“融汇泉景”一期价格策略启示(正稿)PPT课件

1 重庆主城区热点板块大盘开发策略调研 融汇泉景 一期价格策略启示 2 第一部分热点板块大盘开发策略调研 3 重庆主城区热点及潜在热点板块分布 龙头寺 溉澜溪 西部大学城 板块整体功能定位 教育产业 科技产业 关键词 国内一流 西部领先 现代化 生态化 园林化 网络化房地产市场展望 2008年板块房地产开发热度 将在龙湖 富力 金融街等品牌实力房企项目的带动下快速升温 高九路 板块现状描述 07年该板块房地产开发迅速升温 推出的四个项目已对渝中区 石桥铺和与沙区马家岩区域产生较大的影响 房地产市场展望 可能形成主城西区新兴高尚住宅区 对九龙坡 沙区以及渝中区中上购房能力群体产生较大影响 高九路板块 4 重庆主城区热点及潜在热点板块分布 北滨路板块现状描述 整体定位于集餐饮 娱乐 休闲 美食文化及房地产为一体的滨江高尚休闲居住区 目前是国内 市内顶级发展商项目最集中的板块 房地产市场展望 初步预计未来二 三年 板块潜在推出量400万方以上 板块作为城市高尚居家滨江带的城市功能定位将逐渐凸现 二郎 九龙园板块现状描述 市场尚处于培育期 产品形式单一 和 销售均价偏低 是其主要特征 板块客户来源主要集中在石桥铺 陈家坪 石坪桥 杨家坪区域 房地产市场展望 08年始 供应市场将转向以中高档和高档项目为主 板块市场热度将得以大幅提升 高九路板块 二郎 九龙园板块 北滨路板块 5 重庆主城区热点及潜在热点板块分布 泛沙滨路 板块现状描述 板块配套环境较差 开发热度低 产品形式单一 重庆新天地一期 雍江苑 对板块的引领效应不明显 房地产市场展望 实力房企逐步进入 将结束板块散乱的 小规模开发的格局 配套环境得以改善 重庆新天地 开发理念将趋于务实 开发进度提速 茶园新区现状描述 区域内部虽已落户了部分知名开发企业 但整体声势及规模也不能与2004年的北部新区相提并论 房地产市场展望 板块在部分实力房企品质项目引领以及 南岸新行政中心 建设启动利好的刺激下 07年度开发热度有所提升 但是 配套环境的滞后和大量远景承诺的兑现度是制约其开发热度持续提升的关键要素 高九路板块 二郎 九龙园板块 北滨路板块 泛沙滨路 板块 茶园新区 6 本次调研目的及样本检验 筛选 条件 目标市场重叠性原则 沙区为其主力目标市场 项目特质可比性原则 项目规模 发展商背景 建筑业态相近性原则 建筑形式以 高层 为主 业态的复合性 调研目的判断调研项目及其代表的板块 与 融汇泉景 一期的潜在竞争关系 样本检验条件 7 重点样本项目简介及调研理由 8 次要样本项目简介及调研理由 9 补充说明 西部大学城板块 板块内重点项目首期的建筑业态与 融汇泉景 有较大的差异性 因此 研究的重点不在于分析项目间的直接竞争关系 而在于板块开发热度上升对沙区教师群体和强制性搬迁人群购房力的分流 从而对本项目的间接影响 泛沙滨路板块 重庆天地 项目在档次立位和目标客户群选择上 与 融汇泉景 有较大的差异性 研究重点在于 考量它对 沙滨路板块 的带动作用 以及该项目商业部份启动或价值呈现后 对 沙滨路板块 形成的配套支撑 该板块的崛起对沙区需求市场的分流 北滨路和黄杨新城板块 通过对北滨路板块中等档次重点项目 珠江太阳城 的调研 关注该板块08年度整体市场表现及其对主城需求市场心理层面的潜在影响 通过对 奥园康城 的研究 关注该板块 主城市场价格洼地 效应是否形成及其潜在影响 10 西部大学城板块典型项目调研 富力城 11 西部大学城板块典型项目调研 富力城 成本构成要素 12 西部大学城板块典型项目调研 富力城 13 西部大学城板块典型项目调研 富力城 14 西部大学城板块典型项目调研 富力城 15 富力城开发策略摘要 开发周期控制 中期规划为7年 年平均开发强度近100万方 项目定位 一期 中式人文社区 1077亩 二期 国际复合生活社区 2774亩 成本构成要素 土地楼地面加500元 一期建筑业态 花园洋房 小高层 高层 二期以 高层 为主 商业体量巨大 共计260万方 市场攻略 小高层 高层产品 精装修交房标准 销售 花园洋房 清水房 销售 开盘价位较低 实际折扣9 4 价格拉升曲线较平 推盘策略 高频 少量加推 折射出发展商对市场的 谨慎 启动区 配套支持 交通 社区巴士业主三年免费 教育 人民小学 和 八中 商业 商业体量近10万方 休闲 三大公园 16 西部大学城板块典型项目调研 