2011年6月温州市灵溪·浙闽物流中心地块市场研究与项目定位报告

,序言,温州泰和房产营销机构受浙闽物流中心委托，对其位于苍南县灵溪镇物流中心一综合用地地块进行相关市场研究和项目定位分析。本次调研主要通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解苍南灵溪商业和房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及产品定位，对项目的整体规划提出具有建设性的建议，以达合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为贵公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。 温州泰和房产营销有限公司 2011年6月8日,序 言,目 录,市场研究,宏观经济分析,项目地块分析,物业市场研究,目标客户研究,产品规划建议,写字楼物业规划,餐饮娱乐物业规划,超市物业规划,SOHO物业规划,开发成本估算,经济收益估算,产品定位,经济分析,市场研究,第一部分 市场研究,宏观经济分析,项目地块分析,物业市场研究,目标客户研究,城市概况城市规划宏观经济宏观经济总结,灵 溪 (城镇概况),灵溪镇位于苍南县中心偏北,面积86.5平方公里，是浙江省最南端的一个县城集镇。北离温州市区83公里，南距福建省福鼎镇32公里。地处浙闽交通要冲，104国道、同江三亚高速公路、 G15沈海高速、温福铁路贯穿全境；横阳支江、萧江塘河、沪山内河穿城而过，形成便捷的水陆交通网。是苍南县的政治、经济、文化、科技、交通中心。,灵溪,行政灵溪镇辖5个社区、18个居民区、146个行政村。人口21.08万人。经济 浙闽副食品商城、浙福水产城、浙闽物流中心、浙闽农贸综合镇场已成为浙南闽东北颇具影响的龙头镇场，参茸镇场获“中国人参鹿茸冬虫夏草集散中心”金名片。浙闽汽车城（4s别克专卖店）的成立，填补了苍南高级轿车专卖的空白。灵溪主要经济指标增速较大，综合经济实力在温州镇30个强镇中名列前茅。 文化 经浙江省文化厅批准，灵溪镇分别荣获“浙江省木偶戏传承基地”、“浙江省民间文化艺术之乡（单档布袋戏）”称号。县政府对文化产业、极为重视特在灵溪镇人民公园的黄金地段划出一地块，建成全省首家乡镇级的民间艺术专用基地“灵溪民间艺术馆”。作为木偶戏、渔鼓的传习所。灵溪民间艺术馆的建成，是灵溪镇非遗保护与传承工作的一项重要举措。,灵 溪 (城镇概况),随着苍南县城市规划的不断完善，未来灵溪将形成：一心两轴两片联动的总体布局。“一心”即城区中心。位于站前大道东侧，规划成为苍南行政、商业、文体中心。“两轴”即东西向城市商贸流通轴及城市主要公共服务设施集中轴。“两片”即以站前大道为界，西片为老城区，保留原有商业、居住功能。东片为新区，形成新型商、公、贸、住为一体的多功能区。总体规划以城市向东发展为基础，适当向南拓展形成扇形发展的态势。,灵 溪 (城市规划),1、中心聚集，南北伸展。加强中心城市建设以建设现代化都市为目标，使之成为我国东南沿海重要的工业、商贸、港口城市以及浙西南与闽东北的重要核心。2、点轴开发，分片均衡。通过轴线的带动作用，均衡各片区域的城镇发展。扶植重点城镇，通过交通轴线的辐射，带动山区经济、社会发展。,灵 溪 (城市规划),灵 溪 (宏观经济-GDP),宏观经济总量大，增长速度快，资金充裕，为房地产发展带来了机遇。,灵溪镇经济总量大，增速快，增速都在12.2%以上，历史最高增速是2009年达到117.6%，2010年实现生产总值70.1亿元，由于2009年总量太大，2010年出现负增长。金融危机后灵溪经济开始跨越发展,灵 溪 (宏观经济-人均收入),灵溪镇人均收入提高较快，民间投资活跃,灵 溪 (宏观经济-市场贸易),商贸活跃区域影响力强 灵 溪 镇 市 场 贸 易 成 交 额 很 高,灵溪经济发达，人民生活富裕，消费力强！,灵 溪 (宏观经济总结),一、灵溪镇经济比较发达，GDP总值和人均收入较高二、灵溪镇商贸发达，是温州市域少有的第三产业占主导地位的城镇三、灵溪镇是浙南闽北交通咽喉，近年来，灵溪镇厚积薄发，加大城市建设力度，对平阳水头、腾蛟、萧江以及福建福鼎等地闽南语系形成聚合力四、目前灵溪镇房地产开发还处于粗放阶段，市场机会较多五、灵溪镇区域影响力将进一步推动商贸发展,市场研究,第一部分 市场研究,宏观经济分析,项目地块分析,物业市场研究,目标客户研究,商业物业研究住宅物业研究办公物业研究酒店物业研究餐饮娱乐物业研究,灵溪商业环境,第一部分 市场研究,本次共调查了灵溪一街到八街的主要商业街。在此调查中发现灵溪当地服装店居多，也有电动车一条街、珠宝项链一条街、手机一条街、但是分布的区域比较零散，规模都不大，主要集中在一街到五街之间。