资产评估精选例题

第二章 案例1 某待估资产为一机器设备 年生产能力为150吨 评估基准日为2013年2月1日 评估人员收集的信息 1 从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例 该设备的年生产能力为210吨 市场成交价格为160万元 2 将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异 3 发现两者除生产能力指标存在差异外 从参照设备成交到评估基准日之间 该类设备的市场价格比较平稳 其他条件也基本相同 分析 由于待估资产的市场交易案例易于选取 可采用市场法进行评估 待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上 即可通过调整功能差异来估算该资产的价值 评估值 160 150 210 114 29 万元 案例2 某待估资产为两室一厅居住用房 面积为58平方米 建筑时间为1989年 位置在某市闹市区 评估基准日为2013年5月1日 在待估房屋附近 于2011年12月曾发生过房屋交易活动 交易价格为58000元 经调查和分析 评估人员认为该居住用房所处位置 面积 建造时间 交易的市场条件等方面与待估资产基本相同 分析 由于可以找到待估资产的市场交易案例 应采用市场法进行评估 待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上 所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值 经调查 2013年居住用房价格与2011年相比上升了9 3 则 资产评估值 58000 1 9 3 63394 元 案例3 某企业因严重的资不抵债而进行破产清算 其中有一套机器设备需拍卖 评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例 该交易资产与待估设备型号 性能 新旧程度基本相同 成交时间为2012年6月 成交价格为365 2万元 评估基准日为2012年8月 分析 待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上 可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值 经评估人员分析 待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30 则待估资产的评估值为 资产评估值 365 2 1 30 255 64 万元 案例4 待估资产为某机器设备 其生产时间为1990年 评估基准日为2013年1月 搜集到一交易案例 该机器设备和待估设备型号相同 属同一厂家生产 交易时间为2012年12月 交易价格为124000元 该机器设备的生产时间为2005年 分析 资产的市场交易案例易于选取 应采用市场法进行评估 待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上 可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值 经调查了解 待估设备的尚可使用年限为13年 则待估资产的成新率为 待估资产成新率 待估资产尚可使用年限 待估资产已使用年限 待估资产尚可使用年限 100 13 7 5 13 63 参照资产已使用年限为8年 尚可使用年限为15年 则参照资产的成新率参照资产的成新率 15 8 15 100 65 则待估资产的评估值可通过下式计算 资产评估值 参照物成交价格 评估对象成新率 参照物成新率 该待估设备的评估值为 评估值 124000 63 65 120184 62 元 第三章 例 某台机床采购价5万元 运输费0 1万元 安装费0 3万元 调试费0 1万元 已服役2年 试评估该机床原地续用的重置全价 目前该机床在市场上仍很流行 且价格上升了20 铁路运价近两年提高了1倍 安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40 调试费用上涨了15 分析 该机床服役期限仅2年 且在市场上仍很流行 一般来说技术条件变化不大 故用复原重置成本评估较现实 计算过程 机床采购重置全价 5 1 20 6万元运杂费重估价 0 1 2 0 2万元安装费重估价 0 3 1 40 0 42万元调试费重估价 0 1 1 15 0 115万元综合以上各项 该机床原地续用的重置全价为 6 0 2 0 42 0 115 6 735万元 例 某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线 账面原值1 000万元 2005年进行评估 评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线 该生产线2004年建成 年产同类产品75万吨 造价为3 000万元 经查询 该类生产线的规模效益指数为0 7 主要装置70 辅助装置5 工艺管道5 仪器仪表5 建筑安装费10 管理费5 2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为 主要装置5 辅助装置3 工艺管道10 仪器仪表2 建筑安装费15 管理费10 重置成本 3000 1 50 75 0 7 1 70 5 5 3 5 10 5 2 10 15 5 10 2 259 1 3 5 0 15 0 5 0 1 1 5 0 