昆明都市名典商业调研.doc

长基都市名典项目商业调研报告第一部分 项目情况一、项目经济指标本项目总建筑面积44764，其中商务公寓建筑面积29916（402套）、地上商业建筑面积6656、地下商业建筑面积1892、地下车库建筑面积6300。容积率2.82（按地上建筑面积36572计），建筑密度38.1%，绿地率35.6%，停车数224辆（地面44辆、地下180辆）。二、交通通达性分析1、车行线路项目位于穿金路北段，且正面紧邻临穿金路。穿金路是双向4车道的景观大道，与市中心直接相连，使得项目交通指示性好，直接与市中心相连。西南面是在建中的北金大道，即将在年底建成通车，使得项目能够辐射到周边更大的潜在消费区域。2、公交线路直接经过项目的公交线路较多，共有4条，分别为10路、60路、71路和146路。其中10路、60路和71路连接昆明主要的几大商圈，且通达性强。10路公交的途经路线（从世博园通往市中心小西门附近）：金殿世博园北门师大世博学院农药厂波罗小区省精神病院波罗村五三三医院昆纤公司昆十一中二环北路小坝立交桥小坝云南九洲医院 王旗营白云路白云路北京路口大白庙村颐华路口白云路盘江西路口白云路江岸小区小菜园121数码城民族学院云南民族大学云南师范大学建设路师大附中百汇商场昆师路60路公交线路（通往昆明站附近）：永胜路北京路环城南路口和平村塘子巷市政府白塔路银河证券白龙路理工大学新迎区新迎路口白龙路新迎路新兴路穿金路口白云路联盟大酒店小坝二环北路小坝立交桥昆十一中五三三医院昆纤公司波罗村省精神病医院波罗小区农药厂师大世博学院金殿世博园北门71路公交线路：通往东风广场金殿（世博园北门) 师大世博学院农药厂世博花园酒店世博园园博路百安居建材超市) 五三三医院(昆纤公司) 昆十一中二环北路小坝立交桥) 小坝新发村万宏路口)九洲医院) 白云路口北京路) 凤凰新村火车北站 穿心鼓楼(北京路) 凤凰村交三桥护国桥(东风广场) 146路公交线路（通往西市区）金殿(世博园北门)师大世博学院农药厂世博花园酒店世博园园博路(百安居建材超市) 五三三医院(昆纤公司) 云波新村北辰小区金菊路 金实小区云南茶叶市场大白庙村(白云路)颐华路口(白云路)盘江西路口(白云路)江岸小区白云路西口电子技术学院(北教场)教场东路(教益路口)教场路口(学府路)昆明理工大学北门(学府路)冶金工校学府路(阳光果香)虹山新村(景秀山庄)金鼎园黄土坡(昆瑞路)可见无论是车行还是公交通达性均较好，可以通往昆明的各个区域。3、地块通达性分析地块本身只有北面临穿金路，东南面有一条水沟，南面临山，作为一个商业项目，项目的临街面较少。但是由于穿金路是通往市中心的一条主干道，项目的昭示性可以得以较大提高。三、辐射范围分析由于项目南靠金殿公园祭天山和鸣凤山，与世博园仅一山之隔，周边自然条件优越，且属于昆明的一个旅游胜地，周边高端项目林立。且由于项目周边商业项目较少，或者是档次不够高，因而给都市名典项目留了更多的发展空间！目前区域内没有一个能代表区域性消费特征的消费场所存在。区域内正在逐渐形成以穿金路为主干道的街区商业。项目的辐射范围可以辐射到世博园以北、以东的高端住宅产品区域，以及穿金路和北金大道沿线一定范围内的消费区域。此外，通过项目的交通通达性特点，可以辐射到整个昆明到金殿休闲度假的消费者。因此，通过合理的定位，项目将拥有较强的昭示性。四、区域性关系分析项目地周边由于商业配套缺乏，周边自然景观条件优越、旅游资源较丰富，项目的昭示性很强，且由于穿金路与即将通车的北金大道，拉近了项目与市中心以及周边区域的距离，因此项目的影响力可以得到进一步扩大。项目与周边区域的关系如下：项目周边三个主要区域金星板块、北市板块及穿金路板块与项目所在区域的城市服务功能上存在较大差异。北沿板块主要以中低档次的楼盘为主，金星板块由于离市中心较近及一些历史的原因，形成了主要以餐饮为主的一个板块、目前由于北京路的改扩建，商业的价值的逐步完善。项目所处世博金殿区域是昆明生态环境最好的高端住宅及旅游休闲度假区域；而周边几个区域主要承载着城市生活区功能，区域内基本生活配套及服务已经较为完善。因此，在区域竞争上，项目所处区域与周边几个生活服务性的区域不存在或竞争关系不明显。而项目所处区域却拥有周边其它区域所缺乏的竞争优势，能够吸引其它区域的潜在消费者。