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破产清算过程中发生的建筑物租赁合同纠纷 时间：2007-12-27 9:05:15 作者：辽宁申扬律师事务所 潘公明 浏览165次 沈阳某饭店有限公司与某工业品贸易中心清算组建筑物租赁合同纠纷仲裁案 (经由中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁）【案情介绍】 2000年11月1日，沈阳某饭店有限公司(以下简称某饭店) 与某工业品贸易中心（以下简称工贸中心）签订建筑物租赁合同书（以下简称租赁合同）。约定某饭店租用工贸中心所有的建筑物作为商旅饭店及有关设施使用，合同约定租赁期限20年，自2000年11月1日起至2020年10月31日止。2001年8月1日，某饭店与工贸中心又签订了关于建筑物租赁合同的补充合同（以下简称补充合同）。2004年，工贸中心向某市中级人民法院申请破产。某市中级人民法院于2004年6月30日以2004某中民破字第12号民事裁定书裁定某工业品贸易中心破产还债，由破产清算组接管破产企业，此后，破产清算组多次表示解除租赁合同，某饭店不同意解除。2004年12月，某饭店向中国国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁申请，要求裁决工贸中心清算组不得单方解除并应继续严格依法履行租赁合同及补充合同。工贸中心清算组委托笔者作为代理人，参与仲裁案件的审理。【仲裁审理】 申请人在仲裁申请书中诉称，租赁合同签订后，申请人投入了近人民币5，000万元及大量人力、物力对该租赁物进行了装修、改造，并已经如约向被申请人支付了2000年至2006 年的租金人民币600万元。其在仲裁过程中提出了如下理由表示不同意解除租赁合同及补充合同。 1、破产期间，清算组就解除或继续履行合同作出决定时，除考虑维护破产债权人权益和破产财产权益外，也必须保护合同相对人的合法权益，而不能任意行使解除权。因为根据租赁合同，在租赁期间，出租人不再拥有该租赁物的使用和收益权，租赁物的所有权转让价值应不包括此使用和收益权的价值。被申请人为增加破产财产的变现值，擅自解除租赁合同，实际上是将租赁物的使用和收益权部分，也计算为破产财产，而这部分权益应当由承租人依法享有。被申请人在处理破产财产时，无权对申请人使用和收益权进行处分。 2、依据合同法第229条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，租赁合同有效成立后，所有权发生变动时，出租方买卖租赁物并不导致租赁合同的解除及租赁权的丧失。即使被申请人处分了本件租赁物，申请人仍享有要求租赁物的新所有人继续履行租赁合同的权利。 针对申请人的申请请求和理由，被申请人进行了答辩，充分地发表了自己的观点：第一，申请人的仲裁请求没有事实基础。被申请人并未解除该租赁合同，工贸中心进入破产程序，在破产财产的清理与变现过程中，与申请人协商处理该房产相关事宜。经过协商，虽然申请人并没有购买该房产，但该租赁合同仍在继续履行之中，申请人仍在使用租赁合同中的房产。 第二，依据最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定规定的清算组的主要职责及破产法的规定，被申请人有权决定是否履行租赁合同。申请人不能以清算组的决定违反合同法的规定为由，要求确认清算组的决定无效。按照特别法优于一般法的原则，不能泛泛地将合同相对人的利益与债权人的利益进行简单的对比。在破产程序中，债权人的利益是破产清算组优先考虑的问题，这既是破产法赋予清算组的相关权利的前提，也是清算组所必须履行的义务。申请人所称“买卖不破租赁原则”，实际上，合同法中的“买卖不破租赁原则”是指租赁物在租赁期间出租人转让所有权时，原租赁合同继续有效，不受该转让行为的影响。本案中建筑物所有权的变动已不是原租赁合同的出租人的行为，是被申请人在对破产财产进行处置而进行的清算行为。所以不能简单地看作是一般意义上的所有权发生变动，而是原所有权人因资不抵债，进入破产程序，被申请人为了全体债权人和破产职工的利益，必须在处理破产资产时尽最大可能实现破产财产的利益最大化。 【仲裁结果】 通过庭审调查及审阅双方当事人提交的书面材料，仲裁庭对本案作出了如下裁决：（一）因被申请人尚未实际向申请人发出明确的解除租赁合同及补充合同的通知，故租赁合同及补充合同仍然合法有效，应当继续履行；（二）对于申请人要求确认被申请人不得单方解除租赁合同及补充合同的请求，仲裁庭不予支持。 【案件评析】 被申请人作为破产清算组是否有权单方解除租赁合同及补充合同是本案的争议焦点，也是案件的关键。在租赁合同中，双方对合同的解除权及解除的条件作出了约定。租赁合同第13条约定如下：“原则上甲（即工贸中心）、乙（即申请人）双方均不可在租赁期间解除合同。如因乙方原因万一需要撤走时，乙方须把相当于合同剩余期间租赁费的金额作为违约金支付给甲方，如因甲方原因不得已需要解除合同时，甲方须把相当于合同剩余期间租赁费的金额作为违约金支付给乙方。”据此规定，双方并未约定禁止一方当事人单方解除合同，恰恰是允许一方当事人由于自身的原因不得已时，有权提出解除合同。 此外，中华人民共和国企业破产法（试行）（以下简称破产法）第