华立时代广场商业策划(全案打印版)197页

1,策划内容,Part 1 项目概况Part 2 区位及社会经济研究Part 3 商业情况研究Part 4 商业物业研究Part 5 商业发展定位研究Part 6 商业设计建议Part 7 租售策略建议,2,Part 1 项目背景,3,位置,大渡口区主城区边缘大渡口区规划商业中心的南端，新城与旧城交界处,4,项目情况,总建筑面积约10万m2。商业面积约4.8万m2，住宅约4.2万m2项目四面临街梯形用地，高差约5米,步行街,松青路,大中路,榕湖路,H=261.20,H=261.00,H=266.70,H=264.43,5,规划设计,裙楼商业，-1至4层搂层面积约8500-10500M2,6,项目周边情况,规划商业中心区,传统商业区,交通枢纽,新住宅区,新住宅区,行政中心,规划商业区,7,项目筹备及开发进度,计划2005年7月开始施工2007年9月竣工验收 2008年6月30日前开业,8,Part 2 大渡口区位及社会经济研究,9,在主城区中处于边缘化地位,地理位置因素位于重庆市主城区西南部边缘。现规划调整为主城核心区的边缘。,10,城市重工业区经济总量小，位列主城区群下游原为重钢服务的基地型城区，产业工人聚集。重钢在职员工2.7万人，大系统的相关人员共8.7万人（包括退休工人），超过全区常住人口1/3。 城市形象：落后工业区，市民认知度低,在主城区中处于边缘化地位,11,大渡口商业消费基础薄弱,区域人口规模小，增长缓慢大渡口区分区规划中预计：到2020年区域人口规模达到45万人。届时人口规模仍落后于现在的江北区。,12,居民收入水平低，消费力弱,2002年重庆市各区社会零售品总额比较图（单位：万元）,2003年大渡口区城镇居民人均可支配收入为8032元,2004年大渡口区社会零售总额排名主城区倒数第一,大渡口商业消费基础薄弱,13,打造第六大商圈区政府提出希望通过3-7年的努力，在大渡口打造重庆市独具现代购物公园特色的第六大商圈。项目所在的商业中心：总面积80.91公顷可居住人口为2.62万人其中商业面积共50万平方米。,项目地块,商业中心区功能分析图,政府大力发展大渡口区，提升区域地位,14,“五纵五横”道路建设路网整合后大渡口区将形成较为完备的路网骨架，将彻底改善现在口袋型的道路交通现状,政府大力发展大渡口区提升区域地位,15,“五纵五横”道路建设,16,与其他城市区域联系,公路与城市道路交通较为便利，区内及周边主要有上界高速公路、陈庹路、袁茄路、双山路、老九中路可通达中梁山、陈家坪、袁家岗及建桥工业园区A区。区内部分快速路出入口不完善对对外交通联系形成一定制约 过境车流主要方向由成渝高速公路经中梁山隧道进入陈家坪，经袁茄路、陈庹路、上界路向城区和巴南区方向。,17,Part 3 商业情况研究,18,重庆五大商圈发展情况及借鉴意义,级别：区级商业规模：50万M2核心商圈：沙坪坝区档次：以中档为主经营特点：文化气氛较浓，有明显的教育经济商圈特征,级别：区级商业规模：40万M2核心商圈：杨家坪区档次：以中低档为主经营特点：讲求公共空间、公共环境布置,级别：区级商业规模：60万M2核心商圈：观音桥区档次：以中高档为主经营特点：区域内高档楼盘众多，周边人口密，消费水平高，商业经营起点高,级别：市级商业规模：50万M2核心商圈：重庆市档次：低到高都有，中高档为主经营特点：西南第一街，重庆市最繁华、最洋气消费的涉外中央CBD区,级别：区级商业规模：60万M2核心商圈：南坪区档次：以中低档为主经营特点：着力打造家具消费商圈，会展经济也将成为一大竞争优势,数据来源：大渡口区商贸流通工作会议专题调研报告汇编,19,各商圈发展目标,20,借鉴,共性：1）商圈辐射范围内人口众多2）商业聚集程度高3）以标志性建筑、广场为中心呈放射状4）以多个百货、大型超市为其商业带动龙头5）产品类型及经营档次与区域内人口密切相关6）有一定的商业基础沉淀，经政府打造后加速发展7）除解放碑商圈外，其他商圈辐射范围仍以本区为主从以上可看出：任何一个商圈的形成发展都需要具备相当的条件，而其中的消费者是该商圈的决定性因素；各大商圈仍在不断发展扩张，商圈相互之间的竞争日益激烈。,21,重庆百货、超市发展,现有五大商圈均有较大型百货、超市，且布局在商圈核心，起龙头左右。,22,区域内商业中心，商业聚集度高要求辐射范围内达到一定数量的人口目标消费者有一定的购买力要求有其他配套相辅以家乐福为例：其进驻要求中心区人口达到50万，辐射商圈内人口达到80万。以大渡口区来看，虽然该区未有家乐福，但人口仅有20多万，远未达到开店规模；且大渡口区商业聚集度较低；另外该区住宅对外区购房者吸引力不足，现有的购房者大多是本区的二次置业者，消费力没有增加；以其他品牌商家的进驻情况为参考，如麦当劳或肯德基没有进入大渡口。,重庆主要商家进驻要求,23,大渡口区商业布局：,大渡口区现有的商业主要集中在钢花路、松青路、文体路及区政府附近。,项目商圈情况,现有的商业规模在15-20万平方米左右。