龙湖大学城项目 17 西部大学城板块典型项目调研 龙湖大学城项目 18 龙湖大学城项目开发策略摘要 总体开发周期 中期规划为7 8年 折射出发展商对市场整体环境及 西部大学城 板块的 谨慎 项目定位 项目一期 龙湖 睿城 中式联排别院 建筑业态涵盖联排别墅 花园洋房和高层洋房 公寓 以 万科 第五园 为产品打造蓝本 成本构成要素 土地楼地面价753元 启动区产品为联排别墅 花园洋房 高层洋房 公寓 市场攻略 08年年中首推 重庆大学校门正对面的别墅产品 以 高端产品 形象结合龙湖强大的品牌力树立项目区域标杆形象 19 西部大学城板块典型项目调研 金融街大学城项目 20 西部大学城板块典型项目调研 金融街大学城项目 21 西部大学城板块典型项目调研 金融街大学城项目 09年在售组团市场定位 产品策略 花园洋房 少量联排别墅 以花园洋房为主 联排别墅控制在10套以内 价格定位 花园洋房的价格建议为5500元 平方米 联排别墅为7000元 平方米左右 该价格为产品成本控制的基准 22 西部大学城板块典型项目调研 金融街大学城项目 整体开发节奏示意图 开发战略 整体开发模式项目开发模式 一高二低 小步快跑的开发模式一高 高形象营造新的生活方式 创新产品 建立高品质的社区形象 两低 控制总价 低开高走1 控制面积 低总价入市 注重产品价值 性价比高 2 低开高走价格策略 首期配套较大投入 产品低价格为后续开发聚集人气 实现后期开发增值 小步快跑运用小步快跑开发模式 使价值最大化 控制市场销售风险 23 启动区 西部大学城板块典型项目调研 金融街大学城项目 项目分期开发的价值提升示意图 启动区示意图 24 金融街大学城项目开发策略摘要 总体开发周期 初步规划2 5年 08年9月动工 折射出发展商对市场整体环境及 西部大学城 板块的 谨慎 项目定位 花园洋房 少量联排别墅 少量高层 09年在售组团以花园洋房为主 联排别墅控制在10套以内 成本构成要素 土地楼地面价647元 启动区产品花园洋房 少量联排别墅 市场销售价稳健型预计 花园洋房5500元 联排别墅7000元 作为产品成本控制的基准 市场攻略 09年年初首推 花园洋房 联排别墅 以 高端产品 承接龙湖和富力项目引爆的板块市场热度 25 26 高九路板块典型项目调研 富洲新城 27 高九路板块典型项目调研 富洲新城 总规 功能分区 28 高九路板块典型项目调研 富洲新城 29 高九路板块典型项目调研 富洲新城 30 高九路板块典型项目调研 富洲新城 31 高九路板块典型项目调研 富洲新城 32 富洲新城开发策略摘要 总体开发周期 初步规划8年 08年1月初首期开盘 折射出发展商对市场整体环境的 谨慎 项目定位 全高层 原定位为全市高端 但鉴于市场形势 档次立位向下大幅调整 08年在售组团市场定位 降低定位档次力求快销 市场攻略 在项目教育配套和区位交通优势的支撑下 开盘即以 震撼性价位 冲击市场 一次性付款8 8折 按揭付款9 0折 开盘实际均价4630元 平米 该项目面临公司层面极为 严峻的危机 预计销售价位不会拉升反而有可能下降 同时 项目在积极寻求整体 转让 的可能 因此 在相当时期内 将会挤压本项目 价格策略 制定的空间 33 高九路 板块近期展望 板块 年市场表现 高九路通车 同创高原 协信 阿卡迪亚 隆鑫 花漾湖 等高档项目的推出 板块迅速成为主城需求市场关注的热点 板块 年市场表现预计 随着 富洲新城 的推出和热销 板块市场热度进一步升温 为潜在项目 芳草地项目 广电项目 的推出创造良好条件 板块 年发展趋势 高尚居住区逐步形成 项目档次格局清晰 高档项目 同创高原 协信 阿卡迪亚 隆鑫 花漾湖 中高档复合型大盘 富洲新城 中档特色项目 协信 云栖谷 芳草地项目 广电项目 主城大西区品牌高尚住区的市场立位很有可能实现 34 泛沙滨路 板块典型项目调研 重庆新天地 雍江苑 二期住宅 重庆天地 商业 地块范围内道路改造 超高层项目 35 泛沙滨路 板块典型项目调研 重庆新天地 36 泛沙滨路 板块典型项目调研 重庆新天地 37 泛沙滨路 板块典型项目调研 重庆新天地 38 重庆天地开发策略摘要 总体开发周期 计划于2014年完成整盘开发 就其目前的开发进度和市场表现而言 该计划过于 乐观 项目定位 包括 优质住宅 商业中心 商务中心 三大功能区的城心复合型大盘 市场攻略 滨江精装豪宅 组团现行 策略思路较 模糊 该项目启动区 