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文档简介

1 主要内容 市场回顾未来展望投资策略 2 1998 2007 黄金十年 1998 2007 黄金十年1998 2002年 需求爆发式增长 但房价较为平稳 2002 2004年 过渡阶段 房价增速出现拐点2004 2007年 泡沫形成阶段划分三个阶段依据在于房价的增速 更深层次的原因在于中国土地市场的变革 两个重要的文件 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 2002 和 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 831大限 2004 3 人口结构图 4 1998 2007 黄金十年 5 2007年房价开始脱离居民承受能力 2007年全国住房价格指数达110 2点 其中北京和深圳均创出了1999年以来的新高 6 2007年房价开始脱离居民承受能力 北京 深圳和广州等城市在2007年房价收入比出现了跳跃式的增长 7 政府积极调控助市场软着陆 住宅销售面积增速VS贷款利率 8 政府积极调控助市场软着陆 房价下跌略滞后于销售面积的下滑 08年年初以来销售面积就出现了负增长 而全国性房价下跌则是从08年9月份开始 9 经济形势严峻致使救市政策提前出台 2008年下半年 经济形势严峻致使救市政策提前出台利率 从2008年9月开始共下调贷款利率5次 5年以上长期贷款利率从下调前的7 83 下降到5 94 房贷新政 给予居民购买首套自住和改善性自住房信贷优惠和税费减免 由于改善性自住房的定义不清 各银行为争夺客户资源 二套房贷政策名存实亡 10 经济形势严峻致使救市政策提前出台 假定贷款本金100万元 贷款期限20年 11 政策提振下的成交回暖 北京地区成交数据 12 上海地区成交数据 13 深圳地区成交数据 14 各地去库存化加速 15 市场回暖因素分析 成本因素 包括房价下调和信贷优惠 利率下降和二套房贷政策 08年压抑的刚性需求的释放鉴于对下半年通胀的担忧和房价调整基本到位的考虑 深圳已出现有资金实力的投资客入市 16 未来展望 09年将U型谷底 09年上半年维持当前成交量可能性较大 两个因素 人气已经集聚 新盘供应将增加随着08年处于历史高位的在建面积竣工入市 09年下半年市场供需矛盾会增大 成交会出现反复 需指出一点 在人气集聚时 新盘供应的适量增加会促进成交量放大 但供应的过量增加将不利于成交量上升 17 几个不确定性因素 海外市场何时企稳 影响出口 最终影响居民收入和收入预期 下半年信贷投放是否会收紧 1 4月新增贷款已达5 17万亿 企业开工速度加快 全社会地产库存再次增加 18 投资策略 估值和业绩弹性 估值 哪些公司在行业低迷时期被过分低谷 推荐公司金地集团和滨江集团业绩弹性
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