其次灵溪商业的格局很差，每条街经营的类型各有不同，没有形成核心商圈。由于没有集中卖场式商业，灵溪人普遍喜欢流动式购物，但在服装店集中的江湾路、仁英路人流量较少，说明购物目的性很强。时代广场聚集了新型业态的商业，但体量不大，还没有形成商圈。,城中路,莲池路,望鹤路,江湾路,东仓路,华侨路,大门路,站前大道,第一部分 市场研究,结论：从老城区到新城区主要商业街的经营分析，灵溪当地没有一条正规的商业街，档次高低都混在一起，租金也是比较低，没有形成核心商业圈.,卖场研究,调查表明，灵溪只有3家规模性超市：天客隆、百一超市、万家惠。万家惠一天的人流量最多可以达到10000人左右，但是这些普遍档次不高，装修一般。,第一部分 市场研究,卖场研究,第一部分 市场研究,卖场研究,第一部分 市场研究,世纪名品：灵溪镇唯一的主题卖场，面积约1000平方米，经营国际名牌，年租金在100万元左右。,卖场研究,第一部分 市场研究,卖场研究,第一部分 市场研究,杜嘉班纳(Dolce&Gabbana),迪赛（ DEICAE）,比音勒芬(BIEMLFDLKK),古琦(Gucci),Prada,迪赛（ DEICAE）,时代广场,第一部分 市场研究,调查得出结论，当地人对喜欢一站式购物场所，当地人希望有大型超市和百货店，所以我们建议可以在此项目中做一个大型的购物超市。其次是未来在可能的情况下配置主体卖场,引入更高档的知名国际品牌入住，提高我们项目的档次和品质。,泰和观点,第一部分 市场研究,灵溪住宅市场,第一部分 市场研究,在已交付的楼盘里，我们调查了6个已交付楼盘，主要有绿都花城 、华府新世纪 花园、东方景园、时代都市广场、怡和城市家园、浙南大厦等。这些新楼盘主要集中在新城区。,第一部分 市场研究,已交付楼盘,第一部分 市场研究,已交付楼盘,时代都市广场,东方景园,怡和城市家园,浙南大厦,小结：以上4个案例证明了灵溪新区板块住房刚性需求极大，但因周边配套未完善导致空置率比较高，所以也给我们项目做商业配套的提供了市场依据。,第一部分 市场研究,已交付楼盘,已售在建楼盘,华洲锦园,时代御园,新世纪花园,怡和家园,第一部分 市场研究,小结：结合以上三个近两年内开的楼盘看，灵溪当地人对小户型不是很受青睐，主要追求的户型在110-120以上；其次是灵溪的房价在节节攀升，对本项目销售会带来更好的前景。,第一部分 市场研究,即将开盘的楼盘,第一部分 市场研究,中驰御景园,德嘉华庭,天和家园,华臣一品,小结：从以上数据得知，本项目周边的新楼盘开发量很大，预计销售价格高，更能提高我们项目的销售价格和商业机会，同时也折射出我们项目的升值潜力。,第一部分 市场研究,调查中我们走访了6-7个集体房，在求知路和城北二街几栋联建房，层高普遍都6层，2-4个单元，每套120平方米左右,市场成交价格60-70万左右，一楼的在45万-50万左右。,小产权房,第一部分 市场研究,灵溪办公物业市场,第一部分 市场研究,纯写字楼,苍岳大厦基本概况：地处华侨路与仁英路交汇处 ，总建筑面积15000左右，共8层，2-7层，共分A、B两个区， 配一个大会议室，精装修，由浙江苍岳电器有限公司开发。,第一部分 市场研究,苍岳大厦指标,第一部分 市场研究,苍岳大厦内部,第一部分 市场研究,现入住企业共有42家、入住的公司一般都为建筑装饰公司、房地产开发公司、矿建有限公司等。,苍岳大厦客群,第一部分 市场研究,华府新世纪商务大楼,基本概况： 地处人民大道与体育场路交界处，总面积近7000，共16层，5-16层为纯写字楼，每一层面积在618左右，由苍南华府置业开发。2010年12月交付。,第一部分 市场研究,华府新世纪指标,第一部分 市场研究,东方景园,地处站前大道与仁英路交接处，由2栋5层组成，商办总建筑面积为10000多。,第一部分 市场研究,混合商办写字楼,东方景园大厦指标,第一部分 市场研究,东方景园内部,第一部分 市场研究,这一带入住的企业主要为装饰公司、保险公司、房地产评估公司及发艺设计室行业等。,东方景园客群,第一部分 市场研究,住宅办公分析,第一部分 市场研究,第一部分 市场研究,住宅办公楼,自建办公楼,天信仪表有限公司,温州神硅电子,第一部分 市场研究,结合以上几个案例市场调查分析，苍南灵溪当地的纯写字楼很少，主要以住宅办公和自建办公为主，品牌矿建公司和房地产开发公司都需要有一个环境优越的场地办公，刚性需求极大，对我们项目的定位带来了一定的机会。当地的纯写字楼销售价格普遍在15000元/-20000元/，数量很少,而商住两用写字楼配套都很差，导致很多公司找不到办公场地。纯写字楼市场需求很大。,第一部分 市场研究,泰和观点,灵溪酒店业分析篇,第一部分 市场研究,苍南国际大酒店是一家豪华型商务旅游酒店，座落于温州市苍南人民大道，酒店地理位置得天独厚，与县行政中心毗邻而居，是苍南中央商务区域核心地带的标志性建筑。