,商业规模：,24,经营业种,餐饮和服装：主要消费点陶瓷洁具和家具：占据了店铺数量的12%和8%。电信通讯和日化/百货/超市：仍然处于相对较低的水平,25,经营档次：传统工业区，商业定位低以满足本地居民日常基本需求为主，品种单一、同质化竞争严重，整体经营档次较低。区府附近新建的餐饮业以中档为主，但供给量偏大。,业态单一，经营档次低,业态：现有商业业态主要包括百货商场、超市、专业市场、专卖店、街铺。较大型的百货商场和超市分别只有1家和2家，难以对本区商业起到龙头作用。所有业态中街铺零售业占90%以上，整体商业发展仍处于较低水平。,26,项目商圈现状特点小结,大渡口区现有商业分布较为零散。规模普遍较小，缺乏集聚力。经营业种业态较为单一。低档商业，整体经营档次仍处于较低水平。,27,收入水平：2003年大渡口城市居民人均可支配收入8031元。2003年重钢职工平均工资21090元。商圈范围内人口评估：项目1公里范围内居住人口评估商业中心居住人口：2.6万人九宫庙现居住人口：2.7万人 合计：约5.3万人项目3公里范围内居住人口评估商业中心居住人口：2.6万人九宫庙居住人口：2.7万人新山村居住人口：3.1万人跃进村居住人口：4.8万人八桥镇（约1/2）人口：1.9万人 合计：约13.2万人,1公里范围,3公里范围,商圈内消费者,大渡口区总人口：约21万人，流动人口少,28,消费构成仍以衣食住行为主,消费构成：2003年大渡口区城市居民人均消费性支出6719元。恩格尔系数为0.44。衣食住行仍然是居民的主要支出项，四项合计占据了总支出的73%。,29,消费外流严重,日常生活消费品：在本区消费。日常中低档餐饮：大都在本区消费。服饰：绝大部分消费外流。有一定经济基础的人，还是到解放碑，高档消费基本上是定点消费 。家电等耐用品：目前还是在主城区买。中高档餐饮：缺乏中高档次餐饮 ，区政府公务员等商务餐饮基本消费外流。,数据来源：重钢职工调查问卷,30,需求特征,购物环境差和商品种类少是消费者最不满意的地方,31,质量、信誉、价格仍然是消费者关注的三大因素。消费者对产品档次关注度不高，显示仍是以满足基本需求的较低端消费为主。,32,知名百货及步行街在本区较为缺乏，且消费者对其认同度较高。,33,大渡口商圈与市级、片区商圈的比较,34,现有条件：大渡口需要一个商业中心已有商业中心的规划交通条件不断完善,大渡口区打造第六商圈研判,欠缺：本区消费力不足，商业发展阻力大，也影响了知名品牌商家的进入政府对商圈打造的支持主要体现在交通上，其他方面的支持力度未足,大渡口区要打造重庆第六商圈，已经具备了一些基本条件，但其现有商业仍处于发展的初级阶段，且在中短期内都较难改变，故第六商圈的最终实现仍然需要一段较长的时间。,35,Part 4 大渡口区商用物业研究,36,近年大渡口区商用物业增长迅速，供求平衡,目前大渡口区商业总量较小目前全区商业面积约1520万m2；2003年全区商业网点3961个，主要分布于钢花路、文体路、区府、南区新住宅区和陶瓷市场。近年大渡口区商用物业供应和需求增长速度快，基本保持供求平衡。,近年大渡口区商服用房投资额及成交额,数据来源：大渡口区统计年鉴,37,未来几年大渡口区商用物业供应量猛增,目前大渡口区商业面积约1520万m2，未来三年，大渡口区商业面积猛增，几个主要项目共有近40万m2的商业用房推出市场，大渡口区新商业中心规划商业面积为48.2万m2，加上香港城，大渡口区商业面积近60万m2，达到目前解放碑和观音桥商圈的商业规模；商用物业供应量巨大并增长迅猛，为大渡口商用物业销售带来压力。,大渡口区各大型商用物业供应量,重庆各商圈商业面积对比,38,大渡口区商用物业产品形式,大渡口区现有商用物业产品形式主要有商业街、住宅底商、集中商业等，产品类型较少； 未来大渡口商用物业产品类型增多，在建在售商用物业产品类型主要有裙楼集中商业、商业步行街、住宅底商等，未来供应的主要产品为裙楼集中商业，并且大部分集中与新商业中心区内。目前重庆各大商圈在售商用物业产品形式主要是集中商业、门面、商业内街、地下步行街，大渡口在售产品形式与重庆市基本一致。,产品类型现状,在建在售商用物业产品类型,39,大渡口区商用物业开发模式,大渡口区商用物业开发模式主要有三种：（1）订单式；（2）边建边招商；（3）先建后招商,大渡口区主要在建在售商用物业开发模式,40,大渡口区商用物业产品特征,商业层数：大渡口区商业层数一般为一或两层，两层以上较少，三层或以上一部分用作商务办公；商铺面积：在售商用物业主要是住宅底商和门面，面积主要为2080m2；商铺开间进深：大渡口区商铺开间较小，一般在35米，进深较大，一般为十几米，有些甚至达三十多米。,41,大渡口区商用物业租售概况：大渡口区商用物业售价较低租金水平较低投资回报率较低松青路二、三层商铺以及离中心商业区较远的南部新住宅区底商门面空置率较高,大渡口区商用物业租售情况,42,近年大渡口区商用物业售价和租金增长迅速，两年内上涨一倍，售价上升速度比租金快；南部新住宅区商铺门面售价从两年前3000多元/m2起上升到目前6000多元/m2，租金从20元/m2上升到目前40元/m2。