国外航空城标杆分析——仁川机场国际航空城 PPT课件

Documentnumber 1 国外航空城标杆分析 仁川国际机场航空城 Documentnumber 2 国际比较分析模块的主要工作方法 功能与产品功能设置功能分布主要产品附加服务运作模式价格 客户产业企业规模城内企业的价值链环节分布 背景信息区位分布交通设施网络分布 空海铁 客货运情况 开发者开发者的组织与合作开发者的背景政府的作用 发展路径主要功能的发展路径 功能分布与产品设计规律与原则功能设计功能分布产品设计服务经验定价原理运作经验 产业组合特征产业布局特征 航空城具备的基础条件区位分布交通设施网络分布 空海铁 客货运情况航空 土地规划 开发者优越条件与政府作用开发者的组织与合作开发者的背景政府的作用 空港城发展规律与原则时间分布资金安排客货运发展等 经济贡献经济带动就业贡献产业带动等 经济贡献经济带动就业贡献产业带动等 主要结论 研究内容 1 2 3 4 6 5 A B C 产业组合与功能布局特征 关键成功要素与评价模型 发展模式 8案例普遍分析 4案例深入分析 国际比较分析模块的主要工作方法示意图 Documentnumber 3 目录页码 国外航空城标杆分析 仁川国际机场航空城11 航空城的内涵42 航空城发展的关键驱动因素203 航空城开发商294 航空城的发展路径33 Documentnumber 4 1 航空城的内涵 Documentnumber 5 按照韩国政府的规划 机场周边的空港城在巩固仁川国际机场东北亚的航空枢纽地位的基础上 将发展成为航空港湾物流城 航空港湾物流城 打造世界级机场运营水平 巩固仁川国际机场的东北亚国际枢纽地位 打造多功能的配套设施 韩国政府对仁川国际机场周边地区总体规划仁川地区整体规划目标是打造东北亚国际经济中心航空城作为其中一部分 定位于航空港湾物流城 资料来源 实地访谈 仁川经济自由区网站 IIAC年报 罗兰 贝格分析 发展愿景 仁川国际机场公社是空港城计划的主要推动者负责国际机场周边地区的具体规划并制定计划通过招商引资 确保具体规划和计划实现 使仁川成为吸引国际人财物流动的 中转地和目的地 以加强其东北亚的经济与物流枢纽地位 Documentnumber 6 仁川国际机场位于仁川地区永宗岛 目前围绕仁川机场周边形成的空港城覆盖机场客运航站楼为中心的周边5公里的范围内 仁川港 仁川火车站 仁川国际机场 新码头 Source IIAC 罗兰贝格航空数据库 5KM Documentnumber 7 国际业务区 仁川国际机场空港城包括货运物流 国际商业 居住和旅游四大区域 仁川国际机场空港城的空间布局 资料来源 实地访谈 IIAC 罗兰 贝格分析 航空城总体布局 写字楼 酒店 购物中心 高尔夫 货站和物流园 仓库 办公 自由贸易区 国际业务1区 港口 物流 写字楼 酒店 娱乐设施 观光带 预留旅游设施用地 分析 整体布局 1 居住区不属仁川国际机场公社开发范围 产业园 规划 加工产业园 居住区1 机场人员配套住宅 生活配套 交通中枢 机场地铁 购物设施 货运物流区域紧邻跑道 向岛内陆地端扩展 便于货物运输国际商业区域紧邻航站楼 交通枢纽和海运码头布局住宅区从远离机场端区域 中间保留一定的预留土地利用既有旅游资源 紧邻景点预留设施用地 1 2 仁川旅游景点舞衣岛 货运物流区域 国际商业区域 国际商业区域 旅游设施区域 居住区域 陆地端 货运物流 居住 商业配套 旅游 国际业务2区 规划 Documentnumber 8 1 面积全部为建设或规划的土地面积2 预留地 未来视机场发展情况再行开发 仁川航空城功能以物流为主 物流相关设施占据了整体规划的70 左右 目的是为了提升其货运枢纽地位 货站33公顷 物流园 已开发 99 2公顷 物流园 规划中 198 4 IBC1期 规划完 建设中 34 IBC1期 规划中 11 IBC2期 规划中 129 交通中枢 12 加工产业园 规划中 120 东部预留地 规划中 12 西侧观光带 17 机场新都市 6 6 仁川航空城各功能区的建设与规划1 公顷 机场自由贸易区 国际业务区 产业园 航空贡献 写字楼及酒店 物流仓储设施 加工产业园 交通中枢 