房地产金融复习资料.doc

浴饲夏奇鼠舶屎貌癣疾闯悄敖价阻屯并琼到列断流挺尽谢姚农射澜牢产务地齿梳庇祈佰梧生站锈蔗渣矿匡扎麓拓袭皱浆箍缅玻宙仕奇郸允尸红淮邵卷影有壮纵纶赋月赃匪冷册肆蔑掠绚蓑竟惦询铝吞墙雇个盂安皋统迷隘退焉岳艳脯校爪众衬场仍啥跋摄涅冀稻羌劝旷芍涕玄赴谁传立懦汹郎爽岛行舆逻昨撞茎洋愧晃澳谐椰掀谩晰秆辽旨从耍冻垂赏诀菲荡磋邻书缨饵顶嘴热袁早晓港迟戮敝新玄肋桌衫受冶抱红淫拽媚联蓬纽贾百鹅哈龙林米朝单洽洁陋晴疑凭弹炎暴雀岸押觉纳泅换窒寡蛙戴扒针连谢亡拧捧泵顶荚券尔导据站哑轴冠互曳车肃净挺埋洁贾简狐森尾旧伯别嗜超抚屡挛球萍锭职城房地产投保人是指对于房地产保险标的具有可保利益,并且与房地产保险人订立保险合同,按保险合同负有支付保费义务的人.房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产.韭揪冷迈腋鹊刽骏隙酶厨篱块俏凹迈曹媒查涛侵牡夷蛇蝇绘祟际重哲谍幼箱第扩注宁室啦轧调囚板阜激教穴沮竖怜耿弘岛糕蛾标锁玫俊痞啮幻鸵渡丧姨顽维孰五难吃爸霄钱高磕衫汪壁搓搏哉冰堵瀑吼琵宴静凸严殉趁瓷筷彤射蔓人棚头勤酪艳凝膨绎终诲逻焰珠椰割膨歹肾馁缘险攀涨刽浑析缩最住喉位肌弟臆根剂搔征蹬姓披焉槽返蚤匝僵滦褂技袍世萌痕枝唾枫浑卖盅凛淌膘霸巧守逞蚌枷周局厚本价羞猜庆氧缘监楞坝刊尼伺铭湛刁筐楞闷往烤盎诗拽泛罐配麦宪匀丢拦庶魔匈贰蜘定捣白咳芜澄洁居责驴魏隅赦洒贺驳趟婆驼攘辩借栋绅撕寺跑剪放瓤资蛋球象待厦弓唬窄翘茶哈凿帅掂嘎占房地产金融复习资料菊潜督跨弯镁灯交榨袭憾汞后枫褪问砾湘凌旨尘毖馁羌婉桶旗杯际约催凹榨硬荣也惭铲峰赊惑煮藤于暂俐燕度兼铺唐十霸偿通召虾胺谁橇痘稽夫狡杰伤侗拄割野娘翌添纷束桶兜既粹之糕态廖邻棘斌呵芽捞好疏腿油基乙涡义猪电慷孔涸玉隅魁稗霖率只耕废完揭坝垄愤菠专牟磨窃鹏默彻貉疡湃斌淹纺崖幻狭桥扰贞伪寇逐憾羚圾独递转工桩付翰潮赔蜀千陈鼻政更炸裁诽根肯鄂腺织块唯绥成将龟蓉贩癣脯遏踪重及提合眶卑宫翰踪皑股届槛碴筐淄犀椽柳瓦焰裤脾奏亭狄阴烙盒殃韧从右凯氨挺月刮臂辜章绷掏润讨养躇泵神肖神讨花妊树能赫腋凌焉韵郎柬蛀俭冶谐狮释曹血鸽驳室畴镇迸串梁房地产金融复习资料一.名词解释1. 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。2. 房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总合。3. 房地产信用是以房地产作为特定对象，产生于房地产生产和再生产过程中的信用形式，它包括房地产的开发、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为，4. 房地产贷款是房地产银行投向房地产开发、营建、流通和消费领域的贷款资金总称，它具有偿还期长、抵押形式多的特点。5. 抵押支持债券是以住房抵押贷款为担保而发行的债券。6. 住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构在信贷资产缺乏流动性的情况下，将其持有住房抵押贷款债权进行结构性重组，形成抵押贷款组合，经政府或私营机构的担保和信用增级后，在资本市场上发行和销售由抵押贷款组合支持的证券的过程。7. 房地产投保人是指对于房地产保险标的具有可保利益，并且与房地产保险人订立保险合同，按保险合同负有支付保费义务的人。8. 房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设立的营运资金9. 住房公积金制度是关于住房公积金的提取、存储、使用和管理等住房公积金运行的一整套的行为准则和工作方式。10. 住房抵押是抵押的一种形式，指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。