南京房市价格走势分析.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除南京房市价格走势分析摘要近几年来，南京的商品房价格逐年大幅上涨，房价远远超出普通市民的购买能力，房价收入比已经达到9.20:1，远远超过了6:1的国际标准。买房难已经成为一个社会问题。那么，南京房市经过这十多年的发展，在进入全国性的高速增长期以后，为什么在收入没有跨越式增畅的情况下，房价连续翻番，实现了惊人的跨越式上涨？这种涨幅有没有背离市场的基本规律？既然说到房价，那么成本首先需要考虑。那么房价是由哪些部分构成？哪些是成本？除了成本和投资回报，还有哪些因素在影响房价？到2003年，南京的房价已经持续高速增长了5年，那么未来2-3年内，南京的房价的走向是怎样的？是哪些因素影响南京未来的房价走势？这其中，政府能起什么作用？为解决市民买房难，政府如何去引导市场，平抑房价？针对以上问题，本文做一些粗略的分析，并提出一些解决思路供参考。关键词：南京商品房 价格 走势 原因 规范 二、 南京商品房价格现状 （一） 房价涨幅超过收入涨幅。从1998年至今，南京房价一直维持着高速增长，已经超过了收入增长速度。参见下表数据。1998 1999 2000 2001 2002 1998-2001房价 房价 涨幅 房价 涨幅 房价 涨幅 房价 涨幅 平均涨幅城中 4000 4520 13% 4430 -2% 4850 9.5% 4962 2.3% 4.5%河西 2550 2754 8% 2944 6.9% 3238 10% 3316 2.4% 5.5%城北 2260 2389 5.7% 2518 5.4% 2598 3.2% 2648 1.9% 3.2%城东 2860 3066 7.2% 3357 9.5% 3565 6.2% 3679 3.2% 5.1%仙林 1760 1880 6.8% 2030 8% 2314 14% 2479 7.1% 7.1%城南 1880 1989 5.8% 2230 12.1% 2450 9.9% 2681 9.4% 7.3%江宁 1590 1682 5.8% 1748 3.9% 1965 12.4% 2149 9.4% 6.2%（金陵晚报10月房产版）（二） 从本表可以看出近几年南京房价的趋向特点：持续上涨 大幅上涨 普遍上涨实际上，这份表格提供的数据是滞后于市场的，以决策资源机构2003年9月份的市场调查为例，2003年南京河西9月份在售楼盘普遍销售均价达到3926元/！（三） 收入与房价背离情况严重请再参考一些数据（以下数据来自国家工商网）： 2003年1-3季度，南京的国内生产总值1150.3亿元，财政收入204.8亿元，人均GDP 20597元 。南京的三次产业比重是5.1 : 47.6 : 47.3 。 在长江三角洲15个副省级城市中，南京人均可支配收入为7668元 ，消费支出5419元，位次均排在11。而上海人均GDP已突破4万元苏州、无锡在35万元以上杭州宁波的人均GDP比南京高出5000元左右。南京的人均收入在长江三角洲15个副省级城市中，排名靠后，与前三名相比，收入相差3000元以上，这个差距是很大的。同时，南京的房价，却是位于全国前列，远远超出其他城市。收入与房价严重背离！（四） 买房难在南京已经成为社会问题相对于苏州等地7.5左右的房价/收入比，南京高达12.3的房价/收入比，说明南京买房难已经是个非常急迫非常严重的社会问题。 二、 南京商品房价格现状 （一） 房价涨幅超过收入涨幅。从1998年至今，南京房价一直维持着高速增长，已经超过了收入增长速度。参见下表数据。