雍江苑 至今没启动正式推广 经中原项目组自07年9月跟踪调查 其市场探测价从 7000 10000元 上调至近期的 10000 15000元 主力目标市场从 江浙地区 转换到以 重庆本地 为主 上述种种市场表象 均折射出发展商远远未适应重庆本地市场 水土不服 特征明显 39 泛沙滨路 板块展望 目前 该板块内开发商品牌知名度和项目规模 综合质素等均很一般 而重庆天地首期组团 雍江苑 至今市场表现不理想 对板块的引领效应尚未显现 重庆天地的开发理念需要一定时期方能和重庆本地市场特性接轨 而其商业价值预计 年后才能对板块形成支撑 该板块在短期内不会对沙区购房人群产生重大影响 40 黄杨新城 板块典型项目调研 奥园康城 41 黄杨新城 板块典型项目调研 奥园康城 奥园总规 奥园 极限运动园 42 黄杨新城 板块典型项目调研 奥园康城 43 黄杨新城 板块典型项目调研 奥园康城 44 黄杨新城 板块典型项目调研 奥园康城 45 奥园康城开发策略摘要 总体开发周期 2008年年底前即完成整盘开发 项目定位 中等偏上档次 建筑业态包括高层 小高层 洋房 市场攻略 在 运动 概念的支撑下 以震撼性价位 预计整体均价4 00元 左右 全面冲击主城楼市 该项目发展商08年经营目标很 清晰 即以 项目快销和确保全年销售总量 拉升股市收益为核心目标 该项目极有可能大量分流本项目九龙坡区乃至 主城大西区 客源 46 黄杨新城板块展望 该板块 年度仅有 奥园康城 项目在售 但因其一年内推出 万方 低价位冲击市场策略 年内即达到整体竣工验收条件等 很可能对市场形成较大的震撼效应 若其快速实现 主城价格洼低 效应的策略达成 则对主城大西区乃至主城整体需求市场心理层面的影响不可低估 47 茶园新城 板块典型项目调研 鲁能领袖城 48 茶园新城 板块典型项目调研 鲁能领袖城 49 茶园新城 板块典型项目调研 鲁能领袖城 暂定的开发序列 2008年 2009年底 项目一期以花园洋房类产品作为项目开发的一期产品主力形态 给项目带来 高形象 高品质 高性价比 入市的复合效应 2009年底 2010年 在二期产品的开发过程中适当考虑缩小联排别墅的开发体量 2010年底 2012年初 三期产品考虑 多层 小高层 的建筑形态 同时强化 小高层 体量和形象 可以保证给整个项目的开发带来更高的价值 2012年 2013年 项目四期 五期的开发过程中 高层可能会成为本项目最为重要的建筑形态 2 一期产品规模预计 控制在 400 600套 范围内 50 鲁能领袖城开发策略摘要 总体开发周期 计划6年左右 参照 鲁能星城 项目的开发进度 可见此计划较为 谨慎 项目定位 花园洋房为主 板块内高档 项目 年度市场表现预计 参照该板块类似项目 同景国际城 06年入市 目前其花园洋房产品均价未超过4850元 鲁能领袖城 08年度的销售速度和销售均价不太可能有突破性增长 51 茶园新城板块展望 茶园新城 板块虽经南岸区政府多年推广 但受制于板块交通的对外通达性和便捷性 以及产业和配套环境的成熟度 市场热度仍然较低 茶园新城 未来二 三年的发展 关键在于前期向市场公布的 大量的配套环境的兑现度 52 北滨路板块典型项目调研 珠江太阳城 53 北滨路板块典型项目调研 珠江太阳城 项目沙盘照片 54 珠江太阳城开发策略摘要及板块展望 就现阶段 北滨路板块 在售和潜在楼盘综合质素而言 珠江太阳城 居于中上档次 就其07年度销售均价和对应的市场表现 预计其08年度推售楼栋销售均价在6000 8000元 平米之间 北滨路板块 在07年市场大热和江浙 珠三角地区投资群体的推动下 已成为重庆乃至更广泛市场关注的焦点 08年度其市场表现 成交情况 销售均价指标 将对重庆主城各层面需求市场产生影响 55 融汇泉景 与本次调研楼盘代言的板块竞争关系评估 研究指向 为 融汇泉景 近期价格策略拟定提供市场参考 综合考量的三个纬度 板块市场热度发展趋势判断 板块近期 1 2年 核心目标市场及其主要客户群判断 代表性项目08年度销售均价指标判断 评估方式 评分等级 很强 较强 一般 较差和差5个等级 表达方式 强 较强 一般 较弱 弱 56 融汇泉景 与本次调研楼盘代言的板块竞争关系评估 57 第二部分本项目价格策略启示 58 重庆主城区近期商品房成交走势一览 近一年各月商品房成交趋势图 近十周商品房成交趋势图 59 沙区主要板块代表性楼盘2月份促销政策及销售情况