第八章土地增值税PPT课件

第八章土地增值税法主讲 刘宏洲2012 04 通过本章教学 要求学生熟悉土地增值税的概念 特点和作用 掌握土地增值税 的的纳税人 征税对象 税率和减免税规定 学会土地增值税的的计算和征收管理方法 本章重点内容有 征税范围的确定 纳税人的界定 应税收入种类 增值额确定 税率选择与运用 应纳税额计算 优惠政策等 难点问题是 扣除项目金额的确定 新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算 房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等 第一节土地增值税基本原理 一 土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物产权 取得增值收入的单位和个人征收的一种税 对土地征税 依据征税税基的不同 大致可以分为两类 一类是财产性质的土地税 属于财产税 一类是收益性质的的土地税 二 我国土地增值税的特点 一 以转让房地产的增值额为计税依据 二 征税面比较广 纳税人 三 实行超率累进税率 四 实行按次征收三 土地增值税的作用1 增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控2 有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为3 增加国家财政收入为经济建设积累资金 四 纳税人 转让国有土地使用权 地上建筑物及附着物并取得收入的单位 个体和个人 不论法人与自然人 经济性质 内资与外资企业 部门 五 征税范围1 转让国有土地使用权 2 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 征税范围的界定按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税 标准之一 转让的土地使用权是否国家所有 转让国有土地使用权 征土地增值税 转让集体所有制土地 应先在有关部门办理 或补办 土地使用或出让手续 使之变为国家所有才可转让 再纳入土地增值税的征税范围 自行转让集体土地是一种违法行为 标准之二 土地使用权 地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 转让土地使用权征税 二级市场 出让土地使用权不征 一级市场 土地使用权出让 土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金 获得一定年限的土地使用权的行为 土地使用权转让 土地使用者通过出让形式取得土地使用权后 在土地二级市场将土地再转让的行为 未转让土地使用权 房产产权 如出租 也不征 标准之三 转让房产是否取得收入取得收入的征 房地产产权虽变更但未取得收入的不征 总之 无论是单独转让国有土地使用权 还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的 只要取得收入 均属于土地增值税的征税范围 以此为标准 对以下具体情况作如下判定 例题 单选题 下列各项中 应征土地增值税的是 2002年 A 赠予社会公益事业的房地产B 个人之间互换自有住房C 抵押期满转让给债权人的房地产D 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 答案 C 六 税率 实行四档超率累进税率 一 增值额未超过扣除项目金额50 税率为30 二 增值额超过扣除项目金额50 未超过扣除项目金额100 税率为40 三 增值额超过扣除项目金额100 未超过扣除项目金额200 税率为50 四 增值额超过扣除项目金额200 税率为60 土地增值税四级超率累进税率表 第二节应税收入与扣除项目的确定 一 应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入 包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益 从形式看 包括 货币收入 实物收入 其他收入 二 扣除项目的确定 税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容 1 取得土地使用权所支付的金额 包括两方面内容 1 纳税人为取得土地使用权支付的地价款 2 纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用 如登记 过户手续费 2 房地产开发成本它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 包括 土地的征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用等 3 房地产开发费用它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用 即销售费用 管理费用 财务费用 开发费用在从转让收入中减除时 不是按实际发生额 而是按 实施细则 的标准扣除 标准的选择取决于财务费用中的利息支出 1 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 并能提供金融机构的贷款证明的 利息支出据实扣除 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5 以内计算扣除 用公式表示 房地产开发费用 利息 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 5 例如 支付的地价款为150万元 开发成本为250万元 则其他开发费用扣除数额不得超过20万元 即 150 250 5 利息按实际发生数扣除 2 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出 或不能提供金额机构贷款证明的 房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10 以内计算扣除 用公式表示 房地产开发费用 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 10 例如 支付的地价款为150万元 房地产开发成本为250万元 则房地产开发费用总扣除限额为40万元 即 150 250 10 超限额部分的费用不得扣除 案例 分析计算下列房地产开发公司的房地产开发费用 某房地产开发公司2003年建造一栋住宅楼出售 取得货币收入2200万元 支付地价款和相关过户手续费800万元 开发成本700万元 分摊到该开发项目的利息支出80万元 有金融机构贷款证明和该项目使用贷款的凭据 