中国房地产行业现状及发展趋势分析

中国房地产行业现状及发展趋势分析 目录 凯捷对中国房地产行业的理解房地产市场总体状况宏观调控对房地产行业的影响现阶段房地产企业面临的挑战凯捷的战略咨询思路凯捷中国简介及房地产行业项目经验介绍 从我国房地产行业发展的历程来看 房地产行业总体保持着较高的发展速度 同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动 1985 19911992 19931993 19971998 现在 过热 调控 2002年出台土地招拍挂制度 2003年央行121号文件 提高房地产贷款门槛 2004年提高银行存贷款利率 在经历90年代初的宏观调控之后 配合拉动内需 国家采取了一系列的相关措施刺激房地产市场需求 从96年到2003年 我国房地产行业总体持续上升 处于一个良好的发展阶段 备注 综合指数值100为景气线100以上为景气区间 100以下为不景气区间110以上为过热预警区间 2004 10 2004 3 国房景气指数变化情况 以住房分配的货币化政策和二 三级市场政策促进房地产产业化 拉动房地产个人投资和梯级消费通过取消住房建设中的不合理收费和减免各项税收等政策控制房价取消47项不合理收费对空置房的税费减免对个人出租住房予以减税国有职工首次购房可免交契税利用开办个人住房按揭贷款业务 降低个人购房贷款利率和公积金贷款利率等住房金融政策降低首付门槛 减少利息负担 商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势 空置率逐年降低 1997 2004年全国商品房竣工 销售面积变化 万平方米 1999 2004年全国商品房空置面积 万平方米 及空置率 资料来源 国家统计局 1 10月 1 10月 从长期来看 多种因素决定了我国房地产市场需求将长期看好 还有很大的发展空间 联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析 总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系 我国正进入稳定高速发展期 我国城镇居民人均居住面积约23平米 与发达国家地区相比还有较大差距 我国城市化进程加快 我国房地产市场需求长期看好 积极稳妥推进城镇化是 十五 期间我国的战略重点之一未来每年城市化比例将增加一个百分点 带来城市土地供应的增加和大规模的城镇住宅建设 总体来说 我国房地产行业中长期持续向好 短期内受政府宏观调控政策的影响会有所波动 房地产作为基础产业和资金驱动型行业 受宏观经济周期的影响很大 带来房地产行业的短期波动 政府的政策影响 如拉动内需等政策 在短期内会影响周期的长度和幅度 但对整体趋势影响不大 结论 短期呈小范围波动状态部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度 某些细分市场供过于求资金在全球范围内加速流转国家出台相关政策对行业进行调整和管控三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势中国经济良好的发展态势中国长期潜在需求巨大 拉动市场上升城市化进程进一步加快人均面积远小于欧美国家 改善住宅环境需求巨大大量存量房的改造 时间 行业规模 市场现状 房地产开发 长期趋势 房地产行业具有很强的地域特点 我国区域经济发展的不平衡造成了我国区域房地产市场成熟度阶梯分布 区域市场成熟度分布示意图 区域经济发达程度 城市级别 区域市场竞争集中度 竞争态势 本地企业为主 缺乏行业领导品牌低水平竞争阶段中低端产品需求 外地 外资 本地企业共同竞争 行业巨头初显市场集中度缓慢上升 竞争日趋激烈市场需求层次更丰富 竞争手段差异化 行业特点 国际性城市 人口规模在1000万以上 消费能力强 外来购买力强 来自全国范围 拥有较大的高端产品空间多种业务模式并存 开发业务仍有较大空间 物业持有经营 服务发展迅速 金融业务取得发展 中国三大经济区域的中心城市 北京 上海 广州 深圳等 天津 重庆较发达的省会城市 杭州 成都 沈阳 等区域经济辐射城市 青岛 大连 昆山 珠海等 落后的省会城市 青海 呼和浩特 兰州等 县级市县城 经济不发达地区的中心城市 消费能力一般 以本地消费为主开发业务正步入快速发展 服务业务空间小 市场规模小 消费能力低房产开发业务处于起步阶段 发达的区域经济中心 有较强的消费能力和外来购买力 经济区域内 有一定的高端产品空间开发业务主导 物业持有及服务业务开始发展 国内领先开发企业开始进入 冲击本地企业 竞争日趋激烈 市场集中度上升开发占据主导 房地产服务起步 发展速度一般 低水平竞争阶段中低端产品需求没有有竞争力的房地产企业 区域市场成熟度的不一致决定了我国房地产行业在产业发展周期上处于从开发 产品型向投资 资本运作型过渡的阶段 行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图 高利润阶段高风险 高回报产品创新单一的融资手段 中等利润阶段适中风险 适中回报资本优势 规模优势 微利阶段低风险 低回报资本优势 规模优势成熟的房产金融支持 经济特征 需求特征 房地产开发 产品型 房地产投资 资本运作型 房地产服务 服务型 时间 行业规模 中国大陆房地产商 香港房地产商 发达国家房地产商 