商品房买卖纠纷主要法律问题 PPT课件

1 商品房买卖纠纷主要法律问题 2 一 交付纠纷二 质量纠纷三 面积纠纷四 政府调控下的常见纠纷 内容 3 1 交付的法律意义2 交付条件与交付标准3 实践中部分法院的认识4 交付通知的法律意义及风险预防5 买受人拒绝收房的合理理由6 交付注意事项 一 交付纠纷 4 1 交付是卖方的义务 也是它的权利 是买方权利 也是义务 2 卖方通过交付履行了合同主要义务 同时也转移了风险与责任 合同法第142条 标的物毁损 灭失的风险 在标的物交付之前由出卖人承担 交付之后由买受人承担 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 商品房买卖司法解释第十一条第二款 房屋毁损 灭失的风险 在交付使用前由出卖人承担 交付使用后由买受人承担 买受人接到出卖人的书面交房通知 无正当理由拒绝接收的 房屋毁损 灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 3 房屋交付之前 买方仅享有合同上权利 债权 不享有物权 权利人对特定的物直接支配和排他的权利 收房是其由买受人变成业主的基本条件 即使未经过登记 建筑物区分所有权纠纷司法解释第一条第二款 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为 已经合法占有建筑物专有部分 但尚未依法办理所有权登记的人 可以认定为物权法第六章所称的业主 4 买方无正当理由拒绝受领 属违约行为 其后果除上述所述标的物风险转移以外 就法理而言 卖方人得请求买方补偿其履行或保管标的物的费用 我司补充协议约定 收取买受人的房屋空置费 1 交付的法律意义 5 2 交付条件与交付标准 案例 开发商将某商品房交付买受人时 买受人验房时提出阳台漏装合同约定的壁灯 吸顶灯 因此拒收房 要求安装后再收房 买受人理由是否成立 法院判决该房屋不符合交付条件 是否正确 从案例中 可以看出区分交付条件与交付标准的意义 概念不容混淆 6 1 竣工验收合格 城市房地产管理法 第27条房地产开发项目竣工 经验收合格后 方可交付使用 城市房地产开发经营管理条例 第17条房地产开发项目竣工 经验收合格后 方可交付使用 未经验收或者验收不合格的 不得交付使用 四方验收 实践中 广东省内法院一般掌握竣备或更严标准 我司补充协议也约定以竣备作为交付条件 若甲方未能取得各单项文件或报告 但已办妥竣备手续的 视为达到交付条件 甲方承担延期交房违约责任 2 具备 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 城市房地产开发经营管理条例 第31条房地产开发企业应当在商品房交付使用时 向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 两书 3 基础生活设施应当具备交付使用条件 商品房销售管理办法 第7条商品现房销售应当具备的条件 六 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套基础设施具备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 基本生活要件 省高院2012年 全省民事审判工作会议纪要 合同对交楼标准有约定的按约定办理 如该约定违反 城乡规划法 第45条 建筑法 第61条 消防法 第13条等法律 行政法规的强制性规定的 应认定该条款无效 出卖人交付的商品房应满足基本安全条件和买受人基本居住要求 具体把握标准可审查房屋电梯 水电 煤气等是否可以正常使用 未达到上述任何一项 商品房即不具备交付条件 不能交付使用 交付条件即法定的商品房交付使用应具备的基本条件 7 包括 质量 环境 配套 装修 品牌 型号等 均可自由约定 具体约定应避免过于明确 最好模糊 不符合交付标准的 卖方应承担违约责任 包括整改 修理更换 差价赔偿等 但买方不享有单方解约权 不应支持其拒收维权 是否涉及延迟交付责任应依约定 无约定的 如不影响正常居住 不应成为拒收理由 在符合交付条件的前提下 房屋已满足交付使用的法定要求 对交付标准的违反 不影响合同目的实现 合同法第94条 也不构成根本违约 南沙珠江湾项目部分业主因装修质量问题拒绝收楼 交付标准是当事人约定的商品房交付时应达到的实物状态 