1998 1999 2000 2001 2002 1998-2001房价 房价 涨幅 房价 涨幅 房价 涨幅 房价 涨幅 平均涨幅城中 4000 4520 13% 4430 -2% 4850 9.5% 4962 2.3% 4.5%河西 2550 2754 8% 2944 6.9% 3238 10% 3316 2.4% 5.5%城北 2260 2389 5.7% 2518 5.4% 2598 3.2% 2648 1.9% 3.2%城东 2860 3066 7.2% 3357 9.5% 3565 6.2% 3679 3.2% 5.1%仙林 1760 1880 6.8% 2030 8% 2314 14% 2479 7.1% 7.1%城南 1880 1989 5.8% 2230 12.1% 2450 9.9% 2681 9.4% 7.3%江宁 1590 1682 5.8% 1748 3.9% 1965 12.4% 2149 9.4% 6.2%（金陵晚报10月房产版）（二） 从本表可以看出近几年南京房价的趋向特点：持续上涨 大幅上涨 普遍上涨实际上，这份表格提供的数据是滞后于市场的，以决策资源机构2003年9月份的市场调查为例，2003年南京河西9月份在售楼盘普遍销售均价达到3926元/！（三） 收入与房价背离情况严重请再参考一些数据（以下数据来自国家工商网）： 2003年1-3季度，南京的国内生产总值1150.3亿元，财政收入204.8亿元，人均GDP 20597元 。南京的三次产业比重是5.1 : 47.6 : 47.3 。 在长江三角洲15个副省级城市中，南京人均可支配收入为7668元 ，消费支出5419元，位次均排在11。而上海人均GDP已突破4万元苏州、无锡在35万元以上杭州宁波的人均GDP比南京高出5000元左右。南京的人均收入在长江三角洲15个副省级城市中，排名靠后，与前三名相比，收入相差3000元以上，这个差距是很大的。同时，南京的房价，却是位于全国前列，远远超出其他城市。收入与房价严重背离！（四） 买房难在南京已经成为社会问题相对于苏州等地5.5左右的房价/收入比，南京高达9.2的房价/收入比，说明南京买房难已经是个非常急迫非常严重的社会问题。 三、 影响商品房价格的因素 究竟是哪些因素影响了房价？（一） 商品房价格的构成因素变化会影响房价商品房的价格由成本和利润（投资回报）两部分构成。下面通过这两部分的构成因素，分析对房价的影响。1 成本（1）土地及契税土地/含出让金 契税 4% （2）前期基础工程、设计费 设计费 消防审图费 2元/勘探、围墙 前期工作 （3）规费缴纳 费用名称 交费标准 备注城市基础设施费 145元/ 白蚂蚁防治费 23元/ 散装水泥基金 2元/ 省教育附加费 10元/ 区教育附加费另外收取新墙体基金 10元/ 规划咨询费 1元/ 人防费 50元/ 图纸建筑面积核准 2元/ 环保费 3元/ 合计 2253元/ 规费 225.3元/ 区教育附加费 10元/（4）建安成本 （5）附属工程 环境绿化 地下管网，接驳 80元/ 道路（6）监理费 （7）管理费 （8）营销费用 （9）财务费 投入启动资金（自有资金+贷款+拆借+折算股份等）银行贷款利率使用时间（10）营业税费 销售收入5.55% （11）不可预见费 以上合计为总成本合计 2 投资回报（1）销售收入（2）总成本（3）所得税 毛利（销售收入-总成本）33%（4）净利 毛利-所得税（5）回报率 净利/投入资金成本和投资回报两部分累计，构成房价。不难看出：成本越高，投资回报的期望越大，那么最终房价也会越高。 三、影响商品房价格的因素（续） 3 导致南京房价偏高因素分析（1）地价成本偏高这几年，南京的土地价格越来越高。政府片面的理解土地是城市经营的重要资源，一味地控制土地的供给，人为制造短缺，结果造成土地价格被开发商哄抬，越抬越高。同样一块地，1991年大概仅需30万/亩，现在市场价格在300万/亩。