第二章房地产金融理论基础PPT课件

1 第二章房地产金融理论基础 第一节货币的时间价值第二节资产定价和财务杠杆原理第三节金融风险管理原理第四节房地产抵押及其法律关系 2 本章教学目的 通过本章教学 使学生重点认识和掌握资产定价 财务杠杆 资金时间价值 金融风险管理等房地产金融理论原理和房地产抵押法律关系原理 为学习并掌握房地产金融业务奠定理论基础 3 第一节货币的时间价值 货币时间价值贯穿于全部金融业务 也是房地产金融业务的基础 房地产贷款属于长期贷款 分析 评价贷款效益 必须对贷款形成的现金流量进行科学预测 掌握现金流出与流入的时间和数量以及它们在时间数量上的差异 然后换算成统一时点的数值 用终值 现值和年金的形式进行全面 客观评价 房地产贷款及其证券化定价 信贷风险防范及银行的其他房地产金融业务核算都是以货币的时间价值为基础 4 第一节货币的时间价值 一 货币时间价值的概念 是指货币资金随着时间变化而形成的增值 表现为同一数量的货币在不同时点上具有的不同价值 100元的经济价值 或经济效用 现在 一年后 或 现在 一年后 现在的100元贷款 货币 按年利率5 计算 一年时间后增值5元成为105元 这5元就是100元贷款 货币 的时间价值 或者说 上述贷款 货币 的时间价值为5 实际上 上述增值的5元是100元贷款 货币 一年时间的利息 因此 货币时间价值最直接的表现形式是 利息 5 第一节货币的时间价值 二 货币时间价值存在的基础和原因货币时间价值产生的基础 一是 信用 即借贷关系的普遍存在 货币的所有权和经营权分离 二是货币资金的 效用 即货币资金满足投资 消费需求及增值的功能 在货币借贷关系中 贷款者因借出资金而失去可能投资获利的机会 因而需要得到借款人一定的经济补偿 借款者得到资金不仅以承担偿还义务为前提 同时也获得了利用借贷资金投资获利的机会 因此必须给予贷款人一定的经济补偿 6 第一节货币的时间价值 二 货币时间价值存在的基础和原因货币时间价值产生原因源于 时间偏好 具体原因有 1 投资获利机会 将货币资金贷出的时间里 贷款者失去了更多投资获利的机会 因此 要求取得一定的报酬 从而使同一数额资金的现实值高于未来的价值 2 通货膨胀因素 在通胀情况下 同额货币的购买力不断降低 使人们普遍认为现实的货币价值要高于同等数额的将来货币的价值 3 风险因素 由于不确定的风险因素 现在的投资在将来可能会有不能收回或不能全部收回 从而使同一数额资金的现实值高于未来的价值 4 现实消费的因素 货币持有者把货币借给他人 就会牺牲其现实使用的权利 把现实的消费推迟到将来 对这种 牺牲 要求取得一定报酬 补偿 所以 资金的时间价值是对 牺牲 现实消费的一种报酬 7 第一节货币的时间价值 三 货币时间价值的量及其影响因素货币时间价值的量 是没有风险和通货膨胀条件下的社会平均资金利润率 在此基础上 风险越大 投资报酬率越高 时间价值越大 并具体取决于以下因素 1 资金使用的时间 时间越长 时间价值越大 2 资金数量 时间一定 资金数量越大 时间价值越大 3 利率 利率越高 资金的时间价值越大 4 资金使用方式 整借整还和分期付款资金的时间价值不同 8 第一节货币的时间价值 四 货币时间价值的计算 一 理论原理由于不同时点货币的不相等性 因此 不同时间货币收入进行比较必须换算到相同时间基础上 换算的方法就是通过不同时间资金的计息来进行 在考虑时间因素的情况下 把不同时点发生的绝对值不等的资金换算成的相等的经济价值 称为资金等效值或等值 其中 把资金运动起点时的金额称为 现值 presentvalue 把资金运动结束时与现值等值的金额称为 终值或未来值 futurevalue 9 第一节货币的时间价值 四 货币时间价值的计算 一 理论原理借款人借入的金额称为 本金 借款人按一定利率 interestrate 支付给贷款人超出本金部分的金额称为 利息 根据一定利率计算出的本金在未来某一时点的价值 本利之和 称为 终值 反过来 如果把未来某一时点的货币金额看作是本金在未来这一时点的 