房地产金融案例作业.doc

“苛政”之下的房地产面对政府的严格调控，房地产行业可否顺利消化？案例分析小组：黄凯0903030225工程0902 胡晓翔0903030213 工程0902 林玉萍0903030234工程0902 林本寿0903030204 工程0902陈佳庆0903030219工程09022010年以来中国房地产调控政策一览时间部门政策 2011.2.9住房和城乡建设部从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调025个百分点。2011年1月上海、重庆市政府正式实施房产税。2011年1月27财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月26国务院发布“国八条”，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50改为不低于60。同时各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。2011年1月25住房城乡建设部等部门出台的房地产经纪管理办法。2010年12月25住房和城乡建设部从26日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调025个百分点。2010年11月15住房城乡建设部国家外汇管理局进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。2010年11月3日住房城乡建设部 财政部中国人民银行 银监会印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的11倍，首付款比例不得低于50，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010年9月29日有关部委在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。2010年9月27国土资源部严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。2010年6月4日住房城乡建设部等三部委商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。(二套房认定)2010年6月3日国土资源部土地增值税预增率由0.5%提高到2%。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2，中部和东北地区省份不得低于1.5，西部地区省份不得低于1，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。2010年4月17日国务院发布国十条，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年4月15日国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。2010年4月15日国务院发布国四条，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2011年全国部分城市房价调控目标地点房价控制目标北 京新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。上海全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。天津新建住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入增幅。重庆主城区新建住房价格涨幅低于年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。广州新建住房价格涨幅要低于年度GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅，而新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用房。从化、增城另行公布。深 圳新建住房价格指数的涨幅低于年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。南 宁新建住房价格增幅力争控制与当年人均可支配收入增幅相适应，不高于当年GDP增幅。贵 阳新建住房价格增幅不高于去年全国新建住房价格平均增幅。合 肥全市新建住房年度价格涨幅不高于全市年度GDP、居民可支配收入增幅。呼和浩特市新建住房价格的年增幅低于本年度城镇居民人均可支配收入的增长水平。海 口新建住房价格涨幅要低于年度城镇居民人均可支配收入增长水平。其中，保障性住房销售价格控制在4000元/平方米以下；新建商品住房价格涨幅应低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平。南 京严格控制商品住房价格上涨，2011年度全市新建住房价格涨幅明显低于居民人均可支配收入增幅，低于2010年度全市新建住房价格涨幅。济 南新建商品住房均价涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入增长水平。太 原新建住房同比价格指数涨幅不超过年度经济发展和人均可支配收入增速。南 昌全市新建住房价格涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的增幅以内，同比增幅控制在10%以内。