城市土地与城市用地规划

第四章城市土地与用地规划 内容提要一 土地及城市土地二 城市用地评价与选择三 城市土地利用及结构四 城市主要用地规划 地者 万物之本原 诸生之根苑也 管仲 1 土地的特性 1 自然特性固定性 任何土地都是在固定区域和场所存在 差异性 任何土地之间都存在着物理 化学特性等方面的差异 特别是土地实现经济用途后的区位条件的差异 耐久性 土地作为一种特殊的物质要素 可以反复 永续使用 一 土地及城市土地 2 经济特性 土地作为一种经济要素而表现出对社会经济发展的基础作用 这是由它的经济特性所决定的 从某种意义上看 土地的自然特性客观上决定了其经济特性 稀缺性 有限土地与无限发展之间是一对长期存在的矛盾 在可持续发展的目标原则 保证土地的集约使用 区位效益性 城市土地价格表现出巨大的差异 对于城市土地而言 区位是其核心价值所在 边际效益递减性 对土地的使用强度超过一定限度以后 从土地上所获得的收益开始下降 2 城市土地及其类型 1 城市土地概念指城市建成区和城市规划区范围内非农业用地的总称 是已经实现和将要实现景观城市化的那一部分土地 2 城市土地利用类型西方国家城市土地一般分为6类 居住用地 约占城市总用地30 制造业用地 约占9 商业用地 约占4 道路交通用地 约占20 公共用地 约占15 空地及预留用地 约占20 按照我国国土资源部 原国家土地管理局 制定的 城镇地籍调查程序 主要分为 商业 金融业用地 工业 仓储用地 市政用地 公共建筑用地 住宅用地 交通用地 特殊用地 水域用地 农用地 其他用地等10大类 在国家建设部颁布的 城市用地分类与规划建设用地标准 GBJ137 90 中 将城市用地划分为 10大类 46中类 73小类 大类其中前九种为城市建设用地 3 城市土地使用的经济特性 土地使用区位 Location 城市土地使用的区位揭示了城市活动在空间地域上的相互关系 影响城市土地使用区位的因素主要有三个方面 空间环境特征 每一项土地使用都会对城市及特定位置的自然条件和人文环境提出特有的要求 空间可达性 即这些土地位置在城市活动中的交通方便程度 费用 从事一项活动所需花费的成本 包括时间成本 土地使用强度土地使用强度是单位面积的土地上城市活动数量的多少 它反映了城市土地上的环境质量 而且揭示了土地的可利用程度 4 土地的权属关系 土地的所有权 土地所有者依法对土地实行占有 使用 收益 和依照国家法律规定作出处分 并排除他人干涉的权利 土地的使用权 土地使用经营权 使用人根据法律 合同的规定 在法律允许的范围内 对国家或集体所有的土地享有使用的权利 表 主要发达国家土地制度比较 1 各国土地制度比较 完全市场模式 土地主要属于私人所有 土地可以在地产市场上自由买卖 其价格取决于市场供求关系 以美国和日本为代表 非市场模式 土地所有权归国家或集体 并对土地使用进行统一分配 不许私自转让或买卖土地 以前苏联社会主义国家为代表 国家控制下的市场模式 按照国家法律规定 土地最终所有权全部归国家或国家的象征 如皇室 私人通过土地批租获得土地的占有权和使用权 主要是在英国及英联邦成员国 地区 中使用 2 中国的土地制度我国宪法明确规定 城市的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地 除由法律规定属于国家所有的以外 属于集体所有 国家为了公共利益 可以依照法律对集体土地实行征用 依法被征用的土地属于国家所有 改革开放前 我国如前社会主义国家一样 实行土地非市场模式 这种长期实行土地无偿使用的行政划拨制度 造成了诸多的弊端 导致土地产权模糊导致土地资源的浪费土地资源配置不当土地收益的流失鉴于以上的弊端 改革开放以后我国逐步开始了城市和农村使用制度的全面改革 一个核心的内容是土地所有权与使用权相分离 实行土地的有偿还使用 中华人民共和国宪法修正案 1988 中明确指出 土地的使用权可以依照法律的规定转让 除一些特殊需行政划拨土地外 其余实行有偿 有限期出让的办法 我国土地市场因此而形成了三个级别 一级市场为国家垄断 二 三级市场为竞争经营 一级市场 国家控制 包括行政划拨 主要是提供土地增量 二级市场 通过市场规律实现土地使用权的流转 三级市场 土地使用者通过房产交易使土地间接进入市场流通 目前我国土地使用权的出让主要有三种 协议出让 招标出让和拍卖出让 其中拍卖出让的市场化程度最高 1 城市用地评价城市规划建设涉及面广 关系复杂 