旧城改造的问题及对策.doc

旧城改造的问题及对策CaseStudiesl案例分析旧城改造的问题及对策谢f广东工业大学洼,口广州510500)摘要:首先强调旧城改造的必要性;接着分析我国在旧城改造中存在的问题;最后详细探讨有关旧城保护与更新的问题,包括健全法律法规,制订科学合理的旧城改造规划,延续城市的传统文脉,创造宜人的生态环境,树立正确的城市发展观和借鉴国外的先进经验等等.关键词:旧城改造,城市规划,文脉,生态环境,借鉴随着城市建设的发展,旧城更新改造是城市建设和发展的大势所趋,也是城市发展过程中不容回避的问题.特别是自上世纪九十年代以来,我国许多大中城市在市场经济发展的大潮和经济规律的作用下,旧城改造达到了一个前所未有的高潮.改变城市面貌,提高人民居住水平,挖掘城市用地潜力等多方面的因素,使旧城改造在城市建设中显现重大意义并占据不可替代的位置.然而,旧城改造又是城市建设中一项很棘手的工作.1.旧城改造的必要性作为人类定居和繁衍生息的地方,城市是人类文明的结晶,是人类寄托梦想和希望的场所.在科学技术高度进步,人类生产和生活方式急剧变化,城市迅速发展的今天,城市旧区的土地利用率低下,布局混乱,地域分异不明显,居住区,工业区,商业区混杂,相互干扰,严重制约城市功能的正常发挥.再加上环境恶化问题日益突出,城市衰落老化无法适应社会发展的要求.由于历史和现实等原因,我国绝大多数城市的旧城区都存在着市政和公共设施短缺,名胜古迹绿地遭受破坏等严重问题,影响着城市经济和社会的发展.因此,旧城改造就成为除少数新兴城市外,几乎所有的城市都面临的一个紧迫而又艰巨的任务.旧城改造,也就是旧城区的再开发,是指对旧城区中已不适应经济,社会发展需要的物质环境部分进行改造,使其整体功能得到进一步改善和提高.旧城改造的主要目的是从根本上解决旧城区存在的各种城市问题,进行城市社会经济的持续发展.可以说,旧城改造是以城市土地的合理利用,改善城市环境质量和强化城市整体功能为主要目的的,在城市老化地区有计划地实施集再开发,修复和保护于一体的综合性城市改造建设.可见,旧城改造是历史发展的必然,是城市建设的永恒课题,与群众生产生活息息相关,必须以科学发展观为指导,更新观念,创新建设模式,走资源节约型,环境友好型城市发展之路.2.我国在旧城改造中存在的问题旧城改造是城市发展的必经途径,是为了改变当前不合理的城市结构,建设和完善城市功能,配置完整的公用基础设施,提高人们生活水平,使城市的旧城区获得更新发展的动力和契机.然而,由于我国仍处于社会主义市场经济的初级阶段,市场机制很不完善,再加上与旧城更新相关的政策法规与开发机制不健全,对旧城更新缺乏全面,综合及系统性的研究,而相应的改造方法和具体措施显得不相适应.同时,旧城更新的规划与实施严重缺乏公众参与,导致了旧城更新的规模过大,改造速度过快等原因,使得我国当前的旧城更新建设仍然存在着很大的问题与隐忧,甚至对城市社会造成的损失难以挽回.具体地说,对旧城改造的深度不够,在确定改造项目的投资方向时,缺乏通盘考虑,投资结构与城市综合效益不相协调,使旧城改造投资重点偏移,合理性差,综合效益难于提高.体现在旧城改造的方式机械单一,缺乏战略性,对现有房屋和设施,不是因地制宜区别对待,而是搞一刀切.在主城区改造大都采取大规模拆迁改造的方法,对旧城区的建筑物,除古建筑外,基本都采取全部拆除,重新建设的方针.这种大拆大迁的旧城改造拆除了相当一部分经过适当修缮仍可使用的城市设施,资源浪费现象严重.部分旧城改造项目由于经济利益的驱使,突破城市规划的控制,造成开发强度过大,容量高,密度大,违背了旧城改造疏散旧城人口,降低人口密度的初衷.另外,近年来,大体量的现代建筑如雨后春笋般成长,盲目崇拜西方建筑,导致出现的欧美风格难以与旧城风貌相协调,也造成了千城一面的城市面貌.【CaseStudiesI案例分析随着中国城市化进程的加快,全国各大中小城市呈现一派大拆建的态势,虽然各地都有文物保护条例乃至规划,但这态势难以遏制.