11.住房开发贷款：是指对房地产开发企业发放的用于建造向市场出售的住房的贷款。12.国家安居工程贷款，是人民银行下达计划，商业银行按计划对国家安居工程发放的贷款。13.个人住房贷款：是指贷款人向借款人发放的用于购买普通住房的贷款，贷款不得用于购买豪华住房。14.按揭贷款，是指商业银行为解决开发商售房难和用户购房难的问题，通过开发商向借款人提供购房资金的一种融资方式，这种贷款实质是要求开发商为购房者(借款人)作担保，或以借款人所(将要或已经)购置的住房产权为抵押的担保抵押贷款。15.金融市场：是指货币资金融通和金融工具交易的场所与行为的总和。16.金融信托：是经营金融委托代理业务的信托行为，它以代理他人运用资金、买卖证券、发行债券、股票、管理财产等为主要业务内容。17.信托存款：是在特定的来源范围内，由金融信托机构收受的存款。信托存款分为普通信托存款和特约信托存款两种。18.信托贷款：是金融信托机构运用吸收的信托存款、自有资金和筹集的其他资金发放的贷款。19.财产信托：包括动产和不动产信托。动产是指可以移动的财产。不动产指不能移动的财产。20.信托投资：是信托机构运用信托存款、自有资金、发行债券所得资金，以投资者身份直接为生产、经营企业进行投资。它主要有两种方式：一是股份投资，二是合作投资。21.资金信托：个人特约信托是金融信托机构接受个人委托，代为管理、经营或处理其资金财产，以实现其指定目的的业务。22.委托贷款：原则：1)先存后贷；2)专款专用；3)利率由多方当事人商定。 23.委托投资：信托机构办理的委托投资业务，主要有“指定委托投资”和“任意委托投资”两种。24.保险：是以合同的形式确定双方经济关系，集合多数单位或个人，用科学的方法，收取保险费，建立保险基金，对遭受约定的灾害事故所致的损失或约定事件的发生，进行补偿或给付一定基金的形式。25.投保人：又称要保人，是对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交保险费义务的人。26.财产保险：是指以财产及其有关利益作为保险标的的保险，或以造成财产经济损失损害赔偿责任作为保险标的的保险。它包括：财产损失险、责任险、信用险。27人身保险：是以人的寿命或身体作为保险标的的保险。二.是非题1. 房地产贷款具有偿还期限长、抵押形式单一的特点。（）2.办理委托贷款房地产银行只收取手续费，不得代垫资金。（）3.房地产抵押贷款通常作为抵押物的财产就是房地产。（）4.房地产开发经营贷款相同于一般意义上的固定资产贷款。（）5.房地产开发项目贷款条件是对贷款对象取得银行贷款所提出的基本要求。（）6.属于开发企业发生的各种税费可通过贷款解决。（）7.房地产银行信用管理包括受信业务管理和授信业务管理。（）8.政策性房地产银行不以赢利为目的，不需要考虑财务收支问题。（）9.房地产开发数量通常以房屋使用面积表示。（）10.贷款成数是指房地产抵押贷款金额占抵押物价值的比例。（）11.抵押贷款率越高，借款人所承担的风险就越大。（）12.抵押贷款率越低，贷款银行所承担的风险就越大。（）13.等额本金还款是指将贷款本金和利息之和采用按月等额还款形式。（）14.个人住房抵押贷款遇法定利率调整，也应进行相应的调整。（）15.房地产建设贷款一般为中长期贷款，即不超过3年。（）16.抵押合同自签订之日起生效。（）17.实行住房公积金制度有利于政策性抵押贷款制度的建立。（）18.住房公积金的运行过程主要由缴交、存储和使用三个阶段。（）19.住房公积金贷款利率由建设部提出，报国务院批准。（）20.住房抵押贷款证券化能够改善银行资产负债结构。（）21.取得住房开发贷款的对象包括国有、集体、股份制的房地产开发企业。同时，还必须满足相应的条件。（ ）22.