物业经理(地方法规)1.doc

兰州市地方法规第一篇 物业管理法律法规十七、甘肃省物业管理暂行办法甘肃省人民政府令(第26号)2006-3-29甘肃省物业管理暂行办法已经2006年3月22日省人民政府第79次常务会议讨论通过，现予公布，自2006年5月1日起施行。省长陆浩二六年三月二十九日甘肃省物业管理暂行办法第一条根据国务院物业管理条例和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。第二条本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。第三条省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。第四条县级以上人民政府应当扶持物业管理行业发展，物业管理企业按照国家有关规定享受优惠政策。第五条物业管理企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书，并按资质等级从事物业管理活动。第六条物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。第七条划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作、有利于社区建设和管理、降低管理成本、提高服务水平的原则。第八条有以下情形之一的，物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业管理企业实施物业管理：（一）属于独立封闭式小区的；（二）处于同一街区或者位置相邻的；（三）配套设施设备可以共享的；（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；（五）其他可以整治成一个物业管理区域的。根据前款第（二）、（三）、（五）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。第九条物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；（二）共用设施设备情况；（三）建设单位、产权单位；（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；（五）物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。第十条物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会按照国家有关规定开展活动。业主人数在50人以上（含本数）100人以下的，由全体业主组成业主大会。业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。第十一条1个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。第十二条首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成。县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。第十三条住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，每套1票。非住宅物业业主的投票权按物业建筑面积100平方米为1个投票权数；不足100平方米但有单独房屋产权证的，以100平方米计；100平方米以上的，以100平方米为1个单位四舍五入计算。单个业主所持的投票权数最高不能超过全部投票权数的30%.业主代表参加业主大会的投票权数为其代表的业主所拥有的投票权数之和。第十四条业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举1名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。第十五条业主委员会委员的组成一般为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。第十六条业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门备案。业主委员会任期由业主大会决定。第十七条首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费使用情况每年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。第十八条住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销（预）售活动。投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第十九条建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。第二十条建设单位或前期物业管理企业应当在业主大会选聘物业管理企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。第二十一条商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制作的示范文本，制定前期物业服务合同、业主临时公约，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。第二十二条规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的23确定物业管理用房，但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，具备使用功能。第二十三条建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十四条物业管理区域内的机动车停车场（库），应当有偿提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主委员会同意后，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。所得收益应按前条规定使用。第二十五条普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。