,租售价格水平,43,大渡口区在售物业主要为住宅底商和沿街商铺，出售商铺层数一般为12层；沿街门面单价600030000元/m2，二层30004000元/m2，商铺总价主要为2080万元。靠近钢花路老商业区和区府附近商铺价格较高。南部新住宅区底商价格由北向南递减。,售价地段特征,大渡口在售商用物业价格地段特征,44,租金地段特征,目前大渡口区商用物业租金地域差异明显，老商业街如钢花路、文体路租金水平较高；钢花路租金水平最高，大型商用物业2060元/m2，门面60200元/m2，二三层1830元/m2；其余住宅底商租金一般2050元/m2，区府附近较南部新住宅区高，租金沿松青路从北到南递减；,45,热销商铺特征,产品形式大渡口区目前最热销的商用物业是首层门面；重庆市目前最热销的商用物业是产权式商铺、首层门面、商业内街、地下商业街。产品地段大渡口区靠近商业旺区或区府附近是商铺最热销的地段，预计新商业中心区会成为未来大渡口商铺最热销的地段。产品特征楼层：大渡口区首层商铺最受欢迎，重庆市首层商铺最受欢迎，其次是负一层面积：大渡口区1080m2小面积商铺最热销,46,租售率,大渡口区传统商业区（钢花路、文体路等）租售率高，出租率接近100；区府附近住宅底商租售率较高约80。南部新住宅区底商租售率2080，靠松青路租售率较高，从北到南递减。,47,投资回报率,重庆其他各大商圈商用物业投资回报率710以上，大渡口区商铺投资回报率不高，一般48；接近商业旺区或区府附近的商铺投资回报率相对较高。,48,大渡口商用物业中小投资者特征分析,社会特征：一般在30岁以上，企业中高层管理者或技术人员，政府公务员，教师，律师，个体工商户等地域来源：主要来自大渡口本区及周边农村投资地段：商业旺区商铺租赁情况和经营情况好，投资回报率高，如钢花路附近、区府附近和未来商业中心区，是投资者首选的地段。产品需求：商铺面积：1080m2产品类型：门面，首层、负一层商铺承受价格：价格敏感度较高，一般承受总价为1050万元购买目的： 投资和自营各占一半,49,区域商业竞争情况,50,区域商业规模,商业中心区和香港城商业面积共为57.2万m2；华立时代广场、香港城、天泰金地广场、国瑞城商业面积共为33.9万m2，占大渡口区商业面积60；项目1km半径范围内，商业面积约35万m2。,51,香港城项目概况,52,天泰金地广场项目概况,53,国瑞城项目概况,54,区域同类型在建项目对本项目的影响,多个同类型的集中商业聚集，有利于区域商业气氛的形成，聚集人气，打造新的商圈，提高商圈知名度，有利于项目的商业发展；香港城、天泰金地广场、国瑞城、金都会广场的开业时间为2006年，比本项目早12年，有机会也有威胁：机会：1.项目推出市场时，商圈基本形成，营造商业气氛，对本项目的销售有利； 2.有利于本项目借鉴其他项目的经验，及时调整开发经营和招商销售策略。威胁：1. 多个大型商用物业短时期内一起开业，使商用物业供应量猛增，项目销售压力大； 2. 本区商业发展不明朗因素较多，若商圈商业租赁和经营状况不理想，使项目销售压力大。,55,区域同类型在建项目对本项目的影响,缺少主题性商业同类在建项目大多是以休闲娱乐购物为主题的综合性商业，缺少主题性商业，同质化竞争激烈。业种业态同质化业态：几乎每个项目都有百货、超市、商业街（包括商业内街及地下商业街）同质化竞争激烈业种：主要有食品、日常消费品、家居、服装、时尚消费品、餐饮、建材等，其中食品、日常消费品、服装、餐饮等是几乎每个项目都有的业种,56,区域同类型在建项目对本项目的影响,出售面积比例大于50 出售的面积一般占总商业面积的一半或以上，2006年香港城、天泰金地广场、国瑞城一期和二期、金都会广场几个大型项目总出售面积超过10万m2。租售策略一般采取先招商，引入主力店，再销售的策略，这种方式对投资者具有较大的吸引力。本项目也应考虑采取先招商后销售的租售策略。,57,区域同类型在建项目对本项目的影响,商户资源对比,58,区域同类型在建项目对本项目的影响,地理位置及交通条件,春晖路,翠园路,钢花路,轻轨,轻轨新山村站,香港城,金地广场,国瑞城,轻轨大渡口站,大渡口公园,文体路,金都会广场,松青路,华立时代广场,商业步行街,59,区域同类型在建项目对本项目的影响,主入口及主力店设置对本项目的影响主入口香港城及天泰金地广场主入口设置于项目西面与西南面。主力店2万m2易初莲花紧靠项目西面，1万m2永辉超市位于项目西南面，有利于聚集人气；两个大型超市紧挨项目，项目应避免引入大型超市降低经营风险。项目西南面是人气最旺、商业气氛最浓厚的方向,60,Part 5 商业发展定位研究,61,项目SWOT分析,62,优势,项目为大渡口政府推出的旧城改造重点项目，获得政府资源的大力支持。商业中心规划中的一条商业步行街贯穿本项目地块中心，并与钢花路传统商业街余脉相连，获得传统、持久的人气与商脉。