卖方市场对新增住房需求快速膨胀 均衡市场对新增住房需求稳定增长 买方市场以提升住房质量的需求为主 业务类型 房产增量开发地产开发 房地产开发物业持有经营房产中介房地产金融服务 房地产金融服务物业持有经营房产中介房屋定制 过渡阶段的特点决定了我国呈现增量开发业务占主导 其他多种业务类型并存发展的格局 行业主业务价值链 辅助业务价值链 土地出让为主 结合金融 贸易 商业地产开发 以陆家嘴 金融街为代表开发工业区土地 以天津工业区为代表 地产开发模式 房产开发模式 产品单一化 在不同城市迅速复制 以万科为代表在单一城市的多个区域做多种产品 多是大型国有企业 以华润置地代表在少数高端城市开发高端产品 以较少的项目赢得较高利润 以万通为代表小城镇开发模式 以浙江广厦 新奥置业为代表 物业持有经营模式 专业的物业经营 成为一种专业物业 配合战略合作者来收取租金回报 以第一太平洋戴维斯为代表混合的物业出租经营 以收取租金为主 以中国国贸为代表开发和物业出租经营混合 如香港恒隆 新世界等 房地产服务模式 不动产金融模式 中介经纪和评估 以伟业顾问 上海同策为代表定制服务 以房屋的定制和项目管理收取服务费 以日本大和房屋为代表 万通开始尝试 房地产信托 以金信信托为代表房地产基金 以精瑞基金为代表 增量开发业务 主要是住宅开发 为卖而造 资金回收周期短 短期风险较好把控 容易迅速扩大规模 获得快速的发展 但同时也存在周期风险大 盈利回报不稳定等问题 住宅房地产价值链 价值实现 一般 为卖而造 追求一次增值 资金回收周期较短运作特点 单一开发业务模式简单 单个项目风险较容易把握所需资金较少 回收快 容易在短时间内实现规模的快速扩张受外界政策和经济环境影响大 抵御行业周期风险能力弱开发业务的投资周期性导致盈利回报不稳定一次增值过程 没有有效资产的积累关键风险控制点 定位准确 适合市场需求总工期控制和成本控制营销节奏与周期控制 开发阶段 消费者 住宅房地产开发现金流 开发业务增值模式 土地获得 项目预售 交房 销售利润 开发增值 土地增值 销售收入曲线 成本曲线 建筑开发 开发成本 价格 时间 物业持有经营投入大 回收期长 对资金实力和开发经营能力要求高 但收益稳定 在经营良好的情况下能有多次增值机会 需要也更容易与资本市场对接 酒店 写字楼持有经营 建设开发 前期规划 运营管理 营销品牌 价值实现 依靠前期准确的定位和后期良好的经营 实现长期稳定的租金回报 有多次物业增值的空间运作特点 前期项目策划对项目成功至关重要 特别是商业物业要充分考虑到后期的商业经营需要良好的后期经营能力以获得更大的价值提升 商业物业是复合业态管理 对技能要求更高投入大 资金回收周期长 对资金能力要求高关键风险控制点 超前眼光 规划定位 商圈管理操作模式 复合业态管理资金链 打通资本市场 物业持有经营现金流模型 物业持有经营增值模式 土地获得 建成出售 项目出售 销售利润 经营增值 土地增值 经营成本 固定成本 销售收入曲线 成本曲线 开发 商业经营 固定成本 价格 时间 鉴于开发与物业持有经营业务的不同特点 我国房地产企业在市场需求 生产要素环境等多种条件制约下 必然先通过开发业务 住宅开发 实现快速扩张 进行资金 能力上的积累 国内的金融市场现状国内金融市场不健全 房地产企业融资方式少 开发资金以银行贷款和预售款为主 没有良好的资本市场支撑物业持有业务所需的大量资本 增量开发业务良好的市场状况国内房地产市场 特别是住宅的需求一直呈快速增长态势现阶段住宅开发业务与持有经营相比 高利润 低风险 值得大力发展 房地产企业自身规模实力由于以往我国房地产行业进入壁垒低 行业发展时间短 导致国内房地产企业数目多 多数规模小 资金实力 业务能力都达不到物业持有经营业务的要求 通过开发业务积累经验 能力 资本 实现快速扩张是多数国内房地产企业的首选在国内开展物业持有业务的以外资房地产企业和少数有特殊资源的企业为主 国内经济发展的状况国内经济总体发展的阶段 区域发展的不平衡和产业结构 使物业持有业务只能在少数经济发达城市才能开展 业务规模有限 在近年来的市场环境和金融土地政策条件下 专注于开发业务的开发类企业整体上获得了快速发展 实现了良好的绩效 30 20 10 0 10 20 30 40 房产 地产 房产 房产 物业 综合类 中介类 2003年 2002年 2001年 各业务模式公司的平均净资产收益率 从大陆A股上市房地产公司指标分析来看 各模式中 房产开发规模发展最快 地产 房产模式收益最好 房产 物业模式收益最为稳定 但地产开发业务需要有特殊的资源加以支持 2003年股东权益规模比较 2003年主营收入规模比较 0 30 60 90 120 150 180 210 240 0 30 60 90 120 150 180 210 2003年净利润规模比较 以万科为代表的一批企业 通过大盘开发 规模复制 跨地域发展等多种手段快速发展开发业务 保持业绩的平滑增长 成为房地产开发业务中的主流模式 迅速积累了较强的资金实力和开发业务能力 多项目并行开发以平滑业绩通过对多项目并行开发节奏的掌握 能够帮助实现公司业绩的平滑 满足资本市场对业绩平滑性的要求 同时多项目开发有利于快速占领市场 扩大规模 跨地域发展来规避风险跨地域发展有利于扩大发展空间 规避单区域发展潜力不足 利用区域市场发展的不均衡和分散发展中的区域风险 万科是最早进行跨地域发展的房地产开发商 目前已在全国14个城市发展房地产 