第二十六条建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例应当不低于收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。第二十七条物业服务费主要用于以下事项：（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业管理企业固定资产折旧；（八）物业服务合同约定的其他事项。第二十八条物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户。物业管理企业受上述有关单位委托代收费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。物业管理企业不得向业主或者使用人另收代办服务费。未收费到户产生的损耗由供应单位承担。第二十九条专有物业部分有危害或可能有危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业管理企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业管理企业进行修缮，费用由所有人承担。共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业管理企业进行修缮。物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业管理企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。第三十条房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。业主或者使用人不得有以下行为：（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；（三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。第三十一条物业管理企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。业主大会决定解聘物业管理企业，业主委员会应当提前30天通知物业管理企业。第三十二条业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处200元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。第三十三条物业管理企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院物业管理条例和有关法律、法规的规定予以处罚。第三十四条房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责、严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十五条本办法中以下用语的含义：共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第三十六条本办法自2006年5月1日起施行。十八、省物价局、省建设厅关于发布甘肃省物业服务收费管理实施办法的通知甘价服务2006383号省物价局、建设厅关于发布甘肃省物业服务收费管理实施办法的通知各市、州物价局、房管局（建委）、建设局：为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、甘肃省价格管理条例，国家发展改革委、建设部印发的物业服务收费管理办法和甘肃省物业管理暂行办法，我们制定了甘肃省物业服务收费管理实施办法，现印发给你们，请贯彻执行。二六年十二月二十二日主题词：物业管理收费通知抄送：省政府办公厅、国家发改委价格司、建设部房产司、省级有关部门甘肃省物价局办公室2006年12月22日印发共印190份甘肃省物业服务收费管理实施办法第一条 为规范物业服务收费行为，保障物业管理企业和业主、物业使用人的合法权益，促进我省物业管理行业的健康发展，根据中华人民共和国价格法、甘肃省价格管理条例，国家发展改革委、建设部印发的物业服务收费管理办法和甘肃省物业管理暂行办法，结合我省实际，制定本实施办法。 第二条 凡在我省行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业,业主和物业使用人以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门,均应遵守本实施办法。 第三条 本实施办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人收取的费用。第四条 政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈等不正当价格行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条 物业服务收费实行分级管理。省政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作,并具体负责对持有一、二级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作。市(州)政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本市(州)各区(市)持有三级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作，并接受省政府价格主管部门和房地产行政主管部门的指导和监督。县级（不含县级市、区）政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责所在地持有三级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作，并接受市(州) 政府价格主管部门和房地产行政主管部门的指导和监督。第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅及同一物业管理区域内的非住宅物业服务收费实行政府指导价；其他商业、工业、办公写字楼、别墅等物业服务收费实行市场调节价，价格主管部门应给予规范指导。 第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由省政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定物业服务等级标准、基准价和浮动幅度等，并定期公布。