项目北面为人口密集居民区，南面为新发展的居住社区，项目本身有4万多平方米住宅，以及相邻300M以内超过20万待开发住宅供应，预计有1万较高生活素质的居民。项目规划开发的商业面积较为适中，建成后营运管理的难度不太大。项目四面临街，可提供较多的出入口及门面，有利项目的销售。,63,劣势,大渡口城市面貌、居民收入、商业消费档次与渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区等均有较大差距，品牌商家、高端消费对本区的认同度低，进驻意愿不强烈，小、散、乱的传统商业面貌短期内不易改变。与竞争对手相比，本项目占有的资源优势不突出。项目商业楼层比较多，第4层商业经营较为困难。项目住宅塔楼结构占据商业价值较高的空间，住宅与商业设计之间存在矛盾。,64,机会,重庆主城区其他各区具有极强集客力、辐射力的商业步行街区，大渡口暂无，项目发展正藉争建商核，开拓区级现代步行街商业的机会。大渡口原有商业基础薄弱，规模小、档次低、业种业态不全、分布零散，区内消费需求得不到满足。区域人口对百货、超市、中高档餐饮及家居用品的消费需求较为强烈。百货、超市在重庆商圈占据龙头地位，但在大渡口的发展较弱。区域对餐饮业的档次、环境、服务水平有升级的需求。未来两三年内，大渡口住宅供应量达到200万平方米，住宅开发量的增加，以及区域交通条件的改善，将带动区内人口的增长，对商业消费需求增加，尤其是家居、建材、家电方面。易初莲花是率先进入大渡口区的大型超市，对周边商业经营和商业价值的提升具有较强的带动作用，本项目西侧与之相邻。,65,威胁,大渡口商业中心在中短期内仅是一个区域级商圈发展的起步阶段，与第六商圈的发展目标尚有较远的距离。在主城区中处于被边缘化的地位。人口规模小，收入水平和消费力水平都较低，人口增长的速度也比较低。主导产业对就业人口增长的吸引力小。区域流动人口少。工业区形象以及区域配套缺乏，制约住宅开发、迁入人口的规模、速度与水平。受杨家坪商圈的辐射、笼罩。政府大力投入交通建设，对物流、旅游业、住宅开发的发展有较大的促进，但对于商业基础薄弱的大渡口区而言，交通便捷是一把双刃剑。,66,威胁,大渡口区现有商铺存量超过20万平方米，已接近常住人口人均商业面积1平方米的平均饱和水平，规划中的商业中心区在未来3-5年内有近50万平方米的新增供应量，共70万大大超出不到30万中等或偏下收入常住人口的日常消费需求。重庆及大渡口区未来商业供应面积巨大，商家进驻场地选择范围广。近年主城各大商圈商业用房规模迅猛增长，挑战市级商圈解放碑商业霸主地位，全市商业空置面积达230万。规划中的商业中心商业面积供应近50万平方米（面积追赶市级商圈解放碑50万的规模），未来商业物业供求关系压力大，竞争激烈。项目面临钢花路核心地段，西北两侧相邻若干相当或更大商业规模项目及未来区府周边商业中心项目的直接竞争，且是同质化竞争，将上演商户、投资客资源的争夺大战。,67,威胁,大渡口城市面貌、居民收入、商业消费档次与渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区等均有较大差距，品牌商家、高端消费对本区的认同度低，进驻意愿不强烈，小、散、乱的传统商业面貌短期内不易改变。主力店的引入存在较大阻力。百货：当地知名百货对大渡口持观望态度，对3-5年内的商业发展态度不乐观。大型超市：易初莲花以极低的租金成本进驻天泰金地广场，制约了其他品牌超市的进驻意向。新建商业项目均以销售为主，日后经营将面临压力，对刚起步的新区商业发展带来不利影响。项目后于对手入市,有可能受商业经营不善之影响.,68,制约项目发展的关键因素,区域商业基础薄弱，本项目发展的土壤不坚实原有商业小、乱、散。政府仅在交通改善和招商政策上给予支持，商业建设主要依赖几个大型商业项目的发展。区内消费规模和消费力不足，短期内的提升程度也较为有限。大渡口商业未来竞争激烈，而项目自身优势不突出三个同类型项目毗邻本项目，单个规模均超越本项目。三大竞争对手均先于本项目1-2年入市，项目可能面对商户和投资客资源被消耗透支的局面。,69,制约项目发展的关键因素,项目引入主力店存在一定阻力百货：重庆品牌百货普遍认为大渡口在3-5年内不适合做百货或综合性商业。本项目要在短期内引入百货，需放弃较大的利益。大型超市：易初莲花和永辉超市分别进驻天泰金地广场和香港城，均分布在项目300米范围内，项目已不适合引入大型超市。,70,项目发展的关键制约因素,消费基础,竞争对手,没有足够的消费力支撑未来50万的商业面积,商业龙头百货业对区域持观望态度，现阶段主力店引入困难,项目半径1公里范围内聚集三大体量超越本项目的大型商业均先于本项目开业，均基本确定其主力店,50万的商业争夺20万消费者各项目均走综合性商业的道路各项目争夺同类商户资源各项目苦于如何填满所有面积,项目出路？,71,发展模式选择,模式一： 综合商业模式顺应区域市场消费发展需求，多元化经营。