大盘分期滚动开发 规模化复制加快发展大盘滚动开发能带来低廉的土地和建筑成本 地方政府的支持和政策优惠 分期开发带来的增值空间的扩大和大规模项目的品牌优势 万科在各地都拿比较偏 但环境不错的地 客户群主要定位于城市白领 注重产品的规模化定制 品牌与服务创造长期价值通过良好的产品和客户服务塑造产品和企业品牌 利用良好的品牌效应获得超过行业平均水平的利润空间 注 以红石为代表的非主流开发模式 不符合资本市场对开发企业业绩平滑和风险的要求 不作分析 万科历年主营业务收入 万元 万科历年净资产规模 百万元 但以上这些做法并不能根本上解决单一开发业务的业绩波动和受行业周期影响大的问题 同时滚动开发 快速扩张使资金链始终紧绷 风险不断累积 资本市场所希望的业绩平滑和持续增长与开发业务的周期性和一次盈利的特点决定了上市房地产开发企业必须不断加大投入力度 多项目多地域并行开发以形成良好的项目匹配 这使资金需求不断增大 资金链始终紧绷 风险不断累积多项目并行开发和多地域拓展达到一定规模之后 要做到开发业绩与资金计划的匹配不容易 加上行业周期影响 业绩容易出现波动开发业务的一次性盈利模式使得留存下来的资产多为低价值不可售资产 降低了公司融资能力 一旦遇到宏观调控造成的行业性周期波动 无法有效融资 累积的风险爆发 资金链容易断裂 滚动开发 风险不断累积 风险 风险 风险 市场情况 业绩 时间 资本市场期望的上市公司业绩 代表性房地产上市公司的财务数据体现了单一开发模式的这些特点 首先是增长速度快 无经营性资产积累 主营业务收入收入增长快 总资产 固定资产资产规模快速增长 但专注单一开发业务的万科 金地固定资产比例都很低 留存的都是低价值的不可售面积 没有经营性的资产 而合生创展已开始将相当部分资金投向持有经营的物业 所以固定资产比例高 金地 合生创展 万科 万元 2001 2002 2003 2001 2002 2003 2001 2002 2003 金地 合生创展 万科 万元 而现金始终处在短缺状态 资产负债率高 属于高风险的资产结构 现金流动负债比各公司现金流动负债比基本为负值 表明开发企业始终处在现金严重短缺的状态 资产负债率除万科稍低外 其他两家资产负债率都很高 属于高风险状态 金地 万科 合生创展 万科 0 017 2003 2002 0 145 金地 0 189 2003 2002 0 428 合生创展 0 286 2003 2002 0 039 目录 凯捷对中国房地产行业的理解房地产市场总体状况宏观调控对房地产行业的影响现阶段房地产企业面临的挑战凯捷的战略咨询思路凯捷中国简介及房地产行业项目经验介绍 房地产良好的市场状况及行业前景使供应和需求都快速增长 商品房价格一路上扬 在个别热点城市 房价 收入比已经达到很高的水平 房地产行业呈现过热的苗头 我国商品房销售价格变化 资料来源 国家统计局 商品房价格上涨速度已超过居民收入增长速度在上海等热点城市 房价 收入比已远超1 6的警戒线的水平受人民币升值预期和国内房地产良好态势等多种因素影响 海外热钱和国内民间投资纷纷投资房产 在个别城市的市场需求中 投资性购房占到相当比例 需求中的泡沫成分凸现 1997 2003年全国房地产投资情况 我国房地产行业发展的资金主要来自于银行 快速的增长使银行风险增大 直接威胁到国家的金融秩序和宏观经济的稳定发展 数据来源 国家信息中心 房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源 在央行121号文件出台 房地产信贷被严格控制的情况下 开发贷款加上预售过程中银行按揭贷款的资金量 信贷资金在房地产投资来源中的比例仍超过60 银行成为房地产风险的最大承担者 近些年个人住房贷款增长迅速 占银行贷款余额的比重也达到了一个相当高的比例 2004年上海中资金融机构房地产贷款余额为2962亿元 占其贷款总额的26 5 个人按揭贷款的快速增长加剧了银行短存长贷的压力 增大了银行经营的风险我国个人按揭贷款业务开办已进入到第6年 是风险爆发的危险期 我国个人住房按揭贷款增长情况 2004年1 6月份房地产投资累计到位资金来源构成 为防止房地产过热对宏观经济运行的影响 2002年开始 国家逐步通过颁布一系列的土地和金融政策来加大房地产行业的调控力度 政策内容 金融政策 土地政策 2002年5月9日国土资源部出台11号文 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 规定商品住宅用地的取得必须通过招标 拍卖或挂牌的方式 使土地资源市场透明化 于2002年7月1日开始实施 2004年3月31日 国土资源部和监察部联合下发71号文件 严格要求协议出让土地中的遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕 否则土地将收回土地政策变化的趋势是加强国家对土地资源的控制 防止土地交易中的不透明操作 改生地出让为熟地出让 195号文 2001年6月中国人民银行发布 采取提高非经济适用房银行贷款利率 项目资本金比例 商品房预售条件等多项措施 严格控制高档房地产开发项目 121号文 2003年6月13日中国人民银行发布了 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 通知 在重申195号文规定外 