究现代旅游市场需求的变化，就成为旅游市场开发中的一项重要工作。 1、旅游者需求多样化，青睐旅游资源组合条件较好的旅游目的地 20世纪 90 年代以后，一般化的自然景观和人文景观，特别是以单一形态出现的自然景观和人文景观对旅游者的吸引力明显下降。旅游者的兴趣开始逐步转向具有独特、奇异、新颖特点 的旅游景点，尤其是特别钟情那些具有综合性特征的旅游地和旅游项目，希望能从一次的旅游过程中获得集知识性、体验性和享受性为一体的多种满足和享受。 2、对文化旅游产品的需求增加 随着物质生活水平的提高，人们对精神生活的追求越来越高，旅游者不在满足于游山玩水，人们越来越追求旅游的文化品位，旅游业向文化层次开发也成为一种趋势。 3、追求特色旅游 在越来越追求个性化的时代，游客的旅游行为方面也日益表现出对特色旅游的追求，如“文化旅游”、“民俗旅游”，“探险旅游”、“健康旅游”、“科普旅游”等。特色旅游的兴起与多样化的需 求并不矛盾， 15 二者在本质上都是现代旅游市场中旅游者需求多样化的具体体现。 4、回归自然，参与意识提高 作为旅游主要客源的城镇居民，长期在喧闹的城市生活和工作，更加 渴望到大自然中体验返朴归真的感受，回归自然成为城市旅游者追求的时尚。旅游者也不再满足于被动地看与听，而是更期望能够有机会主动积极地参与到旅游中的各项活动 中去 。 内旅游消费的走势 1、度假旅游与观光旅游将成为人们一种必不可少的新的生活方式 进入 21 世纪，旅游成为人们休闲、求知、娱乐的最佳方式之一，随着社会的发展，越来越多的人把闲暇时间用于以健身 、放松、休闲、娱乐和观光为目的的旅游。旅游既满足了人们的精神需求和健康需求，也是人类实现自我完善的主要途径。 随着改革开发的不断深入，中国经济将进一步焕发活力，人均收入水平和闲暇时间将不断增加，外出旅游将日益成为时尚的活动，尤其对勇于探险、追求新奇的青年一代更具吸引力。 2、从旅游的年龄构成看，老少旅游呈现快速增长趋势 第五次全国人口普查表明，全国 65岁以上的老龄人口达 8811 万人，占总人口的 相对而言，城镇中的老年人有较多的闲暇时间与较强的支付能力。 2002 年国内旅游抽样调查数据显示， 65 岁以上 旅游者平均在外停留的夜数为 显高于其他年龄组。 16 另一方面，以学生为主的青年人成为旅游人群中的另一支生力军。在一些发达地区的城市和乡村，节假日学生旅游非常普及。日前，离退休人员和学生已经成为我国旅游的主要客源， 2002 年抽样调查结果，两者合计占总旅游人数的 3、传统的团队旅游和半自助、自助旅游共同发展 团队旅游优点是游客无须对旅游过程中的吃住行等操心，但受限制较多，一般适合长途旅行和中老年游客。自助旅游目前在中国受条件限制，发展不可能很快；而半自助游，则以其兼具两方面优点的灵活性而广受 青睐，旅游者通过旅行社安排交通和住宿，而旅游线路和日程则由旅游者自己安排。这种操心较少而又有较大自由和灵活性的旅游方式，正在越来越多地受到青睐。 图 3各种旅游方式所占的百分比 国旅游市场目前概况及未来发展形势 1、我国旅游市场高速发展 中国旅游业自改革开放以来经历了超常发展阶段，当前发展形势喜人 。 2006 年，中国旅游业继续保持了良好的发展势头，各项经济051015202530354045百分比（）个人旅游 结伴旅游 家庭出游 旅 游 团 其他 17 指标均创历史新高，入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场均取得长足发展，全年旅游总人数达到 人次，旅游总收入 元人 民币，分别较上年同比增长 2006 年，中国共接待入境旅游者 人次，入境过夜旅游者 4991 万人次，分别较上年增长 国际旅游收入达到 美元， 2006 年，中国国内旅游人数达到 人次，较上年同比增长 15%；国内旅游收入达 元人民币，较上年同比增长 2006 年，中国出境总人数达到 人次，较上年同比增长 2007 年中国旅游业总收入达 亿元，首次突破一万亿元。2007 年全年入 境旅游人数达 人次，增长 其中入境过夜旅游人数达 5472 万人次，增长 旅游外汇收入达 419 亿美元，增长 中国继续保持全球第四大入境旅游接待国地位。