模式二：主题商业模式跳出大渡口，摆脱区域制约，寻求差异化发展。,72,综合商业模式,集生活购物、文化休闲、餐饮娱乐于一体的“一站式”大型休闲购物中心顺应了目前大渡口区域商业消费升级换代的需求。面临的问题区域内：三个共近30万平方米大型商业对手的同质化竞争。除非区域内有足够消费力支撑。区域间：区域外强大商圈对大渡口消费的分流。项目立足点：如何与竞争对手分享区内的商业人流。可行性判断：项目可采取该发展模式，但风险较高。,73,百货的引入,是否能成功引入百货，是综合商业模式发展的关键虽然目前区域消费力对百货的吸引力不够强，但大渡口作为主城区的组成部分，是百货业必争之地。尤其重百进驻大渡口，深圳铜锣湾进驻巴南区，拉开了品牌百货抢占主城边缘区域的序幕。本地其他品牌百货对大渡口的观望心态也将发生变化。如能先于其他竞争对手引入品牌百货，对于项目的知名度和后期的招商都有较大的促进作用。香港城定位于针对年轻时尚消费的大型Shopping Mall，几乎覆盖所有业种业态，对百货的吸引力强于本项目及其他项目。,74,主题商业模式,信息消费,主题商业一般具有较强的区域辐射力，突破区域制约。商业主题的选择一般围绕该城市、地区的消费热点展开。目前国内大城市消费热点,汽车消费,住宅消费,旅游消费,75,主题商业经营内容选择,上述的热点消费主题中，与住宅消费关联性较强的家居业是本项目主题商业经营可考虑的方向之一。本项目发展家居主题商业的条件：交通五纵五横区域发展物流园区商业基础富仕达家私城(区府附近，3700M2，中低档) 陶瓷市场住宅发展主城区土地供应逐步减少，大渡口是主城区 中土地储备量较大的区域。 新城区住宅规划面积约为70万平方米。与周边项目形成商业功能的互补，协调发展。,76,重庆家居市场基本情况,77,家居消费市场空间,家居消费与城市住宅发展规模、速度密切相关。,一项权威媒体网上投票调查中重庆以得票率为48.28，以绝对优势领先深圳、天津、成都、杭州、西安等城市夺得“谁是中国地产第四城”第一位。2010年重庆主城估计接纳200万人。这将构成一个巨量的市场需求。重庆城市人均居住面积将从现有的20.4M2增加到2010年的25M2，每年每人将增长0.8平方米的需求。估计2006年-2010年，5年将拆迁约1000多万平方米，涉及15万户，按每户100-120计，新增需求15001800万。,78,“家居”市场形式,建材装饰城家佳玺装饰城、中天装饰城、得意装饰城、欣阳装饰城、建玛特、商社建材,目前重庆家居建材市场一般经营卫浴、地砖、五金、布艺、灯饰、橱柜、地板等建材为主，缺少以时尚家居经营为主的大型购物中心。,79,“家居”市场形式,家具卖场超大型卖场：凯恩家具城中大型卖场：得意家具城、新亚家具中心、建玛特家居场小型卖场：富仕达家具城专营店：青田家私城,巴南铠恩国际家具精品馆是目前重庆最大的中高档家具集中地，它在购物环境、品牌档次等有了大大的提升，但仍以家具销售为主，经营种类较为单一。,观音桥集聚了较多高档家居名店，其中北城天街时尚家居结合商业内街特点，营造了舒适的购物环境，经营种类丰富，集家私、家居、家饰为一体，是高档时尚家居集中消费地之一。,80,重庆建材家居市场规模及分布,江北经营面积：20万m2经营档次：中高档为主品牌情况：建玛特、东方家园、商社建材、金泰成、青田、联邦家私,南坪经营面积：约30万m2经营档次：中档为主，部分中高档品牌情况：建玛特、铠恩家居、东方家园，科尔国际装饰城、上海家饰,巴南区经营面积：约40万m2经营档次：中低档为主品牌情况：重庆家具市场,近2-3年重庆家居建材市场消费需求以20%的速度增长。目前全市建筑装饰装修建材市场面积超过150万m2。江北、南坪、巴南是家居建材市场较为集中的三个区域，各区域发展都具有自身的特征。,81,重庆建材家居市场发展情况,中档次的家居建材供应占据市场主流。目前重庆建筑装饰装修建材市场从传统专业市场向现代超市（大型建材家居中心）过渡，并处于高速发展阶段。以家居为核心，整合家居上下游产品的的精品型现代家居生活购物休闲商业相对较少。,重庆建材家居市场情况,82,家具卖场数量少，分布散，低档次经营为主,凯恩家具城：一期中低档，二期中高档建玛特家居城：中档得意家具城：中低档新亚家具中心：中低档富仕达家具城：低档青田家私城：高档,凯恩家具城,建玛特家居城,德意家具城,新亚家具中心,富仕达家具城,青田家私城,83,北城天街家居街,规模：约8000M2楼层分布：2-3层租金水平：约100元/M2,84,北城天街家居街,商户组合：共23家家具/家居：9家家饰：6家家居用品：8家,相邻商户：童装及儿童用品穿插布置在家居类店铺中。与远东百货为邻。楼上（4层）为餐饮。楼下（1层）为餐饮、超市、男装。,85,租金水平,86,项目发展家居主题商业的利弊,利区域辐射范围扩大，突破区域消费力不足的制约，解决在“早开发，消费支持不足”和“晚开发，处于竞争弱势”之间两难的尴尬局面。与三个大项目之间从竞争关系转向互补关系。