当地省政府规定的费用扣除率为10 该住宅楼可扣除的房地产开发费用 80 800 700 5 155 万元 如果房产开发公司不能提供贷款证明 公司贷款利息支出不能在各项目中准确分摊 那么 该住宅楼可扣除的房地产开发费用 800 700 10 150 万元 房地产开发费用计算中还须注意三个问题 第一 扣除的具体比例 5 以内或10 以内 由各省 自治区 直辖市人民政府决定 第二 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行 超过上浮幅度的部分不允许扣除 第三 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 4 与转让房地产有关的税金它是指在转让房地产时缴纳的 三税一费 即 营业税 城市建设维护税 印花税 教育费附加 注意问题 房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用 因而不得在此扣除 其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除 按产权转移书据所载金额的0 5 贴花 5 财政部规定的其它扣除项目 此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人 其他纳税人不适用 加计20 的扣除 用公式表示 加计扣除费用 取得土地使用权支付的金额 房地产开发成本 20 例如 支付的地价款为150万元 房地产开发成本为250万元 加计扣除费用为80万元 即 150 120 20 注意 既使是从事房地产开发的纳税人 如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让 也不允许扣除20 的加计费用 举例如下 例 某房地产开发公司建一住宅出售 取得销售收入1600万元 设城建税率7 教育费附加征收率3 建此住宅支付的地价款100万元 其中含有关手续费3万元 开发成本300万元 贷款利息支出无法准确分摊 该省政府规定的费用计提比例为10 计算上述业务应交纳的土地增值税 解 1 实现收入总额 1600万元2 扣除项目金额 支付地价款 100万元 支付开发成本 300万元 与转让房地产有关的费用为 100 300 10 40 万元 扣除的税金 1600 5 1 7 3 88 万元 加计扣除费用 100 300 20 80 万元 扣除费用总额 100 300 40 88 80 608 万元 3 确定增值额 1600 608 992 万元 4 确定增值比率 992 608 100 163 5 计算应纳税额 992 50 608 15 404 8 万元 6 旧房及建筑物的评估价格 适用存量房地产转让 由政府批准设立的房地产评估机构评定 评估价格须经当地税务机关确认 评估价格 重置成本价 成新度折扣率此外 转让旧房的 应按房屋及建筑物的评估价格 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的 在计征土地增值税时不允许扣除 例题 单选题 某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼 支付价款8000万元 2008年5月 该企业将办公楼转让 取得收入10000万元 签订产权转移书据 办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元 成新率70 该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为 2008年 A 400万元B 1485万元C 1490万元D 200万元 答案 B 解析 评估价格 12000 70 8400 万元 有关的税金 10000 8000 5 1 7 3 10000 0 5 115 万元 增值额 10000 8400 115 1485 万元 第三节应纳税额的确定 一 增值额的确定土地增值税的征税对象即增值额 转让房地产取得的收入总额减除扣除项目金额后的余额为增值额 在实际的房地产交易过程中 纳税人有下列情形之一的 则按照房地产评估价格计算征收 隐瞒虚报房地产成交价格的 提供扣除项目金额不实的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由的 转让已使用的房屋及建筑物 二 应纳税额的计算土地增值税的计算方法有两种 一种是超率累进税率的定义法 这是 土地增值税暂行条例 规定的计税方法 另一种是简便计算法 其计算公式为 应纳税额 增值额 适用税率 扣除项目金额 扣除系数土地增值税的计算步骤如下 1 计算转让房地产取得的收入 2 计算扣除项目金额 3 计算增值额 1 2 4 计算增值额占扣除项目金额的比例 房地产增值率 增值额 扣除金额 确定适用税率 5 计算应纳税额 例如 某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元 其扣除项目金额为100万元 应纳土地增值税税额是多少 用第一种方法计算 土地增值额 400 100 300 万元 增值额占扣除项目金额比例 300 100 300 各级次增值额应纳税额 应纳土地增值税税额 15 20 50 60 145万元 用第二种方法计算 增值额占扣除项目金额300 适用税率60 速算扣除系数35 应纳土增值税税额 300 60 100 35 145万元两种计算方法要求考生都要熟练掌握计算步骤 增值额占扣除项目金额税率应纳税额 万元 50 以内30 100 50 30 1550 至100 40 100 100 50 40 20100 至200 50 100 200 100 50 50200 至300 60 300 100 200 60 60 例 某房地产开发公司转让一幢写字楼 取得收入1000万元 已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元 房地产开发成本为200万元 房地产开发费用为40万元 与转让房地产有关的税金为60万元 该公司应纳的土地增值税为多少 解 1 增值额 1000 50 200 40 60 50 200 20 600 万元 2 扣除项目金额 50 200 40 60 50 200 20 400 万元 3 增值额与扣除项目比 600 400 100 150 4 应纳土地增值税额 600 50 400 15 240 万元 计算下列企业开发房地产应纳的土地增值税 一家设在开发区的非房地产开发单位 开发并销售了一幢写字楼 取得收入5000万元 按规定缴纳了有关税费 该单位为建此楼支付地价款600万元 投入的房地产开发成本1500万元 房地产开发费用400万元 其中利息支出240万元 能按转让房产地产项目计算分摊并提供金融机构证明 但与按银行同期同类贷款利率计算的利息相比多30万元 