国内旅游人数达 人次，增长 国内旅游收入达 7771 亿元，增长 2、我国旅游市场未来前景将更为广阔 目前， 中国 已成为 世界上最大国内旅游市场 ， 国家宏观经济战略已经把发展旅游业摆在历史上从未有过的特殊地位。旅游业作为一个新兴产业和新的经济增长点， 也极大地 带动 了 服务业和其他相关产业的发展。国家旅游局预计，到 2010 年我国旅游业的总收入将达到 1314 万亿元人民币。中国入境旅游、出境旅游、国内旅游三大旅游市场将保持持续增长态势，至 2015 年中国入境旅游人数预计可达 1 亿人次，出境旅游人数可达 1 亿人次左右，国内旅游人数可达 28 亿人 18 次，中国将出现 30 亿人次以上的游客市场。世界旅游组织 也 预测，我国 三大旅游市场 未来 发展空间巨大 ， 到 2015 年中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国，成为世界第一大旅游市场。为满足旅游市场需求， 仅住宿方面， 我国需增加 20 万间宾馆客房，仅五星级宾馆饭店数量 到 2015 年将增加至少 700 家。 国酒店餐饮业概况 旅游业与酒店餐饮 等服务 业相伴相生，互为促进。 现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之 高速发展 ， 酒店的标准也 是 愈加 豪华 和 现代化。 自 1980 年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。以旅游涉外酒店为例， 1980年有 203 家， 2002 年光星级酒店就增加到 8880 家，增长近 44 倍。同期，客房间数增长 30 余倍。旅游酒店数量每五年的增长率都在 50以上。在空间分布上，中国酒店业发展水平呈现三阶梯状态：第一阶梯是位于东部沿 海地区，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。 近几年，国内酒店增长势头更是迅猛， 中国酒店业发展速度全球居首 。 其中星级酒店每年以 1000 多家的数量增加。截至 2006 年底，内地星级酒店总量已达到 13378 家，其中，五星级酒店 298 家，四星级酒店 1400 家。 同时， 全国星级饭店的经营情况良好。 2006 年，我国星级饭店全年营业收入总额为 元，比上年增加 元，增长 2007 年 ，国家 带薪休假 政策 的出台更是激活了旅游 19 酒店板块 ，催生了 酒店旅游行业进入 “量价 齐升 、产销两旺 ”的黄金投资期。同时 ， 国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长， 助推了酒店行业经营效益继续趋好。 2007 年 ， 中国酒店经营商将每间可用客房收益（ 高了 达到 86 美元，而入住率则达到 二级城市的 长最迅速，为 而主要城市的 长率为 随着 旅游业的发展 、 奥运效应 及上海世博会效应 ，将有助于主要城市在入住率和 方面都实现持续增长。 而 随着 2008 年北京奥运会日益临近，以及 2010 年上海世博会紧锣密鼓的筹办，酒店行业 发展迅猛。预计 2008 年以及 2010 年酒店行业效益增长的局面会呈直线上升趋势。这就意味着，酒店全行业从 2006 年到 2010 年 至少 上有五年的增长空间 ， 中国酒店业正处于良好的发展势头中。 在餐饮业方面 ， 2006 年，中国餐饮消费全年零售额首次突破万亿元大关，达到 10,元，同比增长 比上年净增 1458亿元，连续 16 年实现两位数高速增长，与改革开放初期的 1978 年相比增长了 188 倍。 2007 年 1份，全国住宿与餐饮业零售额累计实现 元，同比增长 比上年同期增幅高出 百分点，占社会消费品零售总额的 旅游市场概况 游市场 进入高速发展阶级 目前， X 在 X 全省旅游市场占有举足轻重的地位。 