某地产工程建设项目可行性研究报告.doc

城城市市花花都都 建建设设项项目目 可行性研究报告可行性研究报告 代 代项项目建目建议书议书 长沙金智工程咨询有限公司长沙金智工程咨询有限公司 二二 三年元月三年元月 编编 制制 人人 员员 名名 单单 项目负责人 项目负责人 李李国国海海 编编制制人人员员 李李 京京 造造价价工工程程师师 崔崔先先万万 高高级级工工程程师师 徐徐国国辉辉 高高级级工工程程师师 刘刘 斌斌 工工 程程 师师 校校对对人人员员 张张 琼琼 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 一 项目概况 1 二 建设单位基本情况 1 三 研究依据及范围 3 四 主要技术经济指标 4 五 研究结论与建议 5 第二章第二章 项项目背景与建目背景与建设设的必要性的必要性 7 一 项目背景 7 二 建设的必要性 8 第三章第三章 市市场场分析分析 13 一 产业现状及发展态势 13 二 长沙房地产发展态势 15 三 项目的市场分析 18 第四章第四章 建建设设内容及建内容及建设规设规模模 22 一 建设内容 22 二 建设规模 22 第五章第五章 区域位置及建区域位置及建设设条件条件 23 一 项目选址 23 二 自然条件 24 三 建设条件 26 第六章第六章 工程技工程技术术方案方案 27 一 总平面布局 27 二 建筑与结构 30 三 供配电工程 32 四 弱电工程 34 五 给排水工程 37 六 消防工程 38 七 煤气工程 39 第七章第七章 环环境保境保护护及及节节能能 40 一 环境保护 40 二 节能 41 第八章第八章 物物业业管理管理 42 一 物业管理计划 42 二 机构设置 43 第九章第九章 项项目招投目招投标标 44 第十章第十章 实实施施进进度度计计划划 45 第十一章第十一章 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措 47 一 投资估算 47 二 资金筹措 49 第十二章第十二章 经济评经济评价价 50 一 销售收入及销售税金估算 50 二 总成本费用估算 52 三 财务效益分析 53 四 风险分析 57 五 经济评价结论 59 附文 1 智邦集团有限责任公司企业法人营业执照 2 智邦集团有限责任公司房地产开发企业资质证书 3 项目招标基本情况表 附图 城市花都区位图 总总 论论 项项目概况目概况 1 1 项目名称 项目名称 城市花都 暂定名 建设项目 2 2 项目建设单位 项目建设单位 智邦集团有限责任公司 3 3 项目负责人 项目负责人 陈平 智邦集团有限责任公司法定代表人 4 4 建设地点 建设地点 项目选址于长沙市开福区综合农场东部 浏阳河南岸的 长沙市苗圃地段 北接七四五 一部队驻地 用地范围包 括原长沙市苗圃 5 5 建设规模 建设规模 本项目的总占地面积 499800 25 平方米 749 7 亩 拟 建的总建筑面积为 499800 平方米 建建设单设单位基本情况位基本情况 智邦集团有限责任公司创立于 1993 年 是一家集房地 产开发 高科技 商业连锁 文化传媒为一体的综合现代 民营企业集团 注册总资本陆仟叁佰贰拾伍万元人民币 注册地点为长沙市天心区劳动西路 386 号 法定代表人为 陈平 经营范围包括生物工程 环保工程 计算机网络工 程的开发及应用 房地产综合开发 超级市场连锁经营 物业管理 食品 饮料 服装 鞋帽 纺织品 日用百货 五金焦点 化工产品 不含危险品 建筑材料 电子产品 机械 电子设备 工艺美术品和国家允许的金属材料 矿 产品 纸的开发与销售 医疗设备的研究 开发 文体用 品 家具的制造与销售 房地产中介服务 餐饮业投资 本企业自产的生物工程产品 机电产品 文体用品 家俱 的出口业务 智邦集团作为以房地产为基础产业的企业 先后开发了 衡阳华天大厦 创业大厦 金园大厦 北区大市场等大型 项目 开发面积超过 20 万平方米 其典型工程 衡阳石 碑区大市场被政府誉为 民心工程 示范工程 德政工程 和形象工程 智邦集团 2000 年移师省会长沙 投资开发 毗邻白沙古井公园和新世纪体育文化中心的智邦家园项目 总建筑面积 52800 平方米 在新加坡建筑设计名师的指导 下 采用蝶状设计 使每间每户通风采光 开创了长沙高 层建筑设计之先河 过硬的质量已成为智邦家园的金字招 牌 在不到一年的时间 在省城地产界树立了良好的声誉 展现了企业良好的品质 公司非常注重企业的战略规划 组建了由知名专家 学 者组成的智邦战略决策中心 拥有企业战略 金融证券 企业管理 财务审计和法律等方面的顾问 为企业的可持 续发展提供了可靠的保证 企业将责任意识 敬业精神 团队精神和创新精神作为核心价值观 坚持以人为本的理 念 力求营造一个学习型组织 公司经省有关权威部门综 合评比 被评为 湖南省房地产十大品牌企业 湖南省 私营企业 500 强企业 房地产 物业管理前十强企业 曾 被省市有关部门评为 消费者信得过单位 重合同守信 用单位 模范纳税户 优秀民营企业 等称号 集团 董事长 总裁陈平先生现为湖南省国际商会副会长 省青 年企业家协会副会长 曾荣获 衡阳市首届优秀民营企业 家 湖南省第五届十大杰出青年 全国青年兴业领头 人 等光荣称号 法定代表人 陈平 注册资本 陆仟叁佰贰拾伍万元人民币 资质等级 房地产开发贰级资质 证书编号 湘建房 衡 第 128 号 