以家居为核心，可以向其上下游行业延展，以及与区域文化休闲、餐饮娱乐等商业功能相兼容、相协调。,87,项目发展家居主题商业的利弊,弊其他区域也处于大力发展家居建材市场的时期根据其他城市家居市场发展的经验，在住宅增长发展的环境下，多个家居市场之间可以共存发展，关键是在市场细分选择、经营定位上形成差异。项目所在区域并非住宅规模及档次发展均占优的区域家居市场不一定分布在需求最直接的区域，但需依托交通配套的发展。家居属于目的型消费，平时的商业人流较少，场面较为冷清，不利于项目商业价值的提升家居主题与其他商业主题的协调性较好，可通过一些容易集聚人流的经营项目通常经营，带动项目商业人流。,综上分析，家居主题商业是项目突破区域制约的，具备一定市场基础的发展方向之一，也较为契合项目目前的客观环境。,88,两种商业模式的对比,89,商业模式选择的考虑,百货或家居作为主力商户，都各有所长，也各受限制。因大渡口消费力有限，百货和家居在招商上均有较大的难度。百货：面对区域消费力有限和多家百货、超市的竞争影响。家居：家居大卖场一般是通过获取承租与分租之间价格差的方式赢利，对所在区域家居消费的潜力仍较为看重。项目引入百货的可能性有所提高，但未来竞争激烈。参照重百进驻大渡口的情况，百货的需求面积约在1万M2。项目有可能引入大型家居商户，作为项目的主力店，约为2-3万M2，但需要调整出更多的面积用于停车位配套。主力店引入后，带动家饰、摆设、床上用品、生活用品等商户，作为项目的主题商家，需求面积约在2000M2以下。,90,商业模式选择的考虑,建议：百货和家居两者均可作为项目主力店招商努力的对象。地段吸引力较弱的商业项目，商户的叫板能力强于发展商，在实际操作中，最终是以百货或是其他业种业态作为主力店，更多的取决于招商的情况。百货、家居双管齐下，有利于项目尽快引入主力店。百货和家居均体现商业消费的生活性、时尚性，各自可以带动、整合的其他业种业态也是较为类似的。,91,经营主题定位,92,以“生活”、“家庭”、“家居”为主题核心,与区域进入住宅规模发展的阶段相契合，新家庭进驻对家居生活产生各种消费需求。在现代生活的概念中，家庭生活元素将越来越浓厚。以生活为概念的商业经营，应瞄准家庭型生活消费，尤其是家居、儿童等热点消费。“家庭”、“家居”这一主题可涵概百货或家居的经营范畴，也较容易向以家庭、女性、儿童为客户目标的休闲购物、时尚潮流消费等主题延伸。暂时未有竞争对手做生活文化、生活艺术的概念主题。香港城针对年轻时尚消费的大型Shopping Mall天泰金地广场休闲购物，主题概念不突出国瑞城 “购物公园”， 融入都市休闲购物概念,93,以百货为主力店,时代生活前沿,94,以百货为主力店,摩登生活,95,时代生活MALL,家居艺术主题馆,以家居为主力店,96,时代生活MALL,艺术家饰主题馆,以家居为主力店,97,时代生活馆,98,主导功能,以缔造现代家庭生活文化为理念，以家居为核心载体，整合各类上下游配套产品与服务，打造重庆西南第一个精品型家居生活购物、体验主题商业。,99,家居革命区家居文化创造者,家居文化体验,家居时尚发布,100,家居革命区,国际高科、环保家居概念展：图片、影视、实物、活动世界人居奇趣赏：图片、实物、活动热销楼盘前哨：板房、资料经营商户总动员家居时尚发布：Display、Fashion Show、家居艺术沙龙（设计、培训、书刊）经营商户资料放送：背投、触摸屏、Catalog家居时尚导购产品集中促销区：概念新品、时令产品、特价品寻宝区,101,家具销售区,现代简约家具系列古典简约家具系列儿童家具及儿童玩具系列风格分区品牌陈列用途归类,102,居家产品销售,寝室用品：床上用品、睡袍、浴袍、浴巾、拖鞋等布艺:窗帘、台饰、抱枕家用杂品家居清洁产品,103,室内装饰系列,摆设 挂饰 地毯 花艺,104,厨卫、小五金用品系列,厨房家具厨具餐具厨卫用杂具小五金用品,105,灯饰、照明及电工产品系列,106,其他功能,休闲书店,艺术创意、时尚工艺店,中高档餐饮,107,其他功能,儿童主题消费餐饮娱乐休闲时尚潮流购物,其他功能,主导功能,与周边商业形成互补,增强项目闪光点，带动人流保留未来调整的弹性,108,市场辐射范围,经营档次：中高档为主与地理位置较近的、以中档为主的南坪家居建材一条街、巴南区重庆家具市场形成档次错位。辐射区域：核心商圈：大渡口区、九龙坡区、巴南区等重庆西南部区域次级商圈：重庆市,项目核心商圈,109,两种模式可选择组合的业种业态,110,超市,区域消费者对超市尤其是大型廉价超市的需求强烈。但易初莲花以及永辉超市的进驻，大大提高其他超市进入的门槛，对百货的经营也存在较大的威胁。易初莲花和永辉超市与本项目咫尺之遥。项目引入大型超市的可能性很低。如有可能，可选择小型的、生活主题明确的品牌超市或便利店，作为项目的配套功能。如，屈臣士。,111,电器,大渡口尚无大型的、品牌的家电专卖场，区域市场存在家电消费空白点。随着住宅开发增长，电器也如同家居，需求逐步增长。