乌鲁木齐新建商品住房价格上涨指数将控制在当年城镇居民人均可支配收入的增幅以内。各房地产开发经营企业的商品房销售应进行价格备案，备案应包括全部销售房源和每套房屋销售价格，备案的销售价格为最高销售价格，实行“一价清”制度。郑 州同比价格指数涨幅不高于年度经济发展和人均可支配收入增速。武 汉新房价格增幅低于年度GDP和居民人均可支配收入的增长水平，涨幅不超过12%。福 州城区2011年度新建住房价格增幅低于2011年城镇居民人均可支配收入增长水平，且新出让的商品住房用地楼面地价保持在2010年水平。长 春新建住房房价收入比控制在5.8以内新建住房价格控制目标为2800元/平方米，3000元/平方米。新建住房价格包括以下几项：1。征收成本850元/平方米；2。建筑成本980元/平方米，1170元/平方米；3。各项收费成本270元/平方米；4。基础设施建设成本260元/平方米；5.5%的配建廉租房成本，140元/平方米，150元/平方米；6。利润300元/平方米。第一章 新政下房地产市场趋势与房企应对策略一、房地产政策解析及市场趋势预期 1、本轮调控严厉程度堪称历史之最，其效果正逐步显现2009年底、2010年初，为遏制部分城市房价过快上涨，中央果断出台“国四条”，拉开了新一轮房地产调控的序幕。至今，调控已发至第三波，即以“9.29”新政为代表的管制型调控，其严厉程堪称房地产市场化以来之最。从中央政策看，第三波调控史无前例的推出了信贷三个“一刀切”和一个禁止，同时，明确要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制度。而从地方政策来看，应中央“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的要求，“限购”已经成为本轮楼市调控的重点，截止目前全国已经有北京、深圳、苏州等15个城市出台了限购政策。与前一波打压型调控相比，本波调控行政干预色彩明显加重，措施也更加细化，充分显示了中央稳定房价的决心。受本波调控影响，10月以来我国各地楼市普遍出现较为明显的降温，调控效果正逐步显现。10月，全国70个大中城市房屋销售价格不论是同比还是环比其涨幅都较9月有所缩小。2、当前加息是“雪上加霜”，将加速楼市降温继将六大行存款准备金率上调至17%之后，10月20日，央行再度出手，连续上调商业存贷基准利率及公积金贷款利率，开启了新一轮加息周期。从历史经验看，除直接增加建房和购房成本之外，加息对房地产市场的影响往往是间接的、渐进累加一个的过程。利率调整对楼市、尤其是房价的影响，需要累计多次加息或降息后，通常在周期至少过半后才会初步显现。在加息周期开始阶段，其对房地产市场的影响并不大。对于房地产市场而言，加息不过是“温水煮青蛙”。但从本次加息时机来看，经过限贷、限购之后的加息与以往的加息政策相比显得格外意味悠长，此时加息，对楼市可谓“雪上加霜”，其影响将超过2004年加息。预计在房地产调控政策和货币紧缩政策的叠加效应下，全国楼市降温的速度将会有所加快，部分城市量价齐跌恐将难免。然而，市场也将有所分化，改善和投资需求集中的高档商品住宅市场表现或将优于对贷款依赖度高的中低档市场。3、短期内调控放松希望不大，放松调控或将在住房保障见效之后改革开放三十年来，我国经济持续快速增长，各种社会矛盾也在持续积累中，高房价已逐渐成为社会矛盾积聚的一大“火山口”。为此，今年年初温家宝总理还曾公开表态：本届政府任期内一定能稳住房价。房价问题一定程度上成了“政治”问题。由此可以断定，本轮调控如若不达到效果，政策很难放松。而受地方土地财政、民间资金泛滥且投资渠道少、国民喜欢置业、国资挤压市场等诸多机制、体制、外部环境方面的制约，房价问题却又难以倚仗调控“一蹙而就”，这也就意味着短期内调控将难以放松。而从房价问题根源来看，住房保障的缺位是问题的根本。过去十年，堪称中国楼市的“黄金十年”，却也是住房保障严重滞后的十年。房价高涨和住房保障落后相互叠加，才使得房价问题日益尖锐。近来我国房地产宏观调控一手抓房价一手抓保障也正是基于这种判断，由此看来，在我国整体经济趋好的环境下，中央要放松调控或许要在住房保障见效之后。4、“苛政”之下，楼市或将调整半年从最新数据来看，在限贷、限购、加息等多重政策影响下，10月我国房地产市场成交量已经有所下滑，房价也随之出现调整，而市场供应量却有望持续增加。1-10月，我国商品房新开工面积同比增长61.9%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长36.2%。其中，新开工面积暴增，意味着今年四季度至明年，可供预售的商品房规模将较大幅度增加；土地购置面积的大增，则意味着明年下半年直至后年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。供应增加，而需求却因调控明显萎缩，这也就意味着，未来二个季度，甚至更长时间段内，很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。预计在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下，未来半年左右的时间段内，70个大中城市、尤其是一线城市的房价，将总体呈现下跌格局。