对于城市用地评价必须从影响规划与建设更为广泛的方面来考虑 城市用地条件与城市规划布局的关系 可以归纳为下列图式表示 二 城市用地评价与选择 1 城市用地的自然条件分析 城市用地适用性评价就是以城市建设用地为基础 综合各项用地的自然条件以及整备用地的工程措施的可能性与经济性 对用地质量进行的评价 地质条件 工程地质条件地耐力 土地承载力 地质构造冲沟 崩塌 滑波地震 地质断裂带地下矿藏用地选择避开地下埋藏区 地形地貌条件分类 地形分为山地 高 中 低山 丘陵 平原 高原 地貌分为台地 阶地 盆地 冲积平原 水系 河漫滩 沙洲 礁石 沟坳等高程 高差与城市规划建设高程 高原城市的高山反应 滨海 江河 城市防洪高差 城市道路系统 竖向规划 建筑布置 城市形象坡度与城市规划建设有利于城市排水影响城市道路 铁路 机场等建设适宜坡度地形地貌与城市布局形态 水文与水资源条件 水文与水文地质水体的作用 有利因素 水源 水运 改善气候 泄洪 排水 稀释污水 美化不利因素 洪水 城市防洪设防准 淤积 河床高于城市 污染水文条件 地表水 流向 流量 流速 水位 水质水文地质条件 地下水的存在方式 水深 水位 含水层的厚度 矿化度 硬度 水温等 水资源 地下水与地表水的总称水资源的合理利用 流域规划 中水系统 节约用水解决北方城市缺水措施 节约农用水 南水北调城市对水文环境的影响地面径流比例增加 渗透 蒸发比例减少 地下水补给少地面径流峰值增高 排水不畅 城市受淹 气候条件 太阳辐射日照标准 日照小时数 无日照日数 卫生条件建筑间距 影响到技术经济指标 容积率 建筑密度 用地建筑朝向 主要能源温度温度对城市的影响 南方与北方 建筑 采暖 地下管道热岛效应逆温层对流和城市大气污染风象玫瑰图与城市布局的关系降水与湿度 雨 雪 冰雹等的总称对城市防洪 排涝 排水及用地有直接影响雾都酸雨 上海市中心城区热场等级图 总结 自然条件分析 城市用地的自然条件评定 一类用地 指具有地形平坦 规整 坡度适宜 地质条件良好 没有被洪水淹没危险 自然环境条件较为优越等特点 是能适应城市各项设施的建设要求的用地 二类用地 指受某种或某几种不利条件的影响 需要采取一定的工程措施改善其条件后 才适于修建的用地 三类用地 指用地条件极差 不适于修建的用地 2 城市用地的建设条件评价城市用地的建设条件是指组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以及它们的服务水平与质量 城市用地的建设条件评价强调人为因素所造成的方面 城市的现状建设条件进行全面评价 对不利因素加以改造 更好地利用城市原有基础 充分发挥城市的潜力 A 城市用地布局结构方面城市的布局现状是城市历史发展过程的产物 有着相当的恒定性 对城市用地布局结构的评价 应着重于这样几个方面 布局结构是否合理 主要体现在城市各功能部分的组合与构成的关系 以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性 布局结构能否适应发展 城市布局结构形态是封闭的 还是开放的 将对城市整体的增长 调整或改变的可能性产生影响 用地分布对生态环境的影响 主要体现在城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾 城市内外交通系统结构的协调性 矛盾与潜力 城市对外铁路 公路 水道 港口及空港等站场 线路的分布 城市内部道路交通系统的完善及与对外交通系统在结构上的衔接和协调性 用地结构是否体现出城市性质的要求 或是反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色等等 城市市政设施和公共服务设施的建设现状 包括质量 数量 容量与改造利用的潜力等 都将影响到土地的利用及旧区再开发的可能性与经济性 在公共服务设施方面 包括商业服务 文化教育 邮电 医疗卫生等设施的分布 配套及质量等 是土地利用的重要衡量条件 尤其是在旧区改建方面 土地利用的价值往往要视旧有住宅和各种公共服务设施以及改建后所能得益的多寡来决定 在市政设施方面 包括现有道路 桥梁 给水 排水 供电 煤气等的管网 厂站的分布及其容量等方面 是土地开发的重要基础条件 影响着城市发展的格局 B 城市市政设施和公共服务设施方面 C 社会 经济构成方面社会构成状况表现在人口结构及其分布的密度 以及城市各项物质设施的分布及其容量 