是按五星级标准建造的酒店。,苍南国际大酒店,第一部分 市场研究,配套说明,苍南国际大酒店,第一部分 市场研究,苍南万豪大酒店地处苍南灵溪站前大道118号，总建筑面积2.6万平方米，主楼高21层，住宿共有168个房间，餐厅可同时容纳1500多人就餐,是集商务、会议洽谈、居住美食、休闲娱乐等为一体的现代化四星级大酒店。,苍南万豪大酒店,第一部分 市场研究,苍南万豪大酒店,配套说明,第一部分 市场研究,普通的商务宾馆,第一部分 市场研究,家庭旅馆,主要集中在河滨东路一带的家庭旅馆，规模不大，但是房间配套都齐全，入住率60%左右。,第一部分 市场研究,中等酒店,第一部分 市场研究,结论：综合以上数据，得出一个结论是灵溪的高档次酒店不多，一般都在中等档次，消费都是以婚宴为主。,酒店案例分析,第一部分 市场研究,结论：综上述表格数据得知，灵溪星级酒店极少，入住率很高；中低档宾馆很多，但全年入住率不高，供大于求。,宾馆案例分析,第一部分 市场研究,灵溪餐饮和娱乐业,第一部分 市场研究,餐饮业分析,此项调查共涉及到灵溪餐饮比较发达的莲池路、明星路、江湾路、对务路、站前大道采集了有效样本89家，调查内容主要为区位、经营面积、经营类型、经营状况等几项内容。,第一部分 市场研究,餐饮区位及类型,我们走访主要街道共18条，餐饮店铺将近100多家，主要集中在江湾路、对务路、人民大道及站前大道，主要在新城与老城交界处，当地的餐饮比较发达，但在调查中普遍发现灵溪的农家乐在当地是最受欢迎的。,第一部分 市场研究,当地典型的餐饮,第一部分 市场研究,当地典型的农家乐,第一部分 市场研究,餐饮档次及经营状况,小结：根据以上数据得知，灵溪餐饮业比较发达，消费水平也比较高，农家乐这种餐饮类型比较受当地人的青睐。,第一部分 市场研究,娱乐业分析,本次调查的所有娱乐场所中，灵溪的主要娱乐业集中在足疗、会所/KTV、咖啡馆/酒吧所占比重较大，网吧、洗浴中心比重较小。人流量都比较大，主要集中在江湾路、建兴东路、站前大道、人民大道之间。,第一部分 市场研究,娱乐会所/KTV,第一部分 市场研究,典型的几家高档会所,第一部分 市场研究,二、足疗/按摩,调查的30几家足疗都集中在新区一带，足疗的规模都以商铺连接店面形式呈现，普遍规模都不大，中等档次，消费的人群主要是一些老客户。,第一部分 市场研究,典型的几家足疗,第一部分 市场研究,三、咖啡馆/酒吧,调查的几家咖啡馆和酒吧规模都不是很大，咖啡馆一般都是咖啡美食相结合；当地的酒吧规模小的基本都被淘汰，档次高的还是比较少。,第一部分 市场研究,数据统计,结论：从表格数据分析，灵溪当地的娱乐是很发达的，当地人消费的去向都集中在当地高档的娱乐场所，对我们项目做娱乐必须提高更高的品质，以至于达到更多的人流量。,第一部分 市场研究,市场研究,第一部分 市场研究,宏观经济分析,项目地块分析,物业市场研究,目标客户研究,商务酒店消费者分析公寓客户分析写字楼客户分析餐饮娱乐消费者分析零售商业客户分析,酒/店/部/分,为获取本案消费者和购房需求方面的第一手资料，通过对灵溪消费者基本信息的分析，使本项目在市场定位、产品定位和销售策略的制定过程具有市场和客户依据，我司组织了对灵溪潜在消费者的问卷调查工作。 我司调研小组6人在苍南县灵溪镇展开为期6天的问卷调查和随机走访调查，问卷调查共分为：住宅类、酒店类、餐饮娱乐类、写字楼类、商业类，每类发问卷220份，总共发1100份，合计回收各类有效问卷1000份，每项回收200份，有效问卷回收率91%。本次问卷调查的主要对象有私营业主、公务员、企业高层管理者、上班族、当地居民等。,调查方式,（酒店问卷调查范本）,酒店,请问您会愿意选择以下哪类型的酒店下榻,数据分析：据调查结果统计，愿意选择星级酒店下榻的人有62人，选择经济型酒店的有78人，选择招待所或家庭旅馆下榻的有35人，选择看公司怎么给报销的有25人。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪镇居民普遍追求高档次，相对实惠的酒店居多，对这些酒店的认可度较大。,酒店,请问在您如果入住一家酒店哪些因素是您首先考虑？,数据分析:根据调查结果统计，样本中觉得选择一家酒店首先考虑品牌因素的有50人，价格因素的有73人，环境因素的有80人，考虑服务因素的有68人，卫生状况的62人，地理位置因素的有58人，考虑安全系数的有120人，占调查样本的60%。,泰和观点：从以上数据可以看出，消费群体选择一家酒店考虑的因素是多方面的，包括价格、服务、环境、卫生状况、品牌、地理位置等。但是其中最关心的是该酒店的安全性能如何。,酒店,请问您入住酒店能接受的价格是多少？