8 3 实践中部分法院的认识 南沙法院 交付条件不仅应有竣备 还应通水 电 邮 开发商应举证有关文件出示给买受人 天河法院 交付条件不仅应竣备 还应通水通电通邮 有报装文件 海珠法院 交付条件竣备即可 江门法院 将交付条件与交付标准混为一谈 装修上的瑕疵被认定为不符合交付条件 业主可拒收楼 广州中院 交楼 标准应如何确定 答 1 必须具备以下两个基本条件 1 取得 建设工程竣工备案表 2 讼争房屋符合使用条件 即不存在漏水 地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵 有特别约定其他标准的从约定 2 合同附件中约定有装修标准的 出卖人未达到约定的装修标准 其承担的是关于装修标准的违约责任 2008年 关于商品房预售纠纷若干问题的处理意见 司法不统一 观点奇葩绽放 当事人无所适从 9 案例 买受人起诉某开发商称 未收到交房通知 至今未收房 要求交房并按约定承担延迟交付XXX天的违约责任 开发商抗辩称该房屋为成批交付 早以邮政特快专递方式统一发出通知 有邮局回执为证 但法院认为回执上不能看出信件内容 且签收非本人 故不能认定开发商已书面通知 遂判决支持买受人诉请 教训 忽视个别客户恶意违约的风险 处理不及时 证据不力 4 交付通知的法律意义及风险预防 10 现有法规将交付通知列为交付的必备条件商品房买卖司法解释第11条买受人接到出卖人的书面交房通知 无正当理由拒绝接收的 房屋毁损 灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 B 法院均认为 交付通知是出卖人的法定与约定的义务 主要依据 穗版合同第十三条 甲方向乙方交付房屋时 应当向乙方发出收楼通知书 合同法第六十一条第二款 当事人应当遵循诚实信用原则 根据合同的性质 目的和交易习惯履行通知 协助 保密等义务 C 上述规定 做法是否正确 否 混淆了主给付义务 交付房屋 与附随义务 交付通知 的责任承担性质 买卖合同已约定交付时间 地点 不因未通知而影响买受人的权利行使 交付通知是否必须 11 我方补充协议约定 如乙方没有收到收楼通知的 乙方应在合同约定的交付期限届满当日办理收楼手续 乙方未在合同约定的交楼期限届满当日办理收楼手续且该商品房已符合交付条件的 视为该商品房在该日已交付给乙方 通知地址以合同记载为准 通知行为应能证明 发函公证 特快专递回执 邮件物品内容栏写明 项目名称 栋 号交付通知书 集中交付后 清理未办手续客户 逐人再通知 留存有关证据 虽到场但拒不收房的客户 务必要其填写 意见表 以证明其确曾到场 不收房另有原因 确实联系不上的客户 必要时在媒体 主要是报纸 上公告通知 2 避免交付通知疏漏的方法 12 根据法律规定与现实做法 下列情形应可作为买受人拒收房的正当理由 1 房屋未经竣备 2 交付时不具备 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 3 道路 电梯 供水 供电 供热 燃气 通讯等基础生活设施不具备使用条件 我方补充协议 临水 临电也算具备条件 4 建设单位变更商品房的户型 朝向 结构形式 空间尺寸未通知买受人 订约合同目的不达 5 交付时间迟延 达到买受人单方解除合同的条件 穗版合同 逾期超过240日 买受人可解约 6 实测与预测面积差异达到约定的解除合同的标准 司法解释第14条 面积误差比绝对值超出3 买受人请求解除合同 返还已付购房款及利息的 应予支持 7 商品房明显存在重大质量瑕疵 司法解第12条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主体结构质量经核验确属不合格 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应予支持 第13条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应予支持 是否严重影响正常居住使用 证明责任在买受人 实践中主要依据鉴定机构报告判断 另 质量瑕疵也可以无形 比如因室内有害气体及放射性物质超标 致买受人无法使用房屋 或使用房屋致身体健康受害 买受人请求解除合同 一般会得到支持 以上情形 前三种是出卖人不能证明商品房达到交付条件 后四种是出卖人根本违约 5 买受人拒绝收房正当理由 