终值 本利之和 按现行利率逆向计算出的该 终值 现在所必须具有的本金 称为 现值 把未来金额 终值 折算为 现值 的过程称为 折现或贴现 discount 折现中使用的利率称为 折现率或贴现率 discountrate 10 第一节货币的时间价值 四 货币时间价值的计算 二 符号规范 在利息的计算中我们将统一使用以下符号 本金 又称期初金额或现值 presentvalue i 利率 年利息额占本金的百分比 I 利息 本金和利息之和 又称终值 futurevalue t 计息期的时间 通常以年为单位 n 计息期的期数 11 第一节货币的时间价值 四 货币时间价值的计算 三 单利的计算单利 simpleinterest 是指无论借款时间多长 只以本金作为计算利息的基础 所产生的各期利息不再加入本金合并计算利息的一种计息方法 1 单利终值的计算公式 1 i t 2 单利现值的计算公式 1 i t 12 第一节货币的时间价值 四 货币时间价值的计算 四 复利的计算复利 compoundinterest 是指每经过一个计息期 将本期所产生的利息在期末加入本金合并计算下一期利息的计息方式 俗称 利滚利 1 复利终值的计算公式 1 i n2 复利现值的计算公式 1 i n 13 第一节货币的时间价值 四 货币时间价值的计算 四 复利的计算3 平利率和有效利率的转换计算 平利率 flatinterestrate 是指在复利计算中以一年为计息期时的利率 有效利率 effectiveinterestrate 是指在复利计算中计息期不等于一年 季度 月 日 时折算的利率 也叫复合利率 以字母i表示平利率 r表示有效利率 N表示每年复利次数 则有效利率计算公式为 r 1 i N N 14 第一节货币的时间价值 四 货币时间价值的计算 五 年金的计算年金 annuity 是指定期 等额 连续的支付 年金在房地产金融中应用十分广泛 个人住房抵押贷款 按月支付定额本息 的还款方式 房地产证券化设计的定期等额支付还款方式等 都是典型的年金形式 按支付的次数和时间不同 年金主要分为后付年金 即期年金 递延年金和永续年金等 15 第一节货币的时间价值 四 货币时间价值的计算 五 年金的计算1 后付年金 deferredannuity 每期期末支付的年金 也称普通年金 1 后付年金终值的计算公式 式中 每期期末支付的金额 2 后付年金现值的计算公式 16 第一节货币的时间价值 四 货币时间价值的计算 五 年金的计算2 即期年金 annuitydue 每期期初支付的年金 也叫先付年金 1 即期年金终值的计算公式 2 即期年金现值的计算公式 17 第一节货币的时间价值 案例 固定利率抵押贷款月均环款额1000元 借款期5年 60个月 年利率6 1 如果每月月末还款 分别计算贷款本金总额和5年后的本利之和 2 如果每月月初还款 分别计算贷款本金总额和5年后的本利之和 解 1 A 根据后付年金现值计算公式 得 即 该笔贷款本金总额为51725元 B 根据后付年金终值计算公式 得 即 该笔贷款月末还款5年后本利之和 总还款额 为69770元 18 第一节货币的时间价值 案例 2 A 根据即期年金现值计算公式 得 即 该笔贷款本金总额为51725元 B 根据即期年金终值计算公式 得 即 该笔贷款月初还款5年后本利之和 总还款额 为69770元 19 第一节货币的时间价值 四 货币时间价值的计算 五 年金的计算3 递延年金 指第一次支付发生在第二期或第二次以后的年金 递延年金终值的计算与后付年金计算相同 只是期数减去递延的期数 递延年金现值的计算 先按后付年金计算现值 再减去递延期的年金现值 4 永续年金 指无限期支付年金形式 即支付期无限长的年金 永续年金无终值 永续年金现值计算公式 a i 20 第二节资产定价和财务杠杆原理 一 资产定价原理 一 资产定价在房地产金融中的应用金融市场上任何交易主体所进行的金融商品交易 都可看作是 资产 资本 的买卖 而任何资产的买卖行为都必须有一个科学合理的定价 