在一系列宏观调控政策影响下，今年上半年我国房地产市场运行总体呈现以下特点：（1）全国房地产开发投资增速有所放缓，但总体上仍保持了30%以上的高增长态势；（2）房地产开发企业资金来源除利用外资增速与上年同期相比大幅提升外，其他各分类资金来源增速同比均呈回落态势；（3）消费者观望气氛浓厚，未来一季购房意愿继续回落，全国商品房成交量增速与上年同期相比大幅回落；（4）全国房价继续延续着下调回稳的趋势，调控效果日渐显著，但部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，保障性安居工程建设进展不平衡等新出现的问题给房地产调控提出了新的挑战。二、上半年全国房地产市场运行态势回顾表12011年上半年全国房地产行业主要指标运行情况单位：亿元，万平方米，%时间2011年1-6月2010年1-6月本年同比增长（%）房地产开发投资完成额26,250.419,747.132.9开发企业资金来源40,990.933,719.021.6购置土地面积21,909.818,501.218.4待开发土地面积29,631.622,902.329.4房屋施工面积405,737.6308,427.731.6新开工面积99,442.680,450.923.6房屋竣工面积27,558.024,423.612.8商品房销售面积44,419.339,352.512.9商品房销售额24,589.419,819.924.1房地产开发投资完成额26,250.419,747.132.9数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理房地产作为第三产业的一个细分产业，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位，房地产业市场运行及未来的发展趋势与宏观调控及宏观经济变动息息相关。2011年上半年，我国经济继续运行在平稳较快增长区间，增长动力逐步从政策刺激向自主增长有序转变，主要国民经济指标保持平稳较快增长，但主动调控和部分刺激政策退出导致部分国民经济指标增速适度回落。与此同时，为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，我国政府陆续出台了一系列政策措施。在此背景下，全国房地产市场主要运行指标不同程度回落。房地产开发投资增速回落。在房地产调控持续推进、市场普遍预期房地产投资将大幅下滑的情况下，房地产投资增速保持30%以上平稳快速上涨，但增速回落。国家统计局发布的数据显示：2011年上半年全国完成房地产开发投资26250.4亿元，同比增长32.9%，增幅同比回落5.2个百分点。分析认为，房地产投资依然快速增长主要得益于以下几方面原因：第一，在一线重点城市实施“限购令”等因素影响下，部分开发商调整战略布局，投资转战到二、三、四线城市，拉动了整个房地产投资的增长；第二，房地产已开工项目对后续投资的惯性推动；第三，保障房的开工力度、建设力度在加强。图12011年上半年房地产开发投资依然快速增长，但增速回落数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理全国房地产市场供应量下降。今年，由于2010年基数较高，行业库存压力上升，调控之下开发商新开工意愿下降等原因，商品房施工面积增速较平稳，但新开工面积增速大幅下滑态势。国家统计局发布数据显示：2011年上半年全国商品房累计施工面积405737.6万平方米，同比增长31.6%，增幅同比提高2.9个百分点；房屋新开工面积99442.6万平方米，同比增长23.6%，增幅同比大幅回落44.3个百分点。同期，全国商品房累计竣工面积增速也呈下降态势，说明开发商并未加快已建项目进度，市场供应量下降。国家统计局发布的数据显示，2011年上半年全国商品房累计竣工面积27558.0万平方米，同比增长12.8%，增幅同比回落5.4个百分点。图22011年上半年新开工面积增速下滑，市场供应量下降数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理全国商品房销售量增速回落。在部分城市严格执行限购令、保障性住房建设加快以及紧缩银根等一系列调控政策影响下，购房者观望气氛浓厚，越来越多的人认为房价距离进入“下行空间”为期不远，而那些无法判断后市的购房者则选择继续持币观望，导致上半年全国商品房销量与上年同期相比呈回落态势。国家统计局发布的数据显示，2011年上半年全国商品房销售面积44419.3万平方米，同比增长12.9%，增幅同比回落2.5个百分点；全国商品房销售额24589.4亿元，同比增长24.1%，增幅同比回落1.3个百分点。 图32011年上半年全国商品房销量与上年同期相比呈回落态势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理全国70个大中城市中，多数城市房价仍在环比上涨。在国家房地产宏观调控政策持续发力、央行加息等多重因素影响下，今年上半年全国房地产市场正在向调控预期目标逐步发展，但多数城市的房价仍在环比上涨。从新建商品住宅价格变动情况来看，国家统计局发布的数据显示：2011年4月份，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有5个。5月份，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个；与4月份相比，环比价格下降和持平的城市增加了6个，涨幅比4月份缩小的城市有27个。6月份，70个大中城市中，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个；与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅比5月份缩小的城市有24个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。