672 2 货站 33 99 2 140 120 12 总占地面积 198 4 34 17 旅游设施用地 住宅 预留地 12 6 6 仁川机场航空城以物流功能为主 物流相关的功能区占地67 商业配套26 货站及物流园占地49 后规划建设的加工产业园占地18 配套写字楼及酒店占地26 资料来源 仁川机场公社 罗兰 贝格分析 Documentnumber 9 1 2 仁川旅游景点舞衣岛 货运物流区域 国际商业区域 国际商业区域 旅游设施区域 居住区域 仁川空港城的各个区域分别依据不同的区位特点 吸引不同类的企业进驻 1 2 空港城主要区域的定位与客户 资料来源 实地调研 罗兰 贝格分析 2 自由贸易区的货站和仓储设施 布局特点 紧邻货运区主要客户 货运相关度高的行业 必须靠近货运区 便于储运作业货站 韩国和国际航空公司 物流公司物流园 快递 物流 电子 化工 零售行业的客户 旅游观光带 布局特点 紧邻既有旅游景点主要客户 旅游行业 住宅 布局特点 机场岛的陆地端主要客户 机场周边工作人员为机场开辟的中低端住宅配套 国际业务1区及交通中枢的写字楼及酒店等商业设施 布局特点 紧邻航站楼 交通枢纽主要客户 客流相关度较高的行业对交通便利要求较高的企业客流相关的酒店或商业设施目标是吸引国际级企业进驻 Documentnumber 10 仁川空港城的各个区域分别依据不同的区位特点 吸引不同类的企业进驻 2 2 空港城主要区域的定位与客户 2 自由贸易区的货站和仓储设施 旅游观光带 住宅 国际业务1区及交通中枢的写字楼及酒店等商业设施 资料来源 实地调研 罗兰 贝格分析 Documentnumber 11 空港城的1期国际业务区目前吸引进驻的企业主要是韩国本地企业 尚未达成吸引国际企业进驻的目标 进驻国际业务1区的主要企业 主要功能区 进驻企业 HayttBestwestern SK集团运营的AIRJOY 酒店类 零售商业中心 主要定位是提供商业配套服务 以本地小企业为主旅行社健身房便利店餐饮等楼宇开发商大宇建设三星物产LG集团 商住写字楼 Source IIAC 罗兰贝格分析 距离首尔及仁川市中心较远决定当前IBC的主要目标客户是旅客 空勤及机场周边工作人员进驻商住写字楼的企业也以本地小企业为主 空勤商旅及商务活动游客 游客旅客本地工作人员 旅客空勤及机场周边工作人员 进驻企业的目标人群 Documentnumber 12 由于交通配套还未成型 仁川IBC地区的写字楼出租率还很低 商业氛围还未形成 IBC地区出租率还较低 商业氛围尚未成型原因 距离首尔比较远 除非必须 企业和员工都不愿意搬进来 IIAC工作人员 98 93 三星物产投资写字楼 50 仁川国际机场国际业务区与其他地区的出租率比较 2006 Source CBRE 实地调研 Schiphol集团年报 Documentnumber 13 位于仁川国际机场国际业务区的商务酒店 以距离机场交通方便为主要卖点 其价格高于仁川市区高级酒店 商务型酒店准4星级 最高5星级 定位 基本信息 价格 开业时间 2004年5月14日房间数 301间设施 设宴会厅 客房 商务中心等 可举办大型会议 BestWesternIncheonAirportHotel 130美元 房晚 仁川市区5星级酒店115美元 房晚 3月 主要卖点 距离仁川国际机场700米 5分钟车程 示例 国际业务区的酒店BestWesternIncheonAirportHotel 案例 Source 实地调研 罗兰贝格分析 Documentnumber 14 AirJoy是建立于IBC1区的大型综合型购物娱乐中心 其主要目标人群包括旅客 游客和仁川本地居民 多功能购物餐饮娱乐中心主题公园 如玩具博物馆 定位 基本信息 开业时间 2005年4月设有超市及百货商场配有主题公园 如玩具博物馆 AirJoy综合型购物中心基本信息 目标人群 机场旅客游客机场周边工作人员永宗岛及松岛 青萝居民 远期目标 案例 AirJoy购物中心 案例 Source 实地调研 罗兰贝格分析 Documentnumber 15 仁川国际机场自由贸易区包括货站区和机场物流园两个区域 未来规划建设加工产业园 并保留扩展的空间 