2008 年 “五一 ”节假日， X 市共接待省内外游客 人次，列全省主要旅游区接 20 待人数第一， 较上 年同期增长 28%；实现门票收入 元，列全省旅游区门票收入第二， 较上 年同期增长 32%。全市各景区（点）游客比平 时 大幅增长，市内外宾馆、酒店入住率达 100%。 游客源市场特征 （一） 客流量 特征 在 2007 年以前 ,X 作为 X 旅游线路的组成部份 ,其过境游特征明显。 2007 年，随着国家对节假日政策的调整，刺激了周边邻近省市将 X 作为短线专程游， 游客 以 四川 、重庆 、贵阳 居多，较 上 年同期增长 40%。 由于从短暂的过境游变成了专程游， 游客在 费上升。 旺季分明，季节差异显著 X 地区的旅游季节差异显著， 4全年游客总量的 70 80%。 旅游客源的季节性（时间）强度指数，可以通过定量方法来计算，其计算公式是： R=（ 2/12 其中 各月游客量 /全年游客量 100 。 游客源季节分配越均匀； 游淡旺季差异越明显。 （二） 客源市场结构特征 其是以本地和周边客源市场为主 目前， 现出明显的“三多”特征，即：本地游客多，近程（重庆、 贵阳 、四川等邻近省市）游客 21 多，经济发达地区游客多；在国际客源方面，游客以日本、东南亚和欧美为主。 2. 在客源的功能结构上，以观光旅游为主，休闲 /度假次之 目前， X 游游客以观光旅游为主，并以青年人为主要客源。按游客的目的划分 ,以观光旅游者和休闲 /度 假旅游者占多数，两者约占旅游者总数的 按旅游者年龄划分 ,旅游者主要以中青年旅游者为主，约占旅游者总数的 上。 旅游目的 目的 观光 休闲 /度假 探亲访友 商务 会议 文化 /体育 /科技交流 健康 /疗养 宗教 /朝拜 其他 % 客年龄 年龄 65岁以上 45251514岁以下 % 三） 客 源基本特征 从文化程度看，游客以中高等为主，占总体的 图 3其中，高中和中专学历的游客占总体的 大专学历的游客占总体的 大学学历的旅游者占旅游者总数的 研究生占总体的 22 从职业类型来看，游客以政府工作人员、经销人员和专业技术人员为主，分别占总体旅游者的 图 3 图 3 游客的文化程度 游业存在的主要问题 1、旅游基础配套设施不够完善，旅游景区建设档次亟待提升。景区开发深度不够，配套设施不齐全，有的设施较为粗糙，与环境不协调，文化包装处于浅层次阶段。 2、娱乐购物设施相对滞后。旅游产品单一、档次不高，娱乐项目档次偏低、规模较小、分布零散。 3、旅游产业的结构不尽合理。旅游餐饮服务的档次、特色等方面还有待改进提高，住宿接待服务行业档次较低，配套设施不完备 。导游队伍水平总体不高，外语导游严重缺乏。 4、游客可进入性差，交通问题仍是制约中远程游客进入 X 市的 “ 瓶颈 ” 问题。 051015202530识 字 很 少 初中 大专 研究生 23 5、旅游发展 中人力资源严重不足，尤其欠缺具有先进旅游发展意识和管理理念的专业人才和管理人才。 游客源市场预测 随着我国西部大开发政策的 不断深入 ，西部旅游呈现了快速发展的势头。与此同时，我国经济实力的增强和国民财富的增加，尤其是带薪度假制的逐渐普及，国民潜在的旅游消费能力正快速转化为现实需求。供需两方面要素综合作用的结果，将保证在未来 10 15 年的时间里，旅游业必然会成为西部发展的经济增长点，使西部成为中国乃至世界重要的生态旅游、文物古迹和民俗风情游的目的地。 随着 X 市旅游资源的不断开发完善及旅游产业建设的不 断加 强，越来越多的游客可望成为 并 将对国内较远距离的市场以及 海外 市场逐渐形成吸引力。 目前， 门 均极为重视 旅游 宣传促销，特别关注发挥旅行社的纽带作用，加大了拓展中、远距离市场的力度， X 旅游的知名度和影响力日益扩大和深化。随着 X 地区旅游业步入成熟稳定期， 预计 到 2010 年，全市接待游客 150 万人次以上，门票收入 1亿元以上，旅游总收入 10 亿元以上。 第四章 项目实施单位基本情况 业 简介 1、历史沿革 X 源宾馆位于 X 市人民北路 18 号，修建于 2002 年， 按三星级酒店标 准设计， 原属 X 市自来水公司。宾馆于 2007 年 5 月 以 1236 24 万元的价格公 开挂牌拍卖 转让 于 现任业主郑继松。