研究依据及范研究依据及范围围 1 1 研究依据 研究依据 智邦集团有限责任公司房地产开发企业资质证书 智邦集团有限责任公司企业营业执照 工业与民用建筑可行性研究深度要求 国家计委 建设部联合颁发的 建设项目经济评价 方法与参数 第二版 建设部建标 2000 205 号 房地产开发项目经济评价 方法 其他有关专业设计规范 建设单位提供的其他各项基础资料 2 2 研究范围 研究范围 本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令 政策 规程 规范 对项目建设的必要性 建设规模 建设内外 部条件 项目总体规划方案及公用工程 环境保护 投资 估算及资金筹措和经济效益 社会效益等进行研究 主要技主要技术经济术经济指指标标 根据项目的具体情况 其主要技术经济指标详见表 1 1 表 1 1 项目主要技术经济指标表项目主要技术经济指标表 序号指 标 名 称单位指 标备 注 1总用地面积m2499800 25 2总建筑面积m2499800 3建筑密度 16 78 4容积率1 00 5绿地率 52 6建设总工期月24 7总投资万元75226 50 8主要经济指标 销售收入万元114076 00 利润总额万元22630 42 所得税万元7468 04 开发净利润万元15162 38 税前全部投资回收期年2 35 税后全部投资回收期年2 49 税前全部投资财务内部收益率 38 31 税后全部投资财务内部收益率 28 33 成本利润率 18 60 研究研究结论结论与建与建议议 1 1 研究结论 研究结论 项目的建设符合国家现行的宏观经济政策 不仅可 以促进区域经济及城市建设的发展 增强省会长沙的城市 辐射功能 而且可以为拉动区域经济的发展乃至对国民经 济的增长都会作出一定的贡献 长沙市目前正在全面实施 一年一个样 三年大变 样 工程 项目在城市规划的指导下进行实施 将有力地 促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进 项目的开发建设将极大地解决我市人均居住面积偏 小的现实问题 同时 项目的建设增加了一定的就业岗位 对社会的稳定 解决下岗职工就业等方面起到积极的作用 经测算 项目的建设总投资为 75226 50 万元 全部 投资所得税后收益率 28 33 所得税后全部投资回收期 2 49 年 所得税后财务净现值为 8203 97 万元 财务指标反 映项目具有一定的盈利能力 2 2 建议 建议 项目开发建设单位应做好充分的市场调查研究 在 户型设置 建筑结构与面积的设置上应尽可能符合消费者 的需求 以确保房地产的顺利销售 项目的征地拆迁与资金是项目建设的关键 建设单 位应协调好土地拆迁工作 确保资金按期足额到位 以确 保项目的顺利实施 从项目诸多方面的研究表明 项目的投资开发切实 可行 建议有关部门给予大力支持 并从政策上加以扶持 以利项目顺利实施 综上所述 本项目是可行的 但项目建设单位应加强开 发建设过程中的成本控制工作 以确保其社会效益和财务 效益的实现 项项目背景与建目背景与建设设的必要性的必要性 项项目背景目背景 入世一年来的中国经济表现不俗 2002 年国内生产总 值超过了 10 万亿元 比上年增长 8 经济总量跃上了一 个新的台阶 2003 年将是我国经济社会发展史上的一个重 要年份 十六大确立的全面建设小康社会的宏伟蓝图极大 地鼓舞了全国人民建设有中国特色社会主义的热情 新一 届政府也将以更大的力度积极推动各项改革事业的发展 从而为经济建设与发展创造出更加良好的制度与政策环境 作为国民经济发展支柱产业的房地产业 2002 年投资增加 了 28 2 商品房销售额同比增长了 38 这说明国家将 房地产业列为国民经济支柱产业之一的努力已初见成效 2003 年的全国住宅与房地产工作会议提出 2003 年住 宅与房地产业工作的基本思路是 深化改革 立足发展 加强房地产市场的宏观调控 整顿和规范市场秩序 促进 房地产业健康 协调发展 开放搞活二级市场 推进住房 分配货币化 全面落实住房公积金制度 改进物业管理 进一步培育住房消费 发展经济适用住房 健全廉租住房 制度 加大面向中低收入家庭的住房供应 妥善解决最低 收入家庭住房问题 项目所在地属长沙市开福区综合农场东部 项目所在地 位于长沙市苗圃 毗邻长沙市星沙开发区和长沙经济技术 开发区 项目所在地通过长永高等级公路与京珠高速的互 通式立交桥相通 可直通岳阳 常德 益阳 株洲 湘潭 交通十分方便 根据长沙市的发展规划 开福区的土地存 量占全市城区的一半以上 今年该区有 42 项省 市 区重 点工程开工建设 年内将完成的工程总投资达 39 亿元 同 时 星沙将作为长沙的卫星城进行大力开发 长永高等级 公路又是长沙通往浏阳 江西方向的门户 因此 随着城 市的不断发展 该地区将成为未来城市的黄金宝地 正是因为有着诸多方面的优势 已有众多的开发投资商 在项目所在地周边兴建了不少楼盘 而且其销售形势均非 常令人满意 使得项目所在地周边已形成了成片大规模开 发的气候 目前已建成或正在建设住宅小区有省广电中心 骏豪高档住宅区 湖南武警总队住宅区 左岸春天 住宅 小区 金帆住宅小区等 因此 该区域目前已成为长沙房 地产开发商的投资热点之一 建建设设的必要性的必要性 1 国民经济发展的需要 国民经济发展的需要 当前 我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期 