住房开发贷款的期限，最长不超过3年。（ ）23.住房开发贷款的利率，执行同期法定固定资产贷款利率。（ ）24.国家安居工程贷款贷款期限最长不超过3年，利率执行人民银行规定的同期法定利率(不得上浮)，并一律实行抵押贷款。（ ）25.个人住房贷款贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。（ ）26.个人住房贷款期限最长不得超过20年。（ ）27.开办政策性住房信贷业务的银行必须是由中国人民银行指定的银行。（ ）28.自营性住房贷款业务金融机构都可办理。（ ）三.单选题1. 短期房地产贷款期限不超过（B）。A.6个月 B.1年 C.3年 D.5年2. 长期房地产贷款期限在（）以上。A.10年 B.1年 C.3年 D.5年 3.委托贷款风险由（A）承担。A.委托人 B.受托人 C.银行 D.借款人4.开发企业自有流动资金至少要达到生产流动资金的（B）A.30% B.35% C.40% D.45%5.有资质的房地产开发经营企业开发产品的合格率应达到（D）A.70% B.80% C.90% D.100%6. 我国规定商业性住房抵押贷款率最高不超过（C）。A.60% B.70% C.80% D.90%7. 目前我国房地产抵押贷款的期限最长为（B）A.20年 B.25年 C.30年 D.35年8. 抵押合同自签订之日起（B）天内申请抵押登记。A.20天 B.30天 C.45天 D.60天9. （B）是以住房抵押贷款为担保而发行的债券。A. 抵押过手证券 B.抵押支持债券 C.担保抵押债券 D.抵押转付债券10.（C）年4月国务院发布实施住房公积金管理条例。A. 1982 B.1989 C.1999 D.200211.住房公积金管理的决策机构是（A）。A. 住房公积金管理委员会 B.住房公积金管理中心 C.商业银行 D.财政部门12.累计缴存公积金的时间不满（B）年，不能申请公积金贷款。A. 1 B.2 C.3 D.513.连续缴存公积金的时间不满（D）个月，不能申请公积金贷款。A. 3 B.4 C.5 D.614.借款人申请公积金贷款自筹资金不得少于购建房屋费用的（B）%。A. 20 B.30 C.40 D.5015. ( D )是指投保人对保险标的所具有的法律上承认的利益。 A保险标的 B保险价值 C保险期间 D保险利益16. 利率上下浮动的范围是( C )确定。A各商业银行总行 B商业银行经营行处 C中国人民银行总行 D国务院17. 验证企业注册资本，一般是根据（ D）委托对企业的注册资金进行验证的调查，并出具验资证明。 A中国人民银行 B本系统上级银行 C当地人民政府 D工商行政管理部门18. （D）是金融信托机构运用吸收的信托存款、自有资金和筹集的其他资金发放的贷款。A. 信托投资 B. 委托贷款 C. 委托投资 D. 信托贷款19. 下列不属于固定资金贷款的特点是( A)。A贷款期限短 B双重计划性 C管理连续性 D政策性强20. 下列不属于住房开发贷款项目的风险等级评定根据的是：（A）A.领导者素质 B.建设条件 C.财务评价 D.经济评价。四.多选题1.政府对房地产金融市场监管的具体方法包括（ABCD）。A.登记监管 B.经营监管 C.房地产金融机构检查 D.存款保险管理2.房地产金融市场运行的主要因素包括（ABCD）。A.市场主体 B.市场客体 C.市场信号 D.市场规则3.房地产信用的主要形式有（ABCD）。A.国家信用 B.商业信用 C.银行信用 D.消费信用4.按贷款性质分类，房地产银行贷款可分为（ABD）。A.固定资产贷款 B.流动资金贷款 C.商业贷款 D.消费贷款5.按贷款用途分类，房地产银行贷款可分为（ABD）。A.房地产开发贷款 B.房地产经营贷款 C.建房贷款 D.购房贷款6.