,数据分析：根据调查结果统计，样本中入住酒店能接受的价格在200以下的有57人，200-400之间的有73人，能够接受的价格在400-800之间的有46人，800以上的有24人。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪镇居民消费选择中高档酒店的大有人在，这位本项目的酒店定位指引了方向。,酒店,请问您在酒店开房间的用途是什么？,数据分析：样本中在酒店开房间打牌的人有43人，住宿的占42.5%有85人，朋友聚会的有31人，开放浪漫一下的有41人。,泰和观点：从以上数据可以看出，当地消费者在酒店开房间最主要的用途是用作住宿，打牌、朋友聚会也占了一部分，纯粹浪漫一下的也占了一定的比例。,酒店,请问您希望酒店拥有哪些服务项目,数据分析：根据调查结果统计，样本中希望酒店拥有餐饮功能的有78人，希望拥有娱乐功能的有56人，13人希望酒店拥有酒吧咖啡厅，28人希望拥有商务、票务中心服务，希望拥有自助烹饪设施的有60人，占30%。,泰和观点：从以上数据可以看出，希望酒店拥有自助烹饪设施的占据了很大一部分，而目前灵溪镇市场上拥有该配套的酒店为数不多，是一个市场空白点。,酒店,如果本项目经营酒店，请问您会不会来消费？为什么,数据分析：根据调查结果统计，假设本项目拥有酒店物业，会来消费的有57人，不会来消费的有55人，选择要看情况的有76人，还有12人选择其他。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人不是盲目消费，他们大多数人都是要等到自己亲眼看见了或听到了，他们才会选择是否去消费。,酒店,如果您过来消费，请问您希望本项目酒店的档次是怎样的？,数据分析：根据调查结果统计，样本中希望本项目酒店档次高档的有68人，中等偏上的有72人，分别占34%和36%。希望本项目酒店比较经济实惠的有60人，持无所谓态度的在样本中没有出现。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地去酒店大多数选择中高档为主。,酒店,请问您目前在灵溪最喜欢去的酒店宾馆是哪里?原因是？,数据分析：根据调查结果统计，样本中在灵溪最喜欢去的酒店是万豪的有66人。有73人选择去国际大酒店。去帝豪主题酒店的有32人，有29人选择其他比如喜来登、半岛等。,泰和观点：从以上数据可已看出，灵溪当地人最喜欢去星级酒店，星级越高，喜欢去的人就越多。究其原因，大多数的回答都是服务好、档次高。,公/寓,请问您喜欢既可以做写字楼又可以做住宅的房子吗？A、喜欢 B、不喜欢 C、其他,（住宅问卷调查范本）,公寓,请问您觉得本项目做公寓，地理位置怎样？,数据分析：根据调查结果统计，样本中觉得本项目地理位置好的有76人，占38%。认为一般的有66人，有35人认为本项目地理位置不好。还有23人持其他意见。,泰和观点:从以上数据可以看出，本项目的地理位置在当地居民的眼里位置毕竟模糊，说明市场对本块认识不清，如果能够“炒热板块”，项目还是有市场前景的。,公寓,请问您在未来2年内是否有置业计划？,数据分析：根据调查结果统计，在未来2年内有置业计划的占到了样本的61%，有122人。可能会购房的有47人。可能不会的有22人。肯定不会购房的有9人。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪镇居民还是存在一定的购买力，在目前市场政策如此紧张的情况下，本项目只出售使用权，反而有可能是一大契机。,公寓,数据分析：根据调查结果统计，样本认为在该区域做小户型公寓的有43人。做空中别墅的有36人，做大户型的有47人。有74人认为该做面积在120-140的户型，占37%。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地居民普遍喜欢的户型为120-140左右。但是在调查中也发现还有一部分人对小户型公寓是持肯定态度的，他们认为现在房价如此之高，买小户型的公寓，经济压力比较小。,请问您认为这个区域做什么样的住宅比较好？,公寓,请问您认为这个项目如果做公寓您或您的朋友有购买的兴趣吗？,数据分析：根据调查结果统计，认为这个项目做酒店式公寓会产生购买兴趣的有43人，可能会的有74人，不会产生购买兴趣的有48人，选择其他的有23人。,泰和观点：从以上数据可以看出，对于本项目做酒店式公寓，灵溪当地居民大多持观望态度。,公寓,如果本项目公寓没有产权，您会购买吗?,数据分析：根据调查结果统计，如果本项目没有产权证，会选择购买的人有27个，不会的有88人，会选择购买，但是要看价格的有55人，选择其他的有30人。,泰和观点：从以上数据可以看出，小产权房、集体房在灵溪当地是不受欢迎的。因此，本项目只出售使用权面临的市场情况比较严峻。,公寓,购买此物业，您喜欢的面积为多少?,数据分析：根据调查结果统计，面积为40 及以下、41-60 、61-80 的没有人喜欢。