为 了促进国民经济的稳步健康发展 必然要求扩大内需 优 化消费结构 把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产 业之一 根据国家统计局的分析与研究 房地产对国民经 济的拉动作用约 1 5 2 个百分点 长沙房地产占 GDP 的比 重近几年虽在上升 但对于一个高速发展的城市而言其在 国民经济中所占份额仍然偏低 随着政策的利好 阻碍市 场发育因素的消除 人们消费与置业观念的更新 房地产 业的发展潜力很大 存量和增量市场启动后 房地产占 GDP 的比重还将快速上升 对 GDP 的贡献率还将逐步增大 同时 房地产对相关行业的带动作用很大 据测算 房 地产的生产 流通和消费 将会对几百大类 几万个品种 的产品提出要求 与几十个产业的经济活动相关联 投资 带动系数为 1 95 所以 房地产已成为中央扩大内需 启 动消费的重点 使社会广泛看好的消费热点和经济增长点 根据国家有关部门的分析与预测 我国居民住宅目前正 在从生存型向舒适型方向转变 到 2005 年 我国城镇居民 人均建筑面积将达 22m2 平均每户拥有一套功能基本齐全 的住房 住房消费占整个消费的比重将达到 15 城市化 水平提高到 36 左右 我国居民住宅的发展目标近期是户 均一套 人均一室 力争在 2010 年达到人均建筑面积 35m2 主导户型为三室两厅和二室两厅 正因为房地产投资的带动作用较大 国家为推动我国国 民经济的持续健康稳定发展 将建筑业列为国家的支柱产 业之一 因此 项目的建设是国民经济发展的需要 2 国家产业政策的需要 国家产业政策的需要 自 1998 年初党中央 国务院决定在全国范围内停止住 房实物分配 逐步实行住房分配货币化以来 住房分配制 度的改革正在逐步实施 住房市场体系 住房供应体系和 住房金融体系等方面都有了重要进展 从而推动了住房新 体制的建立 为了把房地产业培育成为国民经济新的增长 点 党中央 国务院把深化房改 启动居民住房消费 加 快住宅建设作为扩大内需的重要内容 目前 旧的住房体制已经打破 国家已停止了住房实物 分配 正在推进住房分配的货币化 同时 在住房消费信 贷扩张和全面开放二级市场的政策推动下 在国内经济强 劲增长的鼓舞下 城镇居民购房能力逐渐提高 2002 年房 地产成交量中个人购房率已达 90 项目建设完成后 可 以为附近居民提供与国家政策相适应的商品住宅 从而在 国家产业政策的支持下调整住房产权关系 推动国家住房 制度改革的深化 适应社会经济建设的不断发展 3 城市发展的需要 城市发展的需要 长沙作为湖南的省会城市 是全省政治 经济 文化 科技 教育 以及信息中心 是一座集山 水 洲 城于 一体的历史旅游名城 其经济的发展对全省各地乃至中南 地区都具有较强的辐射力 结合长沙 一江两岸 的地理 特点 长沙总体规划为 西文东市 的发展格局 市委市 政府提出要 突出城市形象建筑 提高城市品位 加强城 市辐射功能 的目标 根据我省住宅与房地产业 2010 年规划 未来 10 年内 我省将斥资 3327 亿元打造城市住宅 使城镇人均住房建筑 面积由 2001 年的 20 78 平方米增加到 30 18 平方米 其中 十五 期间将完成城镇住宅建设投资 1428 亿元 到 2005 年 全省城镇人均面积将达 25 3 平方米 目前我市的人均住宅面积偏小 而且居住条件也较差 与我省住宅与房地产业发展规划相差甚远 因此 改善长 沙市市民的居住条件已经成为长沙市人民政府特别关心的 问题之一 同时 随着我市经济的发展和人民生活水平的 不断提高 人们对居住环境等方面的要求也越来越高 近 年来实施的旧城改造就是为了使城市居民的生活环境 居 住环境不断得到改善 随着省广电中心 金鹰文化艺术城和世界之窗的建成 该区域的城市环境得到了很大的改善 但由于历史原因 与长沙市其他城区相比期建设速度相对落后 因此 该区 域正在进行二环线东北段 浏阳河风光带 四方大道 青 竹湖大道等基础设施的建设 这就为项目的开工建设提供 了良好的条件 而项目的建设不仅可以适应人们生活条件 不断改善的需要 解决周边居民及其工作人员的居住与生 活问题 而且还可以适应长沙市城市规划与市政建设的需 要 这对美化城市环境 增加城市功能均具有现实意义 4 解决劳动就业的需要 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期 部分行业职 工的下岗再就业也就在所难免 广开就业渠道 解决下岗 职工的生活与再就业问题已成为当前各级政府的头等大事 而投资 消费 出口是国民经济增长的原动力 因此国家 今年固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的较 快增长 以创造更多的就业机会 据有关权威人士测算 我国 GDP 每增长 1 个百分点 全国可新提供 80 多万个就业岗位 而住宅投资每增加 10 大约可以拉动 GDP 增长 0 5 个百分点 则可提供 40 多万个就业岗位 因此 住宅建设投资的增加对于增加社 会就业机会有着不可忽视的作用 而本项目作为商品住宅 建设项目之一 将为增加社会就业岗位作出一定的贡献 市市场场分析分析 产业现产业现状及状及发发展展态势态势 1 1 国内房地产业形势分析国内房地产业形势分析 房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性 