还规定多项严格房地产企业信贷的条款2004年开始采取了三个步骤调整利率政策以更好发挥起作用 扩大贷款利率浮动区间调高央行再贷款利率和再贴现利率金融机构一年期存贷款基准利率上浮0 27 放宽金融机构贷款利率上浮区间 贷款利率实行下限管理 允许金融机构存款利率下浮 从03年到04年两年的行业发展情况来看 宏观调控对供应的控制已经产生了明显的效果 未来随着加息效应的显现 过热需求也将受到有效控制 2004年上半年房地产投资增长水平有明显下降 金融土地政策从供需两方面对整个行业施加影响 控制土地与资金供应量 使市场需求降温 资金实力成为行业发展的最关键因素 促进土地供应透明化 规范了房地产企业行为通过加强政府对土地的规划和出让的控制 加强了政府调控市场的力度企业囤积土地的行为受到抑制提高了土地获取的难度和成本促进了行业内企业项目策划等业务能力的提升 贷款利率的提高 贷款审批条件的严格 将抑制部分区域房地产投资购买过热的现象 控制总体的需求规模 减慢需求增长速度挤出市场需求中的泡沫成份 土地政策 金融政策 供应 需求 提高开发企业银行贷款的门槛 有利于资金实力强的企业的快速发展 促进行业的整合和产业升级促进房地产企业金融手段的创新减缓房地产企业的发展速度 降低发展的风险促进行业业务模式的转变 促进产品结构的转变 控制土地与资金供应量 控制市场需求 资金实力成为行业最关键因素 宏观调控下单一开发业务模式存在的众多局限性日益凸显 改变单一业务模式 建立稳定 可持续增长的业务组合成为保持长期竞争优势的重点 经营方式单一 抗行业周期风险能力弱房地产行业是一个周期明显的行业 单一开发业务 使对抗行业周期风险的能力大大降低投资周期的限制形成赢利回报的不稳定开发业务的建设周期和与此对应的现金流模式决定了赢利回报的不稳定 这种不稳定对于房地产上市公司的影响尤其明显追求业绩的平滑带来风险的累积上市公司为追求业绩的平滑上升而采取的多项目跨地域开发使开发投入不断增大 开发风险形成累积开发业务一次盈利模式无法形成有效资产积累 融资能力不能有效提高单一开发业务为卖而建 留存下来的为少部分低价值资产 融资能力有限 单一开发业务的局限性 宏观调控加速了单一开发业务模式的转换 行业竞争加剧 集中度提高宏观调控提高了土地获取成本 增加了银行融资难度和成本 控制了市场需求 开发业务利润下降 风险加大传统的银行融资减少 需要加大权益性融资 单一开发业务不利于公司层面的权益性融资 改变单一开发业务模式 建立稳定 可持续增长的业务组合成为保持长期竞争优势的重点 宏观调控使资金实力成为房地产企业取得竞争优势的首要条件 银行融资难度的增大使建立多样化融资渠道 加强房地产金融能力变得非常重要 央行121号文国土资源部11号 71号文 房地产开发企业绝大部分资金都来源于银行土地转让不透明 关系是土地获取的关键 房地产企业要建立多元化融资手段 上市融资 可转债 资产证券化 基金 信托 土地获取成本增加 难度增大 银行融资门槛增高 自有资金要求加大 我国宏观调控将是一个长期过程 未来两年宏观调控将加剧市场竞争 加速房地产企业业务模式的转变 房地产行业面临着重新 洗牌 土地供给透明 企业运营模式改善 大量资本进入行业 121号 文件 195号 文件 18号 文件 房地产企业数量多 规模小 集中度低以北京市场为例 据统计 市场上在售的项目 仅掌握在不到一半的开发商手中 有项目的企业平均开发规模为21万 房地产开发企业绩效开始出现分化 行业集中度将大幅提高 规模大 资金雄厚 管理模式先进的巨头将出现市场规模扩大 市场价格更趋于理性化 透明化资金实力将成为企业发展的最关键因素规模化 专业化将是我国房地产企业发展的必由之路业务模式多样化趋势 产品 服务细分 产品品种增加 专业化程度增加 现在 2005 2008 目录 凯捷对中国房地产行业的理解房地产市场总体状况宏观调控对房地产行业的影响现阶段房地产企业面临的挑战凯捷的战略咨询思路凯捷中国简介及房地产行业项目经验介绍 总结以上分析 改变现阶段的单一开发业务模式和解决宏观调控带来的资金压力是房地产企业现阶段面临的主要挑战 而这两者之间又是相互作用的 改变单一开发业务模式 解决宏观调控下的资金压力 单一开发业务模式的转变 有利于拓宽融资渠道 同时融资渠道的拓宽 将促进新业务的开展 应对挑战 国内领先房地产企业要改变现有业务模式 将开发业务 物业持有经营业务和房地产金融业务相结合 形成以房地产金融业务为基础 开发与物业持有经营业务并举的企业发展格局 房地产企业 房产开发业务 物业持有经营业务 房地产金融业务 房地产金融业务为开发与物业持有经营业务提供资金支持开发与经营业务为房地产金融业务提供专业能力上的支持 资金支持 资金支持 专业能力支持 专业能力支持 开发 物业持有经营和房地产金融投资业务具有不同的收入周期 不同业绩波动程度 它们的组合能够形成资本市场所要求的稳定平滑的业绩增长 实现企业的可持续增长 可持续成长大中型房地产公司可以通过优质物业持有获得稳定回报 房地产开发机会型投资获得高额回报 以避免单一的房地产住宅开发带来的周期波动的影响 现金流 房地产开发现金流周期 物业持有经营业务现金流周期 大中型房地产公司总体现金流周期 现金流 由于国家政策导向和行业上下游的挤压 房地产开发不同阶段容易出现融资困难 通过金融运作可以避免单一开发带来的风险 可以将中小房地产商对资金的需求作为获取高额利润和迅速扩大规模的良好市场 概念图 房地产开发机会型投资业务现金流 房地产开发现金流 