第二部分 区域商业市场分析一、分布特征区域内商业主要分布的穿金路的北侧，如实力上筑的商业街、大溪地的商业、云南映象的综合性商业以及一部分临街的小铺面等。与项目同侧的有四个主要商业，一个是与项目紧临的两个小型餐饮店：和顺会馆和勐焕食府，以地方特色餐饮为主，但消费档次较低；一个是映象首日封社区底商，目前是在营状态，部分商铺空置；其次是美树橙体量很小的社区底商；以及世博生态城旁的世博花园酒店，是项目周边唯一一个集酒店、商务、休闲为一体的商业项目。而在穿金路另一侧的商业项目也是以社区商业居多，如大溪地、云南映象一期、春城邻里、碧橙心屿和金博园的社区底商或社区商业街，以及实力上筑的情景商业街。除云南映象和实力上筑对本项目具有一定竞争性外，其它项目的商业主要是满足社区居民的基本生活需求。从项目周边商业的分布特征来看，商业主要分布于各项目内，以社区型商业为主，分布较为零散，没有形成区域性的商业项目。而离项目不远处的云南印象这一综合大型商业配套处于逐渐完善中，目前在售的为云南印象一期商业配套。二、供销分析商业供应分析目前项目周边商业在售的项目有实力上筑（分两部分整体销售）、大溪地（认筹）、云南印象及一部分空置状态的铺面。项目协对面有一块空地，用途不详细。如果后期开发成商业，将对项目形成竞争。而其它商业已经在营，有部分空置商铺出租或出售。部分代表性商业项目如下：物业类别项目名称总体量（）社区底商映象首日封6900社区底商大溪地商业街云南映象一期16000社区底商春城邻里商业街实力上筑1946社区底商碧橙心屿社区底商金博园小计可见，项目周边总体各项目商业体量较小。但云南印象一期商业体量较大，且云南印象后续开发部分也规划了大体量的综合性商业。实力上筑商铺规划图云南印象一期-财富红街商铺规划图商业销售分析目前在售的项目中，实力上筑整体分为两部分，一部分外销（外销部分分两栋整体销售，还未销售完毕），一部分对外出租（已租完），出租的速度比销售的速度快；云南印象一期财富红街商铺目前在售，但已基本售完剩余少量大面积商铺；大溪地商业部分目前处于认筹期。三、业态分析项目周边区域内的业态主要以满足日常生活的消费为主，业态主要有餐饮、杂货类、通讯类等。对于满足高端消费需求的物业，如酒吧、商务会所等目前在穿金路两次还没有，有的仅是在项目东南侧的世博花园酒店能提供此类服务。具体的各种业态所占的比例如下：业态种类数量（家）所占比例业态种类数量（家）所占比例房屋中介1131.43%通讯26.1%医药类39.1%服装26.1%日常百货39.1%美容美发26.1%家装721.2%餐饮26.1%其他类别39.1%由于目前很多项目的入住情况及周边的市场需求还不是很旺盛，各项目商业业态主要以房屋中介和家装为主，再配套居民日常生活需求商业（以上的统计不包括时间较早的临街铺面，临街铺面主要以杂货和餐饮为主）。四、价格分析社区商铺面积以20和40为主，多数都可以自由分割。目前在售的项目实力上筑单价为11000-12000元/,其出租部分一手租金水平在30-40元/左右。二手房市场的云南映象商业售价最高达20000元/，租金在40-100元/之间。项目名称租金水平（元/月）售价情况（元/）销售、空置情况实力上筑30-40（一手）1100012000目前出租部分已租完，卖的部分分两部分整体出售云南映象（一期）40-100（二手）最高20000目前一期入住，商业空置率较高映象首日封30-80（二手）目前转让费50000左右（面积较小）目前空置率在40%左右（从铺面数量和面积上看）大溪地认筹中春城邻里160（二手）空置率80%碧橙心屿50-60（二手）无空置目前项目周边商铺租金水平与片区入住情况有关，位置较好的临路部分（如穿金路等）基本租金在80元/左右。云南映象社区主干道附近的租金也相对较高，在100元/左右，主要是以项目的规划有关，一期的主干道是通往二期和三期的必经之路，因而后期的人流量会较大；临穿金路一段由于后期还要进行大品牌的招商，因而该段的租金在80-90元/之间；位置不好的租金在40元/左右。第三部分 区域消费分析一、消费水平区域内由于高端产品较多，高端商业的需求也是较高的，且项目区域一直是整个昆明高端物业的标杆，但是相关的配套还较缺乏，区域内能满足的大多是中低消费，人们的选择余地不大。尽管存在潜在的高端需求，但是整个区域的消费水平还处于较低的层次，区域内还有较大的消费潜力能够挖掘。