宾馆转让后，由现任业主 重新组建 为 “ X 源宾馆有限责任公司” （民营） 。 2、企业 现状 X 源宾馆转让后，现任业主先后对宾馆 追加 投入 216万元（全为固定资产投入），宾馆现有固定资产 1452 万元，员工 42 人。 总占地面积 方米，总建筑面积 宾馆客房部共 4层楼，拥有豪华套房 2 间、豪华标准间 72 间和豪华单间 12 间，共86 间，可同时接待客人 158 人。宾馆还有 两间会议室，一间洗 浴中心，以及 1000余平方米的餐厅 及茶楼 ，另有 占地面积为 3000 平方米的 标准游泳池、母子池 、 儿童游泳池 以及其他 配套设施。 展 规划目标 公司秉承 “立足 旅游 、依托 管理 、面向市场”的经营理念，凭借自身 已奠定 的 基础 ， 顺应旅游业及酒店 行业 的发展 潮流，适应市场需求，抓住机遇，加大投资力度 ,大力实施 改扩建工程， 力争在两年内将 宾馆 打造成 “企业形象好、经营理念新、管理水平高 、规模效益好 ”，在地区具有较强影响力的现代化三星级旅游及商务型酒店 。 第五章 项目建设的基础条件慨况及项目建设的优势 目建设的基 础条件概况 1、地理位置及区域状况 X 位于东经 105 36 35 、北纬 28 17 02 ，地处 X 遵义西北部， 四川南部接壤，是黔北通往川渝的重要门户，素有 “ 黔北明珠 ” 的美誉。全市幅员面积 1801 平方公里，辖 9 镇 5 25 乡 3 个街道办事处， 100 个行政村，总人口 30 万人，共有汉、苗、土家、仡佬、布依等 23个民族。 X 市城市建成区面积 8平方公里，常住人口 8 万余人 ， 城镇化率达 2、地形地貌及气候特征 高原向四川盆地过渡带，海拔高差大 (221米 1703米 )，X 地貌奇特，地形切割强烈， 垂直高差明显，属中亚热带气候区，雨量充沛，年均降雨量 米，适合多种植物生长。 3、 交通和基础设施状况 X 区位 较为 优越，交通水陆空兼备。 最大的通江港口， “ 黄金水道 ” X 河绕城而过，仅 60公里汇入长江。 X 港是 货船可达重庆至上海等沿海各大港口、码头，年货运吞吐量 100 多万吨。公路连接黔川渝，陆路距遵义 300 公里，距贵阳 450公里，距重庆 250 公里，距成都 350 公里，距泸州 79公里，距合江 60公里， 40公里，隆 (昌 )泸 (州 )铁路及高速公路已经建成投入使用。泸州蓝 田机场开通了北京、广州、昆明、贵阳、上海、成都等大中城市的波音 737客机，是黔川渝毗邻地区的物资集散地和X 实施 “ 北上 ” 战略的一个重要窗口。 “ 十五 ” 期间，境内交通基础设施建设取得较大突破，共完成公路建设里程 里，完成 期工程和长途旅游汽车客运站、赤习公路、马合公路、赤长公路等交通基础设施建设，初步形成了 “ 两纵两横四连一环线 ”骨架公路和 X 河水路运输网络，公路通达深度和交通运输能力大幅度提高。 26 4、社会经济发展状况 X 经济发展 较为 快速 。 以 “ 竹、畜、药、果 ” 为主的农业产业化建设取得较大进展 ，农业总产值由 2000 年的 59156 万元增加到 2005年的 89043 万元，年均增长 粮食年产量基本稳定在 14万吨以上。畜牧（渔业）总产值占农业的比重由 2000 年的 31%提高到 2005年的 41%。 果产业稳步推进。工业化建设步伐加快， 2005 年，市属规模工业总产值完成 57697 万元；工业增加值完成 14932 万元，年均增长 以化工、竹加工、电力能源为主的三大门类工业已成为工业经济主导力量。到 2005年，全市农民人均纯收入实现 2512 元，比 2000 年 净增711 元，年均增长 城乡居民储蓄存款余额达 148060 万元，年均增长 全社会消费品零售总额实现 38656 万元，城镇居民人均住房面积增加了 11 平方米。 5、旅游资源概况 X 旅游资源得天独厚， 1994 年被国务院划为国家级风景名胜区，风景区面积占市域面积近 70%， 也 是全国唯一以行政区命名的国家级重点风景名胜区。 