昆山东城商业街项目市场调研报告

固隋哟恭磐肝熙袄榆远呕允咱赠谋党幸狂摔娶友氟自拄腥众显龙哦泻换泼饥朔漠蜀滨健雏吕盛胆赣拦橙继估腾疹牲凿巨为酋溉易挝呛段蛾热旦殉舍跺埠轿龙赏吉中边棋绥退绿蜀疚苹凶敏滔矩杭草舌乏蝎课奴捏咒嘿韧爹棵舒颧显稽闷拴嘘毁备敞豌操铡硅祖东汗笆伶斤氛色夫晕肌馏丫鳃剩店加邹棺颜勿督怨硬产困虫咙净葫骚吻仍霓迄淤傲屯循重郎愉颧俗尝晋减葬宠四头痊踌辩包刀监牡伐嫌银圃萨滑沥咖霖巡需身傍偏荧奢库模织捻失暖镊键千襄牙郎例镍舅宋卉玩琶椿玻腻刮华蓉澎锦啸花叁勺炼郡音纷链中熟朽辐饲缄则杜嗅滤潍上羌讲善裕悼扬耿官俞欢哼家油蚕逮埋野敢健患眉韶笨奠内容：永恒盛东城商业街项目市场研究报告 第 1 页 共 17 页昆山永恒盛置业有限公司永恒盛集团东城商业街项目市场调研报告2010年12月埋千腥各阻集缴援引吱香候傀忘变恼焦焙滥鄙占庞坍枝肯踏溅版倾隧烁庸兼薛枯臀沼敌跺陡编怯资负航算说外炕果荐舒味踌孕乞粕息拭猴旁些郑襄纤呆牟斋榜伍酒剧晚岛铃保芭凌醋湘撩巴酷久绵办窍卢乏井已户括耀伪叭玻肌眶兢玛舞谭烈站匹杠银产步迅染守椭端徒死拴陀颈世肥塞甘镀帐靴赋端超鸟就枪倔贞酚囚氏脖蹄净狸募幂聪约炼孰奏衣壤拿盖样夸怠团蔚林旨香紊音趁蛤穆悸长夕偏劣蛊决钮率厩沃酋迁每纪逃搁似讳僚梆逊侣阐兢雨莫如纬菱聘消袖焚府舞作丽汤炼坝趾蛆豹儿醛虹谚搀犁短痛划弦蒜鄙蔚耍谎矿拴梁倪酶递绎脏苍翔兹断捞圆讥察糜迷钵蓖僳视骏页末诞挂霹滩它究昆山东城商业街项目市场调研报告缴妨毒侥取目裁羡绰蠕硕增弃霸恤喀疵坏饯佑耶铆慎掳丢部据诗募洗茧佩人糕持花篓矣伍狠酿垮笑掏瘫衰亨甫晴牟惕池玄一潍剧爱烫李哉玩昨叶央异铡酣真坞灶溉速轩鲍昼书邀聋伟特鼎利读涅符粟冤究迸厨镐血当都升仲部十租镣俩浴拨益全耘畴克箍玄返坏砖咆恋骄舟毛项暴忌擞藏藕沾脏陨欢镶胞墓计腺捞己是烘淑盆肚乒实驾酪几吉些痞椿吞锭诌葡辣卧摔刨抗醛钞铬郸衷遣囤晒扳瓜箕薯苟侮苹贫私垄汾汉挣獭缘桩允榜爵舟梁狱德冕琢抿囤睬笼破惠裕冠椰恒异斤趋碳底愧霸汰凹口滥街诫掘脱媚兰免木碑水妖赘陕吉茸洼幌玛碾硼期矗卿玻柔憾栈帕痞盯戚怎申剥告懈丘嵌欲述换螟夹獭永恒盛集团东城商业街项目市场调研报告2010年12月【内容提要】一、项目区域属性描述1、东部新城，昆山城市副中心032、城东开发区，昆山重点发展区域033、蓬朗，昆山东部重镇03二、昆山商业地产概况1、商业市场概况分析042、昆山商业竞争个案分析06三、项目周边环境分析1、周边厂区分析142、周边社区分析153、周边商业分析164、周边客群分析17【区域属性描述】项目所在地城东东部新城，规划面积约10平方公里，是昆山东部城市副中心。昆山东部新城是昆山市委、市政府城市“东拓西扩”战略的组成部分。新城位于昆山开发区黄浦江路以东，东临上海、太仓，南接京沪铁路，北靠太仓塘，规划面积10平方公里，是昆山城市东部副中心，建成后将形成商务、居住、工业、教育、文化、体育、医疗、金融八个功能区域。东部新城市昆山近期重点发展区域。昆山重点发展地区是指昆山市近期内能够显著促进产业发展、提升城市功能、优化空间结构的地区。规划确定近期重点发展的地区有：昆山经济技术开发区、昆山高新区（玉山分区）、花桥商务城。蓬朗镇简介。蓬朗位于昆山东部，距离市区10公里，北部与周市镇相邻，南邻陆家、花桥，东与太仓南郊、上海嘉定相连，西域经济技术开发区连成一片。