5 2 259 1 6 25 2 400万元 3 进口设备重置成本测算举例例1 假设某被评估进口设备的账面原值为1000万元人民币 不含进口时的税与费 其中80 为支付外汇部分 进口时的外汇汇率为1美元 8元人民币 评估基准日的外汇汇率为1美元 8 3元人民币 进口设备生产国的同类资产价格变动指数为120 国内同类资产价格变动指数为150 现行关税税率为20 其他税费率为10 国外运杂费为10万美元 境外途中保险费为设备支付外汇部分的0 5 根据上述资料 计算进口设备的重置成本 例2 被评估设备为1999年10月从英国引进 进口合同中的FOB价是20万英镑 2004年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备 其替代产品的FOB报价为35万英镑 针对上述情况 评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响 最后认为 按照通常情况 实际成交价为报价的70 90 故按英国厂商FOB报价的80 作为FOB成交价 针对替代设备在技术性能上优于待评估设备 估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备FOB价格的70 30 的折扣主要是功能落后造成的 评估基准日人民币对英镑的汇率为11 93 1 境外运杂费按FOB价格的5 计 保险费按FOB价格的0 5 计 关税与增值税因为符合合资企业优惠条件 予以免征 银行手续费按CIF价格的0 8 计算 国内运杂费按 CIF价格 银行手续费 的3 计算 安装调试费用包括在设备价格中 由英方派人安装调试 不必另付费用 由于该设备安装周期较短 故没有考虑利息因素 根据上述分析及数据资料 被评估设备的重置成本计算过程如下 FOB价格 35 80 70 19 6万英镑FOB价格 19 6 11 93 233 83万元人民币境外运杂费 233 83 5 11 69万元人民币保险费 233 83 0 5 1 17万元人民币CIF价格 233 83 11 69 1 17 246 69万元人民币银行手续费 246 69 0 8 1 97万元人民币国内运杂费 246 69 1 97 3 7 46万元人民币被评估设备重置成本 233 83 11 69 1 17 1 97 7 46 256 12万元人民币 从上述两个例题中 可以得知 在测算进口设备重置成本时应注意的问题主要有 有关报价的处理 运用物价指数法以及物价指数的选择 汇率应选择评估基准日的汇率 关税等税收也应以评估基准日为准 例题4 某进口设备FOB价为12000000 关税税率为16 增值税率为17 银行财务费率为0 4 公司代理费率为1 国内运杂费率为1 安装费率为0 6 基础费率1 7 设备安装需要2年时间 第一年投入30 的资金 第而年投入70 的资金 假设每年的资金投入是均匀的 银行贷款利率为5 试计算该设备的重置成本 例题 某企业1994年购入一台设备 账面原值为30 000元 1999年和2001年进行两次更新改造 当年投资分别为3 000元和2 000元 2004年对该设备进行评估 假定 从1994年至2004年年通货膨胀率为10 该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年 试估算设备的成新率 第一步 调整计算现时成本 第二步 计算加权更新成本 第三步 计算加权投资年限第四步 计算成新率成新率 7 9 5 7 100 42 例题 被评估设备为一储油罐 已经建成并使用了10年 预计将来还能再使用20年 评估人员了解到 该油罐目前正在维修 其原因是原储油罐因受到腐蚀 底部已出现裂纹 发生渗漏 必须更换才能使用 整个维修计划大约需要花费350 000元 其中包括油罐停止使用造成的经济损失 清理布置安全工作环境 拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用 评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2 000 000元 现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率 计算过程如下 可修复部分实体性损耗 350 000元 不可修复部分实体性损耗率 10 10 20 100 33 3 不可修复部分复原重置成本 2 000 000 350 000 1 650 000元 不可修复部分实体性损耗 1 650 000 33 3 549 450元 油罐全部实体性损耗率 350 000 549 450 2 000 000 45 假若可以得到该油罐的更新重置成本 用更新重置成本乘以45 的实体性损耗率 就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗 2 超额运营成本的测算步骤 1 测算年超额运营成本 2 测算年净超额运营成本 3 据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额 例题 某一生产控制装置拟进行评估 其正常运行需7名操作人员 目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名 假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同 操作人员人均年工资为12 000元 被评估控制装置尚可使用3年 所得税率为33 适用的折现率为10 