上海莲花国际商务广场概念性调研报告

莲花国际商务广场项目 招商运营推广方案 上海莲花国际商务广场 13公里 km ProjectInfo项目区位 南京西路人民广场PeopleSquareNanjingRd W 11 5公里 km 陆家嘴Lujiazui15公里 km 淮海路HuaihaiRd 12 5公里 km 徐家汇Xujiahui7 5公里 中山公园ZhangshanPark9 5公里 km 七宝商圈Qibao5 5公里 km TheSubject本项目莘庄xinzhuang 3公里 km HuminElevatedRd 沪闵高架 LianHuaRd 莲花路 WanYuanRd 万源路 Projectlocation项目区位 TheSubject本项目 项目位于闵行区梅陇镇 与百联南方购物中心一路之隔 项目南临沪闵路和沪闵高架 西临古方路 本项目处于闵行和徐汇的交界之处 与上海市目前最近的市级商业中心徐家汇商圈直线距离约7 5公里 项目通过地铁1号线可迅速抵达徐家汇中心区域 随着地铁一号线的开通和周边大量住宅社区新建 目前闵行区的行政 经济 文化中心集中在莘庄附近 项目离闵行现有莘庄商圈和七宝商圈直线距离分别为3公里和5 5公里 本项目与上海主要区域的距离 闵行交通综述 区域道路交通系统 城际列车系统 城际快速道路系统 磁悬浮列车 莘奉金高速公路 沪杭高速 交通网络 上海莘庄立交 沪闵路高架道路 城际轨道交通系统 1号线 5号线 闵行在城市功能定位 闵行综述 2008年闵行主要统计数据 区划面积370 75平方公里 在11个中心市区中排名第七闵行区目前常住人口180 5户籍人口91 50万人 外来人口79 17万人 GDP为1120 4亿元 在上海11个中心市区中 仅次于浦东 位于第二位 一 二 三产业比重分别为0 2 69 3 和30 5 社会固定资产投资总额295 56亿 区域分析 闵行正由传统的主城人口疏散区向商务区转变 商业中心初具规模 莘庄 梅陇 古美为目前闵行人口最为集中区域 相应商圈规模最大 目前这几个商圈大型商业设施 购物中心 大卖场 达到20多个 七宝地区约50万人口 流动人口较 多 有8个大型商业设施 购物中心 大卖场 颛桥 江川商业规模相对偏小 同时由 于地段偏远 辐射范围小 写字楼总体层次不 高 基本为乙级写字 楼为主 高端项目缺 少 目前只有绿地蓝 海为甲级写字楼 产品面积控制以中 小面积为主 集中在 50 250平方米 入住企业产业能级 低 以贸易 电子 咨询为主 高能级的 金融 创意 IT等缺 失 区域分析写字楼伴随着商业物业的陆续出现将逐步提升区域产业能级与聚集能力 南方商城 友谊商城上实项目 闲广场 本案 春申购物中心 北建易买得 新都会 仲盛商业中心 龙之梦 梅陇古美 商业板块格局南方休 第一集团 以沪闵路莲花路为节点聚集的五大商业项目形成 第二集团 以社区配套入手的后起之 秀 莲花路春申路节点第三集团 由于地缘关联 莘庄地铁南北广场两大商业项目 方商城 友谊商城 南方休闲广场 上实项目 梅陇古美 商业板块格局南 ShanghaiGardenResidence上海花园 南方休闲广场NanfangXiuxianGuangchang FriendshipDepartmentStore 友谊商城 6BailianNanfangShoppingmall百联南方购物中心 1 5 3 1 2 3 4 5 6 TheSubject本项目2 LianHuaRd Station MetroLine1轨道交通1号线莲花路站 4 1 2南方休闲广场商务大厦NanfangXiuxianGuangchangOfficeBuildingCarParking南方商城地上停车场 项目基础分析 莘庄商圈 天然缺陷仲盛世界商城位于都市路莘朱路交口 远离主干道交通不方便 北部 西部客源都被强力阻截 规划缺陷仲盛世界商城建筑面积28 5平方米 其中地上5层占逾16万方米 但这么大的单体项目周边却无写字楼 酒店互动 客源单一 周期性强 从抽样调查中发现 上海居民和非上海居民各占一半 闵行区流动人口较多 调查中了解到 住居在闵行区当地的居民最多 可见南方商城主要辐射区域还是以居住在闵行的为主 职业构成上 以公司职员居多 占到了一半 区域消费群体特征分析1 目标客户定位 前往南方商城购物的消费者以基层员工和基层管理职务人为主 我们在调查中发现 一些中高端人群并不愿意接受采访 他们也只表示偶尔经过此地 但是并不愿意在此购物 高中以上学历所占比例较高 收入以3000 4000元 月 应该说整体收入居中 区域消费群体特征分析2 目标客户定位 据调查了解到 访问者经常前往区域是百联南方和徐家汇 通常而言 他们如需购买高档次大件 就会前往市区 消费者购物频次基本为每周一次 在业态需求上多为一些品牌服饰和休闲餐饮 区域消费群体特征分析3 目标客户定位 一站式体验购物中心市场空间大 