经济高速增长的过程必然以房地产的高速发展为前提和主 要内容 我国经济的持续高速增长也带动了房地产业的高 速增长 房地产业作为第三产业的龙头已被确定为我国的 国民经济新的经济增长点 国家正采取各种措施鼓励和支 持房地产业的发展 从市场潜力来看 目前我国城镇人均 住房面积仅 14 平方米左右 虽比改革开放前提高了许多 但与一些发达国家和中等发达国家相比 还相差几倍 市 场潜力十分巨大 且我国目前的人均收入 房价比为五倍 左右 正处于世界公认的三至八倍的中等水平 住房消费 正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求 成为当 前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点 市场将会保 持相当长时间的旺盛期 2 2 省内房地产形势分析省内房地产形势分析 湖南全省 2002 年城乡住宅建设预计完成投资 348 亿元 增长 0 6 竣工住宅面积 6770 万平方米 增长 0 9 其 中 城镇完成投资 229 亿元 增长 1 1 竣工住宅面积 2802 万平方米 增长 1 农村完成投资 119 亿元 竣工住 宅面积 3968 万平方米 增长 0 1 在房改政策对住房建设 的拉动效应已经释放后 住宅建设已进入了平稳发展时期 2002 年的住宅建设投资年增长率出现较大回落 但投资的 规模很大 住宅建设投资占全省固定资产投资的 28 6 到 2002 年底 全省城镇人均居住面积达到 12 4 平方米 比上年增加 0 5 平方米 农村人均居住面积达到 15 2 平方 米 比上年增加 0 4 平方米 在住房面积增加的同时 居住 环境 住房的装饰等方面也得到了较大的改善 据省统计局公布的 2002 年湖南房地产开发运行态势 2002 年湖南商品房施工面积达 2084 4 万平方米 其中住宅 施工面积 1556 59 万平方米 分别比上年增长 31 5 和 26 4 全年商品房竣工面积为 807 79 万平方米 比上年增长 24 5 在商品房建设快速增长的同时 湖南商品房销售也呈良好 发展势头 2002 年全省共销售商品房 602 30 万平方米 比 上年增长 36 9 其中 销售住宅 518 18 万平方米 比上 年增长 32 1 占房屋销售面积的 86 办公楼 商业营 业用房和其它用房也有不同幅度的增长 分别比上年增长 3 5 倍 59 4 和 22 1 同时 由于商品房销售发展态势良好 截至 2002 年 12 月底 湖南商品房空置面积为 170 65 万平 方米 比上年下降 14 9 下降 13 个百分点 其中住宅空 置 128 11 万平方米 同比下降 16 3 空置一年以上的商 品房屋面积为 43 14 万平方米 同比下降 27 9 3 3 房地产市场机遇分析房地产市场机遇分析 各种迹象表明 中国经济已进入一个新的发展周期 中国正出现房地产开发的热潮 新的房地产热主要表现为 房地产市场的供求两旺 1998 2001 年 我国商品房年均 完成投资 竣工面积 销售面积分别增长 20 6 19 35 和 22 5 实现了同步增长 商品房销售价格年增长速度分 别为 3 27 0 48 2 88 和 2 76 低于 1997 年之前的 增幅 也低于同期城镇居民可支配收入和 GDP 增幅 房地 产开发中 商品住宅占商品房的比例逐年上升 从 1997 年 的 78 升至 2001 年的 84 市场结构有了积极调整 中国房地产业正面临极好的发展机遇 其原因主要在于 宏观经济对房地产业发展的推动力 深化房改对房地产业带来的发动力 居民消费结构的升级对房地产业发展产生的内在拉 动力 城镇化进程加速对房地产业发展产生的外延的拉动 力 目前中国城镇水平为 36 在今后的 20 年内将上升为 50 未来平均每年约有 1000 万农业人员进入城市工作和 生活 中国加入 WTO 对房地产业发展的促进力 随着越 来越多的海外人士来中国居住并增加投资 将会带来大量 的就业机会 也会为中国的房地产业提供广阔的市场 长长沙房地沙房地产发产发展展态势态势 素有 千年历史文化名城 之称的长沙市在改革开放以 来 经济和社会步入了快速发展的轨道 经济实力明显增 强 城市建设日新月异 人民生活条件不断改善 从 1978 年到 2001 年 长沙市的经济每年平均增长率达 12 1 高 于全国平均增幅近 3 个百分点 经济发展已进入工业化中 期阶段 2001 年 全市实现国内生产总值 728 08 亿元 三 个产业的结构为 10 8 40 8 48 4 人均 GDP 达 1500 美元 2001 年完成全社会固定资产投资总额 279 8 亿元 实现社 会消费品零售总额 344 97 亿元 完成地方财政收入 44 78 亿元 实际利用外资 2 65 亿元美元 被联合国有关组织评 为 21 世纪中国大陆最具潜力的 25 座城市之一 近年来 随着经济的持续发展 人们的生活水平进一步 提高 住房的需求也越来越大 建设部目前的工作思路是 深化改革 立足发展 加强房地产市场的宏观调控 整顿 和规范市场秩序 促进房地产业健康 协调发展 开放搞 活二级市场 推进住房分配货币化 全面落实住房公积金 制度 改进物业管理 进一步培育住房消费 发展经济适 用住房 健全廉租住房制度 加大面向中低收入家庭的住 房供应 妥善解决最低收入家庭住房问题 