13 以下情形买受人拒收房屋 不视为正当理由 举例 1 交付的房屋虽不完全符合约定 存在质量问题 但不影响买受人正常使用的 法院一般不判决解除合同 但买受人有权请求出卖人承担修复责任 无法修复的 出卖人承担赔偿责任 2 因小区的公共配套设施 附属设施质量问题等引起买受人生活不便的 一般不认定其属于商品房买卖司法解释第13条 房屋质量瑕疵 规定所适用之情形 3 商品房毗邻城市交通干线 受超标噪声污染 买受人以合同目的不能实现为由要求解除合同 法院一般不支持 理由 交通干线已客观存在 购房人诉称的交通运输噪声污染并非因出卖人违约行为所致 万科做法 项目红线外不利的环境因素 噪声 恶臭 污染 辐射 危险源等 均在售楼书中设专章提示 有利于减少纠纷 我司补充协议 乙方确认已知悉项目周边的包括但不限于公路 铁路等基础设施及其他设施的规划建设情况 并确认在任何情况下都不以上述设施的存在或变更为由要求退房 亦不得要求甲方就此承担任何责任 14 1 交付前模拟验房 发现与消灭观感瑕疵 2 对拒收客户 请其说明理由 并写在意见表上 3 不轻易承诺或按客户要求签字 特别注意4 对携带摄录设备取证的客户 避免作表态回应 特别注意专业验房公司陪同 5 客户所提要求当场无法确定的 事后及时以书面形式回应 请其签收 6 筛选问题客户 有针对性地保全必要证据 预备诉讼 7 交付现场如有条件应安装监视录像设备 6 交付注意事项 15 两个问题 1 三个层面的质量问题 按严重程度从高到低 主体结构质量不合格 严重影响正常居住使用 表面瑕疵 2 保修产生的赔偿责任及保修期应否顺延 二 质量纠纷 16 主体结构是指建筑物的承重构造系统 包括基础 梁 柱 楼板 承重墙体 屋面 主体结构质量不合格 将直接影响房屋的安全 使用功能与价值 致使购房人的合同目的不能实现 法律对此规定了最严格的法律责任 即退房 退款 赔偿 1 房地产开发经营管理条例 第三十二条商品房交付使用后 购买人认为主体结构质量不合格的 可以向工程质量监督单位申请重新核验 经核验 确属主体结构质量不合格的 购买人有权退房 给购买人造成损失的 房地产开发企业应当依法承担赔偿责任 2 商品房销售管理办法 第三十五条商品房交付使用后 买受人认为主体结构质量不合格的 可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验 经核验 确属主体结构质量不合格的 买受人有权退房 给买受人造成损失的 房地产开发企业应当依法承担赔偿责任 3 商品房买卖司法解释 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主体结构质量经核验确属不合格 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应予支持 核验 实践中主要是指鉴定 1 质量问题第一层次 主体结构质量不合格 17 商品房纠纷司法解释第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应予支持 1 房屋质量问题 的概念范围不明 首先包括 建筑法 62条的工程质量保修范围 即 地基基础工程 主体结构工程 屋面防水工程和其他土建工程 以及电气管线 上下水管线的安装工程 供热 供冷系统工程项目 其次应包括其余质量范围 如空气污染 噪音污染等 民用建筑工程室内环境污染控制规范 室内空气质量标准 2 何为 严重影响正常居住使用 缺乏清晰界定 易受主观影响 应采取客观标准从以下 两方面规定 可定义为 房屋不具备必要功能 或存在可能危及买受人人身财产安全 无法整改 技术上不可能或者多次整改无效 的质量缺陷 功能缺失 起居 饮食 洗浴 就寝 储藏等基本功能不具备 卧室 起居室 卫生间 厨房等主要功能空间无法使用 房屋不具备遮蔽性 上下水 电 厨卫 燃气 暖气 电梯等设施无法使用 安全隐患 比如门 窗 电路 燃气管线 消防设施 阳台露台护栏等违反强制性规范 可能导致人身伤害 室内空气污染严重 不符合国标等 1 质量问题第二层次 严重影响正常居住使用 18 所谓表面瑕疵系指 表面性的 不影响使用功能与价值的质量问题 诸如 裂缝 渗漏 粉刷层空鼓 地面起砂 油漆涂料色差 成品保护不周 尺寸误差 设备或零部件不合格等 表面瑕疵通常可以通过通过整改 交付前 维修 交付后 解决 属建设单位保修范畴 不损害房屋品质 