一站式购物中心越来越受到消费者的欢迎 以大卖场为主营业务的购物中心为区域商业主要形式 商业形态 特色餐饮 大型餐饮的需求量较大 对商业内部环境得要求越来越高 对品牌的需求越来越明显 要有足够的停车位 外出饮食消费形式以朋友聚会为主 人均消费在50 100元之间 餐饮 存在大量对时尚品牌的需求 在购物业态上软环境对消费者的吸引力较大 对购物环境的要求越来越高 对品牌的个性追求趋势明显 消费者前往购物场所消费所愿意花费的路程时间基本上在30分钟以内 交通 购物环境是决定购物场所选择的重要因素之一 购物 通过调查 有80 的居民愿意到此购物 周边商业气氛浓厚是本项目的最大优势 私家车外出消费比例日益增长 消费结构不断优化升级 文化 餐饮 旅游等享受型消费逐渐增加 公交车 地铁与出租车是市民外出消费的主要交通工具 从消费结构来看 购物与餐饮娱乐消费支出较高 整体消费特征 对本项目的评价 未来发展趋势 表现特征 区域消费群体特征分析4 目标客户定位 本案 闵行区域内占总人口比例38 的35岁以下 月收入3000 4000元 大专以上学历追求时尚的年轻一族 目标客户定位 百联南方业态组合配比 百货 8 卖场48 零售购物24 餐饮13 6 休闲娱乐其他 1 西郊百联业态配比 百货24 卖场16 零售购物 餐饮10 休闲娱乐 21 其他7 业态组合定位 对比研究对比研究 22 其他类是指服务性商业 文化艺术类商业 教育医疗类商业相比西郊百联 百联南方休闲娱乐 服务性商业设施明显不足 所以本项目应弥补其缺陷 加大休闲娱乐设施的比例 餐饮 服饰应符合当代年轻人的喜好 来福士广场娱乐休闲业比例明显高于其他商场 百货则相对较少 而餐饮也多以时尚类快餐为主 从目前情况来看 来福士的餐饮已经成为其吸引客源的主导性业态 业态组合定位 基准研究基准研究上海来福士广场 来福士业态组合配比其他百货9 8 休闲娱乐22 零售购物34 餐饮27 其他类是指服务性商业 文化艺术类商业 教育医疗类商业虽然我们以 来福士 为参考体系 但是本项目无论从规模还是商圈半径 以及集客能力上 还不满足取代它的条件 所以在业态配比上还是应该因地制宜 找寻更适合我们的业态组合 16 百货10 零售购物44 休闲娱乐其他5 餐饮25 业态组合定位 本项目业态配比本案休闲娱乐 餐饮 零售购物 百货 其他 16 25 44 10 5 本项目业态组合配比 其他类是指服务性商业 文化艺术类商业 教育医疗类商业 友谊商城一层展厅 百联南方一层展厅 档次定位中档为主 兼顾高档百联南方购物中心和友谊商城档次差异较大 造成中间出现空档 本项目的恰好能弥补这一空白 餐饮 卖场48 零售购物24 百联南方业态组合配比休闲娱乐其他百货6 1 8 13 功能定位调查了解到 目前闵行区域内餐饮 休闲等享受型消费增加 对商场内部装潢 品牌个性的 追求日趋明显 区域内目前休闲娱乐设施 服务 性商业缺乏其他类是指服务性商业 文化艺术类商业 教育医疗类商业 以时尚新潮为特色融服装 餐饮 休闲娱乐 健身为一体的一站式综合商业广场 主题定位 香港购物中心的特色及主题研究 朗豪坊 荷里活广场 主题定位 1 天空之城的中庭设计 将顾客带到充满迷幻色彩的未来世界 香港朗豪坊在 通天梯 的顶端 即在购物中心十三楼以上的天幕上 设置了一张巨大的数码天幕 全亚洲首创 长达138米的类似美国拉斯维加斯凯撒皇宫的天幕 朗豪坊拥有十三层的商场 这在购物中心的经营规划中是不多见的 当商场的楼层达到一定的高度如何将顾客吸引上更高的楼层 是一门经营的哲学 更是一门经营的科学 朗豪坊在中庭营造了 天空之城 并用 通天梯 吸引人们往上走 达到促进高层商场经营 实现整体商业价值最大化的目标 主题定位 营造好莱坞 荷里活 的梦幻世界 用星光大道吸引电影迷的视线 主题定位 本土案例研究 上海广场 无限度 上海来福士广场 上海正大广场 主题定位 上海无限度个案分析 主题 发展历程 2005年之前 位于位于淮海中路名为上海广场 整个广场毫无特色可言 经营状况不佳 2005年 被摩根士丹利以8 46亿港币收购 2005 2007年 摩根士丹利对其进行了全方位的改装 案名位 上海无限度 主题定位 沪上少有的时尚创意购物中心 并围绕其开始策划大量活动 时尚创意商业中心 上海广场 无限度 主题定位 上海无限度个案分析 上海广场 无限度这是LED荧幕 上面有租户的信息和欢迎词 现代感十足 商场定期会和租户沟通 来更换他们要传达的信息中庭的四周 自三楼而上是造型独特的玻璃展示柜 为租户品牌的展示提供良好的空间 项目定位 主题定位 上海来福士广场个案分析 上海来福士广场 彰显个性与时尚 紧随国际潮流沪上年轻时尚人士首选的购物中心 主题定位 上海正大广场 东方华尔街 现代家庭娱乐及购物中心 主题定位 上海正大广场个案分析 档次定位 中档为主 兼顾高档业态组合 以休闲类餐饮和时尚品牌服饰为主消