房地产不仅是一种消费品 更是一种投资品 有人购买房地产是为了居住 消费 但更多的人 企业 投资者 金融机构 基金组织等 购买房地产是为了投资并获取收益 当房地产被作为投资品买卖时 它就演变成为 金融产品 或 金融资产 不仅房地产的实物形态演变成了 金融资产 还在此基础上逐步衍生了 房地产股票 房地产债券 房地产抵押贷款证券及其衍生证券产品 等纯粹的 金融资产 房地产的 金融资产 属性 为房地产业的广泛融资提供了天然地条件 同时 也促进了金融市场的繁荣并催生金融创新 房地产金融市场的健康稳定运行 需要科学合理的资产交易定价机制 21 第二节资产定价和财务杠杆原理 1 含义 人们投资任何资产都是为了在预期的未来通过交易获取收入和回报 这种 收入和回报 我们从资产定价角度把它称为 未来现金流 由于资产能够为其所有者带来一定时期的现金流 因此 投资者购买某种资产所看中的就是该种资产产生未来现金流的能力 或者说 某种资产的价格是由未来一段时间内所产生的现金流量来决定的 资产的价格就是资产未来所有现金流量在投资者交易时点上的价值之和 因此 资产定价是一种预期行为 二 资产定价的含义 22 第二节资产定价和财务杠杆原理 2 公式 式中 CF 各期现金流 r 贴现率 n 现金流的次数 该公式表明决定资产价格的因素有三个 现金流量 现金流发生期次和贴现利率 其中任何一个变量发生改变 都会对资产价格产生影响 期次越多 总现金流量越大 在特定时期内 现金流和贴现率对资产价格的影响是相反的 现金流量越大 资产的交易价格越高 贴现率越高 资产的交易价格越低 二 资产定价的含义 23 第二节资产定价和财务杠杆原理 1 现金流的内涵 资产定价意义上的现金流是建立在预期而非实现基础上的概念 这里的 现金 不特指狭义的货币资金 而是广义的现金 包括所有可以增加资产所有者财富的货币资源及非货币资源的变现价值 并且是税后现金流 2 现金流的时间性 现金流的取得时间t与资产价格成反比 现金流量相同的两种资产 现金流取得越早即t越小 资产价格越高 相反 现金流取得越迟即t越大 资产价格越低 现金流取得越早 就能越早的用于再投资赚取投资收益或者减少所需支付的利息 两者都能增加投资者财富 现金流取得越迟不仅相对减少上述两项收益 而时间的延长更增加了资产收益的不确定性 三 资产定价中的现金流 24 第二节资产定价和财务杠杆原理 1 贴现率的内涵 资产定价中的贴现率 是投资者投资某项资产所要求的最低报酬率 资产收益率 2 贴现率的确定 在其它条件一定的情况下 贴现率与资产价格成反比 实际上资产定价的核心是确定贴现率 亦即确定资产投资的最低收益率 根据金融资产定价模型 CAPM 原理 资产定价公式中的贴现率取决于 无风险 资产 利率 市场 平均 收益率 和该资产的 系统性风险 3个变量 因素 贴现率一般应高于无风险利率 并与无风险利率的变动方向具有一致性 贴现率与 市场 平均 收益率 的变动方向具有一致性 市场收益率越高 贴现率越上升 相反 市场收益率越低 贴现率越降低 贴现率与资产的 系统性风险 成正比 风险越大 贴现率越高 风险越小 贴现率越低 越接近无风险利率 四 资产定价中的贴现率 25 第二节资产定价和财务杠杆原理 五 利率和银行贷款定价1 利率的影响因素 利率是货币资金的价格 在实际金融业务中 利率是随着市场变化而变化的 利率的变化主要取决于下列因素 1 中央银行的货币政策 2 宏观经济环境 3 价格水平 4 证券市场 5 国际经济形势 26 第二节资产定价和财务杠杆原理 五 利率和银行贷款定价2 利率的构成 在资金市场上 资金市场的利率的构成原理可用以下公式表示 利率 纯粹利率 通货膨胀附加率 变现力附加率 违约风险附加率 到期风险附加率 1 纯粹利率 无通胀 无风险调价下的社会平均利率 2 通货膨胀附加率 市场名义利率是实际利率与通胀率之和 为了弥补通胀造成的损失 会在纯粹利率基础上再加上通货膨胀附加率 3 变现力附加率 对借款人提供的非货币资产担保变现损失的补偿要求 4 违约风险附加率 