其他开发费用160万元 另知当地政府规定的房地产开发费的计税扣除比例为3 计算该单位出售写字楼应缴多少土地增值税 1 转让收入 5000 万元 2 扣除项目金额 支付土地价款及相关费用 600 万元 房地产开发成本 1500 万元 房地产开发费用 240 30 600 1500 3 273 万元 与转让项目相关的税金 5000 5 1 7 3 5000 0 5 277 5 万元 扣除项目金额合计 6000 1500 273 277 5 2650 5 万元 3 土地增值额 5000 2650 5 2349 5 万元 4 土地增值率 2349 5 2650 5 88 64 5 应纳土地增值税 2349 5 40 2650 5 5 807 275 万元 例题 计算题 某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同 取得转让收入15000万元 公司即按税法规定缴纳了有关税金 营业税税率5 城建税税率为营业税税额的7 教育费附加征收率为营业税税额的3 印花税税率为0 5 已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元 投入房地产开发成本为4000万元 房地产开发费用中的利息支出为1200万元 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出 也不能提供金融机构证明 另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10 请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额 1997年 传统步骤型 答案及解析 这是一个传统的土地增值税的计算题 考核传统的计算步骤和各项目的基本扣除规定 1 确定转让房地产的收入 转让收入为15000万元 2 确定转让房地产的扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额为3000万元 房地产开发成本为4000万元 房地产开发费用为 3000 4000 10 700 万元 与转让房地产有关的税金为 15000 5 15000 5 7 3 825 万元 从事房地产开发的加计扣除为 3000 4000 20 1400 万元 转让房地产的扣除项目金额为 3000 4000 700 825 1400 9925 万元 3 计算转让房地产的增值额 15000 9925 5075 万元 4 计算增值额与扣除项目金额的比率 5075 9925 51 5 计算应纳土地增值税税额 第一种计算方法 应纳土地增值税税额 9925 50 30 5075 9925 50 40 1533 75 万元 第二种计算方法 应纳土地增值税 5075 40 9925 5 1533 75 万元 例题 计算题 位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼 2007年发生的相关业务如下 1 按照国家有关规定补交土地出让金4000万元 缴纳相关税费160万元 2 写字楼开发成本3000万元 其中装修费用500万元 3 写字楼开发费用中的利息支出为300万元 不能提供金融机构证明 4 写字楼竣工验收 将总建筑面积的1 2销售 签订销售合同 取得销售收入6500万元 将另外1 2的建筑面积出租 当年取得租金收入15万元 其他相关资料 该企业所在省规定 按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用 要求 根据上述资料 按下列序号计算回答问题 每问需计算出合计数 1 企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额 2 企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额 3 企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额 4 企业计算土地增值税时应扣除的有关税金 5 企业应缴纳的土地增值税 6 企业应缴纳的营业税 城市维护建设税和教育费附加 7 企业应缴纳的房产税 2008年 关系加分摊型 答案及解析 1 应扣除的土地使用权扣除额 4000 160 1 2 2080 万元 2 应扣除的开发成本扣除额 3000 1 2 1500 万元 3 应扣除的开发费用扣除额 4160 3000 10 1 2 358 万元 4 应扣除的相关税金 6500 5 1 7 3 6500 0 5 357 5 3 25 360 75 万元 5 应扣除的费用总额 2080 1500 358 360 75 4298 75 万元 增值比例 6500 4298 75 4298 75 100 2201 25 4298 75 100 51 21 适用40 的税率 速算扣除系数5 应纳土地增值税额 2201 25 40 4298 75 5 665 56 万元 6 企业应缴纳的营业税 城市维护建设税和教育费附加 6500 15 5 1 7 3 325 75 1 7 3 358 33 万元 7 应纳房产税 15 12 1 8万元 第四节税收优惠 一 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土增值税 如果超过20 的 应就其全部增值额按规定计税 二 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 免征土地增值税 三 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经向税务机关申报核准 土地增值税减免税优惠如下 1 居住满5年或5年以上的 免征 2 居住满3年未满5年的 减半征税 3 居住未满3年的 按规定计税 四 1994年1月1日前已签订的房地产转让合同 不论其房地产在何时转让 均免征土地增值税 1994年1月1日前已签订的房地产开发合同或已立项 并已按规定投入资金进行开发 其在1994年1月1日后5年内首次转让房地产的 免征土地增值税 5年内再次转让或不符合上述规定的房地产转让 如超出合同范围的房地产转让或变更合同的 均按规定征收土增值税 掌握减免税优惠政策时 要注意把握好政策的限定条件 例如第一项减免优惠的条件有二 一是必须是普通标准住宅 二是增值率不得超过20 含20 两条同时具备才能减免 又如第4条优惠政策 时间同是指的1994年1月1日前 但是指签订的转让合同 不管何时转让 均免征土地增值税 另一内容是指签订的开发合同 从1994年起 五年内首次转让的 免征土地增值税 签订的合同不一样 优惠政策不一样 第五节纳税申报及缴纳 一 纳税申报及缴纳 一 纳税申报1 税法规定土增值税的纳税人应在转让房地