试测算被评估控制装置的功能性损耗额 根据上述资料 被评估控制装置的功能性损耗测算如下 1 计算被评估控制装置的年超额运营成本额 7 4 12 000 36 000元 2 测算被评估控制装置的年超额运营成本净额 36 000 1 33 24 120元 3 将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营成本净额折现累加 估算其功能性损耗额 24 120 P A 10 3 24 120 2 4869 59 984元 例题 某产品生产线 根据购建时的市场需求 设计生产能力为年产1 000万件 建成后由于市场发生不可逆转的变化 每年的产量只有400万件 60 的生产能力闲置 经评估 该生产线的重置成本为1 500万元 实体性损耗额为300万元 功能性损耗额为150万元 规模经济效益指数为0 8 试求该生产线的经济性损耗额 具体计算过程如下 1 扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为 1 500 300 150 1 050万元 2 计算经济性损耗率 1 0 48 100 52 3 计算经济性损耗额 经济性损耗额 1 050 52 546万元 二 因收益减少导致的经济性贬值的测算 例题 被评估生产线年设计生产能力为10 000吨 评估时 由于受政策调整影响 产品销售市场不景气 企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥 政策调整预计会持续3年 该企业正常投资报酬率为10 试根据所给条件 估算该生产线的经济性损耗额 经济性损耗额 150 10 000 P A 10 3 1 005 000 2 4869 2 499 335元 五 运用成本法测算设备评估值举例 例题 被评估设备购建于1994年 账面价值为100 000元 1999年进行技术改造 追加技改投资50 000元 2004年对该设备进行评估 根据评估人员的调查 检查 对比分析 得到以下数据 1 1994至2004年每年的设备价格上升率为10 2 该设备的月人工成本比其替代设备高1 000元 3 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10 规模效益指数为0 7 所得税税率为33 4 该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50 经技术检测 该设备尚可使用5年 在未来5年中 设备利用率能够达到设计要求 根据上述条件 估测该设备的有关参数和评估值 第一步 计算该设备的重置成本 第二步 计算加权投资名义年限 2 996 370 339 900 8 82年第三步 计算加权投资实际年限 8 82 50 4 41年第四步 计算成新率 5 4 41 5 100 53 第五步 计算功能性损耗 1 000 12 1 33 P A 10 5 30 478元第六步 计算经济性损耗 该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求 故经济性损耗为0 第七步 计算评估值 评估值 339 900 53 30 478 149 669元 第四章 例题 某地块面积为80 000平方米 是通过城镇土地出让而取得的 出让金为20万元 亩 拆迁费30万元 亩 开发费3亿元 平方公里 其他费用 包括税费 5万元 亩 土地开发周期为两年 第一年投入开发费占总开发费的40 目前市场上地产开发的投资报酬率为10 银行贷款利率为6 试评估该土地经开发后的价格 1 估算土地取得成本土地取得成本 出让金 拆迁费 20 30 50万元 亩 750元 平方米2 估算土地开发成本土地开发成本 开发费 其他费用 3亿元 平方公里 5万元 亩 300元 平方米 75元 平方米 375元 平方米 3 估算投资利息假定土地取得成本一次性投入 因计息期为两年 土地开发成本分阶段均匀投入 则 投资利息 750 1 6 2 1 375 40 1 6 1 5 1 375 60 1 6 0 5 1 92 70 13 70 6 65 113 05元 平方米 4 估算开发利润开发利润 750 375 10 112 5元 平方米5 计算土地价格土地单价 750 375 113 05 112 5 1 350 55元 平方米土地总价 1 350 55 80 000 108 044 000元即该地块经开发后的价格为108 044 000元 例题某钢筋混凝土5层框架楼房 经评估人员现场打分 结构部分80分 装修部分70分 设备部分60分 再经查表得出修正系数G 0 75 S 0 12 B 0 13 成新率 80 0 75 70 0 12 60 0 13 100 100 76 2 在实践中 也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均 得出成新率 对于一些平面布置不合时宜 设备落后 式样过时的建筑物 还应考虑其功能性贬值因素 可以在成新率确定的基础作适当减价修正 例题某套住宅重新建造价为300000元 经对其结构 装修和设备三大部分的各具体项目观察 确定其成新率为80 但该住宅厅小且暗 厨房和卫生间均小 光线亦不足 经分析和估测 决定在成新率的基础作10 的减价修正 V 300000 80 1 10 300000 72 216000 元 例 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权 