因此 房地产 市场的容量将进一步扩大 长沙房地产市场在中央采取的一系列积极财政政策的持 续作用下 市场主要指标都有较大幅度增长 在城市大规 模路网改建的刺激下 长沙房地产市场积蓄的潜力逐步释 放 商品房销售形式良好 保持稳定增长势头 市场消费 也相应呈现出理性上升的局面 整个市场明显处于景气状 态 市场运作状况良好 根据当前的市场情况来看 我市商品房市场的结构性 矛盾比较突出 不同类型的商品房市场销售率差别较大 据长沙市房地产局最近对 67 个楼盘 不含经济适用房 重 点调查得到的数据分析 高层 小高层住宅规划总建筑面 积 256 27 万 m2 多层住宅为 87 69 万 m2 综合用房为 64 07 万 m2 其结构比例为 4 0 1 4 1 而从市场销售情 况来看 高层 小高层的平均销售率为 47 84 多层住宅 的平均销售率为 76 92 综合用房的平均销售率为 56 34 根据房地产部门的统计资料 2002 年全市共批准商品 房预售面积 394 72 万 m2 比去年同期增长 58 20 创下 了商品房上市面积的历史新高 其中住宅上市量为 341 26 m2 占商品房总量的比重为 86 46 全年房地产市场扩容 的步伐在不断加快 2002 年 全市共完成商品房交易 21954 起 成交面积达 251 16 万 m2 成交金额为 52 97 亿 元 分别比上年同期增长了 46 39 42 28 和 38 66 其 中商品房期房成交 10736 起 成交面积为 122 18 万 m2 成 交金额为 29 03 亿元 分别比上年同期增长 66 32 57 29 和 44 77 从以上统计数据来看 长沙市房地产投资方向已明显 朝住宅产业倾斜 市场主体的结构性调整已初步完成 个 人购房的比重大幅度上升 户型设计合理 配套设施齐全 居住环境优雅的小区最受消费者靓睐 项项目的市目的市场场分析分析 2 2 具有良好的发展前景具有良好的发展前景 随着长沙城市化水平的不断提高以及 一江两岸 西 文东市 六桥三环 山水洲城 城市格局的基本形成 长 沙市二十一世纪的发展规划已重彩描绘 城市的规模延伸 扩展 经济建设发展步伐逐步加快 房地产开发已成为经 济腾飞的新热点 同时 为落实省委 省政府关于 加快长沙建设 拉 动经济发展 和 实现长沙城市面貌三年大变样 的有关 要求 为了在 10 15 年时间把长沙建设成为一个人口 300 万 城区面积达 350 平方公里的区域性中心城市 省政府 市政府以及四区区政府都相继实施了迁址 而且区域范围 内正在抓紧建设浏阳河风光带 火车北站也即将进行搬迁 全市 城市化 工业化 农业产业化 的进程正在进一步 加快 因此 项目的建设不仅可以改善周边居民的生活和 居住条件 为广大需要住房的城市居民提供良好的居住条 件 而且可以为全市城市化 工业化建设作出自己的贡献 因而其市场是可靠的 3 3 购买趋势与主体分析购买趋势与主体分析 据调查 长沙市绝大多数消费者购房的首要目的是满足 居住需求或改善居住条件 这部分人群的比例分别为 58 和 29 而出于 投资 为他人购房 的比例分别为 7 和 6 这说明目前长沙市绝大多数居民有购房需求的意向 他们购房的目的主要是用来居住 根据 对楼型选择 的调查显示 长沙市有 32 的人选 择 小高层带电梯 有 31 的人选择 多层带电梯 有 23 的人选择 多层不带电梯 选择 高层 的只有 9 其他楼型的为 5 与 2001 年长沙市冬季房交会统 计的数据相比较 多层或小高层带电梯的楼型需求在逐步 增加 而多层无电梯的楼型则由于物业管理费用较低等诸 多原因 仍受到中低收入消费群体的喜爱 对面积及户型 的选择 面积在 80 120 平方米的二房二厅 三房二厅最 受欢迎 调查发现 消费者更加欣赏实用 经济的 小而 全 的精巧户型 据调查 长沙市未来五年内准备购房的人约占城市总体 的 21 9 其中以经济适用房和商品房为主 预购面积在 70 150 平方米之间 其中有产权房家庭计划 5 年内购房的 比例远远高于计划 1 年或 2 年内购房的比例 尤其是对大 面积住房的购买 在 100 150 平方米的预购群体中 拥有 产权房的家庭预购比例高达 62 3 可见购房在二次置业群 体中的市场潜力非常可观 4 4 项目的定位项目的定位 项目的定位主要应综合考虑房地产的区域位置性 市场 有效需求 现阶段消费能力 开发商的品牌等诸因素 该 区域目前虽处于城市边沿地带 但经过几年的开发已形成 较为完善城市基础设施及居民生活配套设施 区域内及周 边的环境较好 交通较便利 住宅 汽车和城市化建设已成为拉动经济增长的三驾马 车 在以中等收入阶层为消费群体的时代来临之际 他们 的收入水平是与区域经济的发展共同增长的 而且相对于 其他群体而言 他们的收入增长相对稳定 而高收入阶层 则由于住宅产品更新换代快 精彩纷呈的别墅和各类高档 住宅刺激着他们的多次置业欲望 这也为需求结构的调整 创造了良好的市场基础 未来几年 性价优势 优质服务 的社区依然会引领市场 引进旅游 体育 康复等题材的 复合地产和城郊大型生态社区将成为市场的领袖 同时 新都市主义大旗依然高扬 细分市场后的 CBD 物业依然有 较好的市场潜力 因此 项目在消费者市场定位上将根据素质人居的开发 思路 首先面向周边地区的人群 然后再涵盖全市中等以 上收入阶层 最后辐射全省其他各行业的成功人士 在产 品定位方面 十分细致地赋予产品文化 休闲 