写字楼的规划布局和建筑设计

写字楼的规划布局与建筑设计 主讲人 北京新纪元建筑工程设计有限公司董事长总建筑师曾繁柏 今日探讨的主要内容 通过实例与诸位共同探讨以下五个问题 一产品定位及目标客户群的分析二交通 人流的组织三平面功能的合理性分析四立面性格的选定五智能 节能 环保 生态在方案中的体现联系方式一 目前写字楼产品有如下几类 产业园区 高新技术产业园区文化创意产业园区创业园区 孵化器 综合写字楼 公寓式办公 SOHO 酒店式办公 一产品定位及目标客户群的分析 二 写字楼的建设标准分类 3A或5A 通讯自动化 CA 办公自动化 OA 建筑管理自动化 BA 火灾消防自动化 FA 建筑维护自动化 MA 3A 5A只是对建筑自动化控制由几个方面的一种描述 实行3A 5A的最终目的是要创造一种更安全舒适高效的办公环境 一产品定位及目标客户群的分析 三 写字楼客户群的分类 a 从企业性质上分 科研 生产型 高新技术企业 文化创意型企业 管理型 大中型企业 服务型 中小型企业 个体企业 营销型 中小型企业 个体企业b 从企业发展上分 创业型 成长型 稳步发展型 一产品定位及目标客户群的分析 四 产品与客户群关系 产业园区 高新技术企业 文化创意企业 创业型企业 科研 生产型 综合写字楼 大中型企业 成长型企业 管理 服务型 公寓式办公 SOHO 创业型企业 成长型企业 个体企业 服务 销售型 酒店式办公 临时办公 一产品定位及目标客户群的分析 五 产品定位涉及的因素 经济 整体经济水平 开发商利益 客户群承受能力 环境 交通 自然环境 对环境的影响及环境对自身的影响 人文 建筑自身文化色彩与空间感受 街区文化 周边建筑情况 整体感染力 一产品定位及目标客户群的分析 六 写字楼产品定位内容 客户群 承受力 增值部分的5 10 人均20万左右 2 5元 天 租售价格 8 12年回报 2 5元 天10年回报 9125元 平方米 建筑标准 土建 机电 装修标准 对价格的支撑 提升价值手段 设计 功能 交通 停车 环境 采光 通风 节能 内部空间 外观 一产品定位及目标客户群的分析 七 实例 1 建外SOHO SmallOffice HomeOffice 一产品定位及目标客户群的分析 七 实例 2 CBD国际大厦 综合写字楼 一产品定位及目标客户群的分析 七 实例 3 天香园 生物科技孵化器 园区性独栋办公 一产品定位及目标客户群的分析 七 实例 3 天香园 生物科技孵化器 园区性独栋办公 一产品定位及目标客户群的分析 一 影响交通 人流组织的因素 项目所处位置 上班交通形式 周边城市道路状况 规划条件 产品定位 功能配置 二交通 人流组织 二 交通 人流组织的原则 满足规划条件和法规要求 开口要求 便捷 顺畅 环路 避免交叉 便于管理 可识别性强 均好性强 适用性强 并预留发展的可能 不同的定位 不同的要求 停车位大小 车道宽度 坡度 停车数量等 二交通 人流组织 三 实例 1 望京中旅贸综合楼 二交通 人流组织 三 实例 2 建外SOHO 二交通 人流组织 三 实例 3 CBD国际大厦 二交通 人流组织 建外SOHOCBD国际大厦 三 实例 3 CBD国际大厦 二交通 人流组织 三 实例 4 上海总部基地 二交通 人流组织 三 实例 4 上海总部基地 二交通 人流组织 三 实例 5 天香园 二交通 人流组织 三 实例 5 天香园 二交通 人流组织 三 实例 6 天鸿总部大楼 二交通 人流组织 三 实例 6 天鸿总部大楼 二交通 人流组织 一 影响平面布局的因素 规划设计条件 用地 面积 限高 自然条件 气候 周边 环境 国家的法律法规 消防规范 产品定位 不同的产品有不同的平面布置形式 走道式 中筒式 独栋式 单元式 节能 环保 生态要求 三平面功能的合理性分析 二 平面布置原则 满足规划条件 满足法规要求 适用 经济 支撑产品定位 较高使用率 一般60 左右 均好 三 关于层高 空调方式选定 三平面功能的合理性分析 四 实例 1 建外SOHO办公楼 三平面功能的合理性分析 四 实例 2 CBD国际大厦 三平面功能的合理性分析 四 实例 3 建外SOHO公寓 三平面功能的合理性分析 四 实例 4 鑫丰大厦 三平面功能的合理性分析 四 实例 5 天香园 一期典型平面 三平面功能的合理性分析 四 实例 5 天香园 二期典型平面 三平面功能的合理性分析 四 实例 6 金都 杭城4 楼 改动前方案 三平面功能的合理性分析 四 实例 6 金都 杭城4 楼 改动后方案 三平面功能的合理性分析 四 实例 7 天鸿总部大楼 三平面功能的合理性分析 四 实例 8 银谷大厦 三平面功能的合理性分析 四 实例 9 财智中心 三平面功能的合理性分析 一 立面性格的种类 意识形态 张扬 内敛 小家碧玉 气派大方 简洁 繁琐 简单 丰富 现代 传统 西式 中式 清新 压抑 苦涩 轻巧 