房地产开发前期业务讲稿

房地产开发前期业务简要介绍 内部交流严禁外传 Page2 房地产前期业务概述 Page3 全面的前期工作 发挥至关重要的作用从项目选址开始 深入考察项目 对项目所在地社会经济状况 周边市场情况等进行全面了解 并在此基础上对项目可行性提出独立意见 在项目投资获得公司通过并取得土地开发资格后 办理行政报批等一系列项目开发前的准备工作 大前期 开发过程的重要环节仅履行行政报批工作职能 小前期 房地产前期业务的范围 Page4 房地产前期业务的重要性 成本 进度 品质 区域内可选择地施工方大多在进度水平上落后于大城市施工企业 需要通过前期时间地压缩以满足回迁房交付等硬性进度要求 项目的品质在这个阶段基本定型 后期调整的空间较小 高昂的土地成本使时间成本急剧上升 压缩前期报批时间在某种程度上是降低开发成本的有效手段 80 的开发成本在前期设计阶段确定 对项目开发成本产生决定性影响 Page5 房地产前期业务的特点 综合性 涉及外部多个行政部门 仅报批环节就涉及规划 土地 发改 环保 水利 消防 园林 人防等等 涉及内部多个职能部门 对财务 工程 成本等产生直接影响 繁杂性 程序环节的繁杂 业务内容的繁杂 复杂性 既要满足内部要求 又要同时兼顾外部审批要求 实现内外部的统一与平衡 在各个专业口之间协调统一 Page6 房地产前期业务的人员要求 熟悉相关设计 建筑 结构规范 在内外部协调 人际沟通方面有较强的能力 对房地产开发流程及各个专业的基本业务知识有较好的掌握 全局性地考虑 能够将成本 资金 进度等各个要素考虑在方案之内 Page7 Page8 审批流程和工作要点 Page9 涉及的核心内外部关系 建设规划部门发改部门 设计单位其他中介 核心关系 财务部门成本部门 Page10 涉及的核心内外部关系 建筑规划部门 Page11 涉及的核心内外部关系 Page12 涉及的核心内外部关系 开发贷款投资额计算根据报批进度落实开发贷款 概算基础上的预算编制标书编制主合同条款拟定 成本部门 财务部门 房产公司 Page13 审批流程和工作要点 Page14 建筑方案报批 建筑设计方案初稿 地址勘察报告 日照分析报告 交通影响评估 组织建筑设计方案招标 组织建筑设计方案评审 建筑设计方案批复 建筑设计方案报批稿 Page15 立项申请报批 step1 step3 项目立项审批 初步设计会审及审批 Page16 立项申请报告报批 关于项目立项申请报告 1 项目申请单位情况概览 4 资源利用和能源耗用 5 生态环境影响分析 6 经济效益分析 7 相关政府性文件 主管部门要求的形式性文本 经济效益分析尤其是投资额的确认对开发贷款产生实质性影响 公司简介 设计文本 规划条件 周边调查 设计文本 水保方案 环评报告 成本预算 土地出让合同等 2 拟建项目情况概览 3 建设用地与配套条件 Page17 水土保持方案报批 Page18 环境影响评估报批 Page19 桩基提前施工报批 桩基工程施工一般施工周期在2 3个月提前施工能够有效缩短总体施工周期 桩基工程提前施工申请一般在获得立项核准后 初步设计方案报批阶段进行 桩基工程提前施工须经项目所在地有管辖权政府同意报台州市建设规划局办理部分工程施工许可证 桩基工程提前施工为非常态方式未来是否能继续沿用尚未可知 桩基工程提前施工应单独进行招投标 桩基提前施工 桩基工程提前施工应提出确切理由 比如回迁安置等 Page20 审批流程和工作要点 Page21 图纸审查及面积预测 Page22 审批流程和工作要点 Page23 建设用地许可证办理 Page24 土地证办理 Page25 建设工程规划许可证办理 Page26 