南京五矿地产nog16地块市场研究报告

五矿地产 NO G16 项目开发思考 本次汇报的思路 开发背景 地块解析 市场背景 河西CBD辐射区域 本项目属于奥体CBD商圈的辐射范围边缘 位于扬子江大道和梦都大街交汇处 紧邻滨江公园和绿博园 占地面积 7 08万 容积率2 4 土地价格 8 3亿元 楼面地价4882元 平米 用地性质 二类居住用地 拍地条件 配有2500平米派出所和总建面8 18 生活配套设施 基本指标 开发背景 扬子江大道 梦都大街 滨江公园 绿博园 五矿集团作为上市公司 国家骨干企业 世界500强企业 在南京河西新城的首个项目 是打造品牌的最佳机会所以本案品牌和利润均需考虑 开发背景 项目成功开发 专业的市场环境研究机构 专业的产品规划设计机构 实力雄厚五矿集团 品牌完美塑造 本次汇报的思路 开发背景 地块解析 市场背景 城市背景 区域房地产市场 市场背景 城市背景区域房地产市场 南京打造一小时都市圈 以南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈 可望集中7710万的总人口 南京远景城镇人口按1100万人预留 成为圈内的核心城市 经济核心发展城市 承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位 一小时经济圈 辐射城市 扬州 镇江 滁州 马鞍山 芜湖 淮安 巢湖等 随着京沪高铁 城际列车的相续开通南京也将在上海这个 火车头 的带动高速发展 南京市 南京 扬州 镇江 芜湖 滁州 马鞍山 城市规划背景 一小时经济圈 河西地位将得到进一步加强 河西在未来飞速发展中将成为社会精英上流阶层居住的最佳场所 城市顺应发展城市中心由单核向双核的城市规划发展过渡 河西是唯一和主城平行区域 政府重点打造 发展前景最佳 城市规划背景 主城 河西 平行 市政府于2001年底做出了推进 一城三区 规划 建设的重大战略部署 河西将成为承载南京城市化进程中人口及产业等方面流动的理想区域 规划人口达60万 目前河西中部大部分住宅项目已经建成 生活配套逐渐完善 日渐成熟 奥体将迎来新的快速发展期 一城三区 战略 奠定奥体发展新布局 河西新城区 绕城公路 老城区 重点打造城市副中心 城市规划背景 古都金陵看老城 现在化新城看河西 如果说老城是六朝古都的见证 那么河西就是现代化南京的见证 城市规划背景 市场背景 城市背景区域房地产市场 河西房地产市场 在徘徊中起步 在发展中提升 本地块所处的区位界定为河西中部板块滨江风景区 同时又受奥体板块的辐射 河西市场现状 河西前景预判 河西小结 河西发展历史 北部 中部 南部 河西发展历史 由北向南推进重心区域在中部 开发时间 1992 2002年北部中心 龙江片区发展引擎 高教新寓的开发带动开发现状 进一步完善和提升居住功能 开发时间 2003 2009年北部中心 河西CBD发展引擎 奥体中心十运回带动开发现状 逐步走向成熟 开发时间 预计5年内完成开发北部中心 江东南路的延伸段发展引擎 中部的发展成熟开发现状 开发准备阶段 由北向南推进 河西板块的发展受周边区域发展带动 河西北部片区紧邻鼓楼区 鼓楼是南京行政办公中心 优越的地理位置促进了北部片区的快速发展 河西中部片区主要与行政区规划调整后的白下和雨花区接壤 政府全力投入 新城中心 十运会及地铁开通带动了此区域的快速发展 河西南部片区主要与雨花接壤 板桥新城的开发与中部的不断成熟将有利的促进南部片区的发展步伐 河西北部 河西中部 河西南部 鼓楼区 白下区 雨花区 板桥 河西市场现状 土地一 随客户认知度 接受度的提高 奥体已成为江南八区商品住宅用地供应的主力区域 2008河西住宅供应依然位于主城区各板块之首 2008年南京全市将有1061 7万平米 