并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼 当时造价为每平方米3 800元 经济耐用年限为60年 目前 该类型建筑的重置价格为每平方米4 800元 该大楼总建筑面积为12 000平方米 全部用于出租 据调查 当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2 5元 空置率在10 左右 每年需支付的管理费用一般为年租金的3 5 维修费为建筑物重置价的1 5 房产税为租金收入的12 其他税为租金收入的6 保险费为建筑物重置价的0 2 资本化率确定为6 试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格 1 估算年有效毛收入年有效毛收入 2 5 365 12 000 1 10 9 855 000元2 估算年营运费用 1 管理费 年管理费 9 855 000 3 5 344 925元 2 维修费 年维修费 4 800 12 000 1 5 864 000元 3 保险费 年保险费 4 800 12 000 0 2 115 200元 4 税金 年税金 9 855 000 12 6 1 773 900元 5 年营运费用 年营运费用 344 925 864 000 115 200 1 773 900 3 098 025元 3 估算净收益年净收益 年有效毛收入 年营运费用 9 855 000 3 098 025 6 756 975元4 计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年 则 房地产价格 6 756 975 6 1 1 1 6 45 104 434 671元房地产单价 104 434 671 12 000 8 703元5 评估结果经评估 该写字楼房地产在2004年5月的价格为104 434 671元 单价为每平方米8 703元 例题 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权 并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼 当时造价为每平方米2000元 经济耐用年限为55年 残值率为2 目前 该类建筑重置价格为每平方米2500元 该建筑物占地面积500平方米 建筑面积为900平方米 现用于出租 每月平均实收租金为3万元 另据调查 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元 空置率为10 每年需支付的管理费为年租金的3 5 维修费为重置价的1 5 土地使用税及房产税为每建筑平方米20元 保险费为重置价的0 2 土地资本化率7 建筑物资本化率8 试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格 1 选定评估方法该宗房地产有经济收益 适宜采用收益法 2 计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益 年总收益 50 12 900 1 10 486000 元 3 计算总费用 1 年管理费 486000 3 5 17010 元 2 年维修费 2500 900 1 5 33750 元 3 年税金 20 900 18000 元 4 年保险费 2500 900 0 2 4500 元 年总费用 1 2 3 4 17010 33750 18000 4500 73260 元 4 计算房地产纯收益年房地产纯收益 年总收益 年总费用 486000 73260 412740 元 5 计算房屋纯收益 1 计算年折旧费 2 计算房屋现值 假设房屋收益年期为无限年期 房屋现值 房屋重置价 年折旧费 已使用年数 2500 900 45937 5 4 2066250 元 3 计算房屋纯收益 房屋年纯收益 房屋现值 房屋资本化率 2066250 8 165300 元 6 计算土地纯收益土地年纯收益 年房地产纯收益 房屋年纯收益 412740 165300 247440 元 7 计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50 6 44 年 单价 3354764 56 500 6709 53 元 8 评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3354764 56元 单价为每平方米6709 53元 例题 在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋 根据成本法 建筑物的现行价格为2000 1200 240 万元 该建筑物尚可使用20年 还原利率12 土地的还原利率为10 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租 使用面积为建筑面积的60 不含折旧费的年租赁费用为72万元 根据土地残余法确定土地的价格 1 计算房地合一纯收益100 2000 60 12 720000 720000 元 2 计算建筑物的纯收益240 12 1 20 40 80 万元 3 计算属于土地的纯收益72 40 80 31 20 万元 4 土地的价格为 31 2 10 312 万元 单方土地价格为 312 3000 1040 元 m2 例题 某砖混结构二层住宅 宅基地面积200平方米 房屋建筑面积240平方米 月租金4800元 土地还原利率为8 建筑物还原利率为10 