南三环木樨园桥周边市场报告.doc

南三环木樨园周边市场报告初稿一、本案：价格：商业出租价格（商场内物业出租）：2.9元/日/平米，3层西南角200平米，可以分割 写字楼价格：售楼处锁门没人，今天打电话业态类型：地下一层地上六层，窗帘布艺（以批发为主兼零售），可售商业面积？可售写字楼面积？铺位大小：70100平米/间业态档次：（描述）销售水平：地下一层地上三层为中档消费，地上四层地上六层为中高档精品区（价格稍贵）周边配套：本座：光大银行、中国邮政；北侧：平价药房、临街小商铺客流量：记录时间周一下午3点10分，5分钟内进出有效客户12次，共22人。流动客群：密度大，记录地点，木樨园桥东北角桥头（项目西南角）每分钟：46人/分，构成：以中低档为主，以来木樨园消费的客户、外来农民工、在周边打工的外来人士为主，成分复杂。消费客群：中高档，消费能力平均在5002000元/次之间交通：方便、三环内。在三环上从东向西行车，走辅路木樨园桥右转可以到达本案；从南往北行车，过了木樨园桥既到；其余方向来车，均需盘桥。优点：1、在三环内，主路北侧2、木樨园桥东北角，周边没有同类型的产品3、地下一层地上六层，业态已经成熟，形成品牌效应缺点：目前外立面广告的副作用，客户不知道这里有写字楼，认知这里就是窗帘城（请注意上图，楼顶户外广告上面两个小调幅，左侧的是售楼广告，右侧的是商铺销售广告，写字楼售楼广告不明显）。外立面整体形象太差，下图中左下角以及大条幅“品牌窗帘.”下面的分类广告为本座商铺业主的宣传广告，表现杂乱无章，给人感觉很庸堵。网站内容（内容陈旧、结构简单、无吸引力、论坛负面报道）楼座主体南侧的五金机电市场、破旧的木樨园连发窗帘布艺城停车位？是否有地下停车位。项目简介（红色部分为需要具体确认的）集团简介：京明集团创建于2002年，总部设在北京，房地产业是公司的核心产业。集团旗下的北京恒泰基业房地产开发有限公司主要承担“北京市八大商业文化服务中心”之一的木樨园世贸商业中心（原称“木樨园商业文化中心”）标志性项目的开发建设和经营管理。木樨园世贸商业中心规划占地8.7公顷，总建筑面积40万平方米，计划分三期完工。一、二期为15.3万平方米的商业文化中心（原称“京明大厦”）；三期为26余万平米的高档商务公寓楼。根据国务院批准，木樨园世贸商业中心是北京市城市总体规划确定在南城兴建的“唯一市级商业文化服务中心”。木樨园世贸商业中心的建成将成为北京城南一颗璀璨的商业明珠。该项目总投资25亿人民币，一期7.2万平方米已开发完成，于2004年5月28日正式开业投入使用，其小产权、管理型的商铺的经营理念已在京城商业地产被广泛效仿。项目位置木樨园是极具批发商业氛围的全国知名商业中心，其批发贸易辐射整个长江以北，包括俄罗斯、中东、东欧、拉美等地，这里每天客流量高达30万人次，年交易额已超过400亿元人民币，是京城最繁华商圈之一。木樨园世贸商业中心，坐镇于木樨园服装商圈最核心，占尽天时、地利、人和，周边高档社区林立，地区消费额以天为单位飞增；身处立体交通核心更是为您带来无尽便利，木樨园世贸商业中心坐拥京城中轴枢纽，南依三环，门口即有8号地铁站，30多条公交设站经过，中心距京津塘、京沈、京开、京石高速路仅2000米，距天津港170公里，更有长途客运站、北京火车南站、南苑机场近在咫尺。项目销售情况木樨园世贸商业中心位于北京城南、中轴路和南三环路相交的木樨园环岛东北侧，占地面积8.7公顷，建筑面积为15万多平方米。它运用现代建筑艺术，倾心设计，融欧洲风情和中国古典建筑风格于一体的、具有现代风格的大型商厦，也是北京南城具有代表性的现代化建筑。商业中心地下二层、地上十四层。