由于漫长的历史发展历程,各种文物都散布在旧城内并与周围的建筑和环境融为一体,形成了各种有意味的场所.旧城改造中的保护,除了对古建筑作为历史文物予以保护外,对其一定历史时期的建筑物和街区,特别是近代建筑的保护不够重视,拆除了一些有价值的近现代建筑,造成了严重的建设性破坏.由于历史文化保护意识淡薄,追求局部利益而忽视整体利益,在城市历史文化和景观保护区大兴土木,严重破坏城市的传统风貌和特色,致使城市特色丧失.而且带来了地价和楼价上涨,大部分原有居民和小本工商业无法返回,昔日富有人情味的社会环境荡然无存,被改造地区的原有社区网络遭到破坏,有的甚至彻底解体.特别是对旧城更新的规划与研究还仅仅停留在对旧城物质形态的研究价段上,重视第三产业的开发而忽视城市环境的改善,完全忽视了对旧城更新的主体f即原住居民)的关注.在旧城区拆迁改造过程中,都是中低收入群体被迫从城市中心地带驱逐,改造后的居民是少数能承担高房价的人.搬迁到市场周边新区的居民,由于城市基础设施建设迟缓,公用设施不完善,面临交通,生活,工作的种种不便,增大了生活成本等等.如何克N.DN正这些问题,在旧城改造中切实走科学发展和可持续发展之路,是摆在各级政府面前的一个重要问题.3.科学合理地搞好旧城改造3.1健全相关法律法规,明确旧城改造的内涵面对新形势下旧城改造的特点和发展趋势,我们应该保持清醒的头脑.政府应有相应的旧城改造政策作引导,健全有关法律法规.并对旧城改造的经济效益方面加强社会经济分析,从城市的整体利益出发,政府实行宏观控制,使旧城改造逐步纳入良性循环的轨道.旧城改造又称城市再开发或城市更新,是指根据城市发展的需要,在城市老化地区有计划地进行城市改造建设,包括再开发,修复和保护三个方面的内容.其中城市再开发是指在布局混乱,城市功能完全丧失,城市环境严重恶化的城区,根据城市总体规划,拆除全部建筑物和构筑物,拓宽城市道路,新建各种必要的城市设施,重新安排合理的城市土地,完善城市功能,提高环境质量,彻底改变原有地区景观的大规模城市改造建设.修复是指在布局混乱,城市功能部分丧失,环境质量严重恶化的城区,根据城市总体规划,拆除不良建筑物和构筑物,对尚可使用或具有保留价值的城市建筑物和构筑物进行保护性修缮,改造,新建各种必要的城市设施,重新安排合理的城市土地利用,完善城市功能,提高环境质量,部分改变原有城区景观的中等规模的城市改造建设.保护是指在现状良好,但将来可能恶化的城区,根据城市总体规划,对具有保留价值的建筑物,构筑物,街区进行保护性修缮,强化城市功化,保护城市环境和原有地区景观的小规模城市改造建设.3.2提高规划的科学性和可操作性科学合理的城市规划,是确定城市发展方向和发展目标,高效利用城市各种资源,促进城市合理布局和有序建设的战略性,先导性和基础性工作.应遵循城市规划法中的规定,旧城改造规划必须在城市总体规划的指导下进行.要制定一个系统科学的旧城改造和建设规划,从宏观和微观两个方面对旧城改造进行规划控制,形成明确的评价体系,目标体系及控制体系,同时要与总体规划,分区规划及控制性详细规划相衔接,以避免因规划控制不力而造成旧城改造中的混乱和矛盾.旧城改造的目的在于提高城市生活的综合效益,城市生活的多种功能同样构成了一个整体的系统:道路交通,人口规模,经济增长,人文景观,空间形态,园林绿化等均是系统中不可缺少的因素.旧城是城市的一个部分,它与整个城市有着千丝万缕的联系,不能把旧城改造与整个城市的关系割裂开来.目前运用较广的控制性详细规划,控制的要素主要为土地的使用性质和土地开发强度,其中开发强度的指标如容积率,建筑高度,绿地率等虽在一定程度从总体上决定城市建设的环境效果,但基本还是对建设技术经济指标的反映.旧城改造要与城市基础设施配套建设相结合,与整治城中村环境相结合,与保护历名文脉,历史建筑,历名街区相结合,与城区的产业提升相结合,拓展城区服务产业的发展空间.