项目名称历史价格（元/）历史价格统计时间当前价格（元/）实力上筑40002007年7月5900云南映象3200（一期）2007年3月4500 -5200（一期）、5100（二期）映象首日封33002006年12月5100-6800春城邻里36002007年7月4800金林碧水多层3300，别墅60002007年8月多层3700世博生态城多层46002007年8月多层6000左右，别墅15000-20300公园道1号50002006年10月7500高天流云138002007年10月999万/套大溪地58.6万/套2007年4月93万/套从项目周边各楼盘历史及当前价格中可以看到，中档楼盘产品价格处于昆明整体偏上的水平，因此区域内普通住宅客户收入水平及消费水平将会高于昆明总体平均水平。二、消费行为特征由于周边区域内住宅项目档次的分化，区域内的客户消费呈现两级分化。区域内存在高端消费需求，但该类商业存在严重缺口导致了消费者的外流。中高端客户在社区商业满足消费的基础上，对于高端消费的需求倾向于市中心或其它区域。区域内商业消费分化 中低端消费针对的是区域内较早小区的居民及城中村村民； 高端消费针对高端物业的客户，目前区域内的高端消费场所只有世博花园酒店。目前区域内的中低消费还不成规模，商业不集中，多为一些社区商业（后期将有规模较大的云南映象综合性商业配套，会给区域的商业配套带来一定的改善，其将对一些主力店进行招商）。因此，本项目的商业定位要注意与云南印象的差异性研究。区域内消费行为特征 中低消费目前市场的供应量已能满足，但是由于现在商业的空置率较高，业态的分布还不完整和完善； 高端的消费需求较大（高端住宅客户及区域外休闲度假客户需求），但是目前能选择的面较单一； 高端商业物业的缺失，导致无论是中档住宅还是高端住宅客户产生对外消费需求惯性。第四部分 个案研究一、项目周边个案分析目前，项目周边商业体量较小，且多为社区型底商，以满足项目及周边小范围内生活需求。只有云南印象规划体了量较大的综合性商业，目前在营的为一期云南印象财富红街商铺，二期商铺认筹中；大溪地商铺正在认筹中。项目周边区域内各中档项目均配套了一定体量的商业，而区域内高端别墅项目只配套了内部小体量商业。表 ：项目周边代表性商业项目分析（一）物业类别项目名称面积（）开间（m）进深（m）售价（元）租金（元/平米月）社区底商大溪地未售综合云南印象一期8790264610021.434585社区底商印象首日封4267120687930社区底商碧橙心屿81810606061050商业街实力上筑695.6（总）弧形商铺30-401250.2（总）11000表 ：项目周边代表性商业项目分析（二）物业类别项目名称总体量业态/配套综合云南印象一期16000（目前主力店招商中、商铺空置率较高）社区底商印象首日封6900服装、药店、家装、棋牌、美容、房屋中介、百货等社区底商碧橙心屿百货、房屋中介、烟草专卖店、文具店、药店、发艺、数码冲印、家纺、美容等商业街实力上筑1946百货、房屋中介、通信、网吧、餐饮等酒店世博花园酒店295间/套客房中、西餐厅、宴会厅、商务中心、珠宝城、美发厅、会议室；网球场、室内温水游泳馆、室内羽毛球馆、保龄球馆等从项目周边几个代表性楼盘所配套的商业来看，除了云南印象商业租金较高外，其它商铺租金都较低，与云南印象商铺档次差距较大。印象首日封、碧橙心屿和实力上筑商铺主要是以满足社区内居民日常生活消费为主；云南印象总体规划为大型综合性配套商业，规划有社区商业街、商务酒店、商务公寓、金融证券以及美术馆、主题剧场和社区主题运动休闲中心。因此，在今后的发展中，本项目可以与云南印象形成良性功能互动。但由于目前云南印象一期刚交房，入住率不高，没有形成商业氛围，从而导致了一期商业空置率较高。二、项目周边商业缺口分析结合以上消费特征、消费水平及分布情况的研究我们可以发现，目前真正能满足高端需求的物业尚属缺失状态，区域内的商业目前以中低端消费为主。没有形成区域高端指向性消费商业，缺乏吸引区域内客户及区域外观光性客户就近消费的标志性商业。目前市场上高端客户的消费场所在区域内较少有可以进行选择的余地，高端场所仅有世博花园酒店。而世博花园酒店的经营性质也决定了特定性质的客户进行消费的需求（大多为入住酒店的客户对内部的各种高档消费有需求）。此外，项目区