生态 环 保的内涵 高举新都市主义的大旗 在产品价格与服务方 面强调产品的性价比和优质服务 5 5 市场营销市场营销 项目的主题定位于绿色生态园林社区 充分利用其自然 环境优势 透过绿色山景 小区园林 环保建筑设计和材 料的应用 构建一个具有自然 健康生活环境的园林社区 给长期生活在热闹 喧哗都市中的人们提供一个宁静祥和 亲近自然的生活环境 项目的市场营销应紧扣 园林 生态 主题 充分挖掘 园林生态居住文化的内涵与外延 构建各有侧重的营销理 念 项目主题具有较大的弹性 尽管项目蕴含多个 生态 卖点 但一般消费者对于 生态居住 的内涵只能混同于 一般以 生态 环保 为噱头的普通楼盘 因此 在营销 过程中不仅要针对具体消费者进行宣传 而且还需对社会 媒体 社会舆论进行深入的 生态 环保 居住环境真正 意义的宣传 使社会舆论对 生态居住 的真正含义有较 全面深入的了解 从而充分体现项目的社会影响力和号召 力 建建设设内容及建内容及建设规设规模模 建建设设内容内容 城市花都 的建设内容主要为 Townhouse 多层花园洋 房及小高层住宅 项目配套的服务设施 如会所 幼儿园 车 库 配电间 以及相应的道路 绿化 市政管网设施等 建建设规设规模模 项目总占地面积为 499800 25 平方米 拟建各种类型的 商品住宅 配套设施等建筑面积为 499800 平方米 其中 Townhouse 50000 平方米 花园洋房 230000 平方米 小高层 住宅 217000 平方米 配套服务设施 2800 平方米 项目规划建筑容积率为 1 00 建筑密度为 16 78 绿地 率为 52 区域位置及建区域位置及建设设条件条件 项项目目选选址址 项目所在地位于长沙市开福区综合农场的长沙市苗圃 区域 毗邻长沙市星沙开发区和长沙经济技术开发区 浏阳 河环绕其间 自然环境秀美 区域内地块属丘陵地域 地势 有一定的起伏 地层为第三系红色砂岩 砾石等 表面为网 状红土 亚粘土 区域内高差一般在 30 米以内 项目所在地 与湖南广播电视中心 长沙世界之窗 长沙海底世界 相邻 距离长沙市繁华的商业中心仅 5 公里 距离长沙火车站 8 公 里 距长沙黄花国际机场 22 公里 因而其交通条件十分便利 目前 项目所在地块周边已形成了成片大规模开发的气 候 已建成住宅小区有的骏豪住宅区 湖南武警总队住宅区 左岸春天 住宅小区 金帆住宅小区等 居住人口已达到 5 万人 世界著名的 麦德龙 超市 英国家私广场 中国一汽 等一大批商贸企业已正式入住该区域 项目与全省目前最大 的综合娱乐休闲中心 长沙 世界之窗 海底世界 及 湖 南国际影视会展中心 紧邻 且项目所在地到长沙烈士公园 正在筹建的月湖水上公园等休闲娱乐场所均十分便捷 同时 项目所在地附近有国防科技大学 长沙大学 长 沙市第一中学等各类大 中 小学以及幼儿园等 湖南广播 影视集团正在 新世纪文化城 内筹建湖南广播艺术学院 包 括小学 中学 因而教育设施及条件较为完备 小区内居民 的子女上学十分方便 同时 著名的湘雅医院 163 医院也在 项目用地附近 可为建成后的小区提供良好的医疗服务 居 民就医条件较好 因此 项目所在地社区各种条件十分成熟 完全可以开 发成为一个功能齐全的居民生活小区 而且随着城市化的不 断发展 该地段正在成为长沙市投资建设新的热点 其清新 的空气 优良的生态环境使该区域日益繁华 自然条件自然条件 1 气温 气温 年平均气温 17 2 最冷月平均气温 4 7 最热月平均气温 29 3 极端最高气温 40 6 极端最低气温 11 3 2 降水量 降水量 年平均总降水量 1394 5mm 一月最大降水量 192 5mm 3 湿度 湿度 最冷月平均相对湿度 81 最热月平均相对湿度 75 4 最大积雪深度 最大积雪深度 20cm 5 最大冻土深度 最大冻土深度 5cm 6 年雷暴日数 年雷暴日数 49 5d 7 风 风 冬季平均风速 2 7m s 30 年一遇最大风速 23 7m s 最多风向及频率 七月 SW 20 一月 NW 31 8 全年日照时数 全年日照时数 1677 1 小时 9 长沙地区地震烈度 长沙地区地震烈度 城市花都 位于长沙市开福区综合农场的长沙苗圃 根据国家地震局 建设部 2000 年版 中国地震动参数区划 图 长沙市地震烈度为 6 度 10 工程地质条件 工程地质条件 长沙市地域结构属于长衡丘陵盆地 以平岗为主 山 丘兼而有之 呈弧型状态 背东朝西分布 拟建场地尚未 进行工程地质勘探工作 下一步应与相关部门接洽 尽快 开展这一工作 以便为工程设计和建设提供可靠的地质资 料 建建设设条件条件 项目周边路网发达 展览馆路 火星大道 新世纪大 道和浏阳河风光带环绕四周 城市给排水管线及电源均已 具备 可从小区附近的马王堆 110kV 变电站就近引入两路 电源 城市给排水管网已有一条 800mm 直径供水干管铺设 至小区附近 区域内目前有一条明渠可直达建设中的新世 纪污水处理厂 项目区域内的其他市政基础设施也已基本 完备 完全能够满足建设需要 工程技工程技术术方案方案 总总平面布局平面布局 1 规划宗旨规划宗旨 近几年来 随着国家宏观经济发展的政策调整和各项 房改政策的出台 住宅建设已成为社会发展新的经济增长 点 居住小区的规划 开发 建设也发生了巨大的变化 住宅成为一种商品 成为了居民最大的消费支出之一 因 此人们对住宅也在不断地提出更高层次的需求 住宅的开 发也随之成为一种以高品质追求 