风险贷款的利率与无风险贷款利率之差 也叫违约风险报酬率 5 到期风险附加率 因到期时间长短不同而形成的利率之差 一般来说 长期利率高于短期利率 27 第二节资产定价和财务杠杆原理 五 利率和银行贷款定价3 银行贷款定价 1 成本定价法 贷款利率 筹资成本 管理运营费用 违约风险补偿 预期利润 2 价格领导模型 priceleadership 定价法 贷款利率 基准利率 primerate 违约风险报酬率 到期风险报酬率基准利率 银行最优客户利率 经营管理成本 预期利润 后演变为同业拆借利率 interbankofferrate 违约风险报酬率 对非最优客户的风险溢价 到期风险报酬率 对长期贷款要求的风险溢价 28 第二节资产定价和财务杠杆原理 五 利率和银行贷款定价3 银行贷款定价 3 低基准利率定价 对最优客户的大型商业贷款利率 贷款利率 货币市场借贷利率 经营管理成本 4 成本 收益定价法 净税前收益率 贷款和服务收入 贷款和服务费用 可贷资金净额根据客户盈利性分析定价模型 customerprofitabilityanalysis CPA 分析客户与银行整体关系中对银行的净税前收益率的贡献 净收益为正 可贷 净收益为负 则调整利率或服务费用 将利率或服务费用保持在整体净盈利状态 29 第二节资产定价和财务杠杆原理 一 财务杠杆的含义财务杠杆是一个应用很广的概念 在物理学中 利用一根杠杆和一个支点 就能用很小的力量抬起很重的物体 而什么是财务杠杆呢 其一 将财务杠杆定义为 投资者在制定资本结构决策时对债务筹资的利用 因而财务杠杆又可称为融资杠杆 资本杠杆或者负债经营 这种定义强调财务杠杆是对负债的一种利用 其二 认为财务杠杆是指在筹资中适当举债 调整资本结构给企业 投资者 带来额外收益 如果负债经营使得企业每股利润上升 便称为正财务杠杆 如果使得企业每股利润下降 通常称为负财务杠杆 显而易见 在这种定义中 财务杠杆强调的是通过负债经营而引起的结果 二 财务杠杆原理 30 第二节资产定价和财务杠杆原理 二 财务杠杆利益 损失1 含义 财务杠杆利益 损失 是指负债筹资经营对所有者收益的影响 企业总资本 权益 自有 资本 债务 借入 资本企业资本收益 权益资本收益 债务资本收益 债务资本利息 企业投资收益率 权益资本 债务资本 负债利息率 债务资本 企业投资收益率 权益资本 企业投资收益率 负债利息率 债务资本 31 第二节资产定价和财务杠杆原理 二 财务杠杆利益 损失2 原理 如果企业投资收益率大于负债利率 财务杠杆作用使得资本收益由于负债经营而绝对值增加 从而使得权益资本收益率大于企业投资收益率 且债务资本比例越高 财务杠杆利益越大 所以财务杠杆利益的实质便是由于企业投资收益率大于负债利率 由负债所取得的一部分利润转化给了权益资本 从而使得权益资本收益率上升 如果企业投资收益率等于或小于负债利率 那么负债所产生的利润只能或者不足以弥补负债所需的利息 甚至利用权益资本所取得的利润都不足以弥补利息 而不得不以减少权益资本来偿债 这便是财务杠杆损失的本质所在 32 第二节资产定价和财务杠杆原理 三 财务风险与财务杠杆系数1 财务风险 FinancialRisk 风险是一个与损失相关联的概念 是一种不确定性或可能发生的损失 财务风险是指企业因使用债务资本而产生的在未来收益不确定情况下由主权资本承担的附加风险 如果企业经营状况良好 使得企业投资收益率大于负债利息率 则获得财务杠杆利益 如果企业经营状况不佳 使得企业投资收益率小于负债利息率 则获得财务杠杆损失 甚至导致企业破产 这种不确定性就是企业运用负债所承担的财务风险 财务风险的实质 是由于负债经营从而使得负债所负担的那一部分经营风险转嫁给了权益资本 33 第二节资产定价和财务杠杆原理 三 财务风险与财务杠杆系数2 财务杠杆系数 DegreeofFinancialLeverage 财务杠杆系数 DFL 指企业权益资本收益变动相对税前利润变动率的倍数 其理论公式为 财务杠杆系数 权益资本收益变动率 息税前利润变动率或 财务杠杆系数 