81-90 的有87人，喜欢90 以上的有113人，占56.5%。,泰和观点：从以上数据可以看出，当地居民喜欢的户型以81-90 、90 以上的居多。,请问您喜欢既可以做写字楼又可以做住宅的房子吗？,公寓,数据分析：根据调查结果统计，喜欢既可以做写字楼又可以做住宅的房子的有124个人，不喜欢的有58人，选择其他的有18人。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人对既可以做写字楼又可以做住宅的房子接受度较高，因此我司建议本项目的公寓做成SOHO公寓。,写/字/楼,（写字楼问卷调查范本）,写字楼,您理想的写字间面积为多少？,数据分析：根据调查结果统计，面积为50 及以下有28人，50-80的为64人，100-150 的有52人、150-200 的有48人，200 以上的有8人。,泰和观点：从以上数据可以看出，写字楼面积最受欢迎的户型是50-80，其次是100-150 ，200 以上的较少，这为我们项目的户型配比提供了市场依据。,写字楼,如果本项目拥有写字楼，但只租售使用权，请问您会租赁或购买吗？,数据分析：根据调查结果统计，写字楼只租售使用权，会购买的有20人，会租赁的有89人，不会购买的有68人，不会租赁的有35人，可能会购买的有167人，可能会租赁的有45人，选择其他的分别为33和31人。,泰和观点：从以上数据可以看出，如果本项目只租售使用权，会租赁的比会购买的多，这说明写字楼租赁市场看好,但销售会有一定的抗性。,写字楼,您认为目前写字间的售价为多少最合理？,数据分析：根据调查结果统计，样本中认为写字楼的售价为8000元/及以下的有118人，占59%。8001-10000元/ 的有46人，10001-12000元/ 的有27人，12001-14000元/ 的有7人，还有4人认为可以在14000元/ 以上。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人大多希望写字楼的售价越便宜越好，但这只是作为消费者心里的普遍现象。因此，我们的定价应该结合当前的市场均价以及项目本身综合考虑，做最终的合理定价。,写字楼,您认为目前写字间的租金价格为多少最合理？,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人对写字楼的租金定位还是比较合理的，他们有可能都是参照目前灵溪市场上仅有的一个纯写字楼“苍岳大厦”的价格。,数据分析：根据调查结果统计，样本中认为写字楼的租金为300元/年及以下的有78人，占39%。301-360元/年的有73人，占36.5%。361-420元/年的有45人，还有4人认为租金可以在420元以上。,写字楼,对于写字间的建筑结构，您希望是？,数据分析：根据调查结果统计，希望写字楼的建筑结构是全框架开放式格局的有123人，全框架半封闭式的有66人，全封闭式格局的有11人。,泰和观点：从以上数据可以看出，大多数人喜欢写字楼的建筑结构是全框架开放式格局，因为这样可以方便他们装修，物尽其用。,写字楼,您对写字间的装修标准有何要求？,数据分析：根据调查结果统计，样本中认为写字楼装修标准为清水房标准，自行装修的有83人。认为提供一般装修标准，自己决定是否二次装修的有58人。认为提出装修要求，由开发商统一装修的有59人。,泰和观点：从以上数据可以看出，希望清水房标准，自行装修的人占了很大一部分。同时，我司也建议清水房标准即可，这不仅节约了资金，而且可使本项目的市场价格不至于太高，有助于达到快速的去化。,写字楼,如果本项目拥有该物业，请问您会考虑本项目吗?,数据分析：根据调查结果统计，会考虑本项目的有73人，不会考虑的有51人，56人认为可能会考率本项目，还有20个人选择其他。,泰和观点：从以上数据可以看出，写字楼在灵溪当地还是较受欢迎的，同时，我们也发现，在灵溪当地写字楼相对匮乏。,写字楼,在您租/购写字间时，首先会考虑以下哪三个因素？（多选）,数据分析：根据调查结果统计，在租/购写字楼时，首先会考虑地理位置因素的有78人，占39%。考虑交通状况的有67人，价格的有46人，有62人考虑使用率，28人考虑发展商实力和信誉，考率物业管理的有31人，自身配套设施的有58人，周边配套设施的有54人。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地对写字楼的考率因素比较多，本项目的地理位置，交通状况都较好。但是，项目周边配套目前尚不成熟，因此，我们更加要做好项目本身的品质，提高写字楼的使用率来弥补这一缺点。,餐/饮/娱/乐,请问您喜欢去哪里吃饭？原因是什么？A、农家乐 B、半岛咖啡 C、CO-CO咖啡 D、阿瓦山寨请问您喜欢去哪里玩？