产权式酒店投资分析及发展前景预测.doc

网址:一、产权式酒店定义1二、产权式酒店发展历程1三、产权式酒店消费群体2四、产权式酒店投资分析3五、产权式酒店发展前景3一、产权式酒店定义产权式酒店由“时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。二、产权式酒店发展历程在中国内地，产权酒店从1995年开始流行，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。产权式酒店这种新的酒店经营业态在中国萌生之后的几年时间里，经历了萌芽、发展、失败的历程。国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年。那是在房地产市场低迷的时候为了摆脱楼盘滞销困境而“不得已”的策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐的投资品种登陆中国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫白露”；北京的“金色假日”、“快乐无穷大龙庆（假日）乡村俱乐部”；海南的“博鳌南色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”；上海的“凤凰大厦”；秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连的“海昌欣城”；杭州的“黄龙月亮湾大酒店”等项目接踵而来。几年前，在国内以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩，究其原因有三：一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。近年来随着国内大环境的改善及人们生活水平的提高，部分地区产权式酒店市场已经实现了一定的成果。三、产权式酒店消费群体产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。而这种模式正契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。产权式酒店的客户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买。对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，顺带度假；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。四、产权式酒店投资分析继储蓄、国债、股票、期货、黄金、住宅、商铺后，投资市场上出现了“第八种武器”，产权式酒店。说它是“武器”，因为在房产调控加强的背景下，产权式酒店“不限购、不限贷”的特点简直令投资客趋之若鹜。产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%的速度递增，预计所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。将房产投资和消费模式融合在一起，产权式酒店符合现代经济资源共享的基本原则，它向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产。产权式酒店作为一种新型的融资方式，比单独购买一套住房，来旅游时住、平时出租的模式便利得多。房地产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助知名国际酒店网络实现盈利，对投资者来说，既可以单一地购房出租也可以换房度假，不失为一种投资的好选择。作为商业地产中的一种，产权式酒店不受住宅限购政策的影响，享受同等商业政策，但又具备区别于其他商业地产项目的几个优势。其一便是投资门槛较低，大多数产权酒店的面积都比较小，以标间、套一等户型为主，总价不会太高，大部分中小投资者都买得起。再者收益稳定，产权式酒店一般都交给专业的酒店管理公司来经营管理，投资者只需每月到开户银行查收租金即可，而且业主可随时变现转让。同时，产权式酒店具有投资、出租、商务、度假等多重价值，且收益较高、回报较稳定、风险更低。五、产权式酒店发展前景到2020年，中国将成为世界旅游的一个主要目的地和客源国，接待境外游客数量将每年增加到1.73多亿。可见未来几年，我国酒店业将在机遇与挑战中面临着巨大的发展空间，产权式酒店无疑给这一发展带来新的契机。为此，应该在中国大力发展产权式酒店。产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权酒店的经营模式是，投资者买下酒店部分独立部分设施（单间客房）的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，而投资者则坐收红利。第一批真正意义上的产权酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，由于获得了成功的商业运作，之后北美、加勒比海等地区也纷纷兴起。如今，产权式酒店在整个世界已经被证明是一种成功的商业模式。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。目前我国很多地方已有许多产权式酒店项目在建。但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很