息税前利润率 息税前利润率 负债比率 利息率 财务杠杆系数表明 财务杠杆系数越大 主权资本收益率对于息税前利润率的弹性就越大 如果息税前利润率上升 则主权资本收益率会以更快的速度上升 如果息税前利润率下降 那么主权资本利润率会以更快的速度下降 财务杠杆系数越小 主权资本收益率对于息税前利润率的弹性就越小 如果息税前利润率上升 主权资本收益率不会明显上升 如果息税前利润率下降 主权资本利润率也不会明显下降 因此 财务风险的大小主要取决于财务杠杆系数的高低 财务杠杆系数越大 财务风险越大 财务杠杆系数越小 则财务风险越小 34 第二节资产定价和财务杠杆原理 四 影响财务杠杆利益 损失和财务风险的因素由于财务风险随着财务杠杆系数的增大而增大 而且财务杠杆系数则是财务杠杆作用大小的体现 那么影响财务杠杆作用大小的因素 也必然影响财务杠杆利益 损失 和财务风险 具体包括三个主要因素 1 息税前利润率 在其他因素不变的情况下 息税前利润率越高 财务杠杆系数越小 反之 财务杠杆系数越大 因而税前利润率对财务杠杆系数的影响是呈相反方向变化 2 负债的利息率 在息税前利润率和负债比率一定的情况下 负债的利息率越高 财务杠杆系数越大 反之 财务杠杆系数越小 负债的利息率对财务杠杆系数的影响总是呈相同方向变化的 而对主权资本收益率的影响则是呈相反方向变化 即负债的利息率越低 主权资本收益率会相应提高 而当负债的利息率提高时 主权资本收益率会相应降低 35 第二节资产定价和财务杠杆原理 四 影响财务杠杆利益 损失和财务风险的因素3 资本结构 负债比率即负债与总资本的比率也是影响财务杠杆利益和财务风险的因素之一 负债比率对财务杠杆系数的影响与负债利息率的影响相同 即在息税前利润率和负债利息率不变的情况下 负债比率越高 财务杠杆系数越大 反之 财务杠杆系数越小 也就是说负债比率对财务杠杆系数的影响总是呈相同方向变化的 但负债比率对主权资金收益率的影响不仅不同于负债利息率的影响 也不同于息税前利润率的影响 负债比率对主权资本收益率的影响表现在正 负两个方面 当息税前利润率大于负债利息率时 表现为正的影响 反之 表现为负的影响 36 第三节金融风险管理原理 一 风险及风险管理1 涵义 风险 Risk 是指在一定条件下和一定时间内可能发生各种结果的变动程度 2 特征 风险具有客观性 是事物本身的不确定性 风险具有时间性 任何风险都是特定事件在一定时期的风险并随着时间的延续而变化 3 风险与收益的关系 风险可能带来超出预期的收益 也可能带来超出预期的损失 但是 在风险和收益之间总有一个最佳的平衡点 4 风险管理 风险管理就是在决定经营方向和收益目标时 确定不同的风险组合目标 决定所要承担和避免的风险种类 设定全面的风险收益目标 通过风险控制措施 在可以接受的风险水平下实现收益目标最大化 37 第三节金融风险管理原理 二 金融机构风险的种类 金融机构风险 也称银行风险 一般分为环境风险 管理风险 交付风险和金融风险四类 一 环境风险 environmentalrisk 指由宏观经济环境变化所决定的风险 具体包括 1 立法风险 legistativerisk 2 经济风险 economicrisk 3 竞争风险 competitiverisk 4 管制风险 regulatoryrisk 二 管理风险 managementrisk 是由于银行管理者能力和素质等因素而产生的风险 具体包括 1 组织风险 organizationrisk 2 能力风险 abilityrisk 3 盗用公款风险 defalcationrisk 38 第三节金融风险管理原理 二 金融机构风险的种类 三 交付风险 deliveryrisk 是银行提供的金融服务所引起的风险 具体包括 1 操作风险 operationalrisk 2 技术风险 technologicalrisk 3 新产品风险 new productrisk 4 战略风险 strategicrisk 四 金融风险 financialrisk 是银行资产负债管理中产生的风险 