原因是什么？A、KTV B、酒吧 C、影院 D、足浴 E、棋牌室如果物流中心有一个这样的场所，请问您会不会去消费？为什么？A、会 B、不会 C、可能会 D、其他请问您希望本项目的档次是怎样的？A、高档豪华 B、中等舒适 C、经济实惠 D、其他请问在灵溪关于餐饮娱乐的消费客群有哪些？外地人有多少？请问您喜欢哪些菜系呢？A、浙菜 B、川菜 C、鲁菜 D、其他请问您喜欢光顾哪些外国风味的餐饮呢？A、意大利菜 B、法国菜 C、韩国菜 D、日本菜 E、其他,（餐饮、娱乐问卷调查范本）,餐饮娱乐,请问您喜欢去哪里吃饭？,数据分析：根据调查结果统计，灵溪当地人喜欢去农家乐吃饭的有54人，喜欢去半岛咖啡的有52人，喜欢去CO-CO咖啡的有49人，喜欢去阿瓦山寨的有55人。,泰和观点：从以上数据可以看出，当地居民都喜欢有特色的餐饮，中西餐厅也备受当地人追捧。,餐饮娱乐,请问您喜欢去哪里玩？,数据分析：根据调查结果统计，灵溪当地人喜欢去KTV的有73人，喜欢去酒吧的有58人，喜欢去影院的有27人，喜欢去足浴的有40人，喜欢去棋牌室的有17人。,泰和观点：从以上数据可以看出，当地的KTV是十分火爆的，当地的娱乐业如此发达，这为本项目设有娱乐这一物业形态打下了一支强心剂。,餐饮娱乐,如果物流中心有娱乐会所，请问您会不会去消费？,数据分析：根据调查结果统计，如果本项目拥有一个集餐饮、娱乐一体的物业，会来消费的有32人，不会来消费的有40人，107人认为可能会来消费，还有21人选择了其他。,泰和观点：灵溪当地居民的跟风思想比较严重，他们普遍认为如果很多人都过来消费，觉得好吃，觉得好玩，那也会随波逐流。因此，本项目如何打响在灵溪当地的知名度，一炮而红，显得至关重要。,餐饮娱乐,请问您希望本项目的档次是怎样的？,数据分析：根据调查结果统计，希望本项目的档次为高档豪华的有76人，中等舒适的有80个人，经济实惠的有44人。,泰和观点：从以上数据可以看出，当地居民追求的是享受，不怕贵。从这里我们同样可以看出我们项目定位所要走到路线乃高端路线。,商/业/部/分,请问灵溪当地的购物习惯是怎样的？A、逛街 B、逛商场 C、其他请问您认为灵溪现在缺哪些商业形态？A、大型商场 B、大型超市 C、专业市场请问您认为这些商业形态多大规模能够吸引消费者？A、1500及以下 B、1500-2000 C、2000-2500 D、2500 以上如果在物流中心那里有大型超市，请问您会去消费吗？A、会 B、不会 C、可能会 D、其他请问您会不会经常去高档场所购物？A、会 B、不会 C、偶尔请问您想不想灵溪拥有一个像温州开太一样的购物中心？A、想 B、不想 C、其他,（商业问卷调查范本）,商业,请问灵溪当地的购物习惯是怎样的？,数据分析：根据调查结果统计，当地人的购物习惯以逛街为主，有128人，占64%。逛商场的有27人，还有45人选择其他，比如网上购物等。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地居民的主要购物习惯为逛街，逛商场的人较少，这并不是说当地人不喜欢逛商场，只是因为当地没有好的商场让其去逛。因此，本项目引进大型商场正好弥补灵溪市场上的这一空白。,商业,请问您认为灵溪现在缺哪些商业形态？,数据分析：根据调查结果统计，认为灵溪商业形态还缺大型商场的有78人，缺大型超市的有83人，缺专业市场的有39人。,泰和观点：从以上数据可以看出，如果本项目拥有大型商场和大型超市还是有相当的可行性的。,商业,样本按规模分布,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪人对商场或超市追求的都是大面积，换个角度说就是追求高档型。,数据分析：根据调查结果统计，认为规模在1500及以下的有28人，1500-2000的有34人，2000-2500的有66人，2500以上的有72人。,商业,如果在物流中心那里有大型超市，请问您会去消费吗？,数据分析：根据调查结果统计，如果本项目拥有超市，会来消费的有57人，不会来消费的有39人，有86人选择有可能会来消费，还有18人选择其他。,泰和观点：灵溪镇人相信眼见为实，由于区域发展还处于启动阶段，本项目还没有直观地呈现出来，所以目前大多数人对本项目持观望态度。,商业,请问您会不会经常去高档场所购物？,数据分析：根据调查结果统计，会经常去高档场所购物的有89人，不会去的有13人，还有98人偶尔会去高档场所购物。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人的消费能力较强，这为本项目商业定位提供了市场依据。,商业,请问您想不想灵溪拥有一个像温州开太一样的购物中心？,数据分析：根据调查结果统计，希望灵溪拥有一个像温州开太一样的购物中心的有167个人，占83.5%。