6月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。 第二章 以小见大从“保利”看房地产业为了更真切地了解当下房地产业生存的现状，以下以保利地产作为研究对象，对房地产业的发展境况作详细分析一、 保利地产基本情况简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。二、 主要会计数据及财务指标（一）主要会计数据及财务指标：单位：元 币种：人民币本报告期末 上年度期末 本报告期末比上年度期末增减(%)总资产 180,285,120,782.38 152,327,972,577.53 18.35 所有者权益（或股东权益） 31,540,086,958.13 29,709,290,130.47 6.16 归属于上市公司股东的每股净资产(元/股)5.3023 6.4929 -18.34 报告期（1-6月） 上年同期（1-6月） 本报告期比上年同期增减(%)营业利润 3,937,621,612.27 2,445,893,272.92 60.99 利润总额 3,956,611,587.20 2,432,817,358.84 62.63 归属于上市公司股东的净利润 2,794,611,968.67 1,627,261,291.09 71.74 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 2,784,489,332.78 1,631,785,797.60 70.64 基本每股收益(元)0.47 0.27 71.74 扣除非经常性损益后的基本每股收益(元)0.47 0.27 70.64 稀释每股收益(元)0.47 0.27 71.74 加权平均净资产收益率(%)9.13 6.31 增加 2.82个百分点 经营活动产生的现金流量净额 -8,264,022,346.53 -23,348,235,943.10 64.61 每股经营活动产生的现金流量净额（元） -1.3893-5.102772.77（二）非经常性损益项目和金额：单位：元 币种：人民币非经常性损益项目 金额 非流动资产处置损益 -4,507,163.48 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 23,497,138.41所得税影响额 -5,061,913.98 少数股东权益影响额（税后） -3,805,425.06 合计 10,122,635.89三、 上市情况（一）利润构成与盈利能力表一：财务指标(单位)2010-09-302009-12-312008-12-312007-12-31主营业务收入(万元)1728692.482298660.761551990.11811523.49营业利润(万元)338583.83522030.24383680.80205384.67利润总额(万元)335846.60537904.75402328.48240309.01净利润(万元)229072.31351922.65223886.14148908.80销售毛利率(%)32.4236.8240.8038.50净资产收益率(%) 8.46 14.0315.9012.49表二：财务指标(单位) 2010-09-302010-06-302010-03-312009-12-31净资产收益率(%)8.45986.17072.1678 14.0300主营业务收入(万元)1728692.481124474.73405497.152298660.76净利润(万元) 229072.31162726.1354812.97351922.65表三：财务指标(单位) 2009-09-302009-06-302009-03-312008-12-31净资产收益率(%) 7.6500 9.2100 2.3400 15.9000主营业务收入(万元)1145108.37829092.34214054.651551990.11净利润(万元) 178662.84139605.5932967.51223886.14盈利能力分析：从表一可以看出，保利地产最近3年经营业绩保持连续增长。从2007年的811523.49万元，到2008年的1551990.11万元，到2009年的2298660.76万元，再到2010年的1728692.48万元，虽然在2008年金融危机，但是公司受影响不大，保持连续增长，此外，净利润的增长和经营业绩保持一致的增长，说明了保利公司的盈利能力强的同时，发展得也比较稳健，盈利能力在稳步提升。此外，保利地产的净资产收益率各年之间变化不大,说明了公司资金实用效率趋于稳定，营业期望较好，公司的财务情况和经营情况较为乐观。（二）资产与负债财务指标(单位)2010-09-302009-12-312008-12-312007-12-31资产总额(万元)13678895.38983072.395363216.274089466.42负债总额(万元)10795099.96286917.513795902.052806019.50流动负债(万元) 5646314.203823361.701951471.801891020.10应收帐款(万元)25507.63 46704.8620554.6117525.13资产负债率(%)78.910069.986270.776568.6157流动比率2.33582.31482.7267 2.1481速动比率0.53680.74290.66690.6630偿债能力分析：短期偿债能力分析：由上面报表可以看出，保利地产的流动比率从2007年的2.1481，到2008年的2.7267，再到2009年的2.3148，再到今年的2.3358。