对道路,给排水,燃气,供电,通信,有线电视,绿化和照明等基础设施,要同步建设.各改造区块要按照规划要求成片开发,限制零星开发,沿街开发和低档次重复开发建设.笔者认为,需要重点研究旧城区域拆除与保护的问题,以科学的规划指导旧城改造中哪些区域该保留,哪些区域该拆除,哪些建筑该改造,哪些建筑该修缮.只有明确了拆除与保护的关系,旧城改造工作才能有的放矢,解决改造中的诸多问题和矛盾.另外,在进行旧城改造时必须控制建筑密度和建筑高度,获得最佳经济效益.同时,要防止有些地方将医院,学校等社会事业单位全部搬出旧城区,形成纯住宅区的做法,要力求做到功能的完整配套.在旧城改造以前,应该对旧城区进行战略性的规划研究,弄清旧城区内的土地使用及建筑现状,统确定需要拆除重建,需要改造,需要保护的地块和建筑;统一确定道路交通,公共服务及绿化开畅空间系统性设施和空间.要克服和避免大大超越本地经济承受能力和市场吸纳能力的大拆大建现象.改造也不能仅从单纯的经济效益出发,要统筹安排改造的重点,先后顺序,工程规模和方式,商业地区开发与住居地开发协调进行,黄金地段开发与偏街背巷开发应该协调发展.改造也不能采用推倒重建的单一开发横式,而应该依据旧城区内不同情况采取拆,改,调,留等多种途径和手段进行综合治理和再开发.旧城改造要考虑的因素众多,应有轻有重.具有时间性,工程量少的,改造小的,持续时间短的先开发,工程量大的,时间长的后开发,要统一规划,分期拆迁,分期开发,统一配置,在追求最大公共利益的基础上,使条件较为成熟的片区先_改造,先开发,对于条件不成熟的片区要进行严格控制,以避免增加后续改造的难度和成本,同时获得必要的增值效益,充分体现城市建设中的资源节约原则.对房屋现状较差,严重缺乏配套设施的,要进行全面改造.对房屋现状较好,有部分配套设施的,要以修缮为主.城中村的改造要以环境整治,设施配套为主.总之,采取从较小规模开发八手的循序渐进模式可以维持社会空间结构及居民生活的逐渐发展变化要求,使开发地段保持灵活性,一旦发生问题可及时解决,并可随时调整开发力度.3.3遵重历史.延续城市的传统文脉一个城市的发展史,是一个地方经济,社会和文化的发展历史.旧城中丰富的历史文化遗存,是城市不可再生的宝贵资源,是一个城市区别于其他城市和地区独一无二的品牌形象,对于提升城市核心竞争力具有重要意义.每个城市都有自己独特的历史背景和传统文脉,保护历史对于保护人类文明,体现城市特色有着重要作用.在旧城改造中,我们要以历史保护为前提,在确定保护对象和范围的基础上进行改造开发,使城市发展与历史保护共同协调发展.要把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来,对重要文物,古迹及古建筑物重点保护,不得改变原有风貌.建筑是人类历史和文化发展的记录,城市文脉的演变有建筑的历史性贡献.如北京的胡同及四合院,上海的石库门,青岛的里弄等都具有较高的历史及建筑艺术价值,这些建筑一旦拆除就不可恢复.当然,保护并不是一切原封不动.除列为文物的历史建筑外,其他建筑还是可以更新改造的.在这里,房屋是旧的,但内部的设备可以是现代的,意念是新的,给来到这里体验时尚的人们感觉当然也是全新的.发掘旧城的文化底蕴,文化特色与空间形态密切相关,文化特色的体现又是CaseStudiesl案例分析在艺术手法的基础上进一步延伸到场所,感受,文化脉等文化性的要求,因而有着更为深入和丰富的内涵.因此,在保留旧城有价值的城市特色的基础上进行开发是可持续发展观在城市建设当中的体现.由于历史的原因,不少街道,建筑或文物古迹往往比较破旧,我们要有选择地分层次地进行保护.对一些有重大历史保留价值的建筑,可在保留的基础上适当修复;对一些具有重要历史价值的民居和有传统特色的老街区,如果占地面积较大,可在保留原有特色风貌的基础上,适当地缩小面积改造面新;对于有历史价值的遗址等,可重新修复.