同居民需求之间的适应性 人口分布的疏或密 将反映出土地利用的强度与效益 城市经济的发展水平 产业结构和就业结构都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构 还需考虑的建设地区外部环境的技术经济条件 主要有经济地理 交通运输 供电 供水等 3 城市用地的经济评价 城市土地的经济评价是指根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用 综合评定土地质量优劣差异 为土地使用与安排提供依据 在城市中 由于不同地段所处区位的自然经济条件和人为投入物化劳动的不同 土地质量和土地收益也不同 通过分析土地的区位 投资于土地上的资本 自然条件 经济活动的程度和频率等条件 可以揭示土地质量和土地收益的差异 在规划中要做到好地优用 劣地巧用 合理确定不同地段的使用性质和使用强度 为用经济手段调节土地使用 提高土地的使用效益打下重要基础 城市土地经济评价因素因子体系 天津市南开区土地评价因子 1 原则贯彻 中华人民共和国城市规划法 和 中华人民共和国土地管理法 中有关土地利用的规定 按新建与扩散的不同特点来进行 新城镇的选址一般是在区域规划过程中 从区域范围内决定 而旧城改造需考虑到与现状的关系 城市用地在选择工业用地的同时 要考虑与城市其他用地布局的关系 尤其与居住用地的关系 尽可能满足城市各项设施在土地使用 工程建设以及对外环境方面的要求 充分利用有利条件 考虑规划与建议的合理性与经济性 2 城市用地的选择 2 城市用地的选择选择平坦 地耐力高 不受淹 投资少尽量少占农田 尤其保护农田区保护文物和矿藏满足建设要求 充分利用地形条件可持续发展 三 城市土地利用及结构 1 城市规划在土地利用中的作用一般来讲 对土地资源配置可以通过三种途径来进行 1 市场的调节 完全根据地价规律来分配土地 2 行政的调节 通过政府的力量和行政手段来分配土地 3 技术调节 以城市规划为主体的技术手段来分配土地 城市规划应避免的两种倾向城市规划的重要性在于经济 社会 环境综合效益最大化的理想状态 在实际工作中 必须防止出现两种倾向 忽视土地价值规律 片面追求城市规划的图面效果和美学目标 造成城市用地行为的不经济 过分依赖市场的作用 单纯追求土地的经济收益 而忽略社会效益和环境效益 2 城市土地利用结构 对城市土地利用结构 即其在空间上的形态和组合关系的研究 主要分为两个方面 人类生态学一地理学研究 以芝加哥城市生态学派为代表 主要人物有伯吉斯 霍依特以及哈里斯和乌尔曼等 他们提出了土地利用的三大经典模式 即同心圆 扇形和多中心模式 城市土地经济理论 属于经济学的研究方法 伯吉斯的同心圆模式美国芝加哥大学社会学教授E W 伯吉斯 Burgess 于1925年最早提出同心圆 concentriczonetheory 城市地域结构理论 认为 城市以不同功能的用地围绕单一的核心 有规则地向外扩展形成同心圆结构 实质上将城市的地域结构划分为中央商务区 CBD 居住区和通勤区三个同心圆地带 中心观点在于城市人口迁入及其移动导致了城市地域分化 其贡献在于方法论的启示 动态地研究城市 实证研究方法 注重社会调查 1 古典城市土地利用结构 霍依特的扇形模式美国土地经济学家H 霍依特 Hoyt 通过对142个北美城市房租研究 通过142个城市地价分布的考察 于1939年提出了城市地域结构的扇形理论 sectortheory 城市地域的某一扇形方向的性质一旦决定 随城市成长不会发生很大变化 霍依特的扇形理论虽强调了交通干线对城市地域结构的影响 但仅仅分析了城区结构形态 而忽略了城区以外广大地域的描述 哈里斯 乌尔曼多核心模式美国地理学者C D 哈里斯 Harris 和E L 乌尔曼 Ullman 于1945年提出了城市地域结构的多核心理论 multiple nucleitheory 除CBD为大城市的中心外还有支配一定地域的其他中心的存在 认为越是大城市其核心就越多 越专门化 行业区位 地价房租 集聚利益和扩散效益是导致城市地域结构分异的主要因素 多核心模式对现代大城市研究与规划很有启示 但这种模式仍偏重于城区内部结构的描述 忽略了城区外围的深入研究 2 现代城市土地利用结构模式 第二次世界大战以后 城市经济得到迅速发展 城区对其周围地区越来越保持着一种非常深刻的相互依存关系 一方面 城区从其周围地区获得食品和工业原料 一方面 城区向其周围地区提供产品 