现金流 时间 只租不售 带约出售 在中国的经济发达区域 经济发展水平和产业结构都已有利于物业持有经营业务的开展 随着住宅开发增速的平缓 物业持有经营业务将在经济发达区域有一个较快的增长 住宅开发业务已进入平稳发展的阶段 而在上海等经济发达区域 经济发展水平和产业结构都已进入物业持有经营大发展的阶段许多国外房地产基金在投资策略上 以从原有的参与项目开发转向购入优质的物业长期持有 经过几年的运作后 再将具有稳定的现金流回报的物业整体出售 1997 2004年6月住宅投资占房地产总投资的比例 2004 6 2004年上半年房地产开发投资情况 房地产金融能力是未来企业取得行业领先的基础 以房地产金融为核心整合房地产产业链上各环节 能够更有效的突破现有房地产企业发展中所受到的资金 业务和地域限制 确立行业领先地位 区域限制 业务限制 资金限制 突破资金限制运用多种房地产金融手段吸引资金 把房地产业投资变成大众化的投资工具 真正实现房地产投资的社会化 大众化 突破业务限制由于产业投资业务比开发业务更具有灵活性 企业可以选择产业链上优秀的开发关联产业进行投资 通过关联产业的发展促进带动开发业务的成长 并同时成为平衡业绩的有效手段 突破区域限制通过房地产金融投资业务手段 可以选择某个区域的成功企业或者优质项目进行投资 规避对陌生区域市场不了解的困难 实现快速 风险可控的跨区域发展 房地产金融包括融资和投资两方面 融资是基础 要建立多元化外部融资渠道 多元化融资渠道包括公司和项目两个层面的融资平台 两层融资平台的建立才能形成全面的融资能力 外部融资 内部管理 合作开发 信托 股市 房地产基金 银行 房地产商 公司层面 项目层面 房地产基金 从国内情况来看 上市融资是运用较早的公司层面融资手段 在银行贷款难度增大的情况下 上市融资已成为行业内领先企业拓展融资渠道的重要选择 历史金融环境下上市直接融资成为房地产企业低风险获取资金 扩张规模的最优途径 但相关政府部门对上市公司的管理曾一度限制了上市途径的发展宏观调控及行业竞争的日趋激烈 使上市融资成为房地产企业的重要选择 而国内房地产公司上市的限制也已放开 但入市的高门槛和房地产开发业务的特点使多数房地产公司无法有效利用这一渠道除获取直接融资外 公司上市还具有其他一系列好处 如拓展再融资渠道 扩大品牌知名度 提高整体竞争力 促进公司快速发展等 信托是近两年兴起的房地产融资模式 以项目融资为主 其本身所具有的灵活性使信托具有独特优势 将在较长一段时间内成为房地产项目融资的重要手段 但受政策严格管制 难以充分满足房地产商要求 信托受到严格的管理办法的限制 信托总体规模有限国家对信托牌照的发放审批很严 信托公司数目有限房地产信托产品的区域性很强 只能在项目开发的当地发放房产信托产品 禁止异地设立分支机构信托管理办法规定 单个信托计划只能发行200个信托合同 每个不能低于5万元 普通投资者无法参与 影响信托的整体规模目前的房地产信托产品 多数是房地产信托贷款产品并且是针对单个项目的融资 流动性相对比较差 信托的优势 信托是唯一能够综合利用货币市场 资本市场 产业市场 连通产业与金融市场的机构信托资金运作的总体规模可以较少的受自身注册资本的影响相比银行体系贷款所存在的结构性矛盾 信托在向中小企业提供贷款方面具有更多的灵活性资金成本低 手续方便 信托资金起点低 操作透明 利于业务创新和吸收各类资金 信托将在较长一段时间内成为房地产企业融资手段但信托受国内有关政策的影响 不能充分满足国内房地产商的要求 信托的不足 房地产基金是以美国为代表的成熟房地产市场上的主流房地产金融模式 它既是房地产开发企业和项目的重要融资手段 同时又是房地产产业的重要投资渠道 美国的房地产业务模式 地产开发 房产开发 物业持有 股权REIT 机构投资者 银行等金融机构 个人投资者 承租人 自用购买 按揭贷款证券化 按揭REIT 中介代理 物业管理 物业运营 共同基金 有限合伙私募基金 业务流资金流 按揭贷款 可能业务模式 在国内房地产基金刚刚起步 但发展很快 投资力度和基金种类都在扩大 受政策与产业环境影响 目前国内房地产基金以短期项目投资为主 长期基金 中期基金 短期基金 收益 风险 安全性 成长性 主流基金 增值型基金 机会型基金 准机会型基金 土地基金 Land 私人房地产信托 公众房地产信托 CMBS 麦则恩 国内以投资房产开发的短期基金为主的原因 国内还处于房地产开发业务为主的阶段 开发业务还有很好的利润和较低的风险产业基金法没有出台 没有可实现房地产资产证券化的资产证券市场 长期房地产基金没有很好的退出机制海外房地产基金对中国的投资力度和范围都在不断扩大 由参股转为独资 有物业开发转向物业持有经营 目标收益率IRR在25 以上采用相对较高的杠杆率投资期限较短2 3年利用网络寻找非公开交易的机会 以避免公开投标的竞争 完全供租赁的多住户的公寓物业投资主流的多样化的私人基金可公开交易的房地产投资信托产品 通过调整物业持有经营 租赁的策略实现增值通过物业重新定位获取增值开发和二次开发获取稳定而长期的增值 国内新兴的类型 国内没有的类型 由于产业基金法和资产证券化市场的缺失 房地产基金在国内不能公开募集资金 且只能以投资公司的形式进行项目层面的运作 短时间内发展受到限制 房地产投资公司 项目 管理合同 35 银行 信托 65 成本 10 具体运作管理 房地产公司 海外基金 资金 国内现有基金参与投资的开发项目的运作模式示意 