新与旧的相互交融,一方面应着力于提高旧城整体环境品质及对历史文化遗产的保护,另一方面,可将典型的地方性风格特征,运用于新建筑之中,使城市新建的建筑群和建筑环境与传统建筑风貌相融合,在满足人们物质要求的同时丰富人们的精神生活.还要从城市的长远利益出发,重视城市传统局的历史环境的保护,避免干城一面,并通过城市形象的再塑造,整合城市风貌,推动城市的二次发展.23.4有效利用旧城区的各种条件,创造宜人的城市生态环境当前,环境问题是关系到社会经济可持续发展的大问题,政府应把创造一个安全,健康,优美的城市环境作为现代化城市建设的重要课题.经济发展越快,旧城改造规模越大,越是要保护生态环境,决不能以牺牲环境为代价发展经济,也不能走先污染,后治理的老路.因此,旧城改造的指导思想不但要考虑经济因素,还考虑生态环境质量因素.旧城改造方式与旧城发展轨迹相适应,应与旧城发展阶段相适应,选择最适合旧城可持续发展及其旧城生态系统自我完善的改造方式.旧城改造的建设标准必须以保证能够在原有基础上提高旧城生态环境质量作为标准,能妥善解决历史文化遗存与生态环境的保护问题,使城市更新变成一个有机的新陈代谢过程,达到经济效益,社会效益和环境利益共生.在城市建设中,对城市环保和绿地的保护亦有严格的措施和规定.首先,注重城市外围的大环境绿化,效区也有很好的森林植被;其次,市区保留足够的绿地面积,在旧城改造中不但不能减少绿地,必要时还要开辟新的绿地:三是工业区和村镇也要十分重视绿化,一般都要按绿化规划进行建设保护.应尽可能地利用旧城区内的各种有利与特殊的条件,开发各种集中型的环状,线状,片状的园林绿地.这是政府对城市的职责而不能过多地依赖于开发商的综合开发.应重视和研究几个方面的转变,即园林绿化由简单的配置向高层次的艺术设计转变,由见缝插针式的绿化模CaseStudiesI案例分析式向有序的系统组织较变,由平面的绿化向立体的综合绿化转变,由过去绿化与历史人文景观的分离向两者之间的有机结合转变.具体来说,在河流水系贯穿于其间的旧城改造中,绿化建设应依河道线性设置绿带和绿色景观;在渗透有重点文物保护单位的旧城改造中,绿化则应环绕四周而形成片状的绿色体系:在山地的旧城改造更应强调坡向上的垂直绿化体系,如绿色墁坡,绿化挡土墙,绿化步行走廊,屋顶花园,梯台绿地等.尤其值得注意的是,旧城改造的园林绿化更应与旧城的空间结构,形态肌理达成有机的统一.3目前,我国旧城的绿化面积难以达到先进的定额标准.在这种情况下,可以采取市内以小型绿地为主,并与市外的大型绿地相结合,逐步形成绿化系统的办法.市内利用空坪隙地多建小型公园,并进行干道,滨河路绿化,街坊,庭院,房屋垂直绿化等;而郊外则可结合风景区建立大公园,森林公园,以供居民节假日活动之用.同时,在环境建设中特别应该注意避免不顾本地的气候,土壤等生态环境,盲目从遥远的地区全面引进与移值植被.此外,要充分利用天然河湖或人工湖及人造水景,为城市增添灵气.3.5以人为本,树立正确的城市发展价值观决策者,开发者,管理者和规划设计者都应依据所在城市的特殊性,找准切入点,恰当地寻求经济利益与环境改造之间的平衡点.要实现这个目标并不容易,但应该有这样的观念,应明确自己在旧城改造工作中的社会责任.旧城改造是一项情况复杂,涉及面广,政策性强的社会系统工程.要坚持正确的舆论导向,充分利用报纸,广播和电视等新闻媒体,采取多种形式,广泛开展旧城改造宣传活动,使旧城改造的重要意义,主要内容以及具体措施家喻户晓,深入人,.要深入报道旧城改造的成果,经验和先进典型,不断激发社会各个层面的改造热情,加快推进旧城改造工作.目前的开发方式多为开发商投资,从本身的利益出发而较少考虑社会,公众环境的效益.所以也就要求设计者能预先从整体角度出发,制定可以引导和控制城市空间环境发展方向的城市构想.其实,完成一个好的城市设计需要城市各个层面的人士来关注和参与,包括城市建设管理部门,城市规划师,建筑师及市民.