签订租赁合同中如何防范风险的法律意见书.doc

关于分公司签订租赁合同中如何防范风险的法律意见书一、租赁合同的合法性的分析一般租赁合同的合法性的分析租赁合同，简而言之，就是出租人与承租人签订书面协议，按约定出租人出租房屋、承租人使用该房屋并向出租人缴纳租金。租赁合同的内容，一般包括以下这些部分：出租人与承租人的信息是个人的，须提供个人名称及身份证号码；是单位的，须写有单位名称及法定代表人的名称，租赁合同须经个人亲笔签名或者单位盖本单位公章或者合同章方能生效。该租赁房屋的具体地点、面积及租赁用途等。租期：须约定具体的租赁期限。租金的具体数额及缴纳方式、押金的具体数额及押金的返还期限。该房屋是否可以予以转租的约定。违约金的约定。合同附件：房屋的房产权证及单位的营业执照复印件或者个人的身份证复印件等材料。同时，租赁合同的效力也因出租人没有权力出租房屋或者因房屋本身的原因而无效。上述情形包括以下几种：该房屋没有取得房屋所有权证；出租人不是房产证上表明的房产权人且没有房产权人出具的授权委托办理出租房屋的证明文件；房屋是出租人与其他人的共有财产，且未取得其他共有人的同意而擅自出租的；因房屋的所有权不明而发生诉讼争议的；房屋为违法建筑的；房屋已经被出租人抵押的。根据相关法律的约定，房屋一经抵押后出租的，倘若因出租人不能顺利偿还债务，银行等抵押权人将房屋拍卖的，承租人不能根据租赁合同而主张拍卖房屋无效，我司很大可能因此遭到较大损失。上述内容以表一图示予以说明：表一：内容有效合同主体个人：*，身份证号码：*（上述资料与身份证一致）单位：*公司，地址：*，法定代表人：*（上述信息与营业执照一致）房屋地址、面积等信息广东省广州市白云区三元里大道北水边街101号自编10号面积：*平方米（上述信息与房产权证上地址一致）租期如：租赁期限为*，自*到*租金与押金租金为每月*，押金为*个月的租金即*。租金的支付方式：*；押金的支付期限：*。押金的返还期限：*。转租条款允许承租人予以转租或者不允许承租人予以转租违约金如：合同中任何一方提前解除合同或者因出租人原因使得承租人不能继续租赁该房屋的，违约方须赔偿守约方违约金*合同形式书面合同转租下租赁合同的合法性的分析上面所提到的上海分公司租赁合同案件的关键是我司与出租人签订的租赁合同中未取得其上手出租人同意转租的证明。租赁合同中的转租，如下图表二图示所示。表二：同意转租租赁合同一手二手租赁合同租赁合同同意转租房东同意转租三手租赁合同同意转租我司各分公司签订转租合同，需注意以下两点：第一、以上图表为例，转租下租赁合同得以有效成立的前提是房东与一手承租人、一手承租人与二手承租人、二手承租人与三首承租人（以此类推）的租赁合同合法有效。这是因为，成立转租的前提是出租人有权利转租房屋。一手承租人只有依据有效的租赁合同从房东处承租房租，才有权利将房屋转租给二手承租人。同样的道理，二手承租人亦可根据其与一手承租人的租赁合同将房屋转租给三手承租人。以此类推，我司分公司与上一手承租人签订的租赁合同是否有效需追溯其以上所有租赁合同的效力。第二、转租行为是否有效决定于出租人是否同意该转租行为。根据合同法的相关规定，房东可以在合同中约定该房屋是否可以转租。同时，合同法规定，未经房东同意的，转租行为无效，房东有权利随时解除转租合同。以上图表为例，我司作为转租下租赁合同的承租人，应关注在我司签订的租赁合同以上的所有租赁合同中是否有约定该房屋可以转租。倘若其上所有的租赁合同中均约定该房屋可以转租的，我司才有权予以承租。二、法律建议我部现根据上述租赁合同、转租合同的效力的分析提出我司分公司签订转租协议时注意的事项及相关法律建议：确保合同内容符合上表一有效合同中的主体、房屋信息的相关要求，并有对方的身份证或者营业证复印件备案；租期明确，租金、押金的数额及支付方式明确，并有相应的付款证明留存备案；追溯我司所签订的转租合同之前的租赁合同的效力，要求需符合上表一的具体要求，并有相应的房产权证复印件备案；追溯我司所签订的转租合同之前的租赁合