可以换算一下，1991年，30万/亩，按照容积率2计算，地价折合到建筑面积（楼面地价）约225元/；而现在300万/亩，地价折合到建筑面积（楼面地价）达到2250元/左右。换言之，仅仅地价就上涨了2000元/！如果房屋售价在4000元/，那么地价成本的比例高达50%！地价占房价的比重明显偏高。一般来说，地价占25-30%是一个正常的比例。在这样的地价成本压力下，开发商为求得经济回报，只好建造高档商品房。（2）建材涨价。同时，建筑成本不断上涨，钢材、砖瓦、水泥等都在上涨，因为全球经济的复苏，钢材的供应几年内还是满足不了市场的需要，所以建材几年内还会持续上涨。（最近资本不断流向钢铁业也说明了全球钢铁市场的增长）（3）景观设计费用和营造费用增加，比重过高。随着营造水准的不断攀升，景观的设计和营造费用不断上升。几万元买一棵树已经不算稀奇，一个10万小区的景观绿化的造价往往1000万才起步，3000万-4000万才算合适，摊算到房价中，就是300-400元/。（4）广告营销费用增加 因为高价高利润的刺激，进入房地产行业的资本越来越多。据不完全统计，南京有1000多家房地产开发商，在建项目约300个。这么多的项目，要在短期内迅速完成销售和达成利润目标，广告费用越来越高。房地产的广告投放早就是媒体广告收入的重中之重了。一般来说，购房者买房时，其实最少有100元/是对广告账单买单了。 三、影响商品房价格的因素（续2） （二） 政策的变化会影响房价1、 城市化进程推动房地产市场需求南京市正积极推进人均15平米的目标。规划到2005年，南京城市化率达到65%意味着需要新建住宅3000万平方米。2、 中心城市地位拉动房价上涨随着南京城市定位的逐步明确，南京正在向地区性中心城市的方向转变，不再追求不可及的国际性大都市定位。这样是比较务实，也是比较切实可行的。随着城市定位的明晰，战略规划开始显现成效。南京与周边1小时/3小时城市圈群的联系，因为路网的不断贯通和完善而更趋紧密。这种中心型的城市地位，决定了其房价必然会处于一个比较高的水平。3、 地铁等大型公建拉动沿线物业上涨随着地铁等大型交通建设的开工和交付，其沿线的物业，会因为其时间成本的减少而增加地段的价值；同时，人流量就是商业价值的保证，其沿线物业的商业设施也会因此看涨。4、 沿江大开发战略拉动江北房价上涨江苏省沿江开发大战略的推行，对于江北和沿江房地产的最直接的影响就是交通/市政配套的直接改善，这种改善直接拉动房地产的销售和价格上涨。5、 城市承接大型活动带动大量拆迁推动购房需求如华商会、十运会。6、 旧城改造带动大量拆迁推动购房需求旧城的拆迁，导致拆迁户产生即时的购房需求，同时拆迁款的发放，会产生即时的购房行为，大量拆迁对房市的推动作用是即时的，明显的。7、 土地供应政策影响地价成本和买地行为南京的土地供应政策是人为制造饥渴型，造成开发商为了持续经营，不断在竞标时抬价，往往抬至自己承受能力的极限。这是非常危险的，市场稍有不利变化，开发商的生存马上面临问题。如果政府能够根据市场的需求，调节土地供应量，可能会使开发商的行为回归理性，对政府、市民、开发商都是有利的。8、 经济适用房的供应量影响市场结构经济适用房达到一定的供应量，对高档住宅的消费必然回归到一个正常的比例，市场结构会因此得到自发调节，回到一个与收入结构相吻合的正常结构。9、 房地产金融政策左右资本流向和规范开发市场房地产的金融政策的变化，会立即在土地市场和市场结构中反应出来。这个效应几乎是即时的。例如：原来房地产开发贷款容易，那么开发商就只需要准备购买土地的资金，因为土地一旦购入，就可以抵押给银行获得开发贷款。这样，开发商在买地时就敢于叫高价，直至自有资金的极限。现在则不同，最近国务院下达了限制令，紧缩给开发商的贷款和提高了贷款的门槛和时间，使得开发商不敢在土地上全部用完自有资金，这个政策一出台，南京的土地拍卖的价格立即回到去年的水准。