家电对人流的吸引力较强，对项目商业氛围的带动较为有利。重庆人对家电等耐用品的选购有货比三家的习惯。具有一定规模的品牌家电卖场才能留住区域消费。电器有引进的可能。但需是品牌家电卖场。需求的面积约为3000M2。,112,通讯、数码3C产品,信息消费、数码产品消费是当前国内的消费热点，面对不同的消费群体，均有与之相匹配的档次、品牌。通讯、数码消费聚集力最强的区域是青少年、学生聚集的区域，经常于潮流消费区域。从大渡口的情况来看，以中低档次为主的通讯及数码产品具有一定的生存空间。该类产品的店面规模不大。有引进的可能。但需求的面积较小，较难独立成为主力店，需与潮流消费概念相衔接。,113,儿童消费主题,近年各大城市都发展的比较好的消费主题。根据对大渡口儿童消费的观察，区域家庭对子女的消费较为愿意投入。其他项目较缺乏对儿童消费主题的挖掘、整合。儿童消费主题与百货、家居等生活性消费关联性强，与潮流消费、休闲消费的兼容性也较好。儿童消费主题对商业人流的带动也较强，尤其是周末。本项目较为适合引入儿童消费主题，包括儿童服饰、文化体育用品、儿童读物、玩具、婴儿用品、娃娃谷、卡通迷你小影院等。该部分面积约为4000M2。,114,电影城,区域内文化娱乐休闲项目较少，经营层次也较低，仅有的一家电影院已停业。区域对电影消费应有较强烈的需求，但消费力比较低，估计约为15-25元/场次.人。电影院线有进驻的意向。但院线规模标准与区域消费规模存在较大的差距。对场地的要求较高，如高度(两层)、柱距等。谨慎考虑，因场地设计按电影城调整，改动较大，日后转型也较为困难。,115,电玩城,目前大渡口电玩城相对较少，经营档次、种类和水平较低电玩城一般经营状况较好大渡口青少年人口相对较多，对电玩消费有较强烈的需求对场地要求较低，可设置于项目高楼层对商场的人流、气氛带动作用强建议引入本项目。,116,图书音像,大渡口区缺乏具有一定规模的书城，图书音像售卖店的数量少，规模小，档次低，存在市场空白点。书城对商业氛围的带动力相对较弱。大型书城一般选址在城市中心区，在人口不多、城市人流聚集力弱的区域较难成功经营。建议不单独设置中大规模的图书音像城。可融合在儿童主题功能中。,117,餐饮,重庆人重视餐饮消费，而大渡口区中高档餐饮消费、商务接待消费大量外流。区域餐饮消费亟待提升发展。餐饮对商业人流有较强的带动。餐饮对停车位要求较高。项目适宜在高楼层引进经营环境、声誉较佳的餐饮店。同时可设置一些大众餐饮消费带动项目人流。面积约在4000-5000M2左右。,118,主力店：品牌百货其他主题组合：（1）时代生活馆（专卖店、专业卖场）主要经营业种：1）家居、家饰、布艺、床上用品 2）家电总汇：黑白电、数码家电、音响（2）儿童缤纷天地主要经营业种：1）售卖类：儿童服饰、玩具、婴儿用品、文具、儿童读物 2）娱乐类：卡通迷你小影院（开放式）、娃娃谷（3）美食天地主要经营业种：1）情景式艺术餐饮（中高档餐饮） 2）食指总动员（大众化餐饮，如本地小食、洋快餐、港式小食） （4）潮流新干线主要经营业种：1）潮流新干线：服装、皮具、精品、美容美发美甲，在经营品种和档次上与百货错位经营。 2）3C数码潮流港：数码、通讯产品及服务（5）电玩城,综合商业模式业种业态组合建议,119,主题商业模式业种业态组合,主力店：时代生活馆主要经营业种：1）家私、家装及服务等 2）家饰、布艺、床上用品、家居生活用品等其他主题组合：（1）儿童缤纷天地主要经营业种：1）售卖类：儿童服饰、玩具、婴儿用品、文具、儿童读物 2）娱乐类：卡通迷你小影院（开放式）、娃娃谷（2）潮流新干线主要经营业种： 1）潮流新干线：服装、皮具、精品、美容美发美甲，在经营品种和档次上与百货错位经营。 2）3C数码潮流港：数码、通讯产品及服务（3）美食天地主要经营业种：1）情景式艺术餐饮（中高档餐饮） 2）食指总动员（大众化餐饮，如本地小食、洋快餐、港式小食） （4）电玩城,120,Part 6 商业设计建议,121,用地条件及原设计方案,1）高差问题的处理2）临街面情况分析,122,地形,原方案首层地面 台阶过多 标高复杂，室内有0.000和1.200两种标高对商业的影响影响人流的流动，不易于聚集人气店铺分散不集中,123,0.20,0.20,1.00,2.40,5.70,3.40,4.40,原1.20改为0.00,1.80,地面,剖切线,剖切线,高差处理方案一（建议）,设计修改室内标高统一为0.000取消室内台阶高差通过步行街消化优点东西两裙楼商业经营处于同一平面人流交通通畅店铺布置灵活,取消室内台阶,步行街用台阶或坡道处理高差,下,下,124,设计修改首层左右两边高差错层高差通过步行街消化优点东西两裙楼形成各自的经营面西裙楼形成两个临街面楼层,0.20,0.20,1.00,2.40,5.70,3.40,4.40,1.80,地面,剖切线,剖切线,高差处理方案二（参考）,取消室内台阶,步行街用台阶或坡道处理高差,上,125,临街商铺位置（按标高处理方案一）,一楼临街商铺（临街有出入口）,二楼临街商铺（临街有出入口）,126,两个商户组合方案设计建议,1）以百货为主力店的商户组合2）以时代生活馆为主力店的商户组合,127,百货为主力店的商业设计建议,128,商户组合,注：上述面积不包括连接两裙楼的天桥、走廊和负一层的电梯筒井、车道面积,129,总体布局,布局的原则核心商户分别布置在人流动线的尽端，形成人流的拉动。