地下二层为大型停车场，地下一层至地上六层为北京市最大的纺织品批发集散基地，以北京为点，面向全国、全世界；一层 设有邮局；七层为高档酒楼、风味小吃；八层为健身、娱乐；九层至十一层为写字间、商务区，是集商业、金融、商务、邮政、文化娱乐、餐饮服务等功能为一体的综合性商业文化服务中心。商场 木樨园世贸商业中心，由享誉国内外的设计大师和园林规划大师通力合作，原版再现欧洲商业空间布局，完美展现更人性、更科学、更华贵的现代化大型商厦形象。大厦外形为不规则菱形，每边总长80米，柱距为8米，空间尊荣大气。商业中心主体高48米，总高为69.8米。13层层高为4.8米，3层以上层高为4.2米，地下二层层高4.2米，地下一层层高5.4米。大厦系统设施完善，拥有一流的中央空调，数十部自动扶梯、客梯、货梯、内外观光梯；智能化消防、保安自动监控等现代化设备。商业中心地下二层、地上十四层。地下二层为大型停车场，地下一层至地上六层为北京市最大的纺织品批发集散基地，以北京为点，面向全国、全世界；一层 设有邮局；七层为高档酒楼、风味小吃；八层为健身、娱乐；九层至十一层为写字间、商务区，是集商业、金融、商务、邮政、文化娱乐、餐饮服务等功能为一体的综合性商业文化服务中心。写字间 拥有属于自己的商务根据地，告别商务租用时代，已成为商务中务实的经济观念。在南三环服装商务核心区（CBC）核心高价值地段，木樨园世贸商业中心写字楼木樨园世贸商业中心911为纯商业写字楼，媲美国际写字楼的5A配置，小至60平米，大到上千平米，可自由组合的商务空间为您提供丰富选择。 综合评定根据上述对本案目前现状分析，本案自身的硬件（楼座位置交通、外观、业态成熟度、品牌效应）具备一定的优势，但对客户购买欲望的吸引、对客户销售模式的引导、产品的定位模糊等方面存在明显障碍。因此，现在需要解决的问题：l 卖什么：产权酒店（投资为主，自住经营为辅）l 卖给谁：周边经商的小老板（与一位小老板交谈做参看）、投资客（看中市场）、能否亦商亦住；作为酒店，客户是谁？小老板的外来朋友等，如果能够将餐饮洗浴等娱乐配套建立开发，更能够吸引这部分客群。l 如何卖：卖点顺序：便利，不用到处找房子，“赚钱的房子，躺着赚钱”投资回报身份价值的体现，希望得到人们的认可，攀比的产品；具体投资回报，需要看到写字楼部分的面积，最终确定的总价以及目前的商铺投资回报方式是怎样的后，再出具，拟定模式：分红房价返还分时度假模式。l 如何推广：将外立面重新布置，突出商务酒店的概念，给周边的感觉是：这里是木樨园的新大陆，整体格调不同，推行拉帮结伙制（类似于老客户带新客户），带动区域内温州团、福建团等团购方式。周边市场一、 百荣世贸商城位置：与本案同位于三环内，本案西侧，中间隔一条马路价格：商铺出租价格：8元/天/平米，支付方式：2年/付，面积：40平米起业态类型：服装为主，批发为主兼零售业态档次：中档为主，装修档次：公共区域装修比本案好，每个区内两部观光电梯布局：合理，分A、B、C三个区，A区时尚精品街正在招商周边配套：自身：中国民生银行、麦当劳、肯德基交通：旁边就是公交汽车站、消费客群：由于是服装的原因，人气要比单一做窗帘布艺的本案人气旺的多，消费水平：100500元/人，批发不计。B区入口出任，38人/分钟。档次：中档木樨园方仕国际服装城及辅料市场：价格：2.4元/天/平米，支付方式：5年/签约业态类型：服装、服装辅料业态档次：中低档珠江商铺：15000元/平米，400平米，3000平米（可作餐饮），150个珠江写字楼：出租：105平米，3300元/平米，付款方式押一付六业态：卖服装的办公室公共部分的装修：（上图）豪华格局：小隔断，能够看到卫生间在屋内珠江的其他楼座，也是这些卖服装等的办公楼珠江旁边的窗帘城价格：2.5元/平米/天面积：2050平米业态类型：皮鞋、窗