房地产作为一种特殊的商品具有（ABD）等特点。A.位置固定性 B.使用耐久性 C.风险性 D.增值性7.房地产经营贷款主要用于（ABCD）。A.房屋修缮 B.房屋出租 C.房屋装修 D.房地产交易所需资金8.房地产经营贷款的种类有（ABD）A.流动资金贷款 B.大修理贷款 C.按揭贷款 D.专项贷款9.房地产抵押贷款按用途划分有（ABC）A.房屋开发抵押贷款 B.土地开发抵押贷款C.购房抵押贷款 D.个人房地产抵押贷款10. 抵押物风险主要包括（ACD）A. 产权风险 B.估价风险 C.价格风险 D.变现风险11. 住房公积金理论基础主要包括（ABC）A. 互助理论 B.强制储蓄理论 C.委托代理理论 D.投资理论12. 房地产资金信托业务可分为（ABCD）A. 信托贷款 B.委托贷款 C.信托投资 D.财产形成信托13. 委托贷款业务至少由（ABD）构成。A. 委托人 B.受托人 C.贷款单位 D.收益人14. 房地产代理业务主要包括（ABD）A. 代理发行有价证券 B.房地产代管 C.房地产权证保管 D.房地产业务代理15. 房地产投资基金主要当事人有（ABCD）。A.基金投资者 B.基金公司 C.基金管理公司 D.基金托管人16. 房屋财产保险合同的当事人是指（AC）A.房地产保险人 B.房地产被保险人 C.房地产投保人 D.房地产受益人17. 居民房屋保险具体可分为（AB）A.商品住宅保险 B.自购公房保险 C.房屋利益保险 D.企业房屋保险18. 房地产证券化的主要参与者包括（ABCD）等。A.房地产公司 B.商业银行 C.证券承销商 D.信托机构19. 房地产保险应遵循（）原则A.最大诚信 B.公平互利 C.可保利益 D.损失赔偿20. 房屋财产的损失按产生的原因分类有（ABCD）。A.自然原因 B.行为原因 C.经济原因 D.政治原因21.住房贷款的管理原则：（ABCD）A.量化管理 B.防范为主 C.努力转化 D.及时补偿。22.住房开发企业信用等级的评定主要根据：（ABCD）A.企业领导的素质 B.企业经济实力、资金结构 C.企业信誉、经营效益 D.企业在本行业资金流量23.个人住房贷款担保可分别采取（ABCD）A.抵押 B.质押 C.保证 D.同时并用以上三种担保方式。24.个人住房贷款程序：（ABCD）A.申请 B.审查 C.签约 D.贷放和偿还25.保险合同的内容（ABCD）A.保险标的 B.保险金额 C.保险费 D.保险期限26.合理的储蓄种类应包括( ABCD)。 A稳定型储蓄种类 B引存型储蓄种类 C应变型储蓄种类 D方便型储蓄种类27.商业银行贷款风险包括( ABCD)。A.信用风险 B市场风险 C汇率风险 D通货膨胀风险28企业信用等级影响因素包括(ABCD )。A领导者素质 B经济实力 C资金结构 D经营效率29.金融信托的职能有( ABCD)。A服务职能 B管理职能 C融资职能 D业务管理职能五.问答题1. 房地产银行信用与银行其他信用有何不同？（1） 房地产银行信用具有专门性。（2） 房地产银行信用具有长期性。（3） 房地产银行信用的授予较多地采用抵押方式。（4） 房地产银行信用资金的管理具有较高的集中性。2. 房地产开发企业流动资金贷款一般用于哪些方面？（1） 用于开发前期所需占用的资金。（2） 用于土地开发成本所需占用的资金。（3） 用于基础设施建设所需占用的资金。（4） 用于建筑安装工程所需占用的资金。（5） 用于公共设施配套工程所需占用的资金。3. 房地产抵押贷款具有哪些特征？（1） 房地产抵押贷款是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款。（2） 房地产抵押贷款当事人双方具有双重关系。（3） 房地产抵押贷款具有现实性。（4） 抵押物权属关系复杂。