可以看出保利地产的偿债能力在逐渐提高。2009年相比2008年流动比率有所下降，那时因为2009年金融危机的影响。三年来，保利地产的流动比率一直比行业的平均水平高，说明了，保利地产的短期还债能力较强。但是由于受地产行业的限制，保利地产的速动比率小于一，且2010年的流动比率比2009年有不少下降，说明了保利地产的近期财务出现压力。长期偿债能力分析：保利地产的资产负债率从2007年的68.6157%，到2008年的70.7765%，到2009年的69.9862%，再到今年的78.9100%，说明了保利地产的资产负债率是逐渐上升的，说明了今年保利地产的财务压力较大。说明了从远期来说，虽然保利地产的偿债能力不错，但是由于收国家调控影响，其财务压力增大。（三）经营与发展能力财务指标(单位)2010-09-302009-12-312008-12-312007-12-31存货周转率(%) 0.140.290.270.25应收账款周转率(%)47.8868.3581.5145.76总资产周转率(%) 0.15 0.320.330.28由上面可以看出，保利地产的存货周转率从2007年到2009年，是逐渐上升的，但是2010年较之2009年有很大下降。说明了，2010年前公司存货较多，可能受金融危机影响。但是2010年后，保利的存货周转率大幅下降了，说明了，公司对存货的控制能力增强了。此外，保利的应收账款周转率从2007年到今年，也是先上升再下降，今年比较2010年有较大下降，说明了公司平均收账期越来越长了，说明应收账款的收回越来越慢了。说明了公司现在有较大财务压力。但是由于2010年还没有到期，所以暂时较小的应收账款周转率不能从根本上说明实际情况。（四）公司价值分析：公司在未来两年应能继续保持较快的增长率,预计公司10、11年每股收益为1.04、1.19元,对应8月9日收盘价市盈率分别为12.1、10.6倍,从历史估值水平来看,公司当前动态估值明显偏低。但7月房地产板块整体反弹幅度较大,当前市场环境使得我们更要关注短期调整风险。虽然目前市场对于地产行业很不景气，地产股票大盘未来几个月还不能翻身。但是保利地产是龙头上市房地产企业里成长性与稳健性兼具的品种,既有雄厚实力的央企背景,又有良好的业绩支撑,同时保持着高速发展的势头,仍不失为目前时点地产企业中不错的战略性配置的品种。综合来看,仍维持前期对公司增持评级。四、保利地产最新动态随着调控的深入，曾经风光一时的“地王”项目如今身陷两难，部分竣工的项目开始降价揽客，而不少开工或未动工的更是放慢了进度，“咬牙”闲置。2011年11月15日，保利地产的北京蓟门桥地块“地王”项目因超限一年未动工而被媒体曝光。而国土资源部公布的最新数据显示，截至今年10月，全国已经完成出让但未开工的房地产用地约为21.3万公顷。同年11月11日，重庆某报刊登出保利椰风半岛的一个整版广告，以显眼的大号字体突出“2号楼盘最高8折特惠，1号楼套内89平方米经典三房一口价7500元/平方米。”此前，另一家报纸也打出保利重庆一高端项目的优惠广告，“VIP会员独享交5万抵20万特惠”。事实上，保利地产在重庆的多个项目均以打折促销的方式在降价。尽管保利地产副总经理胡在新在10月中旬曾表示，在价格方面，公司基本上不会做调整。但是，“金九银十”的惨淡收场，不管是提前完成销售目标的恒 大，还是千亿大户万科，或者声称自己不做老大的龙湖，都在“银十”变“铁十”的尾巴上毫不含糊的降了。五、以小见大从保利看房地产公司处境1.交易下降、库存增加、融资困难、政策不稳定、市场不明朗，是中国大多数房地产开发企业当前面临的难题。更为艰难的是，这种困境还看不到结束的曙光。2.IPO、增资扩股、信托、基金、企业兼并重组等当前都受到政策限制。房地产企业融资渠道客观上被进一步收窄，而企业融资成本增加和风险加剧，对市场房价下降却是反向作用。 3 垫资投入保障房。一些企业又得不到地方政府的明确承诺和及时偿付，拉高了保障房开发的资金成本，结果使企业陷入了进退两难的境地。4.中小房地产企业的处境困难高于大型品牌房地产企业。前者融资能力弱，拿地成本高，项目单一规模小，经营腾挪空间小，一旦销售受阻，资金压力立马陡增。即便是大型房地产企业，其处境也是差异很大。SOHO中国认为，未来六个月是收购的良机，现已储备210亿元现金。而绿城净资本负债率高达163%。5.海外估值下降。在境外上市的中国房地产企业今年其股票市值和信用评级一路走低，反映出海外资本和金融机构也对中国房地产企业的发展前景不看好，直接影响到中国房地产企业在海外的声誉和融资能力。6.仍处于可控状况。说开发商资金链“命悬一线”为时尚早。多数房地产开发企业下调今年销售目标倒是不争的事实。冷市之中谋求突围，正是目前房地产开发企业的重点。形成企业经营状况总体可控的原因是房地产投资额仍在高位增长；房地产开发资金来源结构不断得到优化，对商业银行的贷款依赖度只有14%左右；企业普遍采取了谨慎拿地、缩小开发战线拉长开发周期的防守型经营战略。7.在这一轮地产调控之下，中小开发商面临的资金压力将会更大，最先破产的企业或是它们。日前，地处中部的安徽合肥，就传出3个地产商因为资金链断裂而跑路、一个开发商只因欠了账而被围堵的消息，恐慌情绪随即弥漫全城。但这只是开始，接下来，或将有更多的地产企业倒在前进的路上。第三章 史上最严调控政策重审一、政府若成“房老大