高经济回报为目的的纯 粹商业行为 住宅建设 规划先行 规划的优劣将直接影响人们的 生存环境和开发商的经济回报 为此项目的规划应始终贯 彻 以人为本 的设计原则 力求创造长沙市回归自然 高尚别致 充满文化情趣与品位的园林生态居住区 拟建住宅小区将本着以下设计理念和思路 构筑环境生态 建筑生态 人文生态相融合的新型 园林生态居住文化 维系 提高地块的环境生态质量 有机融入园林景 观要素 园林绿化确保住宅造型与浏阳河沿河景观相互协调 融为一体 统一规划分期建设 适应开发商滚动建设 可持续 发展的开发模式 处理好小区内外环境的差别 保证小区的独立性与 围合性 2 总体布局总体布局 住宅建筑不仅是居住的核心 也是构成小区室外空间 形态的基本要素 人本原则在今年的房地产开发中正在不 断被强调和重视 规划设计中不仅要考虑开发商尽可能多 建住宅的思想 而且要强调环境质量 切实满足居住生活 空间与配套设施方面的要求 根据拟建住宅小区周边的具体条件 项目将充分利用 场地的基础条件 地形地貌等自然条件 采取规整式和自 由式相结合的灵活自有的布局 地势平坦的场地采取规整 式布局 开发花园洋房 小高层为主的高级公寓区 地势 起伏 高差较大的山坡地带 开发别墅区以便采取灵活自 由的布局 从而把绿化面积均匀地布置于每栋楼宇之间 争取做到家家有景 户户有庭院 纵观整个小区的空间组 合 即整齐严谨 雅观统一 又生动灵活 疏密有致 构 成了拟建住宅小区独具匠心的空间形态 3 道路交通道路交通 小区主要道路设两个出入口 主要车行出入口布置于 小区东侧 南侧 小区内车行道路宽 7 米 小区步行道路 宽 2 5 米 内部交通力争做到通畅 安全 能够满足就近停 车 消防以及救护等方面的要求 并与小区人流 景观步 行互不干扰 冲突 保证小区内部庭院空间的私密 安全 不受噪音影响 竖向道路顺应山势 略有起伏 即可增加 景观效果 又起到限制车速的作用 小区内的停车场采用分散布置 一方面利用道路两侧 的空地设置停车位 另一方面又利用小高层及多层住宅底 层架空层设置停车位 这种分散的停车方式穿插于各组团 之间 以方便驾车居民停泊后 就近直接进入院落入户 外来车辆则主要停靠均布在道路两侧的停车位 4 绿化景观绿化景观 随着居民生活水平的不断提高及环保意识的不断加强 人们对自然的绿色环境日益渴望 创造贴近自然的花园庭 院式住宅区 以满足人们对居住环境生理上和心理的需求 是居住区环境设计的必然趋势 拟建住宅小区在规划时最大限度保留苗圃现有的植被 对现有园林不能过度移栽 建筑规划在保留现有园林的基 础上进行规划设计 整个园林规划充分利用地势营造山水 相映的园林特色景观效果 表达一种融于自然 依山而居 兼有休闲度假的气氛 从而体现出居住环境自然化的构思 绿化系统分为公共绿化和庭院绿化两大部分 计划建设一 个 2000 平方米的绿化广场作为小区的中心绿地 同时 每 个组团也有自己的公共绿地 花园洋房 小高层住宅的地 面有庭院绿化 使整个小区形成点 线 面向结合的绿化 系统 小区的绿地景观系统主要结合道路绿化 平台绿化 高架绿化 山体背景绿化等形成错落有致的立体绿化系统 整个小区园林中 有仿自然的休闲凉亭 吊椅等 营 造良好的休闲度假气氛 根据小区建筑分布建设不同使用 功能的住户休闲区 活动场所 主题广场 雕塑 以及小 溪流水 通过园林空间 植物配置等提供视觉景观享受和 文化品位的欣赏 整个小区空间序列有张有弛 顺而不透 步移景异 收放自如 绿化景观流畅活泼 情趣盎然 鸟语花香 充 满温馨 使绿化 景观 建筑相融相生 和谐共存 5 规划指标规划指标 规划主要技术经济指标见表 6 1 表 6 1 规划主要技术经济指标表 项 目单位数 量备 注 项目总用地面积m2499800 25 总建筑面积m2499800 项目建筑密度 16 78 项目容积率1 00 项目绿地率 52 项目绿地率 52 总居住户数户3150 总居住人口人110253 5 人 户 建筑与建筑与结结构构 1 建筑方案 建筑方案 项目以多层高尚住宅建筑为主 住宅建筑主要分为三 种户型 Townhouse 花园洋房与小高层住宅 项目建筑采用现代主义风格作为建筑设计的主线 讲 究简洁 统一以及与周边环境的协调 造型比例适中 空 间构图明确 尽量减少不必要的外部结构 建筑外墙用色 方面以白色或浅色为主 辅以蓝线点缀 屋顶老红色或深 灰色 一方面可与苗圃自然绿化景观相协调 另一方面又 可以迎合以居家为置业用途的购房者的喜好 将空调位埋 于凸窗窗台下 并加以掩饰 或将空调设于工作阳台内 以保持物业主立面的整体感 根据各类型住宅要求 Townhouse 设计为 140 200m2 户 花园洋房设计为 80 130m2 户 单体别墅设计为 80 100m2 户 Townhouse 为 2 3 层 有各自的花园和其 车库 三种类型住宅在房间布局上充分考虑本地的生活习 惯和居住特点 保证各户客厅 主卧室朝南向 在充分考 虑采光和通风的基础上确保公共活动与个人私密空间的分 开 户型间隔灵活 自由组合 力争做到所有户型均为明 室 明厅 明卫 具有良好的日照 通风与采光条件 2 结构方案 结构方案 根据国家地震局 建设部 2000 年版 中国地震动参数 区划图 项目用地属六度地区 项目为多层及小高层住宅 本次设计按六度抗震设防 小区多层建筑拟采用砖混结构 另外 根据市场需求 拟在花园洋房户型结构中采用错层及复式住宅 项目小高 层住宅拟采用短肢剪力墙结构 