10、 税费政策影响购房的决心和行动力南京的两次重大税费方面的调整，都极大的刺激了购房的决心，形成了搭末班车的热潮。一次是购房的物业维修基金，从个人缴纳1/3，开发商缴纳2/3，改成全部由个人缴纳，引发购房热潮。一次就是最近的购房契税补贴，从2%恢复到4%，再次引爆房市。 三、影响商品房价格的因素（续3） （三） 宏观经济环境对购买行为的影响1、 GDP的增降影响收入GDP的增长，带来收入的增长。南京居民平均收入偏低，主要就是人均GDP低造成的。具体数据参见上文第二部分。2、 恩格尔系数的变化影响可支配收入南京的恩格尔系数是42.4，而苏州是29.8。基本生活费用占收入的比重越低，可支配收入也就越多，在娱乐、消费、教育等方面的消费就越高，换言之，生活品质也就越高。苏州已经低于30，跨入中等发达水平，而南京还是处于小康状态。3、 可支配收入影响消费4、 教育保险等其他支出影响买房的支出比重在收入总量变化不大的前提下，那么合理安排各部分指出的比重，对任何家庭来说，都是必须要考虑的问题。收入越低，对这个问题的权衡就越多。在某些部分的支出多了，必然导致买房的支出占收入比重的降低。5、 对总体经济环境的预期影响大宗消费行为对于WTO、知识产权保护、国企改革、国家产业调整、西部大开发等，也许市民不会关注，毕竟那些不是直接的影响；但是对通货膨胀的担忧、对收入预期的信心等，必然会影响家庭在买房这种大宗消费品时的行为和决策。 四、房价变化对社会生活的影响 （一）高房价导致买房难政府在土地上取得了丰厚回报之后，没有去大力建设经济适用房和廉价房，导致商品房销售均价年年快速增长，虽然近几年每年市场供应量达到300多万，但是市场结构失衡，老百姓仍然买不到房，因为买不起！安居乐业，只有安居了才能乐业。买房难，不仅仅是一个个人问题，从政府的角度说，是必须解决的社会问题。（二）高房价导致购买郊县物业，边缘成本太大因为城区的价格太高，但是为了解决住房问题，很多人只好去郊县和边远地区买房，虽然住房条件改善，但是工作单位、孩子上学等并没有相应调整，带来的时间成本、交通成本等大幅上升，同时也是对社会资源也是浪费。（三）根据收入聚居，带来贫富两极分化的标志性对立现阶段，住房还是判断收入的重要标准，那么住在哪里，就相应的具有优越感和自卑感。根据收入的不同，人群分别聚居，虽然心理上完全理解而且符合人性，但是这种两极分化表象化，会带来许多社会问题，如治安、婚姻、社会交往、就业、就学等。 五、判断房价未来走势的主要考量因素 （一） 长远看，南京房价还会有一定幅度上涨。根据南京的中心城市地位和城市化进程加快等战略因素的考量，南京房价的绝对值还没有到达峰顶，还会有一定幅度上涨。根据同样地位中心城市的房价来参考，南京主城区的房价会达到7000-8000元/的标准。现在还远远没有达到这个标准，还有一定的上涨的空间。（二） 近期看，未来2-3年内南京房市有崩溃的危险主要影响因素如下：1. 市场供应量和销售量失衡。近几年，南京每年住房的销售量为50-60亿元，但是随着资本的不断涌入和被表面的红火现象迷惑带来的扩大开发规模，明年南京的市场供应量将达到110亿！后年达到210亿！而市场的购买量的增幅绝对跟不上这种供应量的增幅，供需失衡的矛盾巨大。2. 结构性失衡大量的普通市民买房的需求迫切，继续改善住房条件，但是开发商限于成本和回报的要求，提供的都是大面积的高档房。而适合普通市民购买的平价房和经济适用房，市场上难觅芳踪。同时适中的中等户型，市场上也一直很缺乏。这种市场结构严重失衡，一头大的格局愈演愈烈。3. 金融政策变化，融资困难在目前，除了银行贷款，普通开发商几乎没有其他的融资方法。社会资金的利用和开发，我国几乎还是空白。金融政策一旦紧缩，那么直接带来的影响就是开发商资金困难，捉襟见肘。如果有开发商顶不住资金的压力开始降价促销收回资金，那么会带来雪崩效应。4. 