娱乐和购物场所 简单的城 郊二分法城市地域结构划分 不能恰如其分 准确地描述它的具体特征 为了更准确地进行城市地域结构的划分 城市学家们开始了城区 边缘区 影响区三分法的探索 迪肯森三地带模式1947年R E 迪肯森 Dikinson 以伯吉斯的同心圆理论为基础 进一步提出三地带理论 threezonestheory 城市地域结构从市中心向外发展按中央地带 centralzone 中间地带 middlezone 和外缘地带 outerzone 或郊区地带 suburbanzone 顺序排列 开创了城市边缘区 即所谓中间地带 研究的先河 1954年E G 埃里构森 Ericksen 又将同心圆理论 扇形理论和多核心理论综合为城市地域结构从市中心的中央商务区 CBD 呈放射状伸展 居住区充填于放射线之间 市区外缘由工业区包围的折衷理论 combinedtheory 这一城市地域结构模式似乎更接近于现代工业城市地域结构 塔弗的理想城市模式 1963年E J 塔弗 Taaffe B J 加纳 Garner 和M H 蒂托斯 Teatos 根据城市发展从城市社会学角度提出城市地域理想结构模式 主要由下述五个部分组成 中央商务区中心边缘区中间带外缘带近郊区 洛斯乌姆的区域城市结构 1975年L H 洛斯乌姆 Russwurm 在研究了城市地区和乡村腹地以后发现 在城市地区和乡村腹地之间存在着一个连续的统一体 在 城市边缘区和城市影响区 一文中描述了现代社会的区域城市结构 城市核心区 corebuilt uparea 这一地区大致包含城市建成区 urbanbuilt uparea 和城市新区地带 urbannewtract 的范围 城市边缘区 UrbanFringe 位于城市核心区外围 其土地利用已处于农村转变为城市的高级阶段 是城市发展指向性因素集中渗透的地带 也是郊区城市化和乡村城市化地区 城市影响区 Urbanshadow 位于城市边缘区外部 从理论上讲 是指城市对其周围地区的投资区位选择 市场分配 产品流通 技术转让 产业扩散等多种经济因素共同作用所波及的最大地域范围 乡村腹地 Ruralhinterland 位于城市影响区外围 由一系列乡村组成 受周围多个城市中心的作用 与城市没有明显的内在联系 穆勒的大都市结构模式1981年穆勒 Muller 在研究郊区化的大都市地区后 提出了郊区小城市 Suburbanminicity 是一种郊区范围主要核心 建立了一种新的大都市空间结构模式 这一模式与哈里斯 乌尔曼多核心模式相比 可称为多中心城市模式 Polycentriccity 在大都市地区 除衰落的中心城市外 在外郊区正形成若干个小城市 Minicities 它们依据自然环境 区域交通网络 经济活动的内部区域化 Internalregionalization 形成各自特定的城市地域 Urbanrealm 组合成大都市地区 Metropolitanarea 3 城市土地利用经济模型城市土地利用经济学的研究 主要分析城市的空间结构形态及其形成的影响因素 屠能 VonThunen 农业区位论 他假设在一个与外界无联系的孤立国 只有一个中心城市 即只有一个市场 在理想条件下 由于城市外围不同地方距城市距离的不同而造成了不同的运费差别 随着距离的增大 形成以城市为中心 由内向外同心圆状分布的农业地带 1 蔬菜带 2 林业带 3 谷物带 4 畜牧业带 黑格 R M Haig 在本世纪20年代的研究认为城市土地地租是该地交通通达性或交通成本节约的函数 决定某地地租的过程 事实上就形成了城市土地利用形态 拉特克利夫 R V RatcIiff 的城市土地利用经济模型在1949年提出的 认为城市土地利用形态取决于土地利用效率 城市土地利用方式趋向于效率最大化 这是通过城市各种功能活动相互竞争最优区位而实现的 后他假设城市中心具有最大的通达性 且城市中的通达性从市中心到城市边缘随着距离的增大而递减 城市中通达性高的地方地价高 城市中各种功能活动对区位的选择是由功能活动的区位中心化要求和所能支付地租的能力决定的 和屠能的农业区位论的结论相近 城市中随着距市中心距离增大 城市中的一种土地利用类型也将被另一种取代 零售业 工业 批发业 多层住宅 农业 独立平房 中心商业区 工业及批发业区 多层住宅区 城市边界 距离 付租能力 独立平房区 城市土地利用经济模型 四 城市主要用地规划 1 城市土地利用规划 1 职能 土地利用规划通过对城市规划区 