成立了业主委员会的物业小区物业服务收费实行备案制。物业管理企业与业主委员会按照物业服务等级标准和基准价，结合小区的物业服务实际情况，在政府价格主管部门会同房地产行政主管部门规定的幅度内协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定，同时，自签订物业服务合同之日起30个工作日内按管理权限到政府价格主管部门备案。确因特殊情况双方协商不一致的，可由物业管理企业或业主委员会提请价格主管部门协调仲裁。未成立业主委员会的物业小区和物业管理企业提供的前期物业服务收费标准，物业管理企业应按管理权限向政府价格主管部门申请核定指导价。申请核定时应提交物业服务收费的申请报告、企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、物业服务合同、小区物业管理的具体实施方案、服务内容及成本核算等资料。 第九条 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第十条 物业服务收费按房屋建筑面积计费,按月收取。经业主同意，也可按季收取。第十一条 物业服务收费实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，按照政府价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、收费依据、服务内容等进行公示。各物业管理企业的公示内容应按管理权限报经政府价格主管部门审查监制。第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十三条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当按本实施办法相关规定约定物业管理的服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的大修、中修和设备更换，应由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十六条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。业主或者物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过三个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收费用的，双方应当签订委托协议，可向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。未收费到户产生的损耗由供应单位承担。第二十一条 物业小区二次供电管理费、二次供水设施运行费等按省价格主管部门规定加价标准核定。第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十四条 对住宅小区实施物业管理过程中涉及的装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定，并在委托协议中约定。第二十五条 各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法、甘肃省价格管理条例和价格违法行为行政处罚规定等予以处罚。第二十六条 本办法由省物价局会同省建设厅负责解释。第二十七条 本实施办法自2007年1月1日起执行。第二十八条 原甘肃省物价局、甘肃省建设委员会关于印发城市住宅小区物业管理服务收费实施办法（试行）的通知（甘价房地1996200号）自本实施办法执行之日起废止。二十一、兰州市城市住宅小区物业管理办法（2001年9月28日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准）第一章总则第一条为规范城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建文明、安全、整洁、方便的居住环境，根据本市实际，制定本办法。第二条本市城区内的住宅小区物业管理适用本办法。第三条本办法所称住宅小区，是指本市城区内以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和相关场地。本办法所称业主，是指物业的所有权人。本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主自治管理组织委托，根据物业管理委托合同，对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。第四条兰州市房地产行政主管部门负责本市城市住宅小区物业管理工作，其主要职责是：(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章；(二)检查、指导和监督全市物业管理工作；(三)审查物业管理企业的资质；(四)审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施设备维修基金的使用。规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门，以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工，做好物业管理和服务工作。第五条住宅小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。第二章业主自治管理组织与物业管理企业第六条住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会。业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成。业主较多的可按一定比例推选代表，组成业主代表大会。第七条业主大会或业主代表大会一般每年召开一次，经百分之二十以上业主提议也可以临时召开。业主大会或业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居委会代表列席。第八条业主大会或业主代表大会的主要职权是：(一)选举产生住宅小区管理委员会(以下简称管委会)，增补、罢免管委会组成人员；(二)审议批准管委会章程和业主公约；(三)决定关系业主利益或与物业管理有关的重大事项；(四)监督管委会的工作，听取管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；(五)其他需由业主大会或业主代表大会决定的事项。