楼屋面板均为现浇钢筋混 凝土 地下室顶板及屋面板均为双层双向配筋 由于项目的工程地质勘探报告尚未正式提出 故具体 的基础形式将根据工程地质情况由设计确定 供配供配电电工程工程 1 研究依据研究依据 根据小区对供电 用电的实际要求 民用建筑设计规范 JGJ T16 92 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 2 电源及供电方案电源及供电方案 项目用电电源由长沙市供电局统一考虑 可从附近的 城市电网引来两路电源 在小区内设低压配电室 并安装 自动监控系统 整个小区按建筑面积及其不同类型用地等因素估算的 用电负荷为 22900KVA 左右 本工程供电系统设总变配电 所一个 由该变配电所供电 变配电所内设低压配电室 变压器室 变压器采用 S10 型节能变压器 无功功率补偿 采用低压补偿 设于低压配电室内 根据规范要求 本工程除消防用电及公用设施用电为 一类负荷外 其余用户用电均属二类用电负荷 住宅区建筑物电源电压为 380 220V 住宅区采用电缆 主干线沿电缆沟方式敷设 支线采用电缆穿管埋地暗敷设 3 低压配电干线低压配电干线 低压系统干线的配电方式均采用放射式系统 楼层配 电则为混合式系统 低压采用 GCK B 型抽屉配电屏进行配 电 结线方式为单母线分段 动力 照明和空调负荷总计 量 有功和无功电度表 设在总进线柜上 空调 照明负 荷单独计量 设在照明配电屏上 动力和照明回路各自分 开 消防电源采用两回路供电 并在末端自投 即当正常 工作电源消失时 备用电源自动投入使用 消防时自动切 断与消防无关的用电负荷 确保消防用电 小高层建筑物内供电由低压配电室通过电缆井与各楼 层联通 照明及动力配电采用电缆线路在竖井内沿阻燃桥 架明敷设 多层建筑物内供电由低压配电室通过电缆沟与各栋联 通 室内照明配电采用电线穿管沿地 墙暗敷设 4 动力设备控制动力设备控制 建筑物内动力设备均为 380 220V 低压设备 采用交 流接触器控制 自动开关作短路保护 热继电器作过载保 护 漏电开关作漏电保护 5 电气照明电气照明 照明系统采用三相五线制 工作电压为 220V 照明 装置一般采用节能荧光灯和白炽灯 车库及公共场所以节 能荧光灯为主 根据城市建设要求建筑物外围装设泛光灯 及彩灯满足市容需要 在车库 建筑物内及出入口 楼梯 间等重要场所设置应急灯 以保证停电后的人身安全 在小区道路设有路灯照明 小区绿化地带设有庭院灯 草坪灯 6 防雷接地防雷接地 本项目的建筑物属二类防雷建筑 在屋面设避雷带以 防直击雷 住宅区内所有建筑物均利用其钢筋混凝土柱体 内二根或以上主筋作为引下线 利用建筑物基础底板和基 础内钢筋作为接地体 引下线间距不大于 20m 同时要采 取防雷电波侵入的措施 进户线重复接地 防雷接地 工 作接地和保护接地共用一套接地装置 组成完整的接地系 统 建筑物内所有电气设备正常不带电之金属外壳 金属 管道均应与接地系统连接 形成总等电位连接 工作接地 电力设备保护接地 防雷接地可采用共同接地装置 并分 别采用接地干线 其接地电阻值不大于 1 欧姆 弱弱电电工程工程 本项目弱电工程的内容主要有 信息网络系统 保安 系统 火灾自动报警及消防联动控制系统等 1 信息网络系统 信息网络系统 本工程的信息网络系统由电话网 宽带接入网 有线 电视网和控制网等组成 电话网 拟在每户的卧室 客厅内各设一个语音信息点 根据 规范要求 将所有电话分别连接 1 条外线 满足住户在家 中收发传真或接入 ISDN 电话等办公业务的要求 小区内不 设程控交换机 将市话网络通过小区内部局域网分配到每 户 本系统可根据住户的需求 共享其公众网上的所有增 值服务 宽带接入网 宽带接入网采用电信 FTTB LAN 接入方式 拟在每户 的书房和主卧室内各设一个数据信息点 实现高速 INTERNET 互联 住户在家中可以享受诸如远程教育 远 程医疗 网上购物 电子邮件 共享文件等服务 并可通 过国际和国内互联网 使住户可在网上获得多种信息 有线电视网 电视信号来自有线电视网络 拟在每户的书房 客厅 和主卧室内各设一个电视信号接收点 小区内可根据业主 要求 征得当地有线电视管理部门同意 接收当地有线电 视网 并按 VOD 双向点播要求考虑电视系统 使用户可根 据自己的喜好 向电视台点播自己喜欢和爱好的电影或电 视节目 智能化系统 项目根据需要在小区内各相应场所设置智能型自动消 防及消防控制系统 每套住宅实施家用电器的远程控制系 统以及保安监控系统 为便于小区的物业管理 小区各住 宅均设置水 电 煤气表的自动抄收系统 在小区边界的 绿篱围墙内设置红外线监控系统 系统布线结构 本项目弱电系统根据其功能的不同采用综合布线与单 独布线相结合的布线方式 将火灾自动报警及联动控制系 统 有线电视系统采用分系统 单独布线的方式 其他弱 电系统采用综合布线 综合布线的主干线电缆采用六芯多 模光纤 支干线电缆采用超五类非屏蔽双绞线 外部管网系统 根据规范要求 住宅小区内主干道将采用 12 孔的地下 管道进行敷设 在各支道上将采用 6 孔的地下管道进行敷 设 其孔径不小于 90mm 并且在管道路由上设置手孔 且 手孔间距不大于 120m 以便于缆线的穿放 在整个小区内 设有与市话网相连的接口 使小区能根据住户的要求 灵 活地利用市话网 在各栋每个住户内 将采用缆线配管沿 建筑暗敷设的敷设方式 2 闭路监视与保安系统 闭路