具体包括 1 信贷风险 creditrisk 2 流动性风险 liquidityrisk 3 利率风险 interestrisk 4 资本风险 capitalrisk 39 第三节金融风险管理原理 银行风险的种类及其含义 40 第三节金融风险管理原理 银行风险的种类及其含义 续表 41 第三节金融风险管理原理 三 房地产金融风险及其风险管理房地产金融风险是金融机构风险的缩影 其风险集中体现在房地产信贷业务之中 房地产信贷风险是指借款人违约造成房地产贷款损失的风险 除信贷风险外 还包括流动性风险 利率风险和经济风险 42 房地产金融风险管理表 43 房地产金融风险管理表 续表 44 第三节金融风险管理原理 四 信贷资产的风险分类管理贷款风险分类是指贷款机构和金融监管当局 综合所获得各类贷款的全部信息 运用一定指标和方法 从贷款的风险程度角度对贷款质量进行评估并分类 贷款风险分类评估的核心内容是贷款归还的可能性 判定因素 还款意愿和还款能力 45 第三节金融风险管理原理 美国信贷资产5级分类法及其定义 46 第三节金融风险管理原理 澳大利亚信贷资产分类及定义 47 第三节金融风险管理原理 我国贷款5级分类及其特征 48 第三节金融风险管理原理 我国贷款5级分类及其特征 续表 49 第四节房地产抵押及其法律关系 一 房地产抵押的基本概念 一 房地产抵押含义 房地产抵押 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 债务人不履行债务时债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 二 房地产抵押当事人 抵押当事人是抵押关系中的主体 包括在抵押关系中承担相应义务的抵押人和享有相应权利的抵押权人 1 抵押人 是指以自己所有的特定财产 房地产 为自己或他人的债务设定抵押的人 抵押人可以是债务人本人 也可以是债务人和债权人以外的第三人 第三人作抵押人时 又称为 物上保证人 物上保证人对于债务只在特定担保物 即抵押的房地产 价值范围内负有限责任 50 第四节房地产抵押及其法律关系 一 房地产抵押的基本概念 二 房地产抵押当事人 2 抵押权人 是指接受以特定财产 房地产 设定抵押为履行债务提供担保并因而取得相应权利的债权人 三 抵押标的物 抵押标的物 是指抵押人提供担保用于设定抵押权的财产 我国现行法律规定 可以设定抵押权的房地产有 1 抵押人所有的房屋和其他地上定着物 2 抵押人有权处分的国有的土地使用权 房屋和其他地上定着物 3 抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山 荒沟 荒丘 荒滩等荒地的土地使用权 4 依法获得的期房所有权 5 依法可以抵押的其他房地产 我国现行法律规定 不得设定抵押权的房地产有 1 土地所有权 2 农村集体土地使用权 3 以公益为目的事业单位 社会团体的教育设施 医疗卫生设施和其他社会公益设施 4 所有权 使用权不明或者有争议的房地产 5 依法被查封 扣押 监管的房地产 6 列入文物保护和有重要纪念意义的建筑物 7 政府和行政机构所有及代管的房地产 8 未依法登记领取权属证书的房地产 9 已依法公告列入拆迁范围的房地产 10 依法不得抵押的其他房地产 51 第四节房地产抵押及其法律关系 一 房地产抵押的基本概念 四 房地产抵押权 1 抵押权含义 债权人因设定抵押而取得的对抵押物的权利称为抵押权 2 抵押权的性质 1 抵押权为担保物权 抵押权是由债务人或第三人在其特定房地产上所设定的一种限制性物权 其作用是担保债务的清偿 并从属于债权而所有权完全物权地上权永佃权地役权典权抵押权质权留置权存在 用益物权 担保物权 限制物权 物权 52 第四节房地产抵押及其法律关系 一 房地产抵押的基本概念 四 房地产抵押权 2 抵押权的性质 特征 2 抵押权的标的物为特定房地产 3 抵押权以不转移抵押物的占有 使用 收益为特征 4 抵押权为优先受偿的权利 53 