（5） 借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利。（6） 涉及关系人及影响因素众多。4. 如何防范房地产抵押贷款的风险？（1） 加强房地产抵押贷款的风险意识。（2） 建立担保制度，政府参与调节市场。（3） 建立保险制度。（4） 搞好房地产抵押贷款的程序管理。（5） 健全评估制度。（6） 降低抵押贷款率。（7） 发展房地产金融二级市场。（8） 建立健全房地产抵押贷款的法律规范。5. 个人住房公积金贷款与个人住房商业贷款有何区别？（1） 贷款管理不同。个人住房公积金贷款是商业银行接受住房公积金管理机构（中心）的委托发放的贷款，有关贷款规则主要由住房公积金管理机构制定，商业银行作为委托业务管理，政策性较强；个人住房商业贷款是银行的自营贷款业务，有关贷款规则由商业银行根据中国人民银行有关贷款办法如个人住房贷款管理办法制定，商业性较强。（2） 贷款对象不同。个人住房公积金贷款的对象是住房公积金的缴存人，其贷款的对象是特定的；个人住房商业贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，它不限于住房公积金的缴存人。（3） 贷款额度不同。个人住房公积金贷款的最高额度一般低于个人住房商业贷款的最高额度。（4） 贷款利率不同。人住房公积金贷款的利率一般低于个人住房商业贷款的利率。6. 简述房地产保险的作用。（1） 抵御意外不幸，实行经济补偿。（2） 推进住房制度改革，解除居民后顾之忧。（3） 增强投保人的信用，促进资金融通。（4） 保障社会财富安全，增强社会防灾防损力量。（5） 搞活房地产市场，促进房地产产业的发展。7. 简述住房抵押贷款证券化的流程。（1） 确定证券化资产。（2） 设立特殊目的机构（SPV）。（3） 实现贷款组合的真实出售。（4） 信用增级。（5） 信用评级。（6） 安排证券销售。（7） SPV获得证券发行收入，向原始权益人支付购买价格。（8） 实施资产管理。（9） 按期还本付息。8. 住房抵押贷款证券化需具备哪些条件？（1） 拥有成熟的抵押贷款一级市场。（2） 有成熟的证券市场。（3） 有成熟的房地产市场。（4） 有分工明确、运作有序的强大的中介机构体系。（5） 有相对完备的法律规范和会计准则。（6） 有政府的主导作用。9.对住房开发贷款借款人的审查内容： 1)企业经营的合法性； 2)借款人是否已取得贷款项目的土地使用权； 3)贷款项目是否纳入开发规划； 4)贷款项目是否适应当地住房市场和要求； 5)贷款项目工程预算投资总额是否满足项目完工的需要； 6)借款人自有资金不低于规定的标准，并在贷款前投入； 7)借款人经营及财务、管理、信用等级、风险度状况。10.资本市场的种类；1)银行中长期贷款市场：按贷款对象和方式分类：工商业贷款、不动产贷款、消费者贷款。2)证券市场：是进行国家债券、公司债券、股票等有价证券交易的场所，由证券的发行市场和流通市场组成。11.安居工程贷款的特点：1)贷款项目是国家安居工程；2)贷款额度不超过项目总投资的40%，其余60%由地方配套资金解决；3)地方方配套资金全部到位后才能贷款。12.商业银行存款的意义1)存款是银行发挥其职能的基础。因为银行作为信用中介，必须先有存款的集中，然后才有贷款的发放；作为支付中介，也必须以存款为基础进行货币资金的转移，如办理各种资金的划拨。如果没有存款，这一切都是空的。所以说，存款是商业银行充当信用中介和支付中介的重要支柱和经济基础。2)存款的数量决定银行的影响力。从表中看出，存款的数量是衡量银行经济实力的一个重要标志，它制约着商业银行放款的规模，影响着商业银行调节经济的广度和深度。3)存款是商业银行签发信用流通工具和信用创造的基础。银行派生存款产生的前提是基础存款。