稳重 粗狂 细腻 低档 高档 贫瘠 富贵 平庸 个性 过时 超前 四立面性格的选定 二 一般规律 一 政府办公楼 简洁 气派 稳重 不张扬 大多对称 大中型企业办公楼 现代 丰富 气派 高档 商业写字楼 个性 超前 丰富 气派 总部写字楼 现代 清新 个性 四立面性格的选定 三 一般规律 二 深色 稳重 气派 浅色 清新 明快 灰色 内敛 高雅 鲜艳色 时尚 低档 四立面性格的选定 四 实例 1 汇合 四立面性格的选定 四 实例 1 汇合 四立面性格的选定 四 实例 1 汇合 四立面性格的选定 四 实例 2 36 院工程 四立面性格的选定 四 实例 2 36 院工程 四立面性格的选定 四 实例 3 建外SOHO 四立面性格的选定 四 实例 3 建外SOHO 四立面性格的选定 四 实例 4 天鸿总部大厦 四立面性格的选定 四 实例 5 天香园 四立面性格的选定 四 实例 5 天香园 四立面性格的选定 四 实例 6 望京中旅贸综合楼 四立面性格的选定 四 实例 6 望京中旅贸综合楼 四立面性格的选定 四 实例 7 金都 杭城4 楼 甲方提供的资料 四立面性格的选定 四 实例 7 金都 杭城4 楼 甲方提供的资料 四立面性格的选定 四 实例 7 金都 杭城4 楼 甲方提供的资料 四立面性格的选定 一 智能 节能 环保 生态在建筑中的体现 1 建筑群整体布局设计考虑生态节能2 建筑外墙采用智能呼吸式双层幕墙 保证高层建筑也可开窗自然通风 3 采用高效保温隔热玻璃及遮阳蔽阳调光装置4 利用空气热压原理有效组织自然通风系统5 单元式外墙预冷预热及通风换气装置6 水源热泵及地源热泵技术的有效应用7 混凝土楼板制冷供暖 水冷以及风冷 技术8 太阳能光伏发电以及电能高效存储利用系统 五智能 节能 环保 生态如何体现 二 相关国家政策的要求 50 与65 公共建筑 办公建筑 商业建筑 旅游建筑 科教文卫建筑 通信建筑 交通运输用房 以20世纪80年代改革开放初期建造的公共建筑作为比较能耗的基础 基准建筑 在保证相同的室内环境参数条件下 与未采取节能措施前相比 全年采暖 通风 空气调节和照明的总能耗应减少50 GB50189 2005 居住建筑 北京地区普通住宅冬季采暖 在1980年住宅通用设计采暖能耗基准水平的基础上节能65 DBJ01 602 2004 五智能 节能 环保 生态如何体现 三 公共建筑满足节能50 要求的各项指标要求 1 建筑的体形系数 严寒 寒冷地区建筑的体形系数应小于或等于0 40 五智能 节能 环保 生态如何体现 三 公共建筑满足节能50 要求的各项指标要求 2 外围护结构热工设计 五智能 节能 环保 生态如何体现 三 公共建筑满足节能50 要求的各项指标要求 2 外围护结构热工设计 五智能 节能 环保 生态如何体现 三 公共建筑满足节能50 要求的各项指标要求 2 外围护结构热工设计 五智能 节能 环保 生态如何体现 三 公共建筑满足节能50 要求的各项指标要求 2 外围护结构热工设计 五智能 节能 环保 生态如何体现 三 公共建筑满足节能50 要求的各项指标要求 2 外围护结构热工设计 五智能 节能 环保 生态如何体现 三 公共建筑满足节能50 要求的各项指标要求 2 外围护结构热工设计 五智能 节能 环保 生态如何体现 三 公共建筑满足节能50 要求的各项指标 3 窗墙面积比 建筑每个朝向的窗 包括透明幕墙 墙面积比均不应大于0 70 当窗 包括透明幕墙 墙面积比小于0 40时 玻璃 或其他透明材料 的可见光投射比不应小于0 44 屋顶 屋顶透明部分的面积不应大于屋顶总面积的20 五智能 节能 环保 生态如何体现 四 居住建筑满足节能65 要求的各项指标 1 采暖 除低层住宅外 北京地区普通住宅的采暖设计热负荷指标 不宜超过32W 平方米 卧室 起居室的室内设计温度 不低于18摄氏度 通风换气次数 不低于0 5次 小时2 空调能耗 卧室 起居室室内设计温度不高于29摄氏度 体积通风换气次数 当利用空调机降温时 应不低于1 0次 小时 当利用自然通风降温时 促低于10次 小时 五智能 节能 环保 生态如何体现 四 居住建筑满足节能65 要求的各项指标 3 外围护结构 五智能 节能 环保 生态如何体现 四 居住建筑满足节能65 要求的各项指标 4 外窗和外门 应采用气密性级别较高的外窗 包括阳台门 其气密性等级应按照国家标准 建筑外窗气密性能分级及检测方法 选用 其等级不应低于4级水平 五智能 节能 环保 生态如何体现 五 有关建筑的零能耗问题 五智能 节能 环保 生态如何体现 五 有关建筑的零能耗问题 围护结构 五智能 节能 环保 生态如何体现 围护结构方案设计 五 有关建筑的零能耗问题 室内环境控制 五智能 节能 环保 生态如何体现 五 有关建筑的零能耗问题 能源系统 五智能 节能 环保 生态如何体现 五 有关建筑的零能耗问题 控制