10 5万套住宅上市 比2007年增长20 河西片区2008年供应117 4万平米左右 占全市的11 相比2007年增长23 5 主城八区 河西市场现状 功能区二 以河西CBD市场发展支撑条件 形成三大新功能区 地铁滨江区以地铁和滨江景观为河西住宅开发的集中区代表楼盘 奥体新城 顺驰滨江 金马骊城 碧瑶花园 仁恒江湾城等 三大新区功能居住区支撑奥体发展 带来强劲动力 以居住与工作相协调的高档居住功能公寓区代表楼盘 联强国际 仁恒国际公寓 金奥大厦 新悦国际 宋都奥体 嘉业国际等 奥体 CLD生活以中海和万科作为区域代表形成住宅开发的高密度区代表楼盘 光明城市 塞纳丽舍 万达华府 西提国际 宋都美域等 河西市场现状 教育三 奥体教育配套日渐完善 规划将新建60余所中小学校 现四大名校已经陆续入住河西 奥体小学 南师附属中学 新城实验小学 建邺小学 河西市场现状 配套四 奥体中心 CBD 文化艺术奥体精华配套尽享 艺兰斋美术馆 会议展览中心 河西CBD 基督教礼拜堂 金陵图书馆 奥体中心 唯有河西 奥体百亿精华配套独享 截止到2009年政府累计对河西投资逾800亿 河西市场现状 医疗五 2010年实现 10 15分钟保护圈 河西新城医疗卫生网点规划 河西新城将设置9个社区卫生服务中心 20个社区卫生服务站 建邺医院分院 明基医院 河西市场现状 商业六 三级商业开发体系中部地区未来商业总量在220万 顺驰社区商业 奥体新城社区商业 万科社区商业 中海社区商业 兴隆社区商业 CBD商业 万达广场 社区商业 五大社区商业和其他小社区商业预计总体量可达60万方左右CBD中心商业 CBD配套商业达40万方左右商业街商业 纬九路商业主轴商业体量达90万方左右万达综合购物中心 商业体量达50万方左右大型商业 家乐福占地1 8万方左右 乐购超市营业面积2万方 中泰购物公园5 9万方 万家居2 3万方CBD中心商业部分投入使用蓄势待发 纬九路商业正在积极启动中 也是南京市唯一和新街口商圈并称的市级商圈 部分社区商业已经成熟 家乐福 纬九路商业 乐购超市 购物公园 河西市场现状 景观七 优美的景观资源 营造绿色生态生活都市圈 滨江风景带 江心洲 绿博园 河西中央公园 绿博园示意图 河西市场现状 地铁八 地铁1号线贯通南北 2号线纵横东西 6号线连接整个主城 形成河西东西南北中全方位交通网络 扬子江大道江东路凤台南路 定淮门大街草场门大街清凉门大街汉中门大街水西门大街集庆门大街应天西街兴隆大街梦都大街奥体大街河西大街 河西市场现状 交通八 三条主干道贯穿南北 十一条主干道连接主城 给河西的发展源源不断输送 血液 提供动力源泉 河西前景预判 河西入住率及区域成熟节点分析 初步设定 1 规律进程 房屋销售后一年交付 交付后一年入住 2 入住人口 总建 户均面积 户均人口 入住率 3 假定奥体07 08 09年的平均入住率为50 从06年4月起 奥体进入第一批大规模交付期 截止到08年已经交付60余万平米 至07年初入住人口达1万余人 08年可达4万余人 按目前的销售速度 年住宅销售规模 65 2 130万平米 新城发展阶段一般模型 河西前景预判 根据新城研究模型 河西处于区域价值跃升阶段 龙江发展阶段回顾与借鉴 1 受制于前期的规划局限 大规模居住区 龙江区域价值在B阶段之后难有本质的提升 2 A B阶段的住宅价格持续跃升 得益于南京整体房产市场的阶段提升 河西新城发展阶段预测 从总体时间跨度看 河西新城发展速度为龙江的2倍 B阶段出现的标志为大型集中型居住区商业出现 依据新城项目开发进度 09年初年 入住人口约为4万人 随着家乐福的进驻标志着河西的发展已经是从A阶段向B阶段跃升的过度期 据调查河西现目前在南京人心中的接受度从05年的20 已经提高到09年的80 以上 对比龙江区域发展模型 