货站区33公顷 物流园99公顷 Source IIAC 罗兰贝格分析 规划中的加工产业园120公顷 未来向北扩展 Documentnumber 16 仁川国际机场空港城的机场自由贸易区1期已经初步建成 进驻企业主要为与货运关联度较高的韩国大型企业 机场自由贸易区的主要功能区 机场自由贸易区主要功能区 所处行业 进驻职能 航空公司大韩 韩亚整合物流提供商DHL TNT 货运快递中心 快递PanKorea物流SchenkerK W EHanaro电子Samsung化工DansukIndustrial零售KoreanDutyFreeShopAssociation 仓储 货站 物流园 主要客户 Source IIAC 罗兰贝格分析 物流园内吸引企业为临空产业的原因刚刚建设的机场岛 配套与商业环境尚未成型距离中心区域远 交通不便 难以吸引非临空企业进驻主要吸引本土企业进驻的主要原因货物中转为主 本地进出口尚未形成大量物流的基础仁川的货运以中转货物为主韩国制造业中与空运相关度高的产业在向外转移国际经济体系中韩国没有成为国际分拨 采购和制造中心的定位 难以吸引众多国际企业进驻物流园 物流园吸引本土临空产业进驻的原因 Documentnumber 17 机场自由贸易区货站区域示意图 支持 Source IIAC 罗兰贝格分析 Documentnumber 18 机场自由贸易区货站区域实景图 支持 Source IIAC 罗兰贝格分析 Documentnumber 19 年租金 土地公示价格的5 约1万韩元 约11美元 年 平方米符合投资要求的企业租金可减免一半投资超过1000万美元的工业企业投资超过500万美元的物流企业 空港城地区的开发采用BOT模式 进驻企业只能选择投资的方式 但土地租金较为低廉 并可依据个性化的需要 自行建设设施 土地租用费 建安成本 设施维护费 租用IIAC拥有的土地而缴纳的土地租用费租期一般50年以内 设施建设费用 设施维护费用 如水电费设施的维修 描述 费用 成本水平 承租企业自行洽谈 市场价格 机场自由贸易区进驻企业的建设维护成本费用 进驻企业只能选择投资方式需要前期投资 Source IIAC 罗兰贝格分析 土地租金低廉可以依据个性化需要建设设施 Documentnumber 20 2 航空城发展的关键驱动因素 Documentnumber 21 项目组对仁川国际机场空港城的分析采用了机场业务能力 区位优势和地区经济特性三个维度的分析框架 国际航空城的总体分析框架 机场业务能力机场客货运业务的发展现状 流量 航线网络等 机场未来发展战略客运业务定位 枢纽机场 O D机场 低成本机场货运业务定位 普货中转 本地普货进出口 航空快递服务航空业务和非航空业务的发展定位与协调 航空城的区位优势和资源优势航空城的战略地理位置航空城与商业中心 工业基地等城市主要功能区的距离以及交通设施情况机场所在地区的自然资源 经济资源和社会资源的发展状况 机场辐射区内的经济特性机场所处城市的经济发展程度本地政府的产业政策和导向辐射区内产业布局和产业变迁情况机场周边产业带的竞争和互补关系 1 2 3 资料来源 罗兰 贝格分析 航空城本身的定位和战略目标 Documentnumber 22 仁川机场于2001年开航 近年客货运保持着同步快速增长 1 机场在客货运业务上的发展及定位演变 2002 2006 客运 货运 百万人 百万吨 7 8 7 7 资料来源 IIAC 罗兰 贝格航空数据库 罗兰 贝格分析 机场业务能力 Documentnumber 23 资料来源 罗兰 贝格航空数据库 罗兰 贝格分析 仁川国际机场的航点数超过浦东及成田 但航班量落后其他东北亚的枢纽机场 显示其有待进一步提升航班量 以充分利用现有设施 仁川国际机场的航空网络 2006 1 北京的航点数量包含国内与国际航点 仁川国际机场与主要竞争机场通航点数量比较1 仁川国际机场与主要竞争机场航班数量比较 仁川国际机场的航点数量高于主要竞争对手显示其优越的中心位置被航空公司 物流公司等认可 从而实现相对竞争对手的网络领先优势 但航班量低于各主要竞争对手 显示仁川机场需要进一步拉升航班量 以充分利用其设施 1 机场业务能力 