如：百货、电玩城、餐饮百货要求占据较有利的楼层和门面。商户的承租力。,百货,餐饮,电玩城,儿童缤纷天地,美食广场,130,总体布局,西座：1-4层面积为4600M2东座：1-4层面积为3600M2连接东西座天桥面积：130M2/座，2座负一层扣除电梯筒井和车道后面积：9700M2,家电1000M2,百货3600M2,家电1000M2,百货3600M2,家电1000M2,百货2100M2,潮流天地8200M2,电玩城3600M2,时代生活馆3600M2,儿童缤纷天地3600M2,潮流天地5100M2,美食广场1500M2,合计：42500M2百货：9300M2 潮流天地：13300M2 儿童缤纷天地：3600M2家电：3000M2 时代生活馆：3600M2 电玩城：3600M2 餐饮：6100M2,餐饮4600M2,131,1F平面,家电1000M2,百货2100M2,潮流天地5100M2,132,2F平面,家电1000M2,百货3600M2,儿童缤纷天地3600M2,卡通迷你小影院,娃娃谷/儿童欢乐谷,儿童服饰、妇婴用品玩具、文具、少儿读物等,133,3F平面,家电1000M2,百货3600M2,时代生活馆3600M2,家具专卖店家居装饰布艺、家品、床上用品等,134,4F平面,餐饮4600M2,电玩城3600M2,135,-1F平面,潮流天地8200M2,美食广场1500M2,136,空间类型,137,空间节点,中庭,吸引点,吸引点,一核心：中庭、步行街一主轴：南面临街广场四吸引点：公共休闲空间,138,步行街、中庭的尺度和规模,原方案步行街宽16.8m，亲和性较差。中庭为30M33M，约1000M2。建议：步行街改为12m左右。中庭空间尺度按原方案。商场内部的节点空间不多，外广场空间也较为有限，因此可保持较大的中庭空间，增强商场内部的人流集聚力。,139,中庭功能,吸引人流向商场内部聚集节庆、展示、促销及购物休憩空间仿商场形式，形成趣味空间，创造商业气氛，消费者可从中庭看到各层商业活动,中庭,140,中庭空间,中庭形状可呈不规则变化，增加空间的趣味感。各层中庭形状可有所差异，丰富空间层次和视线效果。中庭空间可布置垂挂物或广告条幅，吸引客户视线上移，丰富中庭环境。,141,步行街功能,使商业经营空间更丰富，商业氛围更浓厚，更具吸引力设计上应着力于：如何通过环境氛围的营造，强化街道商业的概念。充分利用展示、临时摊位等创造商业气氛，增加营业收入。通过绿化、小品的布置，将街道的开放空间元素引入。保持两个建筑裙楼的整体性，加强两边的商业联系，创造步行街的亲和力+沟通性，使左右两部分人流互相融通，带动人气。,142,中庭、步行街顶棚,原方案露空，不利于街内环境营造，雨天、热天影响都较大。建议：用透明材料封顶，可自然采光。,143,负一层处理,部分地面中空处理，可加强一楼和负一楼的视线接触，增加负一层的吸引力。,广州天河城广场首层,144,南面临街广场,西南角设置标志性景观/标志物树立商业形象和标识，吸引客流。要考虑外广场空间尺度，标志物的体量要适度，既起到吸引人流的作用，又不影响商业门面的经营。,广州正佳广场,西南广场,145,南面临街广场,步行街入口出做开阔广场，不应设置大型景点遮挡视线。地面停车场结合绿化设置。利用临街墙面作广告橱窗或广告牌。,街端广场,146,公共休闲空间,可在各个楼层围绕中庭布置公共休闲空间，设置展示或休闲餐饮、娱乐等易于聚集人气的商业经营，形成吸引点。目的是聚集人气，营造商业气氛，刺激流动，促进商业消费。,147,公共休闲空间,负一层可增设休闲广场，与美食广场结合,休闲餐饮,休闲餐饮,休闲广场,148,入口布置垂直交通水平交通,交通组织,149,入口布置,二层,一层,四面临街各有一个主入口，通向中庭，可兼作独立经营店入口争取较多的临街铺面，为销售打好基础对于公寓、商业都应进行无障碍设计,150,主力店入口,百货一般要求在一层设置独立出入口和经营面积，以便独立控制营业时间。建议设置在西南角。面向未来商业聚集区的中心，人气集中，百货主入口设置于此有利于吸引人流。次入口设置要考虑与潮流天地的空间贯通，以互补人流次入口设置要考虑和中庭的交通方便。,151,和周边商场的交通互动（参考）,市场背景周边商场林立一方面是竞争关系，另一方面大家要联合作旺区域整体市场设计考虑与临近的商场连通，形成整体可采用天桥，公用广场，入口相对多种形式是否预留出口，先要决定合作的可能性,香港城,天泰广场,天辰华府临街商业,152,停车场出入口,1号位出入口建议改为2号或3号位置原方案1号位打断临街面，并且与建筑立面不协调对临街面连续性影响较小，尤其