不希望的有23人，还有10人持其他态度。,泰和观点：从以上数据可以看出，本项目引进像温州开太一样的高档购物中心可行性相当之高。这为本项目的商业配套提供了参考依据。,市场研究,第一部分 市场研究,宏观经济分析,项目地块分析,物业市场研究,目标客户研究,地块环境分析地块经济指标分析项目SWOT分析,第一部分 市场研究,地块环境分析,本项目位于锦绣路以东，建兴路以南，苍南大道以西，高速公路出入口距离本项目大概2、3分钟的车程，地理位置优越，交通发达。,本项目周边为灵溪镇工业园区（如下图）,第一部分 市场研究,地块经济指标分析,1、本案位于锦绣路以东，建兴路以南，苍南大道以西2、本案周边为灵溪镇工业园区3、本案周边生活配套设施相对缺乏,本案地块,苍南大道,汽车4S店,建兴路,第一部分 市场研究,本案SWOT分析,1、Strength(优势)位于建兴路以北，苍南大道以西，地理位置优越，交通便利。项目所在板块为灵溪新区未来发展方向宏观政策对本案影响不大,2、weakness（劣势）项目所处区域内周边环境目前相对较差板块外来人口较多，整体形象不佳周边生活设施相对匮乏,第一部分 市场研究,3、opportunity（机会）,市场空白，没有竞争对手政府新区规划，公信力就是说服力楼市调控，投资者缺少投资渠道，为本项目今后消化提供机会,4、threat（威胁）本项目没有产权证，未来销售抗性和难度很大目前该板块的认可度不高本项目体量较大，若定位不准确，风险较大,产品定位,第二部分 产品定位,产品规划建议,写字楼物业规划,餐饮娱乐物业规划,超市物业规划,项目平面布局项目里面布局项目剖面布局外立面建议,SOHO物业规划,经济指标与规划要求,第二部分 产品定位,本项目地块东邻苍南大道，北邻建兴路（老104国道）西靠浙闽物流中心，与秀园小区、绿都花城相望；地块南北长200米，东西宽45米，退让20米，实际可开发面积5000平方米；建筑面积为地上48000平方米，地下8000平方米。 灵溪政府要求：建成标志性的建筑,项目地块,第二部分 产品定位,总体规划：地下停车场、商业裙楼、主体双子楼业态定位：品牌精品店、超市、餐饮娱乐、写字楼、SOHO公寓定位依据：1、灵溪镇目前零售商业严重缺少大型超市和主题式大型品牌专营店或百货商场2、目前项目板块配套严重不足，居住人口偏少，居民对新区发展人认识模糊，需求聚客能力强的业态聚集人气3、灵溪镇餐饮娱乐发达，如果有高档业态入驻，地段劣势相对会弱化4、灵溪镇写字楼市场需求量大，但是市场供应偏少5、商务酒店由于地段和档次的限制经营风险很大6、酒店式公寓由于产权的不明确和户型的市场抗性，销售压力极大7、SOHO公寓， 既可办公又可居住，又属于新型业态，销售灵活，市场抗性小,规划建议,第二部分 产品定位,总体规划：地下停车场、商业裙楼、主体双子塔楼,商 业,商 业 广 场,写字楼,SOHO,苍 南 大 道,灵溪方向,温州方向,规划平面图,20米,40米,25米,200米,20米,第二部分 产品定位,53米,超市 餐饮、娱乐,写字楼,Soho公寓,精 品 商 业 (部分面积为餐饮、娱乐项目入口),立面图,84米,9米,81.6米,第二部分 产品定位,5.1米,剖面图,84米,9米,5.1米,第二部分 产品定位,产品定位,第二部分 产品定位,产品规划建议,写字楼物业建议,餐饮娱乐物业建议,零售物业建议,项目平面布局项目里面布局项目剖面布局外立面建议,SOHO物业建议,超市 餐饮、娱乐,精 品 商 业,零售商业定位：品牌超市、品牌精品店,第二部分 产品定位,品牌精品店： 1层5000平方，除写字楼、SOHO公寓大堂、超市入口和餐饮娱乐入口外，以店 中店的形式，设置主题式精品专业店或专卖店，层高5.1米.大型超市： 可以引进好又多、世纪联华等品牌超市以此提升项目知名度和商业附加值。 入口设一楼局部面积，超市卖场设23层，每层2500平米，占一半楼层，共 5000平方,标准店组成：商场、停车场楼板承重：600KG/ m2给排水/排油/排污/烟道：生活用水日用水量8吨供配电负荷：两路供电2250kvA硬件设施要求：提供空调系统，确保室内温度：夏季25-28；冬季19-23物业形状要求：商业建筑首层物业层高：4.5M以上柱距：10M交通及停车要求：停车位1个/20 m2 （经营面积）卸货区：确保配送车辆进出的卸货通道通畅其它需要特别说明的要求：物业、场地装修，招牌设置及其他细节要求参考迪卡侬具体标准,迪卡侬标准店物业指标（参考）,第二部分 产品定位,第二部分 产品定位,第二部分 产品定位,标准超市物业条件,第二部分 产品定位,超市示意图,产品定位,第二部分 产品定位,产品规划建议,写字楼物业建议,餐饮娱乐物业建议,超市物业建议,项目功能建议外立面建议夜景灯光建议外部形象建议公共配套建议户型配比建议,SOHO物业建议,第二部分 产品定位,写字楼定位 苍南首座甲级写字楼,第二部分 产品定位,国际物业顾问公司第一太平戴维斯提供了甲级写字楼的标准，以供参考。