策划工作大纲.doc

第一部分 项目整体发展战略研究该部分报告目的：通过对深圳市房地产运行环境和房地产行业各物业发展趋势分析以及对区域发展机会研究，同时结合项目自身特点和公司操作理念，为碧波花园项目的获取思路、发展方向、发展模式等指明方向，为公司对该项目具体地块的投资决策提供参考依据。一、项目整体发展方向的研究（一） 深圳高端住宅发展可行性研究1、深圳市高端住宅概况1.1 分布区域及板块1.2 各区域优劣势分析1.3 各分布区域板块特征2、罗湖区高端住宅发展现状2.1物业供应量分析2.2 物业价格分析2.3 物业销售速度分析2.4 物业客户群分析2.5 物业产品分析2.6典型项目分析3、深圳其它各区高端住宅发展现状3.1物业供应量分析3.2 物业价格分析3.3 物业销售速度分析3.4 物业客户群分析3.5 物业产品分析3.6典型项目分析4、深圳市高端住宅发展趋势3.1各区域未来发展态势3.2 高层类物业发展趋势3.3 超高层物业发展趋势3.4 代表性项目研究分析5、深圳市高端住宅发展趋势总结（二）深圳非住宅类物业发展可行性研究（以下内容将视本项目有可能发展的业态而定）1、商业类物业发展现状分析1.1 商业物业供应量分析1.2 商业物业销售状况、经营状况分析1.3 商业物业典型项目分析1.4 政策发展对商业市场影响分析1.5 商业市场未来发展趋势2、酒店类物业发展现状分析2.1 酒店物业片区分布情况2.2 酒店物业房价格、入驻率分析2.3 酒店物业经营状况分析2.4 酒店物业典型项目分析2.5 政策产业发展对酒店市场影响分析2.6 酒店市场未来发展趋势3、办公类物业发展现状分析3.1 办公物业分布情况3.2 办公物业销售情况分析3.3 办公物业租赁、经营状况分析3.4办公物业典型项目分析3.5 政策发展对办公市场影响分析3.6 办公物业市场未来发展趋势4、非住宅类物业发展趋总结二、区域发展方向研究1、城市总体规划（城市发展规划、发展目标、城市功能分区等）；2、区域规划指导思想分析3、区域定位及功能分区规划4、区域交通规划及实施情况5、区域人口分布及产业构成6、区域规划及在城市发展中的机会7、项目在区域规划中的地位三、项目发展方向研究1、项目所在区域2、项目技术指标3、项目地块现状4、项目片区规划概况5、项目周边配套和资源6、项目优劣势小结7、市场发展趋势研究8、区域发展趋势研究9、项目发展方向确定第二部分 项目整体发展定位该部分报告目的：结合供需特征、客户需求特征以及项目自身规划设计条件要求，确定项目的市场定位和产品定位，为项目规划设计指明方向。一、项目开发模式及方向研究1、项目开发模式理论研究1.1开发理论研究1.3开发模式研究；1.4开发的关键要素分析；2、典型案例研究2.1国内同类型案例研究2.2国外先进型案例研究2.3案例研究总结3、项目开发方向研判二、项目对于社会的意义及发展方向1、项目开发目标理解2、项目与城市规划关系3、项目与城市经济体关系4、项目与社会发展关系三、项目整体定位1、项目属性定位2、目标客户定位4.1 客户群分类4.2 客户群特征描述4.3 客户群置业特征4.4 项目目标客户群锁定3、产品定位4、整体形象定位第三部分 项目概念规划设计建议该部分报告目的：该部分主要是结合项目的发展战略研究和项目市场定位以及产品定位，对项目的规划以及产品布局建议作出相应明确性的指导建议，为未来的产品设计奠定基础。一、地块分析1、项目地块解析1.1区位概况；1.2周边环境及配套；1.3地块规模1.4地形地貌1.5地块对外交通；1.6地块资源盘点与价值分析；2、土地价值评估分级2.1土地价值评估2.2 土地价值评估分级处理二、项目整体概念规划1、项目整体规划概念1.1规划设计原则1.2项目规划设计理念1.3项目总体空间布局；2、项目功能分区及功能比例划分2.1项目核心区的位置与规模；2.2项目的功能布局