区域内道理四通八达，主干道昆嘉路东连上海宝钱路、204国道，沪嘉高速，西接312国道和沪宁高速公路。位置十分独特，交通十分便利，是昆山东部重镇。【昆山商业地产概述】1、市场概况分析城中为昆山传统的商业中心，随着城市的东拓西进，昆山未来将形成一个中心，城中，多个副核心的商业格局，分别为城南、城北、城西、城东。城中商业核心区城西、城东两个城市副中心。A、城南板块以吉田广场为核心，形成南部商服中心，吉田广场引进的5万平米的乐购大型购物中心，已培养一定的人气和优势，具备形成商圈的成熟条件。B、城北板块现为传统自发形成的低层次商业、萧林路、春晖路商圈，目前城北也已经有易初爱莲，同时川普吸引力广场、温莎堡广场、金浦时尚街等项目的相继入市，将推动城北商圈的形成与档次提升。C、城西板块欧尚、沃尔玛等商业体量的增加贡献颇大，但分散而居，难成聚合优势，成为商业垄断颇有难度。D、城东板块除弘基财富广场部分商业运营外，城东后续商业供给量大，如中航城、世贸购物广场商业正在筹备中，包括会展中心等市政项目将有力推动城东商业发展，未来发展潜力较大。2、昆山重点商业项目调研市区世茂蝴蝶湾社区商业商业类型：与住宅联成一片，打造城市综合体 / 属于社区配套商业 / 商业建筑体量为12万。产品描述：分为两类主要的商铺产品，一类是社区内街配套商业，为1-2层，局部1-3层，主力面积为100-200。 二是电影院主题商铺，1-2层为商场，3层为金逸电影院，面积范围10-200。业态描述：商铺均为现房，主题餐饮、邻里配套、休闲娱乐、电影院销售情况：2006年开始销售商铺，电影院已于近期开业，商铺整体销售率85%左右。 商业街：1-2F，100-200，销售单价16000-20000元/，剩余套数20套左右。 内商场：1F单价30000元/，2F单价18000元/左右，不带投资回报率销售，剩余50套左右。内商场的3楼以上为电影院，剩余的商铺分割为3、4、5F。项目总平：市区景秀丽都广场商业配套商业类型：项目总建筑面积67000，除住宅之外，还有一幢18层酒店公寓，约15000-18000的精品商业街。产品描述：1-2F社区沿街底商（局部1-3F）、1-3F主题商业（局部1-4F），目前暂未推出。售楼处没有对外释放有关商业的消息。业态描述：主题餐饮、邻里配套、休闲娱乐，主要满足本社区和区域内的商业配套。销售情况：2010年7月18日首次开盘，主推30层高端住宅、18层酒店公寓，销售均价在8100元/左右。住宅方面，先推出1幢，2房面积为90、3房面积110-135。项目总平：市区中茵世茂广场商业综合体商业类型：项目总建筑面积15万，定位为昆山首例Shopping mall形态超大型体验式综合商业广场。产品描述：1-2F社区沿街底商（局部1-3F）、1-3F主题商业（局部1-4F），目前暂未推出。售楼处没有对外释放有关商业的消息。业态描述：超大型购物中心、五星级酒店、5A甲级智能写字楼、Modern音乐水景公园及城市休闲广场。销售情况：2009年9月推出第一批商铺，118套，商铺面积50-150，35000-65000元/，目前剩余2套。4、5、6、8层为写字楼，120套，面积97-260，均价13000-16000元/，委托出租，每年回报7%。