位置：位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路等交通设施。停车车位：提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供大厦品质：标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。净高：2.7米以上（包括2.7米）电梯：等候时间不超过30秒电话线：平均每20平方米有一根电话线物业管理公司：有丰富经验的知名物业管理公司管理租或售：基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜得房率：整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70，空间少柱 。空调：4管制空调系统,第二部分 产品定位,外立面建议,第二部分 产品定位,Art Deco 风格,石材加玻璃窗,玻璃加金属板,玻璃加玻璃肋,玻璃加金属肋,全玻璃,无论是以玻璃为主元素还是以石材为主元 素的幕墙，均可实现较佳视觉效果玻璃为主元素的幕墙时代感觉鲜明，石材 为主元素的幕墙给人以厚重庄严感在造价方面，不同材质的玻璃价格差异很 大，石材也是如此，相比较而言，金属板 则较为经济目前一二线城市高品质写字楼中普遍采用 全玻璃幕墙，主要原因在于全玻璃幕墙更 容易将阳光及室外景观导入室内，因而受 到多数驻户的青睐,第二部分 产品定位,外立面建议 一,1、Art Deco 美式风格纵向和横向三段式结构2、基座石材干挂、主体真石漆涂料3、通过突出竖向线条，增加项目的挺拔感,第二部分 产品定位,外立面建议 二,1、基座石材干挂2、主体采用玻璃加金属肋，在外立面上突出竖向线条，增加项目的挺拔感,优点,缺点,光线柔和，彰显质感能够塑造稳重、庄严 的建筑物形象,影响客户夜间的工作外部条件可能限制架 设光源,易塑造通透明亮的建 筑形象,灯光众多，高耗能,设计安装简便、节能配合独特的外立造型 和动感线条灯光，可 营造生动活泼的建筑 形象,对于无特色的外立 面造型的建筑，容 易造成呆板的形象,绚丽夺目，易在夜间突出建筑标识性,造价昂贵,外立面泛光照明,建筑外立面积透光照明,线条勾肋建筑轮廓,巨型LED、电脑变色系统,第二部分 产品定位,夜景灯光建议,建议在建筑内或建筑外充分考虑水景、绿化、雕塑等小品设计，为项目增色,第二部分 产品定位,外部形象建议,第二部分 产品定位,公共部位建议,一、核心部（核心筒）布置：中央型、偏心型、分离型、外周型二、核心部（核心筒）大约占标准层面积： 20-30%三、核心部（核心筒）功能： 生活功能：卫生间、开水间 流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间设备功能：空调机房、管道井四、标准层平面的内容：办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、前室、卫生间、开水间、空调机房、各种管线的竖井,商 业,20米,25米,一层标准平面,40米,一层大堂平面,第二部分 产品定位,公共部位建议-大堂,一层大堂面积不小于200平米，五星级酒店装修，大堂层高挑空高9.6米,第二部分 产品定位,公共部位建议-大堂,第二部分 产品定位,公共部位建议-电梯厅,1、首层电梯厅面积不小于24平方米，宽不小于3米，长不小于8米2、标准层面积不小于6平方米,第二部分 产品定位,第二部分 产品定位,公共部位建议-通道,公共通道宽不小于1.6米,第二部分 产品定位,配套设施建议,一、餐饮：不低于500平方米二、多功能厅（会议室）：不低于500平方米三、体能中心：不低于400平方米四、商务中心：不低于100平方米五、共享空间：每四层设置小面积共享空间,第二部分 产品定位,配套设施建议,第二部分 产品定位,导视系统建议,第二部分 产品定位,写字楼户型配比建议,户型区间：5080平方米 40%100150平方米 30%150-200平方米 30%,产品定位,第二部分 产品定位,产品规划建议,写字楼物业建议,餐饮娱乐物业建议,零售物业建议,项目定位设计要点户型配比,SOHO物业建议,第二部分 产品定位,SOHOSmall office（and） Home office，直译就是在家庭办公室、小型办公室的意思，实际上就是自由职业或自由职业者的意思。SOHO代表了一种自由、开放、弹性的工作方式。SOHO公寓是给自由职业者或者小型公司提供的商、住合一的公寓。 SOHO公寓多采用loft户型。 loft