价值与功能 不影响合同目的的实现 买受人以此为由 要求解约 不应得到支持 但开发商应承担赔偿责任 若有损失发生 1 城市房地产开发经营管理条例 第31条房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定 承担商品房保修责任 保修期内 因房地产开发企业对商品房进行维修 致使房屋原使用功能受到影响 给购买人造成损失的 应当依法承担赔偿责任 2 商品房销售管理办法 第33条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任 当事人应当在合同中就保修范围 保修期限 保修责任等内容做出约定 保修期从交付之日起计算 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题 房地产开发企业应当履行保修义务 并对造成的损失承担赔偿责任 造成损失的范围 1 业主在维修期间无法使用房屋的 开发商应比照同地段同类房屋租金的标准支付赔偿金 2 业主误工费 维修期间业主在工作日配合维修而实际减少的收入 3 物业管理费 4 其它直接损失 如因房屋漏水 致屋内物品被浸泡损坏 天花板 灯具脱落砸坏家具 电器等 1 质量问题之第三层次 表面瑕疵 19 甲某向开发商购房一套 已付款50万元 开发商按期交房 但甲某验收时发现墙面 顶板 地面等多处出现贯通裂缝 且许多地方存在修补痕迹 甲某认为房屋存在严重质量问题 故拒绝收钥匙 并要求开发商承担维修和迟延交付责任 开发商同意维修 但认为裂缝属正常温度伸缩缝 要求甲某尽快办理入住手续 否则应依约承担逾期收房产生的保管费 双方交涉未果 甲某诉至法院 法院受理后委托专业机构检测 结论为 裂缝系温度裂缝和施工缝处理及填充墙施工不当所致 非结构性裂缝 不影响房屋安全可靠性 法院审理认为 依照法律规定及约定 墙体裂缝应由被告采取有效办法给予修复 但被告对房屋采取补救措施后 原告迟延办理入住手续也存在明显过错 应对迟延造成的损失承担责任 据此驳回原告诉请 案例 20 2 保修期是否因发生维修而顺延 案例 某房屋屋面渗漏 经反复维修 保修期届满后 开发商认为保修责任已终止 而业主认为该缺陷始终未彻底修复 故开发商仍应继续承担保修责任 该部位防水应从最后一次维修后计算期间 再保修五年 经查 房屋交付后的第一 三年 屋面局部重做过两次防水 业主要求有无依据 关于保修期顺延 实践中有以下观点 1 保修期应严格限定 开发商没有义务对有质量问题的房屋长期保修 只要该保修部位超过法定保修期 开发商即没有对其房屋维修的义务 2 质量问题发生在保修期内 若在保修期内未修复 不论业主再次报修时间是否超过法定保修期 开发商均有维修义务 3 开发商对于保修期内发生质量问题的部位在超出保修期后有维修义务 应根据法定保修期进行顺延 如何认识保修制度 开发商承诺在一定期间内 如发生质量问题 由其承担责任 而非保证一定期间内房屋不发生质量问题 开发商依约履行保修义务的 业主要求中断保修期间 再行起算 无法律 合同依据 21 穗版示范文本中关于面积差异的约定 1 面积误差比绝对值在3 以内 含3 的 据实结算房价款 2 面积误差比绝对值超出3 时 买受人有权退房 买受人不退房的 实测面积大于合同约定面积时 面积误差比在3 以内部分的房价款由买受人补足 超出3 部分的房价款由出卖人承担 产权归买受人 实测面积小于合同登记面积时 面积误差比绝对值在3 以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人 绝对值超出3 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 商品房买卖司法解释第14条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符 合同有约定的 按照约定处理 合同没有约定或者约定不明确的 按照以下原则处理 略 基本内容同穗版示范文本一致 三 面积差异纠纷 22 省高院 2012年 全省民事审判工作会议纪要 商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价 公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内 不再另行计价 如交付房屋时建筑面积少于合同约定的 