资金 但从长期看 房地产基金的发展将促进行业内企业规模化 专业化发展 基金投资于房地产产业链的不同环节 能够形成不同周期和盈利大小的收益组合 物业管理 物业持有 物业经营 房产开发 地产开发 房地产基金 投资主体易位 开发商变 投资商 传统模式中以开发商为投资主体的格局将被打破 而社会游资将以发行基金份额设立基金公司成为房地产项目投资的真正投资主体 这个投资主体更多的将是一个投资联合体 而投资方式主要是股权投资有实力的房地产开发商将发起成立房地产投资基金 并以投资人的经理人的身份出现在房地产行业 它将和房地产评估机构 销售代理商 物业公司等一起受雇于投资人 开发商的核心地位不再在这个过程中 房地产开发商更多的是一个执行者的角色 传统的以房地产开发商为中心来圈钱 刨地 销售的地产开发模式也将因房地产投资基金的介入而逐渐改变 以前那种 有地卖地 有楼卖楼 的产品经营管理型战略将没有生存空间 房地产将更多地运用资本运作的模式来实现其盈利的目的 房地产投资基金对房地产产业不同环节的项目和企业进行投资 形成不同周期和盈利大小的收益组合 目录 凯捷对中国房地产行业的理解房地产市场总体状况宏观调控对房地产行业的影响现阶段房地产企业面临的挑战凯捷的战略咨询思路凯捷中国简介及房地产行业项目经验介绍 金地经过近4年的努力 已完成了在珠江三角洲 长江三角洲和环渤海经济圈的战略布局2002年 深圳地区收入占78 北京占22 2003年 深圳占44 北京占47 上海占9 今后 随着在东莞 武汉等地业务的扩展 深圳所占的比例还将进一步下降金地宣称 今后的投资布局仍将以三大区域为主 但在三大区域内的投资范围将会适当分散 并将增加一些三大区域之外的二线和三线城市投资项目2004年12月24日 金地成功增发1亿股A股 募集资金近9个亿金地的发展思想是速度与安全的平衡金地现有发展过程中面临的最大困难是高速扩张过程中团队的不足 包括人员数量 经营及管理能力的不足金地坚定了效率型 而非资源型发展的发展模式取向金地强调主要产品方向是住宅 商业楼盘的开发只是为了增加公司的经常性收入 平衡公司在不同经济状态下的收益金地从高档向中高档产品策略性产品结构调整后 将通过以下方式保持一定的利润率水平产品差异化保持较高的项目毛利率通过加大成本控制力度降低开发成本 如拿地方式及时机选择 集团化采购 设计阶段成本控制等加快开发进度 缩短开发周期 凯捷常用以下战略三角为企业进行战略规划 凯捷认为完整的公司战略应包括集团战略 业务战略及相应的战略支撑体系 企业战略 业务战略 使命 愿景 业务组合管控模式 战略支撑体系 阐述企业为什么而存在并发展 以指导战略和组织的发展 向全体员工描述的振奋人心的发展蓝图基于对未来发展方向的判断和论断 总结企业的战略规划确定企业的业务组合 增长阶梯及实现路径 明确管控原则 价值观 为总体战略的实施建立完善的管理支撑体系 各业务具体业务规划 关键成功要素 核心能力和增长阶梯 增长阶梯实现路径 房地产开发物业持有经营房地产金融 人力资源 治理结构 组织结构 战略计划 运营系统 在战略规划阶段 凯捷采取分析 评估 规划的程序对客户进行从外到内的审视后进行有针对性的规划 内部资源评估 战略规划 外部机会分析 首先要通过对房地产行业动态 经济条件 客户和竞争对手的分析 了解行业发展趋势 挖掘和认识可能的业务机会 法规市场进入限制环境规定 开放 技术生产产品信息 通讯 宏观经济国内生产总值外汇汇率 行业动态竞争范围成熟状况 生命周期影响经济 市场增长 利润水平的因素 竞争程度财务 市场运作同行经营状况竞争地位 价值取向竞争优势的战略杠杆 核心能力 行业价值链供应 生产及客户动态毛利及成本结构供求关系产品 市场利润率 客户情况消费行为渠道结构 理念策略业务实力资源能力 通过行业市场数据的分析归纳 找到不同业务领域中具有较高吸引力的候选目标业务 行业发展空间 增长速度 慢 快 低 高 个人宽带上网 新业务市场前景比较图 企业专线 企业宽带上网 有线没有语音业务牌照 不能开通语音业务 互动电视 VOD 数字电视 VOIP 可视电话 电视会议 扩展业务受国家意识形态管制 节目源有限 市场发展缓慢 不具吸引力 宽带将替代拨号成为最主要的数据业务接入方式 市场前景广阔宽带接入快速增长 今年上半年中国电信用户数较去年底增长100 仅政府等少数机构使用 市场容量及发展空间低 发展速度慢 不具吸引力 增值业务中的数据业务 扩展业务 增值业务中的语音业务 从产品 服务 地域 客户三个角度对各候选业务进行研究 应选择哪些产品 服务 各业务的地域分布应是 不同地域未来发展中的潜力展望如何整合现有资源 从而最有效地驾驭最有价值的市场 如何就各业务将目标客户群进行细分 从而有针对地提供服务 客户群对公司增值的吸引力有多大 产品 服务 地域 客户 房地产及相关业务 基于对房地产各相关业务的了解 进一步明确各业务的关键成功要素是外部机会分析的重要环节 确定取得新成功的必备条件 评估各项必备条件的特点 定义并发现 竞争力 给各项竞争力排序 审核 设计实施方案 各业务中具有不同 专长 的核心小组与各个层面和职能部门进行讨论 核心小组根据不同情况给竞争力排序 核心小组对所定义的 核心竞争力 的关键性 效益及特殊性进行严格的外部审核进行最后一轮内部讨论审核 核心竞争力 是竞争对手所难以简单照搬的 而且是深深潜存于组织内部的一种能力 这种能力不会因为当前的产品或行业变化而变化 在外部行业分析的基础上 