第九条管委会设主任一名，副主任一至二名，委员若干名。管委会每届任期三年，组成人员可以连选连任。管委会选举结果或变更情况，应在三十日内报物业管理行政主管部门备案。第十条管委会是住宅小区业主自治管理物业的群众组织，向业主大会或业主代表大会负责并报告工作。管委会的权利：(一)起草、修改管委会章程和业主公约；(二)决定选聘、续聘或解聘物业管理企业；(三)审议物业管理企业的年度计划和住宅小区管理服务的重大事项；(四)监督、检查物业管理企业各项管理制度的实施和物业管理委托合同的执行，协调处理物业管理纠纷。管委会的义务：(一)支持和帮助物业管理企业实施各项管理工作；(二)接受业主和使用人的监督；(三)接受物业管理行政主管部门、各有关行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。第十一条物业管理企业是具有独立法人资格的经济实体。物业管理企业的职责：(一)根据物业管理委托合同，制定管理、服务方案，对住宅小区实施管理，提供服务；(二)制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；(三)依照物价管理部门批准的收费标准，收取管理费用；(四)法律、法规、规章规定及业主大会或业主代表大会授予的其他权利。物业管理企业的义务：(一)依法经营，履行物业管理委托合同；(二)接受物业管理行政主管部门、管委会、业主和使用人的监督；(三)服务收费应当明码标价，亮证收取，并定期公布收支情况；(四)法律、法规、规章规定的其他义务。第十二条物业管理企业实行资质认证和年检制度。物业管理企业资质标准及资质管理按国家和省有关规定执行。第十三条物业管理企业持营业执照和物业管理企业资质证书，方可接受物业管理委托。第十四条从事物业管理的工作人员，须取得物业管理行政主管部门核发的物业管理人员上岗证，方可上岗。第十五条物业管理企业接受物业管理委托，必须与管委会签订书面物业管理委托合同。物业管理委托合同使用建设部的示范文本，可根据实际增减有关内容。物业管理委托合同自订立之日起，三十日内由物业管理企业报物业管理行政主管部门备案。第三章物业管理权的移交与物业维护管理第十六条开发建设、售房单位应自管委会选举产生之日起，三十日内向管委会移交物业管理权。应当无偿、完好地移交住宅小区内的共用设施设备、相关场地和维修基金，以及住宅小区地下管网、单体建筑、附属设施设备的技术资料。第十七条开发建设、售房单位在移交物业管理权的同时，必须按住宅小区房屋总建筑面积千分之一的比例(最低不少于二十平方米)无偿提供物业管理用房。未留有物业管理用房的，由开发建设、售房单位，提供相应的物业管理用房资金。第十八条住宅小区物业管理移交前，其物业管理由开发建设单位和其委托的物业管理企业负责；公有房屋售房比例达不到物业管理移交条件的，由原产权单位管理。第十九条住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的维护，由管委会委托物业管理企业统一实施专业管理。本条所称房屋的共用部位和共用设施设备，是指整幢房屋或整个单元业主共同使用的屋顶、基础、承重构件和墙壁、走道、楼梯、电梯、垃圾道以及供水、供热、供电、供气、排污、消防设施，道路、绿地等。第二十条住宅小区内房屋自用部位和自用设备由业主管理，也可以由业主委托物业管理企业管理。业主对房屋自用部位和自用设备的管理和使用，不得危害物业或公共安全，不得损害他人利益。第二十一条住宅小区内物业在保修期限内的维修，按照国家有关规定执行。住宅小区内供水、排污、供电、供热、供气、通讯、有线电视等设施的维修养护和故障排除，由有关部门和物业管理企业按其职责范围负责。属于有关部门负责的，物业管理企业应及时联系解决。第二十二条住宅小区内的业主和使用人、物业管理企业均应遵守下列规定：(一)不得擅自改变房屋承重结构和破坏房屋外貌；(二)不得占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或者移装共用设施设备；(三)不得在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物；(四)不得从事污染环境的生产、经营活动和法律、法规和规章规定禁止的其他行为。第四章物业管理费用的筹集、管理与使用第二十三条住宅小区物业管理经费包括：(一)房屋共用部位、共用设施设备维修基金；(二)物业管理服务费；(三)特约服务费；(四)其他合法收入。第二十四条凡商品住房和公有住房出售都应当建立房屋共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。商品住房的维修基金由开发建设单位按照省物业管理行政主管部门确定的比例缴纳；公有住房出售后的维修基金由售房单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十，高层住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；购房个人按购房款百分之一的比例缴纳。开发建设单位缴纳的维修基金属全体业主所有；售房单位提取的维修基金属售房单位所有；购房个人缴纳的维修基金属全体业主所有。第二十五条房屋共用部位、共用设施设备维修基金由市物业管理行政主管部门，以住宅小区为单位设立专户管理，专款专用，管委会申请使用，并接受财政部门的监督。第二十六条业主转让房屋时，其房屋共用部位、共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；房屋建筑由于拆除等原因灭失的，其共用部位、共用设施设备维修基金余额退还原售房单位和产权人。第二十七条住宅小区物业管理服务费的收费标准，根据物业管理行政主管部门核定的住宅小区的规模、档次、管理内容、服务水平以及房屋类别，由物业管理企业报物价部门审批。收费标准以外的特约服务费，由当事人双方商定。物业管理服务费和特约服务费由物业管理企业管理，自主使用。第五章法律责任第二十八条开发建设、售房单位违反本办法的规定，不按期移交物业管理权的，由物业管理行政主管部门责令其限期移交，移交前发生的物业管理费用，由开发建设、售房单位全额承担。第二十九条物业管理企业有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门给予处罚：(一)未取得物业管理资质证书，擅自接受物业管理委托的，责令其停止业务活动，给予警告，没收全部非法所得，并处2000元至10000元的罚款。