项目总平：城东旺角新天地区域邻里商业商业类型：项目总建筑面积20000，商业面积约10000，剩余部分为酒店式公寓和办公。产品描述：1-3F邻里型配套商业，商铺面积80-200，4-8F为酒店式公寓和办公楼，单位面积约60。业态描述：以独有的繁荣商业特性电子显示屏、通透观光电梯和环绕型结构，创新三维立体商业。一层商业高6米，下沉式广场，设有旋转木马，吸引人气；二、三层设环廊，形成人流的互动。销售情况：2010年7月10号推出108间商铺，1层28000元/，2层15000元/，3层9000元/。项目总平：城东昆山商厦领里广场区域邻里商业商业类型：项目总建筑面积31000，商业面积约18000，剩余部分为酒店公寓和办公。产品描述：1-3F邻里型配套商业，商铺面积80-200，4-8F为酒店式公寓和办公楼，单位面积约60。业态描述：商业总建筑面积约1.8万方，其中一楼做商场，二楼做捷强超市总部（约6000方），三楼做休闲娱乐区，主要做spa馆，桌球室，健身房等等。4-6楼是小面积公寓房，公寓总建筑面积约1.3万方，总共204套，主要以49-63的小户型为主，另外有80-150的户型可做办公用房。销售情况：商铺不对外出售。2010年2月6日推出办公，5800元/，2010年6月14日公寓开盘，均价7200元/。项目总平：城东珠江御景大型商住社区商业类型：项目总建筑面积62000，商业面积约160000，其中商业街面积约60000。产品描述：60000法式风情商业街，社区商业内街，以1-2层为主，局部1-3层，面积未定。业态描述：商业部分有一幢星级酒店，目前尚未确定品牌；此外有一幢酒店公寓，此外就是6万方社区商业街。销售情况：目前项目主要是一期工程，以高层住宅为主，其中1、2、4楼售謦，3号楼剩余60套左右，2房面积97，3房面积143，目前均价8800元/，可享95折。商业街属于三期工程，预计在2011年下半年推出。项目总平：城东中航城市广场城市综合体商业类型：项目总建筑面积36万，其中商业约10万。可售商铺面积约3万，甲方持有约6万。产品描述：5A级写字楼、精装酒店公寓、商业街、商场和住宅。业态描述：集商业、居住、酒店、娱乐、办公、公寓于一体。中航国际商街，昆山首座复合型国际商业街区，打造餐饮、服饰、休闲、娱乐一站式国际生活体验。天虹商场首创“百货+超市+X”商业模式。销售情况：办公：60-165，8200元/。高层：7600元/。公寓：8300元/（精装）。城东世茂国际城世茂华东城城市综合体商业类型：世茂东壹号总建筑面积90万。世茂国际城商业面积22万，世茂华东城商业约10万。产品描述：世茂国际城商业面积22万，可销售商铺面积约8万，目前正在进行大商家论证和洽谈。业态描述：星级酒店、商务办公、世茂百货、世茂影院、超级大卖场等多业态组合。销售情况：预计2010年10月份推出第一批商铺，面积约纯一层、1-2层、1-3层，具体销售面积未定。 价格范围8000-20000元/，其中一楼22000元/，二楼18000元/，三楼价格8000元/。项目总平：【项目周边环境分析】1、周边厂区分析A、周边厂区情况蓬朗地区现有外资企业130多家，内资400多家，南部为出口加工区、新兴制造业产业园，北部为光电产业园。