个 航班 周 Documentnumber 24 大韩航空是仁川国际机场的基地航空公司 大韩航空的业务战略有利支撑其提升仁川机场的客货运流量 并巩固其中转枢纽地位 16 客货运成功战略成为市场上最可信赖的合作伙伴最大化服务网络提供最优质的服务确保市场发展同步 建立世界范围的网络服务网络遍布东南亚11个枢纽 中国3个 印度2个 北美9个 欧洲13个 识别主要市场 强化中国航空网络货运每天1班 SHA 与MU代号共享每周2班 BJS TSN每周1班 CAN HGH客运覆盖中国13个主要城市每周95个班次 建立全球合作伙伴网络 为客户带来价值SkyteamCargo与17个航空公司双边合作AF LH BA AZ KL LX LY GA MH VN CX JL MU CA AC NW Fedex 与货代建立全球伙伴关系 巩固货运地位与货代全球合作 利用自身的网络优势 强化货运地位在全球建立最先进的货站 实现货运处理能力ICN 1mntons yearNAR Tokyo 0 05mntons yearLOSAngeles 0 11mntons yearKansai Osaka 0 04mntons yearJFK NewYork 0 2mntons y加强货运电子商务 提高服务水平 1 机场业务能力 基地航空公司大韩航空推动客货运的业务战略 大韩航空的客货运发展有力支撑仁川国际机场客货运的枢纽地位 Documentnumber 25 仁川国际机场处于东北亚中心位置 辐射中国长三角和环渤海及日本等东北亚主要经济中心 作为国际货运中转枢纽的优势明显 2 仁川国际机场辐射区1 的基本经济要素 2006 GDP2 5万亿美元 7亿 人口条件 GDP 仁川国际机场的地理位置 处于东北亚的中心位置 作为货运中转枢纽的区位优势明显地处东北亚中心位置 覆盖中国长三角 渤海湾及日本等商业中心作为国际货运枢纽的区位优势明显仁川拥有仁川港 具有海空联运的潜在优势 区位优势 资料来源 罗兰 贝格航空数据库 罗兰 贝格分析 1 根据国际通常标准 对于枢纽机场 一般将从其始发的飞行时间为2小时的区域定位其辐射区 数字按照各国政府官方统计估计 仁川国际机场国际货运中转枢纽的区位优势 贸易总额 韩国进口 1 4万亿美元韩国出口 1 6万亿美元 2小时飞行范围 Documentnumber 26 仁川国际机场是韩国国际客货运的门户 交通设施配套完善 但由于距离首尔市区偏远 相对其他国际机场 客运优势不明显 仁川港 轨道交通 通过首尔与其他地区铁路网相连仁川机场到达金浦机场30分钟从首尔到达韩国其他地区时间在3小时以内 高速公路 机场高速起于首尔 总长40公里机场高速与首尔 仁川周边高速网络相连 规划建设桥梁直接将仁川港与机场岛相连 车程30分钟 交通便利性 2 市区 机场铁路通达机场客货运航站楼距离首尔市中心直线距离50多公里 车程1小时左右乘地铁50 60分钟左右 区位优势 仁川国际机场交通设施概况 Source IIAC 罗兰贝格分析 相对香港 斯基辅等机场 客运区位优势不明显 Documentnumber 27 韩国经济工业发达 IT 汽车 造船 钢铁等主要产业在世界经济体系中具有竞争力 韩国经济产业概述 韩国工业主要产业 第二产业主要产业在世界富有竞争力IT 电子 半导体 电信IT产业形成了产业链 从零部件生产到高科技产品形成一条龙IT出口占出口总额29 2004 IT类产品世界市场占有率 手机29 TFT LCD43 D RAM49 2004 汽车制造世界第六位造船世界第一位钢铁世界第5位 Source KoreaStatistics 韩国GDP构成 2006 3 第一产业 第二产业 第三产业 地区经济特性 韩国最强的IT电子产业临空指向性很高 原材料及产成品的进出口对空运需求量较高 Documentnumber 28 近年 韩国主要制造业企业在成本与市场的双重驱动下 向中国转移制造环节 近年韩国制造业向中国转移 主要事例 近年韩国制造业向中国转移的原因 IT 电子业的制造和高新技术环节向中国转移三星电子的主要制造环节向中国转移三星电子的实现中国制造的产品半导体 移动电话 显示器 笔记本 电视机 电冰箱 空调 