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商业发展模式经济分析2008 3 11 兰亭国际商业规划 致深圳其士金峰园房地产开发有限公司 商业群楼各层建筑面积及使用面积 使用率 85 5 建筑面积使用面积 1F 7125 35m26093 16m21F 6624 99m25665 28m2夹层 245 75m2210 15m22F 6512 44m25569 04m2 项目商业指标 除了临街铺位销售 其余全部出租 方案一简述 街铺 餐饮 零售店 开放式柜台 浅铺 浅铺 街铺 销售 分业态招租 450 400 600 300 110 107 80 街铺 1F 2F 划分业态 采取合作经营或者招商 大型中式餐饮 会所 培训中心 方案一简述 BF 统一招商 方案一简述 初步以卖场作为主业态进行测算 通过我行对莲塘街铺的售价调查 初步估算街铺的售价为 32400元 m2可售街铺的面积为1382m2街铺的销售额为 44776247元 方案一 1F街铺销售额测算 根据我行调研 莲塘一层各业态的内铺租金水平 方案一 1F内铺租金测算 1F其余面积分业态招租 开放式柜台1F内铺开放式柜台建筑面积 690m2 约80个柜台 1F开放式柜台租金水平 2000元 个 月月租金收益预测 160000元餐饮 零售 我行预测1F零售餐饮租金水平 80元 m2 月1F内铺餐饮建筑面积 1469m2 月租金收益预测 117491元1F内铺零售建筑面积 3084m2 月租金收益预测 246730元 方案一 1F内铺租金测算 2F如果采用合作经营方式一 底租 10 15 保底提成 方式二 提营业额15 20 甲方投入装修 商家输出管理 商家会通过对地段的评估提出一个意向租金 底租水平由双方谈判来定 2F如果由甲方统一招商 不采用合作的方式 不补贴 租金水平在40 70元 m2 月聚福路硬件配置好的二层租金为70元 m2 月 足浴城 聚福路硬件配置一般的二层租金为45 m2 月 咖啡厅 方案一 2F租金测算 根据我行调研 莲塘目前二层商业 我行预测2F租金水平在55元 m2 月2F建筑面积为 6512 44m22F租金收益为 358184 2元 方案一 2F租金测算 租金水平在30 50元 m2 月现阶段莲塘尚未有地下的商场 依据现在大型超市进驻类似项目地下商场 租金一般在30 35元 m2 月 测算本项目BF租金水平大约在35元 m2 月 方案一 BF租金测算 根据我行调研 莲塘目前地下一层商业 我行预测BF租金水平在35元 m2 月BF建筑面积为 7125 35m2BF租金收益为 249387 25元 方案一 BF租金测算 销售部分 44 776 247元租赁部分 153 885 326元一层餐饮租金每3年递增一次 幅度3 5 其中餐饮合约期5 8年 零售每2年递增8 第一年租30 第二年60 第三年80 第四年100 一 二层租金以10年计算 BF租金以15年计算 总收益198 661 573元 方案一总收益 预测销售均价 街铺 32400元 m2内铺 14787元 m2 内铺售价根据内铺的平均租金收益进行测算 建筑面积 街铺 1382m2 可售建筑面积 内铺 5243m2 可售建筑面积 销售额 44776247 77528241 122304488元 方案二简述 全部划铺销售 1F 方案二 2F BF 分层租赁 2F BF 2F租金收益 358184 2元BF租金收益 249387 25元 同方案一 销售部分 122304488元租赁部分 91724384元租金以10年计算 贴现率12 总收益 214 028 872元 方案二总收益 方案三测算 除了临街铺位销售 其余全部出租 1F 1F街铺销售收入 44776247元 同方案一 统一招商 BF 1F除街铺 2F 单位租金 30元 m2 月租赁面积 19126 53m2租金收入 108533495元 15年租期 每5年递增5 方案三测算 销售部分 44776247元租赁部分 108533495元总收益 153 309 741元 方案三总收益 1F街铺面积只有941m2 占商业部分总面积的4 7 销售收入不多 但如果考虑其它商业面积统一招商 综合评价销售街铺的收益和其对招商的影响 我