奥体板块目前正处于新城发展的A阶段向B阶段跃升的过度期 社区商业出现与成熟 大型超市开始进驻 区域价值处于平稳发展期 奥体板块得益于高规划起点与政府投入力度 发展速度预判为龙江的2倍 即整体发展周期2004 2011年 2011年辐射型商圈将初步形成 河西新城区成熟度综合评价 河西小结 河西是受南京主城和奥体板块辐射的 双核 区域 具有强劲发展动力河西是与主城并行设置的唯一新城区河西的土地供应量占主城土地供应量的35 以上 房地产重心向河西转移河西具备完善的城市配套资源 发展潜力大多项引擎支持 奥体中心 会展中心 图书馆 双地铁 滨江公园等公配 助推河西新城发展政府的持续关注与高额投入 保证了新城的快速成长河西现阶段发展 社区商业日渐成熟 大型超市开始进驻 区域价值处于A阶段向B阶段跃升的过渡期 预计2011年辐射型商圈将初步形成 本次汇报的思路 开发背景 地块解析 市场背景 一 项目基础经济指标 地块位置 建邺区梦都大道188号土地范围 北至南京上新河中学 南至梦都大街 东至振兴路 西至扬子江大道出让土地 70833 1平米容积率 2 4建筑密度 30 建筑高度 60米 后改100米 绿地率 35 面积配比 90平米以下套型占45 以上 注 项目应配套占总建筑面积8 18 商业及便民设施项目应配有占地不少于2500平米的派出所本地块楼面地价4882元 平米 北面 西面 东面 南面 滨江奥城 梦都大街 扬子江大道 兴隆大街 地块四至 北至兴隆大街 南至梦都大街 西至扬子江大道 东至振兴路 周边道路网络发达 且面临扬子江大道和梦都大街两条主干道 扬子江大道和梦都大街道路两旁有较宽绿化带 优点可以减少噪音 缺点很难利用发展沿街商业 只有地块与滨江奥城之间的振兴路可以发展沿街商业 振兴路 中学 地块周边现状 商业氛围欠缺 有待改善成熟 公共配套情况还不成熟 景观资源较有优势 项目2公里区域 奥体中心 上新河中学 奥体小学 烹饪学校 图书馆 滨江公园 绿博园 源江渔港 金陵会议中心 建邺医院 美术馆 教堂 金陵小学 商业 离项目最近的商业配套就是顺驰滨江奥城的商业配套 公交 项目对面可以有109路公交 往东陆续会有7路 160等路公交 景观 对面是滨江公园 西边是绿博园和滨江景观带 配套 学校 医院 图书馆 奥体中心等配套分布在项目周边2公里内项目周边景观资源丰富 可以是一大卖点 地块处于最西边在河西CBD圈辐射外围 现阶段生活配套发展尚不成熟 顺驰社区商业 奥体新城社区商业 兴隆社区商业 建邺小学 滨江景观带 项目周边配套实景照片 绿博园 滨江公园 奥体中心 奥体小学 金陵图书馆 地块边绿化带 源江渔港 建邺医院 项目地块诠释 金马郦城 碧瑶花园 滨江奥城 奥体新城 汇锦国际 奥体新城华江园地块 本案 扬子江大道 乐山路 江东中路 奥体大街 梦都大街 兴隆大街 应天大街 月安街 松花江路 二 项目周边主要楼盘及主要交通网络 振兴路 本项目地块价值较板块内现有项目不具备明显优势 唯有景观资源可以利用 区域楼盘简介 项目地址 梦都大街176号开发商 南京顺驰地产有限公司容积率 1 6绿化率 40 建筑面积 28 8万方物业费 2元 平米 月均价 10000元 平米 项目和本案仅一路之隔 一共分四期开发 由苍山路和松花江路分割成四块地块 现开发共三期 四期待定 项目在售房源 5栋沿江高层 仅有少量房源共计20余套 价格 均价1000万 平米 打95 96折 折后9500 9600元 平米 户型 15层以上150平米景观大户型 现房 滨江奥城 1 5 4 3 2 四期 电力公司 苍山路 松花江路 在售 乐山路 梦都大街 二期 三期 一期 奥体新城 项目地址 梦都大街158号开发商 南京奥体建设开发有限责任公司容积率 1 33绿化率 42 占地面积 90万方均价 