建设工程规划许可证办理 注意事项 公示目前规定的公示时间为7个日历天日照分析因在施工图阶段会发生影响日照的调整 目前建设规划部门要求在此阶段对日照分析进行复核人防意见若未完成人防面积 在此阶段缴纳人防地下室易地建设费园林意见园林处对绿地率及百分之一文化工程是否达到要求进行审核 园林设计单位须在此之前出具总平方案及百分之一文化工程方案气象意见总建筑面积超10万平方米的住宅小区或建筑群须进行雷击风险评估 评估费用为2 3元 平方米 项目经评估后方签署防雷设计意见书白蚁防治费付费即可 付费标准为1 9层建筑面积 1 7元 缴纳后在施工过程中会至现场进行白蚁防治处理 关于规范防空地下室建设和人防工程易地建设费收取的实施意见 台人防办 2009 9号 十层以上或埋深超过3米民用建筑需按地面首层建筑面积修建6级以上抗力等级防空地下室 其他建筑面积超过2000平米以上的按总建筑面积2 3 修建 若缴纳易地建设费 按应建面积每平米2500元收取 百分之一文化计划 指在项目建设投资总额中提取1 的资金 用于公共文化艺术设施建设 目前新出台的选址通知和规划条件基本都作为强制性条件 一般处理方式是在绿化及配套设计中合并考虑 但需要做专项设计以向园林处报批 Page27 施工许可证办理 Page28 Page29 如何加快审批进度 Page30 综述 盯牢重点 综合全面 抓住源头 分头并进 一个实力雄厚和负责任的设计院将在审批过程中发挥无法想象的促进作用 自以为是的方案优化和无关痛痒的细节调整会是审批中 麻烦 的最大制造者为什么不能用综合而全面的眼光去对待你的项目呢 当你的PROJECT呈现出多项工作共同开始的状态时你已经成功了一半 认准你的里程碑并把它作为不可动摇的阶段性目标一定没有什么能够阻碍整体目标的实现 Page31 设计院的选择与工作要求 分秒必争的设计进度 充足而平衡的人员配备 专业的水平和精神 切合实际的工作作风 丰富的项目经验 一个真正的项目负责人 不容小觑的成果质量影响如果不熟悉本地政策性文件及规范要求如果不能有效整合各专业的设计图纸如果不能对控制性指标有最准确的把控如果不能把不应发生的疏漏和差错降到最低只能把前期工作推入一个不断修正错误的恶性循环之中加快审批速度无从谈起 设计院的影响无处不在不仅仅关系到产品的质量成本销售更制约着前期工作的进度 一半的进度控制在设计院建筑方案的编制施工图的绘制两项核心报批资料的提供速度从根本上决定整个前期工作进度记住 给设计院一个进度表 工作态度和作风同样很重要不够认真负责的工作态度不合时宜的无谓执着无所坚持的非专业修改都将给前期工作进度带来本不应该存在的阻碍 Page32 对开发商自身的要求 相信吗 障碍其实是自己造成的 设计工作是一项专业工作 牵一发而动全身开发商自以为是的细节修改往往带来繁重的工作量更有甚者 可能影响方案的整体性 最终拖延项目的进程 台州的建设规划部门以严格和严厉执行文件规定著称千万不要试图挑战主管部门的智商和执行力否则只有推倒重来 Page33 重点环节 建筑方案审批 立项核准 工程规划许可证 Page34 进度控制 设计院完善报批稿 水保方案编制开始 交通影响评估编制开始 环评报告编制开始 可研报告编制开始 建筑方案招投标完成 日照分析报告编制开始 建筑方案报批通过 初步设计方案编制开始 桩基图纸绘制开始 初步设计方案报批 桩基图纸审核 桩基提前施工报批 建筑图纸绘制开始 立项核准通过 初步设计方案通过 Page35 进度控制 初步设计方案通过 桩基施工开始 面积预测开始 其他图纸绘制开始并送审 建筑图纸送审 绿化设计开始 面积预测完成 规划用地许可证办理完成 土地证办理完成 日照分析复核完成 人