对集团的内部资源能力进行全面的评估 业务资源评估 管理资源评估 价值评估 评估业务在行业中的地位 市场 供应商 客户等 公司子业务在价值链中的位置及其可能的拓展方向判断 内部资源评估 评估集团的产业组织方式评估集团的管控能力 对财务管理现状和资本运作 资源分配能力进行分析 业务资源能力的评估 可以从产业链出发 对集团在产业链各个业务环节上所掌握的资源能力进行评估 物业管理 物业持有 物业经营 房产开发 地产开发 房地产金融 中介服务 评估 经纪 定制等 举例 房地产开发能力评估示意图 物业管理 销售 营销 建筑 设计 前期策划 存在的主要问题 成功因素 根据组织成长历程进行阶段组织结构分析 评估集团现有产业组织方式和管控模式 帮助得到在转型过程不同发展时期的组织模式 起步期 增长期 成熟期 衰退期 下一周期 复兴 初级组织 以个人能力为主导 组织以分散的职能有关 权力分散 以事业部为主导 整合资源 以矩阵为主导 优化组织结构 建立创新体制 集团消除内部危机 集团领导集中权力 创造系统新秩序 企业失去活力 需重组以创新 市场与公司内部发展的不同阶段示意 单一产品市场 多元产品 市场 国际化产品 市场 对财务管理现状和资本运作 资源分配能力进行分析 找出直接影响价值创造和财务表现提升的关键价值驱动因素 价值驱动因素 价值评估 内部分析中还将包括分析和比较集团各单元业务与国内外行业竞争对手在各关键成功要素上的优劣势 行业基本 主要竞争对手 公司 结合外部行业分析与内部资源能力的分析 确定集团各个业务板块的战略定位 企业竞争能力 低 高 高 低 行业增长潜力 定位 房地产金融 物业持有经营 分析各个业务的增长潜力确定各个业务的战略定位确定各个业务的可能发展途径 房地产开发 现状 明确各个业务板块的战略定位的基础上 确定该业务板块发展三层面的问题 并主动建立业务发展的增长阶梯 第一层面重点扶持健康发展的核心业务以期高速增长和现金流 第二层面在人力 财力上做大量投资 以期发展新业务 第三层面作几个小规模的投资以开创未来的事业机会 时间 产品 服务 地域 客户 金牛 明星 种子 利润 时间 公司业务发展三层面 业务发展增长阶梯 构成了子业务战略框架 从发掘集团价值的能力和子业务本身盈利潜力两个维度对各个业务板块进行评价 确定企业的业务组合 行业吸引力竞争地位重组 合理化的机会 集团技能业务单元之间的联系对集团战略的价值贡献政策导向 MACS矩阵 业务单元的盈利潜力 发掘集团价值的能力 稳定发展 优先发展 撤资或清算 撤资 最优先发展 撤资或建立技能 低中高 一般优秀 集团价值最大化 保留还是剔除 发展的优先顺序 行业增长率 单业务竞争能力 MACS market activatedcorporatestrategy 基于市场的集团战略 在进行业务组合时应注重多业务组合策略 避免以下组合问题的出现 业务单元的价值创造潜力 发掘价值的相对能力 高 中 一般 优秀 业务单元的价值创造潜力 低 一般 优秀 业务单元的价值创造潜力 发掘价值的相对能力 中 一般 优秀 高 低 一般 优秀 业务单元的价值创造潜力 发掘价值的相对能力 中 一般 优秀 高 中 低 一般 优秀 业务单元的价值创造潜力 发掘价值的相对能力 高 中 低 一般 优秀 一般 优秀 1 四处撒网 3 瘦狗集中营 4 浮华机会型 2 中游漫步 在明确业务组合的基础上 建立组合业务增长阶梯和设计业务实现的路径 房地产金融 物业持有经营 房地产开发 2004200620082010 集团的组合增长阶梯 业务单元的盈利潜力 稳定发展 优先发展 撤资或清算 撤资 最优先发展 撤资或建立技能 低中高 一般优秀 发掘集团价值的能力 通过各个子业务板块的评估 确定集团的战略业务 维持业务 淘汰业务 由于对子业务进行了发掘集团价值能力的评估 从而会影响单纯从子业务本身研究得到的战略定位和发展思路 因此 需要对前期所做的子业务战略框架进行必要的调整 凯捷认为 主动建立的集团成长阶梯能够帮助企业设定各发展阶段的目标和里程碑 从而保障战略目标的实现 游乐业 1984 1985 1986 1987 1988 1993 1994 1995 1996 1998 1999 2000 新锦江大酒店 东锦江大酒店新锦江松江酒店锦江集团国际管理公司 酒店销售网络的建立与完善 新锦江假日酒店 锦江之星及连锁店扩张 酒店业 锦江乐园 锦江旅游公司香港锦江旅游公司 锦江渡假村 天马乡村俱乐部 锦江航空有限公司 上海航空 观光巴士公司 振华汽车服务公司友谊汽车服务公司 上海国联有限公司 入股锦海捷亚国际货运 浦东机场货运站 运输业 锦江集团财务公司 陆续参股交通银行上海分行 浦发银行 太平洋保险公司 上海城市合作银行 上海国际投资信托公司 参股国泰君安 金融业 购买松江商苑 松江酒家 新锦江商厦 麦德龙及连锁店的扩张 商贸业 国安大厦新锦江商业街 锦江城综合大厦 浦东三林城住宅区开发 新锦江商厦 房地产业 同时 主动建立的增长阶梯将会帮助集团明确不同战略阶段对能力的要求 各业务所需核心能力 核心能力 资本能力 项目策划能力 营销能力 项目管理能力 管控能力 能力 能力 能力 能力 房产开发 物业持有经营 房地产金融 2004200620082010 相互影响相互支撑 房地产金融 物业持有经营 房地产开发 物业经营能力 多业务格局的集团公司 需要在明确总部定位的基础上建立集团管控模式 