8900 9000元 平米物业费 小高层1 5元 平米 月 多层1元 平米 月 项目共分八大园开发 各是清竹园 木樨园 翠杉园 丹枫园 海棠园 牡丹园 紫薇园和华江园 清竹园 木樨园 翠杉园 丹枫园 海棠园 已全部售罄 海棠园08年下半年销售均价9000元 平米左右 09年5月售完 华江园6月动工 预计年底可销售 奥体新城 奥体新城 华江园 梦都大街 江东中路 汇锦国际 乐山路 月安街 应天大街 7 8 9 1 2 3 4 5 6 项目地址 建邺区乐山路和月安街交汇处开发商 南京金基通产置业容积率 1 8绿化率 45 建筑面积 12 8万方均价 普通住宅均价9000元 平米 挑高均价12500元 平米物业费 1 8元 平米 月 项目目前购买平层可享受总价99折优惠 5月31日前购买挑高房源可以总价优惠5000元 5月28日推出88套110 140平米平层房源 项目7栋 8栋 9栋为挑高复式房源 其他为普通房源 目前推出复式房源基本售罄还有30余套 剩余房源价格均在13300元 平米左右5栋 6栋普通平层房源也剩余不多在30套左右 别墅区 在建 碧瑶花园 项目地址 建邺区乐山路189号开发商 南洋地产有限公司容积率 1 5绿化率 36 均价 10000元 平米占地面积 15万方物业费 1 7元 平米 月 项目一期共12栋楼组成 现以全部售空 其中7栋 8栋 11栋 12栋为多层现房今年2月份推出价格10000元 平米左右 主力户型90 130平米 4月继续推出18套剩余房源 清盘价8160元 平米起 现已全部售完 二期开发时间待定 预计年底或明年初将推出 金马郦城 项目地址 建邺区奥体大街111号开发商 南京郦城地产开发有限公司容积率 1 3绿化率 32 均价 10290元 平米占地面积 23万方物业费 1 1元 平米 月 项目09年初推出精装公寓起价6800元 平米 均价8000元 平米 主力户型总房款仅在26 6万元 3月推出少量多层住宅和花园洋房 7500元 平米超售 现已全部售完 暂无可售房源 后期别墅开发时间待定 金地名京 1 金地名京地块是于07年4月份市场高峰期获取 土地成本较高 5530元 单方总成本约1万元左右 2 面对08年的市场恶化 金地在价格上无法与其他楼盘竞争 所以选择高端路线 避开价格竞争 选择精装修销售 扩大利润空间 其中2 3 4 5 6 栋均为精装销售 是有9 10栋为毛坯销售 目前主要在售4 10栋楼88两房和148三房 3 08年11月23日 金地名京开盘销售103套 因其现场售楼处10月26日正式开放 金陵饭店接待处08年6月1日开放 蓄水期较长 11月24日至12月24日 一个月期间认购 销售共43套 较其他同期开盘楼盘 销售情况较好 说明存在高端客户市场 项目地址 集庆门大街以南 云集路东开发商 金地集团南京地产发展有限公司容积率 1 7绿化率 50 均价 毛胚12000元 平米左右 精装15700元 平米左右占地面积 9万方主力户型 40 70平米2两房 80 300平米各类户型 区域热销项目解读 2 4 6 5 3 9 10 集庆门大街 云集路 5月推出 7 8 11 项目周边楼盘滨江奥城 奥体新城 汇锦国际 金马郦城 碧瑶花园 由于开发年限早 房源已经去化大半 可售房源少 基本进入尾盘销售期滨江奥城 奥体新城 金马郦城 碧瑶花园将酝酿开发后期地块 其中奥体新城将会在年底或明年开始销售项目周边楼盘基本都以准现房销售为主 小区生活配套环境日渐成熟本项目靠近长江 有着丰富的滨江景观资源 区域内同等条件开发用地稀缺 楼盘调研小结 片区主要客户来源于主城区 以中青年为主 受历史影响颇小 尤其是外来中青年 他们看好河西新城的发展规划 工作单位离老城区较近 他们愿意选择河西置业 原住宅居民是河西项目的重要来源 河西是多