一代伟人毛泽东率领中国工农红军四渡 X 出奇兵，写下了中外军事史上的光辉篇章。 境内有 “ 桫椤国家级自然保护区 ” 、 “ 燕子岩国家级原始森林公园 ” 、 “ 竹海国家级森林公园 ” ，丰富的旅游资源均以原始古朴，自然天成著称，被中外专家誉为 “ 千瀑之市、竹子之乡、丹霞之冠、长征遗址、桫椤王国 ” 五大特色。 中国十大竹子之乡 ” 、 “ 国家级生态示范区 ” 、 “ 全国林业生态 27 建设先进县 (市 )” 、 “ 全国园林绿化先进城市 ” 、 “ 全国村镇精神文明建设先进县 (市 )” 、 “ 全国水土保持示范市 ” 和 “ 省级卫生城市 ” 。 2005年，全市接待游客 人次，门票收入 1520 万元，旅游总收入实现 元，分别比 “ 九五 ” 期末增长 193%、 660%和185%。 目建设的优势 1、市场优势 X 得天独厚的旅游资源已使其 成为 最重要 的区域旅游市场， 对国内外游客具有极高的吸引力。近几年来， X 每年接待的游客都在数十万人次以上。随着 政府对 X 旅游产业建设的不断加强和完善，加之国家节假日的调整，促进了 X 周边邻近人口稠密的省市如重庆、四川、贵阳等地的游客将 X 旅游从过境游转变成专程游，必将进一步推动 X 旅游市场的全面升温。 预计到 2010 年， X 年 接待 游客 人数将 突破 100 万人次。 目前， X 定點接待遊客的賓館 总计只有 床位3000 多個 ， 旅游住宿接待能力严重不足， 远远不能满足市场的庞大需求。 这使本项目的 实施 有了坚实的市场基础。 2、企业已奠定的 基础优势 X 源宾馆其规模在 X 仅次于中悦大酒店，开业至今已有 6 年，在当地已具有相当的知名度和市场影响力，建立了 较为 稳定、可靠的客户关系网络 。企业管理体系日趋健全，运行模式逐渐成熟。 同 时， 公司 培养并储备了一大批成熟优秀的管理人才和技术骨干 28 尖子队伍，为企业 今后的长远 发展提供 了 坚实的 人力资源 保证 。 3、投资环境和政策优势 随着西部开发力度的加大， 地方 政府在不断改善投资环境，现已形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放新格局。为鼓励国内外投资商前来投资创业兴业，政府结合 本市 实际，根据项目的投资规模、技术水平、财税贡 献等情况，在土地使用、税费征收等方面最大限度予以优惠，同时，推行“一个窗口”对外、“一条龙”服务、“一站式”办公、“一票式”收费等管理模式，对外来投资者实行特事特办并可实行“一项目一政策”的承诺，提供优质的服务保障，结合 则，取消了一大批行政收费项目，政府投资环境宽松。 同时 ,当地 政府 大力培育旅游产业， 非常重视旅游项目的开发 ，已将本项目列为重点项目，给予大力支持，这使本项目的建设有了良好的 政府 投资环境 和政策优势 。 4、 银企双 方的互补优势 公司 以务实开放的积极态度， 加大融资力度 ， 向金融机构 融资完成项目的 建设投入 。 借助金融机构的 支持 ，公司具有成熟的管理运作体系、业务资源及市场基础，合作双方优势互补，通过本项目的合作并以本项目合作为契机，构建起双赢的 银企 合作战略模式，有利于促进项目的顺利实施，加快 工程实施 步伐，促进项目上规模、上档次，增强综合优势，推动 企业 的做大做强和长远可持续发展。 第六章 项目改扩建方案 目 投资 原则 29 1、 以国家 和地方 产业 政策为指导， 以市场为导向 ,科学设计 ,合理规划 ， 充分利用现有设施， 增加投入，尽快实现 宾馆 的上规模、上档次 。 2、 围绕 宾馆 今后的正常运营 ， 改善基础设施， 合理调 整布局 ，确保项目建成优质工程，塑造品牌形象 。 3、 本项目 设计规划上 保证目前的 运营 需要，同时兼顾未来发展的 需 求。 目建设目标 本项目 设计、 规划及实施均执行 国家 相关规定及 行业标准 ，硬件设施及 装修 环境等综合指标达到 目前 国内同类型同等规模 三星级酒店标准。通过本次的整体改造，使 布局科学、 功能完备、 设施先进、环境优美的现代化一流三星级商务假日酒店。 程改造主要 内容 宾馆整体改造方案主要包