以保证各个业务板块的战略方向符合集团总体战略的要求 瞄准短期盈利目标 形成若干业务板块 主业鲜明 资本投机型 以经营为基础 集团不同单元业务的内在关系 成熟度及集团总部的能力特点和发展意愿均会对集团管理模式的选择产生影响 战略导向型 财务导向型 独立型 技能分享型 共享业务型 集团业务组合的内在联系类型 集团总部角色 例子 投资 监控和买卖各种独立的业务 中信泰富美国ITT美国KKR 三星通用电气ABB 联合航空集团宝洁上汽集团 管理整个多元业务组合并分享经营技能和尽可能利用业务之间协同效应 集中于几个相对类似的市场 紧密的经营一体化的业务 操作导向型 管理模式 对集团公司而言 选择何种管理模式是一个战略问题 不同的管理模式决定了集团的管理重点与管理内容 管理模式 战略管理 资本计划与财务控制 业绩管理 管理资源发展 审查战略计划 提供每项业务所需资金 审核整体的财务目标 结果 为每项业务选出总经理 审查和批准战略计划 审查和批准主要项目开支 分配资金 确定财务目标 考核财务和经营业绩 选派总经理 制定 优秀高层管理人才计划 追踪和开发管理人才 选派总经理 直接参与详细的考核和提拔各级管理人员的活动 资本运营 以单个业务投资收益最大化为原则 以快速壮大实力 提升整体价值为原则 以扩大规模 完善业务配套为原则 实际应用中 控股公司管理模式往往是采用混合模式 以管控各类不同特点的下属业务 而且也不是一成不变的 财务导向型 战略导向型 操作导向型 战略导向型 操作导向型 一般而言 集团公司的管理模式是混合模式集团的子公司有多种控股比例 也有内部的部门子公司在集团公司战略中的定位不同总部对不同业务板块的管理能力有高有低 在一定的条件下 对具体一个子公司的管理导向会发生变化当一个业务整体走向衰弱时 会转向财务导向 寻找退出机制当弱小子公司能力发展 能够成为独立的运作平台 往往从操作导向转向战略导向 战略导向型 财务导向型 因此 需要按照业务单元的战略定位 根据集团控制力要求和子业务独立性要求的差异 确定对该业务单元的管控原则和管控模式 子公司业务独立性 母公司控制力 弱 中等 强 相关 独立 属于主要向母公司贡献财务价值的子公司 同时母公司对其可影响范围较小 重点关注是否继续持有 属于母公司需要关注其业务发展趋势的一类 但限于母公司资源能力 较难直接影响 因而战略规划是主要作用工具 属于与母公司业务高度协同的子公司 且与母公司可共享资源平台 可通过明晰母公司战略从而确定其战略 根据确定的管理模式要求明确界定协信集团总部与下属业务单元的职责 职能 总部 业务单元 说明 参与度高 参与度低 集团战略 经营单元战略 财务 人力资源 法律法规管理 技术决策 新产品 服务的开发 营销 销售 集团战略为总部中心的工作重点 总部指导和评估业务单元战略 财务仍然是一个重要的核心职能 经营单位进行日常的会计业务 由总部设计职业发展道路及管理高层人力资源 只能保留少量的当地法规管理人员 业务单元负责技术决策 总部予以批准和指导 总部可以发展全国范围的销售队伍 负责全国性大客户的开发与发展 业务单元为销售重心 总部对跨经营单元产品 服务开发进行统筹 总部侧重于品牌控制和全国范围内的沟通 案例 凯捷认为 战略是企业发展的中心 根据既定的战略 以管理模式为引导 组织 运营系统和人力资源共同构成战略支撑体系 为战略的执行提供支持和保障 运营系统 组织 战略 人力资源 管理模式 使命 愿景战略态度战略目标业务模式核心能力 关键流程制度 文件计划预算系统供应商管理系统客户管理系统绩效管理体系IT信息系统 人力资源 人力资源规划招聘 解聘绩效管理薪酬激励培训 职业发展 围绕阶段战略目标的要求 提供与之相适应的考评 激励 薪酬等人力资源规划 在战略阶段目标要求下 明确各阶段运营体系的指向 以及支持近期战略行动的运营体系设计 集团组织结构部门岗位职责汇报关系和权限体系 在战略阶段目标明确的前提下 根据既定的管理模式为战略的展开提供组织保障 根据集团战略和管控模式的要求设计相应的集团组织结构 并在设计过程中考虑良好的过渡以保证可操作性是建立组织体系的重点 根据确定的集团组织结构 明晰集团层面各个部门及各业务板块的功能职责 集团总部职能进行集团总体战略规划不稳定业务战略的制定和实施指导事业部重大投资项目的审定 集团层面的资本运作发展新业务 促进各业务的协同效应向业务单元提供部分共享的中央服务 高级人员考核 投资管理部职责负责对事业部重大投资项目的辅助决策和后续监督对不稳定业务单元的业务战略制定 业务运作指导及内部管理指导 财务部职责牵头制订集团和事业部战略预算体系负责财政金融有关事宜 对集团提供全面的会计和财务服务对事业部进行财务监督和控制 人力资源部职责制订集团人力资源战略及实施计划指导下属事业部的人力资源规划对子业务单元高层人员实施管理与激励 审计 法务部职责对集团各独立核算的事业部进行审计监督 确保集团总部利益作为集团高层领导的法务参谋 负责整个集团的法律事务的支持 并购部职责开展兼并收购业务 利用兼并收购等各种资本运作手段实现集团收益的超常规发展 总裁办职责负责整个集团的行政管理工作集团与下级子业务单元间的信息交流负责整个集团的品牌运作负责整个集团信息中心建设 凯捷客户举例 并制订集团层面的组织管理文件 其中 职位说明书是明确职责 汇报体系和流程落实的关键 举例 某公司某职位说明书 与主要流程建立接口 明确任职资格 公司战略目标体现 明确职责和重点工作 说明汇报关系 说明汇报关