出卖人应依最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十四条的规定承担违约责任 具体赔偿数额可参照如下方式计算 总房价 套内面积 分摊面积 减少面积 司法实践 中院意见 允许业主以此为依据追究开发商公摊面积缩水的责任 但开发商要求业主补交公摊面积增大款 则不予支持 是否公平 我司补充协议 鉴于合同约定按套内建筑面积计价 如共有分摊面积有差异的 双方均不得要求退补差价 思考 开发商预测时按政府要求选定某机构测绘 该机构出具了 房屋面积预算 测算 成果报告书 实测时委托市测绘所进行测绘 出具了 房屋面积测量成果报告书 现公摊面积缩水 业主要求赔付 开发商称分摊面积减少系因预测单位与实测单位对住宅梯间面积的分摊计算方法不同导致 该司无过错 不应承担责任 开发商理由是否成立 经常出现的问题 公摊面积差异 23 中新网2014年9月2日电 广东一楼盘商品房面积 缩水 业主告开发商获补偿2009年 李女士看中了清新区新亚时代城一套住房 合同约定建筑面积 李女士拿到房产证后发现比约定套内面积少了5 23 李女士认为开发商构成违约 遂向清新区法院起诉要求退还多收房款并付息 开发商辩称 预售阶段该公司委托建设方工程师 按照 建筑工程建筑面积计算规范 测量房屋 将外墙全部面积计入套内面积 测绘所在验收阶段按 国家标准房产测量规范 测量 该测量方式将外墙一半面积计入套内面积 一半计入公摊面积 一审法院认为 开发商存在违约 应依约按套内建筑面积单价返还多收房款 同时业主应对公摊面积增大3 48 部分补偿开发商 相抵后 开发商应退还多付房款12744 34元 并赔偿利息 二审法院认为 无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加 均是对合同约定的变更 双方的权利义务也应依双方意思表示作相应调整 开发商同意退多算的套内建筑面积购房款 按照公平和等价有偿原则 李某应补交公摊面积购房款 相抵后开发商仍需支付8313 2元及利息 李女士不服二审判决 向省高院申请再审 经审查 省高院认为二审法院判决并无不当 驳回再审申请 判令双方履行二审判决 开发商就 缩水 面积补差价 李女士为增加的公摊面积补差价 非普遍做法 不能盲目乐观 近期 法院观点有转变迹象 24 房地产纠纷的最大特点是与市场波动密切相关 每当市场下挫 买卖合同纠纷必大量增加 比如 1 降价索赔风潮 2 因贷款落空而退定解约 3 不符合社保政策客户主动解约 四 政府调控下的常见纠纷 25 北京某楼盘客户到开发商办公地聚集 维权 称不久前买房时 销售人员员明确保证不降价 但现在大幅降价 其蒙受损失 要求补偿差价或退房 问 客户要求降价补偿有无法律或道义依据 如何认识降价维权现象 1 开发商有权根据市场调整价格 2 销售人员口头说明不构成合同义务 3 房屋价值由市场决定 开发商调整价格不改变其市场价值 常见补偿方式 A 直接现金补价差 降价前向老客户直接现金补差价 同时约定日后若再出现价格变动将不再补价 B 间接补价差 开发商不对买家进行直接现金补偿 而是用送装修 物业管理费等手段补偿老客户 C 无理由退房 开发商承诺交楼一段时间之后 如客户不满意 可无条件退房 链接 近日 位于滨江新区的珠江御景山庄高调推出 降价险 和 零首付 措施 成为江门首个具有购房 降价险 的楼盘 具体政策为 购房者选择 降价险 方式买房 支付折后总房价的90 房款即可买房 剩余10 客户作为降价保证金保留 开发商将与其签订 降价保障协议 中国江门网2014 08 13 因降阶而要求补偿的纠纷 26 案例 2010年4月12日 某甲与某乙签约 购买某乙房屋 总价500万元 某甲贷款200万元 签约后某甲支付了15万元定金 后因限贷政策出台 某甲因已有两套房 无法得到贷款 遂诉至法院要求解除买卖合同 退还定金 某乙认为 合同已约定如买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足 应补足购房首付款 故应按合同执行 法院审理认为 新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化 是某甲在签订合同时无法预见的 如果要求某甲继续履约 对其明显不公平 某甲请求解除合同于法有据 某乙须返还某甲已付定金15万元 省高院20