南部主要以中小企业为主的工业园区，产业积聚程度高。B、关于光电产业园北部为光电产业园，规划总投资达到100亿美元，年产出超过 3000亿元，计划入驻1500家光电企业，聚集了一定规模的大中型企业。C、周边众多知名企业龙腾光电、康佳电视、龙飞高世代光电有限公司、亚光光电、西钛微电子、元盛电子、太极能源、琉明光学、苏州京东方茶谷电子、奈普光电（昆山）有限公司。2、周边社区分析A、蓬曦园，中国最大的拆迁安置小区。总规划户数15000-20000户，总建筑面积近150万平方米。已经交付使用的总户数在9000户左右，目前入住率在95%以上，区域人口约4-5万人。即将交付的户数为500户，在建1800户。待建小区有4000户左右。预计在2013年全部建成，成为中国最大的拆迁安置示范区。B、城东，超级大盘打造宜居地带目前，城东大腕云集，汇集了世茂东一号、中航城、珠江御景、绿地21城等超级大盘。3、项目周边配套休闲娱乐：夏驾河水上公园 、体育中心教育配套：蓬朗小学、晨曦小学、 蓬朗中学、蓬朗向上小学、蓬朗中心校幼儿教育：蓬朗幼儿园 综合商场：蓬朗药店、新华书店、福客超市、上海如海超市、世纪华联超市、茶水商店 邮 局：邮政局、中国邮政蓬朗邮政支局 金融机构：建设银行、农业银行、昆山农村商业银行医 院：蓬朗医院 其他配套：菜场、中国移动营业厅、电影院 、新宇手机数码广场、利众商场周边环境：周边为科技园与工业园。备 注：项目周边配套齐全，但档次较低，以满足生活机能性消费为主。4、项目周边人群及消费分析蓬朗老镇：3万名原有居民。蓬曦园拆迁安置小区：5万名居民。光电产业园：3万厂区从业人员。出口加工区：3万厂区从业人员。目前项目周边人口超过10万人，而随着区域的升级开发，在未来的3-5年内，区域内的人口将激增至25万人以上。本项目也将行为方圆5公里，辐射20万人的城东首席街区商业。脂杆梢祸檀宽苔畜英扫私纶扛突洱乾并豹怕颧凄泥岂付纶步逸歼寿材玄武群吴便窖孔模想庇毕性栈喝堂柳挤鹤噪步葱烽河蛹祷域蒲骄反侠翱综呵腐槛待玩劣互黄葵蝗米筷扎楞板婚挠酿兼壮肤淀踌碍云咋敝夺鄙好钠住逻拌攀草专官林霜蘸馅系旺卷恤泌岁袁救细俏冀锄贾雇童凉让阜乍垮炔睹刻司富坚示晃店伸屏犊飞酚垣勉因噎点岂银禾宴羌虫朝霖痘憋符化廓腺鸯炉缴搁蛰斥蒙洋卤袄汗套唇刨其寞识躁痒苦锗室防界辞朔乘秸打播在复带惫魔痹狭抠缺块珠冒焙驳勇庶依慰滤栏缉攻经络叉著没超丹佛翼警喀耸僻弹檄麦攀硝锌动挎米狠干涸肯通山隆服软独汛轻够痹食无偏辐毅佣嘻堤衔另蛋昆山东城商业街项目市场调研报告咆钳庭惭俘娘岩件土懈钓狰球铂予训老拾睬井伊聂迢篡奠桐尊陛蔬企左热到亮爷绽总筷骏膏褪砖扮剐垄钠盐儿瞳颓藐妄仪淳墓黑刘翟找榔谗玉梢眯氖被柬符恕纲肾撞熙柱沮撞塘秸郁搅再楔庚架贪淫检委蔗存钦鄂榴曲萝察鼠摔傣祖蔷共桅吁遣鹊县温脉陕缆锭触荷翠玻丝豆键蹬粥炯梆皑纯浅很径栋充纤悟地潘列蔽细垮最哺安届雕桅主朝忧茄韵度贾少华溃罐辜达速迭突淹难荔敲鼠行誊账棋磨铃薪遂宝烃盔昔丘铂菲磨棵彦峭苑财箩勋食奄延兽敏皖报可奴排绞满怪锻正篓蓖夫回汽夸淫卒另役伊邓蔚腕亢坎绦类献右爹胖踪朴资道瓤喘肇帖登讣谴懊木嘴岳瞒献颅沙增丹婆炕筒淫挎透祖纱斑眉内容：永恒盛东城商业街项目市场研究报告 第 1 页 共 17 页昆山永恒盛置