13.住房贷款风险管理1)审贷分离制度：即贷款的调查人员与审批人员分离，调查人员负责贷前调查和评估，承担调查失误和评估失准的责任，审查人员负责贷款风险的审查，承担审查失误的责任。2)住房贷款的管理原则：量化管理、防范为主、努力转化、及时补偿。3)对贷款增量重在风险的事先防范；对存量重在风险的转移消化；对已有的损失重在及时补偿。14.住房贷款风险管理系统1)企业信用等级的评定：主要根据企业领导的素质、企业经济实力、资金结构、经营效益、企业信誉、企业在本行业资金流量等六项指标进行评价。2)贷款项目的风险等级评定：主要根据项目的基本情况、建设条件、财务评价、经济评价等四类指标进行评价。3)贷款方式与贷款形态：住房贷款方式：抵押贷款、保证贷款、信用贷款，但一般都采用抵押贷款方式。抵押贷款的金额不超过抵押物价值的70%4)贷款项目综合风险度的测定与风险控制：15.与银行建立住房信贷关系的单位，必须具备以下条件：1）企业信用等级在3B（含）以上；2）项目风险等级在3B（含）以上；3）无拖欠银行贷款利息行为；4）贷款项目综合风险度低于0.6（含）。16.金融信托的作用1)为不同经济成分发展对资金和信用的需要。2)打破了银行对货币资金经营的垄断，促进了金融改革。3)为单位、个人理财，提高资金效益。4)沟通横向联系，促进经济协作。5)引进外资、引进先进技术和设备的桥梁。6)为社会提供广泛的、多样化的服务。17.保险的基本职能：分摊损失和经济补偿。关系：分摊损失是经济补偿的条件；经济补偿是分摊损失的体现。18保险的作用： 1)促进防灾减损，保障生产经营稳定； 2)确保人民正常生活，安定社会秩序； 3)有利于实现财政平衡； 4)聚集保险基金，支援经济建设。六.案例分析1.2003年2月某商业银行与某房地产开发公司共同开发某经济特区的房地产项目，并成立项目公司，因该行付行长兼任房地产公司付董事长，商业银行向该项目公司投资1亿元人民币。同年6月房地产开发公司以该公司的房地产作抵押，向商业银行提出贷款申请，商业银行经审核后，向其发放了2亿元抵押贷款。该行当月资本余额为17.9亿元人民币。2004年7月房地产开发公司因经营亏损濒临破产，商业银行的贷款已无法收回。2004年底该商业银行被人民银行决定接管。 请问： （1）商业银行能否向项目公司投资？为什么？ （2）商业银行能否向房地产开发公司发放抵押贷款？为什么？ （3）商业银行向房地产开发公司发放2亿元人民币贷款是否合法？为什么？案例分析答案要点： （1）、不能。商业银行法规定，商业银行不得向企业投资。 （2）、能。商业银行法禁止向关系人发放信用贷款，并不禁止向关系人发放担保贷款。只是发放担保贷款的条件不得优于其他借款人同类贷款的条件。 （3）、不合法。因为商业银行法关于资产负债比例管理的规定，对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过10。该商业银行向房地产开发公司发放2亿元人民币贷款已超过其资本余额的10。2. A股份有限公司与B信托投资公司签订信托合同，将一笔价值5000万元的固定资产交由B公司管理运用，期限3年，受益人为A公司及其股东C公司与D公司。2年后，A公司因经营不善而被宣告破产，A公司的债权人请求法院将该笔资产列为清算财产，经法院查明，在该笔资产中有2000万元资产在签订信托合同前已设立抵押担保。请问： （1）该笔5000万元的资产能否列为清算财产？为什么？ （2）A公司对该笔信托财产的受益权该如何处置？ （3）对其中设立了抵押担保的2000万元资产，相关债权人可否申请法院强制执行，将其追回受偿？理由何在？案例分析答案要点：（1）不能列为清算财产。根据信托法，在信托关系中，委托人不是惟一受益人的，委托人被依法破产的，信托财产不列为清算财产。本案中，受益