房价上涨幅度远远超过收入增长幅度5. 资本进入困难，资本流向转向周边地级城市扬州、镇江、盐城、芜湖等周边城市的房地产开发开始象南京前5年那样，进入高速增长期，这种情况下，资金不断向周边这些城市涌入。没有了资金的来源，南京本地的这些开发商的资金来源将更加困难。6. 拆迁量大幅减少，缺乏强力需求推动随着南京旧城改造项目高峰期的过去，大量拆迁带来强力推动的机会越来越少，一旦市场进入低迷状态，类似的强力推动在哪里？如果没有强力推动，市场离崩溃还有多远？7 浙江等地的炒房团扩大房市泡沫浙江地区的民间资本，不断进入各大城市进行炒作投机，带来房市泡沫，最终引发该地区的房市灾难。因为有这些人炒作，房市的价格一路飚高，给开发商带来错觉，同时市民也会跟风，在一定时间内会造成大量资本进入房地产开发，同时造成市场的火爆，但是这是不能长久的，一旦炒房团开始获利退出，本地区的房市就会立即陷入萧条，价格跳水，开发商破产，市民买的期房可能就是烂尾楼。南京的这几年的房地产价格的大幅上扬，跟炒房者的队伍急剧扩大不无关系。据各楼盘销售部分分析，南京各楼盘炒房者占购买者的比例在30%-70%之间。 六、如何规范南京房地产市场 （一） 法律法规现在的房地产市场，仍然存在许多法律的空白或者不明确的地方。无论是国家立法还是地方立法都没有解决。实际上，最重要的私权和公权的协调问题，国家立法和宪法中都没有解决好。下面列举了部分现实的法律困惑：1、 建筑使用年限和70年产权的矛盾国家关于住宅的建筑规范中，对住宅的设计要求是50年，而土地的使用年限是70年。假设建筑达到设计年限的50年后报废，那么还有20年的使用权怎么办？而使用权是跟建筑物不可分割的。但是，购房者在买房时已经缴纳了70年的土地使用权的费用！那么这种私权的保护怎么实现？2、 70年产权，70年之后如何处理产权？国家现在对住宅的规定是70年的期限，如果70年后，建筑物还是处于比较完好的使用状态，那么其产权如何保证?因为建筑物所有权和土地使用权不可分，那么建筑的所有权还在，土地的使用权如果需要补交费用才能持续，那么，需要缴纳多少？怎么交？交给谁？3、 电梯等大宗公用设施更新费用以及基金的管理和公示制度？现在规定，购房时个人缴纳物业维护基金，实行托管。利息用于日常的维护，电梯等大宗设施的更新费用从本金支取。问题是，给谁托管了？不清楚。这笔基金究竟管理得怎样，每年有多少利息？没有公示。如果管理不善，基金没了，谁承担责任？购房者的权利怎么保证？4、 物业管理的权限和费用？物业管理的地位一直没有明确。承担了管理的职能，但是没有管理的权力。费用收不上来，物业公司除了打官司没有别的办法，但是这个不能解决物业公司的问题，因为打官司从成本来说就不划算！5、 拆迁补偿标准的更新问题南京的房价这几年的翻了跟斗，但是拆迁补偿标准还是1999年的。在公权和私权处于矛盾时，总是公权占据绝对有利。政府没有明确如何更新这个标准和更新的周期。 六、如何规范南京房地产市场（续） （二） 政府行为从以上情况可以看到，政府的许多行为需要规范。只有先规范了政府的行为，才能规范市场。因为房地产市场是个特殊的市场，跟政府的行为联系非常密切。1、 公示公告很显然，民主的政府应该是透明的政府。暗箱操作只会有利于官员的无监督状态，只会导致低效率、不作为、浪费资源和随意性、个人主观性。 那么，重大事情公示公告就应该成为制度。如土地政策、土地拆迁、人大会议的决议文件等。2、 市场管理和引导很显然，目前的南京市场管理，只局限于规范交易手续、收费和事后的数据统计。这种职能的政府部门，对于市场来说恐怕我们不能说具有很大的价值。只对官员悠闲的生活具有价值。如果政府向服务社会的方向转化，同时引导市场，那么，不断地组织相关行业的商家举办各类法律法规解读会、外地经验介绍、本地市场数据分析、本地商家亟待解决的问题、市场政策的完善、交易手续如何便民、如何减