第四节房地产抵押及其法律关系 二 房地产抵押权的设定 一 房地产抵押合同 房地产抵押合同是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有 将该房地产作为债权的担保而与债权人达成的权利义务关系的协议 抵押合同作为一种特殊的担保合同必须以书面形式订立并须进行抵押登记 二 房地产抵押登记 1 当事人申请 抵押登记须由抵押人和抵押权人共同申请 并提交下列文件 1 抵押当事人的身份证明或法人资格证明 2 抵押登记申请书 3 抵押合同 4 抵押房地产权属证书及共有人的同意证明 5 证明抵押人能设定抵押权的文件和材料 6 证明抵押房地产价值的材料等 2 登记机关审查3 登记机关予以办理抵押登记并备案 54 第四节房地产抵押及其法律关系 二 房地产抵押权的设定 三 房地产抵押价值 房地产的抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值 一般为抵押权实现时的评估值 房地产的抵押价值 假定未设立法定优先受偿权下的市场价值 法定优先受偿款额 在估价时点实现债权时法律规定优先于本次债权受偿的款项 1 首次抵押的房地产 其抵押价值为该房地产的市场价值 2 再次抵押的房地产 其抵押价值为该房地产的市场价值减去已担保债权后的余额 3 以划拨方式取得土地使用权的房地产 其抵押价值为该房地产的市场价值减去相当于该地块土地出让金后的余额 4 以具有土地使用年期的房地产抵押的 其抵押价值为该房地产的市场价值减去相当于该地块已使用年限的出让金后的余额 5 以按份共有的的房地产抵押的 其抵押价值为抵押人可以处分收益的份额部分的价值 6 以在建工程抵押的 其抵押价值为在建工程的价值减去尚未支付承包人已完成工程量部分工程款后的余额 55 第四节房地产抵押及其法律关系 三 房地产抵押权的效力房地产抵押权的效力是指抵押权涉及和影响的范围 包括内部效力和外部效力 一 房地产抵押权的内部效力1 抵押担保的债权范围 房地产抵押担保的债权范围 是指在其担保的债权到期而未清偿时 以抵押物拍卖或变价的价款可以清偿的抵押权从属债权的范围 抵押权法定担保的范围包括 1 主债权 是抵押权从属的债权 也叫原债权或本债权 2 利息 是主债权产生的法定孳息 包括法定利息和约定利息 3 违约金 指由于债务人不履行或未完全履行债务时 按法律规定或合同约定向债权人支付的代价 一定数量的金额 4 赔偿金 指由于债务人不履行或未完全履行债务给另一方当事人造成一定损失时 向其支付一定金额以赔偿损失的费用 5 实现抵押权的费用 抵押物拍卖费 诉讼费等 56 第四节房地产抵押及其法律关系 一 房地产抵押权的内部效力2 抵押权涉及标的物的范围 是指抵押权人执行抵押权时依法予以变价的标的物范围 包括 1 原物 抵押标的物原物 2 从物 抵押标的物原物的附属物 3 添附物 抵押标的物原物的添附物 4 孳息 因债务人不履行债务抵押标的物被依法扣押期间 抵押物产生的法定孳息和自然孳息 5 从权利 附属于抵押物主权利的权利 6 代位物 因抵押物毁损 灭失或被征用 所取得的赔偿金 保险金或者补偿金 或补偿物 等抵押权的代替物 57 第四节房地产抵押及其法律关系 二 房地产抵押权的外部效力房地产抵押权的外部效力是指抵押权的设定对抵押人行使抵押标的物物权的影响 包括 1 对租赁权的效力 2 对产权转让的效力 3 对处分权的效力等 四 房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现是指约定的债务履行期届满 因债务人未按约定履行债务或未完全履行债务 抵押权人按照法律规定的程序处分抵押房地产 用抵押物变卖 拍卖取得的价款或以折价方式优先受偿 以实现其债权的行为 58 第四节房地产抵押及其法律关系 四 房地产抵押权的实现 一 房地产抵押权实现的条件 1 抵押权有效存在 抵押权的实现以抵押权的有效存在为前提 如果抵押权设定为无效或已被撤销 则不得实现 2 主债务履行期届满 但有下列情形之一 主债务履行