(二)年检不合格的，责令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年检的，按管理权限吊销资质证书。物业管理企业因违反合同，造成业主损失的，应负赔偿责任。第三十条业主、使用人、物业管理企业或者其他单位、个人违反本办法第二十二条，按下列规定处罚：(一)擅自改变房屋承重结构、破坏房屋外貌，占用、移装、损坏共用部位、共用设施设备，在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物的，由物业管理行政部门责令限期改正，恢复原状或者赔偿损失，可以并处500元以上5000元以下的罚款；(二)从事生产、经营活动污染环境和法律、法规和规章规定禁止的其他行为，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规和规章的规定处罚。第三十一条物业管理企业不遵守国家规定或合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准的，由物价管理部门依法予以处罚。第三十二条业主不按期缴纳或拒缴物业管理费的，由物业管理企业督促限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向仲裁机关申请仲裁或向人民法院诉讼。第三十三条业主或使用人对房屋自用部分和自用设备管理使用不当，危害物业或公共安全、损害他人利益的，物业管理企业应予制止；造成物业损坏的，由责任人负责修复；造成损失的应当赔偿。第三十四条物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其管理机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十五条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议，或者提起诉讼。第六章附则第三十六条红古区、永登县、榆中县、皋兰县的城镇住宅小区，可参照本办法执行。第三十七条本办法实施中的具体应用问题，由市房地产行政主管部门负责解释。第三十八条本办法自公布之日起施行。发布部门：兰州市人大（含常委会）发布日期：2001年09月28日实施日期：2001年09月28日(地方法规)二十二、兰州市对有关物业管理行业规范的实施窗口规范：（指居住小区管理处、业务受理中心、维修应急中心、维修服务站等） 1、周一至周日全天业务接待； 2、24小时受理居民房屋报修，365天有维修服务； 3、公开办事制度、公开办理纪律、公开收费项目和标准； 4、办公场所整洁、有序。 行为规范：（即规范服务达标的共同标准） 1、态度和蔼讲文明。在为住户服务时要态度和蔼，用语规范，耐心热情。 2、挂牌上岗守纪律。员工在岗时要挂胸卡、胸牌，仪表整洁，管理员、保安人员和电梯驾驶员持证上岗，严禁“吃、拿、卡、要”行为。 3、公开制度讲规范。要公开办事制度，即各种手续的办理程序、办理要求、办理时限在现场有告示；公开办事纪律，公开收费项目、收费标准，即严格按照物价管理部门制定和审核或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，并在服务窗口明码标价、告示，不得多收费、乱收费。 4、遵章办事不违规。维修要及时，急修项目2小时内到现场，24小时内修复；如不能在规定时间完成，须对居民做出限时修复的承诺。小修项目三天内修复，不能因双休日或节假日顺延（居民预约、雨天筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理的，应及时告知报修人。楼内有电梯的，必须保证一台电梯正常运行。 5、做好回访重信誉。要经常走访业主、走访被服务过的对象，加强与业主委员会的沟通，不断改进服务方式，提高服务水平。涉及到房屋安全、筑漏修缮的，必须进行回访。 岗位规范： 管理员：敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。接 待 员：热情主动，登记准确，处置及时，件件落实。 维修员：约时不误，便民利民，工完料清，住户签收。电 梯 工：坚守岗位，操作规范，轿厢整洁，报修及时。 保安员：举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。 保洁员：按时保洁，日清垃圾，定期灭害，环境整洁。二十三、关于印发组建业主大会工作中有关问题的通知 ( 2009-01-23 )各业主大会筹备组、各物业管理企业、各开发建设单位： 为进一步加快业主大会、业主委员会组织建设，规范业主大会、业主委员会组织建设行为，根据国务院物业管理条例、建设部业主大会规程相关规定，现将业主大会、业主委员会建设过程中有关问题通知如下： 一、成立业主大会及选举产生业主委员会 1、一个物业管理区域成立一个业主大会，筹备成立业主大会时，应在物业所在地的街道办事处（包括乡镇人民政府）、市房地产管理局指导监督下，由社区居委会、具有产权的开发建设单位（公有住房出售单位）、业主代表组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。筹备组成员3-5人组成。 2、筹备组成员，可以邀请辖区公安派出所代表参加。非住宅物业筹备成立业主大会的，筹备组由建设单位、业主代表组成。 3、筹备组成员单位应在充分听取业主意见的基础上确定筹备组业主代表，并在物业管理区域内公告。筹备组自公告之日起成立。 4、筹备组按照有关规定履行职责，应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。 5、本通知发布之日起，组建、换届改选业主委员会的，其组成人员一般为5至9人单数。 6、首次业主大会业主投票权，暂按住宅物业一套一票；非住宅物业100平方米一票，不足100平方米计一票；住宅物业管理区域内人防、停车库等地下空间不计算投票权。此后召开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的业主大会议事规则执行。 7、业主委员会委员候选人的确定，应以“业主自荐、民主推选”的原则，按照栋、单元和业主在物业管理区域内所拥有业权比例分配。 8、成立业主大会、选举产生业主委员会程序： 筹备人员申请（市房地产管理局物业管理处、兰州物业管理协会网Http：/wwwLzpmiorg）成立小区业主大会； 成立筹备组； 制订业主大会议事规则、业主分级（讨论稿）； 推选业主委员会候选人； 确定业主身份及首次业主大会投票权的计算方式； 确定首次业主大会的时间、地点、内容、方式及邀请参加人员； 上报首次业主大会、业主委员会会议决定及其他相关材料，业主委员会备案；召开首次业主大会之前，应按物业管理条例、业主大会规程的规定，对以上项内容在物业管理区域内公告15日。 