房屋建筑实际建安成本简析.doc

房屋建筑实际建安成本简析！ 2009-10-28 房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。 建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字是颠倒的。以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.6628.77，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48，也就是说，老百姓购房款的30多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。今年来，随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据， 2005年，普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米升至1524.1元。 今年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，三年多来，上涨幅度达35。普通小高层住宅的涨幅同样显著，三年的涨幅达44。2005年普通小高层住宅的建安成本每平方米为1045元，2006年上升至1170元，2007年涨到1213元，目前则为每平方米1460.2元。仅以水电安装成本为例，2005年为每平方米150元，而目前则上升至每平方米200元。 以下为各地的建安成本； 北京多层：1100-1300左右；小高层：1400-1600左右；高层：1800-2100元。 青岛市多层：950元/平方米；小高层：1380元/平方米；高层：1850元/平方米；商业的价格一般在1500-2000元/平方米左右。 大连多层：1200元/平（含空调、门、窗）；小高层：1350元/平（含门、窗）；高层：1600元/平（含门、窗）；商业：1500元/平；地下：2000元/平（人防、车位）。 武汉多层：750元/平方米；小高层：1250元/平方米；高层：1650元/平方米；商业最低成本在900元/平方米。 长沙多层：700-900；小高层 1400-1600；高层 1800左右。 湘潭多层：550-630；小高层：地下车库约1800，主体1100-1300；高层：地下车库约2000，主体1500左右。 江苏南部多层：900；小高层：不含地下室(8-12层)1300左右，13-18层1450左右；高层：(不含地下室) 1300左右；高层商业不含地下室)2000左右，地下室:2600-3000(车库)。 南京多层：950元/，砖混；小高层：1300元/；高层：1700元/。 苏州多层：850至1000 元，用材普通的就是850，好些的1000；小高层（7-11F）：1300至1600元；高层：1600至2200。 安徽多层：1100元/平（含、门、窗）；小高层：1400元/平（含门、窗）；高层：1550元/平（含门、窗）；商业：1600元/平；地下：2200元/平（人防、车位)。 郑州多层：900元/（砖混）；小高层：1200元/（框架）；高层：16001900元/（框剪，含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。 石家庄多层：900元/平方米；小高层：1200元/平方米；高层：1500元/平方米。 成都多层：1000-1200；小高层：1400-1600；高层：18002000 。 杭州多层：1100元/平方米；小高层：1300元/平方米；高层：1850元/平方米，一类高层（100米高）2100元/平方米；商业的价格一般在1800-2400元/平方米左右（含电梯集中空调及消防）。 河南多层：650800；小高层：8501300；高层：15001800。 广州多层：1275元；高层：1750元。 江西多层：800元/（含窗，内外墙、水电管网）；小高层：1100元/（框架，含窗，内外墙、水电管网）；高层：14001700元/（框剪，含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。 上海多层：1100-1300；小高层：1500-1700；高层：2000-2400。 超高层（100M以上）：普遍在3000以上；地下车库一般分全地下和半地下的，全地下的一般要2500元/平米左右，半地下一般在15002000元/平米。 由于去年以来，各地房地产市场普遍低迷，而建安成本却持续上涨，因此不少开发商在建安成本的控制上做足了工夫。一般建安成本控制，大部分开发商主要从以下几个方面去控制：一、加强对工程施工图设计质量的审核；二、优先工程施工队伍；三、加强施工图预算的编制和审核；四、认真作好图纸会审工作；五、施工技术措施的研究和论证；六、重视材料的确认与价格管理；七、设备采购宜采用甲供形式；八、现场签证制度必须严格；九、按合同约定控制资金支出 。具体不再赘述。 今天在别的论坛上看到了这个帖子，我觉得每个营销策划人都应该熟练的掌握房屋的成本估算，对于定位、价格制定等工作都可以起到参考的作用内容经本人稍做调整，把她放到房策上来供大家参考：一 、土地费用 1 、土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上2 、土地出让契税 出让金3%（镇江2009年的契税为3%,其他年份都为4%）二 、建安费用810元/M21260元/M2含建设及基本安装（800元左右的为砖混结构，目前镇江市已经取消砖混结构）三 、前期费用 中高档楼盘 约80元/M2100元/M2 别墅 约180元/M21 、规划设计费 建安费3%2 、设计招投标管理费 总投资0.02%3 、勘查费 设计概算0.5%4 、设计监理 规划设计费2%5 、施工监理 建安费1.4%（监理费用也可以商谈按平方计算）6 、施工证费 7 、规划证费 建安费0.6%四 、配套费用 190元/M2230元/M21 、住宅配套费用 用地红线外2 、大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等五 、其它费用 1 、管理费用 （建安+前期+配套）3%2 、销售推广费用 销售收入1.5%-3%（广告费一线城市2-3，二线城市1-2，三线城市0.8-1）3 、不可预见费用 （