城市建设用地的划定 确定城市空间发展方向 促进 保障城市建设的有序发展 协调城市建设用地与非建设用地的关系 在城市内部 土地利用规划为各种城市活动安排必要的空间 2 内容 划定规划区范围内的可建设用地和非建设用地范围 确定可建设用地范围内所有土地的性质与强度 建筑密度 容积率 以及建设形态 后退红线 建筑高度等 根据需要对可建设用地范围内的部分用地提出特殊要求 景观保护 风貌协调等 3 工作阶段不同规划体系 不同空间层次的土地利用规划 其编制过程以及工作阶段不尽相同 但大致分为右侧三个环节 4 影响因素 凯泽 EdwardJ Kaiser 等人认为 市场 政府 社会团体 相关者 规划者按照一定的游戏规则在土地利用规划这个大舞台上展开利益的博弈 经济因素 用地功能和地租曲线社会因素 市民或团体的意愿与价值取向公共利益 包括安全 健康 便利 舒适 经济 维系社会道德 促进社会繁荣等方面环境因素 环境保护 资源保护 节约能源 文化遗产保护等 2 城市主要用地规划 1 居住用地居住区类型按所处位置分类城市型居住区 城市功能用地的一部分 相对集中的居住用地 与城市其它功能用地相连 不含居住区以上级公共设施独立工矿型居住区 独立性较强 与城市其它功能用地距离较远 含有部分居住区以上级公共设施 医院 商业服务 公园等 按建设条件分类新建居住区 按照规划标准进行建设的新型居住区旧居住区 城市内部原有的 相对集中的居住用地 基础设施条件较差 城市居住用地的组成 一般称城市居住区 泛指不同人口规模的居住聚居地 特指被城市干道或自然分界线所围合 具有一定人口规模 配有较完善的能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 住宅用地公共设施用地道路用地公共绿地 居住用地的分类R一类居住用地R1市政公用设施齐全 布局完整 环境良好 以低层住宅为主的用地二类居住用地R2市政公用设施齐全 布局完整 环境较好 以多 中 高层住宅为主的用地三类居住用地R3市政公用设施比较齐全 布局不完整 环境一般 或住宅与工业的用地有混合交叉的用地四类居住用地R4以简陋住宅为主的用地 城市居住用地的选择 1 自然地质条件不能存在地震 洪水 滑坡等自然灾害的隐患在山区或丘陵地区 应尽量选择通风和向阳的坡面应当尽量少占高产农田和不占基本农田保护区2 周围环境自然环境 接近水面 森林 将人文景观组织到居住区中与城市主导风向的关系与其他用地关系 工业 交通 公共设施等用地建筑环境 城市小气候 高层建筑群3 与旧城区的关系新建居住区应充分依托旧城区 利用原有设施尊重城市原有结构 延续城市历史文脉保护历史文化名城 历史街区 文物建筑4 可持续发展为城市规划期后的发展留有余地为城市发展准备绿色空间 城市居住区规划结构 城市居住区的布置集中布置 城市规模不大 自然条件较好 有足够的用地节约市政公共服务设施投资 密切各部分空间联系 分散布置 在规模较大城市或在城市总体布局为组团式布局时居住与工作地点接近 居住就业基本平衡 减少城市交通 不能机关大院内建宿舍居住区的组织按小区理论进行组织邻里单位理论为基础以小学 托幼 商店为中心布置住宅群按均衡布置公共设施进行组织以不同性质和规模的公共设施为中心 按不同服务半径布置 市级 地区级 居住区级 小区级按环境区组织 强调选择自由 交通自由 改变邻里单位概念 工业用地分类一类工业用地 M1 基本无干扰 污染的工业用地二类工业用地 M2 有一定干扰 污染的工业用地三类工业用地 M3 有严重干扰 污染的工业用地工业布局对城市的制约作用占地大 人员多 设备复杂 搬迁困难工业用地宜按性质和协作关系集中布置 避免分散建设 大城市可以安排数处工业区工业园区 市区 城市边缘 远离城市防治工业污染 根本治理 卫生隔离 在市场经济条件下 土地有偿使用使搬迁转产已成为现实 2 工业用地 基本要求用地综合要求 用地形状 大小 地形 0 5 坡度 2 水源 能源 工程地质与水文地质 特殊要求 气压 湿度 空气含尘量 防磁 其它要求 避开军事 水利枢纽 大桥 矿藏 文物古迹 生态 风景区 运输要求 铁路 年运量10万吨以上设专用线 水运公路连续运输 传送带 管道 液压 空气压缩输送管道 悬索 单轨运输 污染防止 废气 有害气体工业不宜过分集中 考虑风向 风速 设防护带 废水 上下游 回用 废渣噪声 远离居住区 防护绿带 用地布置 按环境污染分类 隔离工业放射性 剧毒性 有爆炸危险性布置