DVD 数码摄像机以及IT产品LG电子的制造也向中国转移LG在中国制造手机 笔记本电脑 显示器等实现中国制造韩国尖端IT技术拟向中国转移Infranet拟与天津泰达成立合资中韩技术转移公司 吸引韩国高新技术企业在天津投资造船业领先企业将制造环节向中国转移现代重工集团在青岛设立船体分段厂大宇造船在烟台设立大型造船厂 规模相当于本土大宇造船厂 三星重工在华拥有两家船体分段厂 刺激韩国企业向中国转移的成本驱动因素中国人力成本是韩国的1 121 中国企业法人税平均比韩国低 中国对外国投资企业有税收优惠刺激韩国企业向中国转移市场驱动中国是世界最大的消费市场 巨大的市场成为韩国企业转移的吸引力为规避进出口关税 韩国企业选择在华设厂 1 韩国制造业工人每小时工资13 56美元 中国工人平均工资每小时1 12美元 美国国家劳动局 中国统计年鉴 Documentnumber 29 3 航空城开发商 Documentnumber 30 仁川国际机场公社是空港地区的建设开发者 其受韩国中央政府建设交通部直接管理 对仁川机场进行商业化运作 仁川国际机场空港城的建设开发机构由韩国中央政府直接管理 韩国建设与交通部是仁川机场主管机构 前身为仁川机场建设局 于1999年正式成立 对仁川机场进行商业化运作主要角色机场管理运营负责仁川国际机场的管理与运营仁川国际机场及周边地区的建设开发一期 二期建设周边地区土地开发与招商融资接受政府投资对外发行债券融资吸引其它投资 韩国中央政府机构下设高速铁路与仁川机场项目局 对仁川机场直接管理在土地划拨 交通设施配套方面对仁川机场进行支持 仁川国际机场公社代表政府对机场商业化运营 Source IIAC 罗兰贝格分析 Documentnumber 31 仁川机场空港城的发展得到了韩国中央政府多个部委的支持 包括建设交通部在土地与交通设施方面及财经部给予的税收等方面的支持 在土地划拨 交通设施配套方面对仁川机场进行支持 在税收政策等方面给予经济自由区支持 给予机场自由贸易区税收优惠等政策支持 建设与交通部 财经部 仁川经济自由区厅 仁川国际机场空港城有关主体 空港城 推动建设 Documentnumber 32 运行期限 所有权 仁川国际机场公社土地开发 仁川国际机场公社负责土地平整 一级开发 土地使用 使用机构缴纳土地使用费年使用费基准标准 公布地价的5 设施建设 入驻企业自行建设开发 仁川国际机场公社对周边空港城建设中 承担一级开发的角色 相关项目采用BOT方式交由其他机构建设运营 作为政府下属机构 招商目标强于利益驱动2001年开始运营 企业负债较高 资金有限采用BOT运营 一定程度上规避市场风险 仁川国际机场公社对空港城 机场之外 地区建设模式 开发方式 BOT方式 其他机构建设运营 期满资产交付仁川国际机场公社 一般50年内 据情况洽谈 土地所有权与开发权 运营法律法规依据 明确依据的法律法规 确保政策稳定开发推进 首都圈新机场建设促进法 及其他相关经济区的相关立法招商方法 仁川国际机场公社制定相关业务规定 Source IIAC 罗兰贝格分析 IIAC采用BOT方式的原因 IIAC的业务模式是典型的一级开发 招商引资 Documentnumber 33 4 航空城的发展路径 Documentnumber 34 韩国仁川国际机场空港城未来的战略目标是逐步发展为国际自由贸易区 其近期目标是于2020年完成空港城建设 Source 罗兰贝格分析 功能定位 时间 空港城 空港相关业务国际经济区 国际自由贸易航空城 2020 待定 待定 仁川国际机场空港城的发展目标 Documentnumber 35 功能区 2001 FTZ IBC 仁川国际机场已开发功能区的完工时间 仁川经济自由区对永宗的规划图 仁川空港城的开发建设与阿姆斯特丹的自然发展的模式不同 其特点是跳跃式发展 全方位规划和同步开发 与阿姆斯特丹的自然发展模式不同 仁川空港城的开发建设属于跳跃式发展 全方位规划和同步地开发建设 仁川国际机场空港城地区各功能区的规划与开发进程 Source IFEZ 罗兰贝格分析 加工产业园 2020 各个功能区均需按照规划长期建设客货运关联性强的FTZ和IBC先建设 产业园区随后规划