二、首次业主大会会议应执行以下规定并完成相应工作： 1、应当选举产生业主委员会，制定并通过业主大会议事规则和业主公约。 2、业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加，但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。 3、业主委员会委员条件。业主委员会委员应当是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，遵守国家有关法律、法规，模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力。 4、物业管理条例第六条规定，房屋所有权人为业主。因此，“业主”应指房屋权属证书上记载的权利人。购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方，不具备成为业主委员会委员的资格。其中，夫妻关系中，未持有房屋权属证书的一方，若出具结婚证明，房屋属双方共有财产证明，并有持有房屋权属证书一方书面授权委托，可视为“业主”身份。 三、业主委员会备案及印章的刻制 1、业主委员会备案。业主委员会应当自首次业主大会选举产生之日起30日内，到市房地产管理局备案。备案时，须提交以下材料： 业主大会议事规则； 业主公约； 业主大会决议； 法律法规规定的其它材料。 2、刻制印章。业主委员会凭市房地产管理局的备案证明到有部门申请刻制印章。 附：1、业主大会议事规则（示范文本） 2、业主公约（示范文本） 3、首次业主大会决议（是梵文泵） 4、业主及投票权数附件1：小区业主大会议事规则（示范文本）依据物业管理条例、业主大会规程及相关规定，经本区域全体业主表决通过，制定本规则，专为本区域召开业主大会会议目的使用。第一条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：（1）遵守法律和有关物业管理规定；（2）坚持权利与义务相一致；（3）坚持公开、公正、公平；（4）接受物业管理行政主管部门、社区居委会的指导监督。第二条 业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年 月召开。遇有下列情况时，本区域召开临时会议：（1）20以上业主提议；（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，（3）涉及本区域物业管理公共利益，物业管理企业提议。第三条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开。第四条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行：（1）业主委员会主任委员就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；（2）业主委员会主任委员就本次会议需要决议事项进行必须说明；（3）参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决；会议召集人计收有效票；（4）业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性做出必须说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理做出说明。采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：（1）业主大会会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；（2）在书面征求意见函规定的截止时间，业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；（3）业主大会会议召集人计收有效反馈意见；（4）业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理做出说明。第五条 采用集体讨论方式，业主本人应当参加会议。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。 采用书面征求意见方式，业主本人应当按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。第六条 业主人数较多，按幢/单元/楼层为单位推行业主代表参加业主大会会议。 需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。第七条 为公正、公平目的，采用集体讨论或采用书面征求意见方式召开业主大会会议，有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人都应邀请和接受物业管理行政主管部门、社区居委会、公证机构代表现场监督。第八条 无论采用何种方式召开业主大会会议，业主投票权按业主所拥有的物业建筑面积计算，每一平方米计为一票，不足一平方米部分不予计算。第九条 采用集体讨论方式，本区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效；采用书面征求意见方式，反馈意见代表的投票权超过全部投票权的1/2方为有效。第十条 采用集体讨论方式，业主大会决议经参加会议业主所持投票权1/2以上通过，方为有效；采用书面征求意见方式，业主大会决议经反馈意见代表的投票权1/2以上通过，方为有效。 以下事项，经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效：（1）制定和修改业主公约、业主会议事规则；（2）解聘物业管理企业；（3）选聘物业管理企业及相关事项；（4）专项维修资金使用、续筹方案；（5）业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、费用标准、使用范围和财务管理等。第十一条 依照本规则通过的决议，须书面告知物业管理行政主管部门、社区居委会，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。第十二条