建筑物评估时的剩余使用年限为25年 用残余法评估该住宅建筑物价格 年房租总收入 4800 12 57600 元 年总费用 房租损失准备费 以半月租金计 2400 元 房产税 按年租金的12 计 57600 12 6912 元 土地使用税 每年按每平方米2元计 200 2 400 元 管理费 按年租金3 计 57600 3 1728 元 修缮费 按年租金4 计 57600 4 2304 元 保险费每年 576 元 年总费用 2400 6912 400 1728 2304 576 14320 元 年总纯收益 57600 14320 43280 元 另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元 则土地总价为 1200 200 240000 元 归属于土地的年纯收益为 240000 8 19200 元 故归属于建筑物的年纯收益为 43280 19200 24080 元 建筑物折旧率 1 25 100 4 建筑物价格 24080 10 4 1 1 1 14 25 172000 0 9622 165498 4 元 建筑物每平方米价格为 165498 4 240 689 58 元 第五节房地产评估的市场法 一 基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值 被估房地产价格 交易实例单价 交易情况修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 时间因素修正系数 被估房地产面积二 适用对象及条件 一 市场条件 充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例 二 被评估对象 具有广泛交易性的房地产 三 市场法操作步骤及因素修正 一 踏勘被估房地产 二 收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件 与被房地产用途相同 所处地区相同 结构相同 价值类型相同筹资条件相似 接近评估基准日 正常交易 或可修正 三 建立价格可比基础 四 估算调整系数1 定基2 交易日期修正系数环比3 区域因素修正系数4 个别因素修正 1 容积率修正 一般据地方容积率修正系数表 2 土地使用年期修正 估价对象 估价对象 交易案例 交易案例 估价对象 交易案例 五 确定比准价格 调整值 将交易实例的价格与各调整系数连乘 六 确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均 确定评估值 例题 待评估宗地为一块商住用途的空地 面积为5 000平方米 要求评估其2003年12月的市场价格 评估人员通过收集有关数据资料 选出3个交易实例作为比较参照物 交易实例的有关情况如下表所示 1 进行交易情况修正评估人员经过调查 未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况 均作为正常交易看待 故无需修正 2 进行交易时间修正根据调查 2002年10月以来 土地价格平均每月上涨1 则 交易实例A交易时间修正系数 1 1 14 1 15交易实例B交易时间修正系数 1 1 12 1 13交易实例C交易时间修正系数 1 1 7 1 07 3 进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域 无需作区域因素修正 交易实例B C的区域因素修正采用打分法 可参照下表的有关数据判断 上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准 即待估宗地的区域因素分值为100 则 交易实例B区域因素修正系数 100 86 1 163交易实例C区域因素修正系数 100 93 1 075 4 进行个别因素修正 1 关于面积因素的修正 由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积 对商业用地而言 面积大些便于充分利用 经过分析确定 面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3 2 关于土地使用权年限因素的修正 除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外 交易实例A和C均需作使用年限因素修正 修正计算如下 假定折现率为8 4 进行个别因素修正 3 关于容积率因素的修正 交易实例A与待估宗地的容积率相同 故不作修正 交易实例B C的容积率与待估宗地不同 应进行修正 经收集有关数据资料进行统计分析 土地的价格与容积率的关系是 容积率在4 5之间 容积率增加0 1 地价增加2 则 交易实例B及C的容积率修正系数 110 100 1 1个别因素修正系数计算如下 交易实例A的个别因素修正系数 1 03 0 9659 1 0 0 995交易实例B的个别因素修正系数 1 03 1 0 1 1 1 133交易实例C的个别因素修正系数 1 03 0 9659 1 1 1 094 5 计算比准价格A 1 550 1 0 1 15 1 0 0 995 1 774 元 M2 B 1 200 1 0 1 13 1 163 1 133 1 787 元 M2 C 1 400 1 0 1 07 1 075 1 094 1 762 元 M2 6 采用算术平均法求得评估结果因得到的3个比准价格较接近 故采用算术平均法求出评估结果 待估宗地评估价值 单价 1 774 1 7