城市设计也不应仅存在于建设城市的某个阶段,而应贯穿于整个建设的始末,具有连续性,城市设计应和城市规划并行参与到对城市的发展建设中.百年大计,质量第一是旧城改造的根本要求.为此,对承担旧城改造的开发商,应加强业务培训,并严格进行资质审查,对没有资质的企业不能承担旧城改造的任务.另外,旧城改造工作不能忽视人这一城市的主体,要以满足大多数人的基本需要为前提,以为人民提供工作上和生活上的良好设施为出发点.旧城改造的目的是为了改善市民居住条件和生活环境,要在充分尊重群众意愿,充分考虑群众利益的基础上,制定改造项目的实施方案.妥善安置被拆迁群众,是实施旧城改造工作的重点.旧城改造区域内的房屋拆迁工作要严格按照城市房屋拆迁的有关政策法规执行.3.6国外旧城改造对中国城市改造的启示发达国家在旧城改造中积累了一定的经验,值得我们参考和借鉴.欧美发达国家在经济高涨时期,也曾进行过大拆大建的城市改造,城市发展过程中出现的严重的贫困,社会分化和中心城区空心化等问题,旧城改造是其中的主要原因,也是一个重要的社会经济研究课题.但他们经过多年的反思,兴起了城市历史保护运动.比如,美国城市更新的途径是清理重建,旧城生活居住区改建的主要形式是拆旧更新和加层扩建.在上世纪四十年代末华盛顿的规划中,国会山以东一带原来的一些旧住宅曾经被划为将拆除的衰落地区或贫民窟地区,但是后来这个地区的房屋并未拆除,而是修缮一新,改造成为高级住宅.这些房子由于地点适中且与庭院巧妙结合,代表着历史遗产而身份百倍,在旧城更新的同时还保护了古都的城市格局.他们把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容,旧城基础设施的改造主要可从调整住宅建设和市政建设项目的比例,兴建游艺场和运动场,增加道路的面积以及建地铁等方面八手.又比如,德国在城市(乡镇)规划和城市建设中,十分重视处理好人与自然的关系,注重生态平衡和环境保护.在地方规划中,除了有土地利用规划,建筑规划外,都有绿化规划.目前,德国城市绿地面积一般占20%一30%,甚至高达40%50%,人均占有量达lOOm左右.德国在对旧城改造问题上持有积极而慎重的态度,各级政府把城市改造工作提到重要的议事日程上.他们对旧城造执行如下程序:(1)调查研究.对旧城改造的必要性及其对社会,经济的可能影响作出基本判断,了解城市各个方面的意见并进行汇总.(2)确定旧城改造地区.社区政府根据调查和经济能力规定旧城改造的地区,如果房地产所有者不能承诺按照改造的目标和意图利用建设用地时,地方政府有权实施预购权以及终止租赁合同.(3)整顿措施.在做好相应准备之后,由社区政府负责实施整顿措施,包括拆除有关建筑,居民和商业企业的迁移,道路等基础设施的设置或变更等.(4)建设措施.包括建筑设施的新建,补充和现代化修缮,其他公共设(下转49页)容易出现胀模,位移和变形的质量通病得到很好的控制,有效地保证工程施工质量.采取聚苯板代替木模板或钢丝网预留梁头的施工做法,降低施工难度,加快工程进度,提高工作效率.采用1形托架等有关措施,避免了剪力墙新旧混凝土连接部位漏浆,孔洞,错台等质量问题的出现,并降低工程修补费用,同时避免因修补交叉作业产生的安全隐患.在剪力墙与填充墙施工缝处大模板上,设置用镀锌铁皮包裹的条形竹胶板,因此室内墙面不再需要大面积抹灰,可仅在填充墙部位进行抹灰,这样不但加快工程施工进度,还能降低工程施工成本,提高项目经济效益.四,小高层中短肢剪力墙施工中大模板工艺也有其一定的局限性1.在建筑外形较为复杂的短肢剪力墙结构的施工中不适TechnicalExchangel技术交流于采用大模板,因为墙体模板,角模相对建筑外形简单对称的结构,模板规格较多,用量大,使得施工成本高,且易影响工程质量,提高施工管理难度.2.在大模板施工中,应慎重使用大流动度混凝土,因易出现胶凝材料和骨料失衡的情况,造成墙体上部存在浮浆层,而墙底缺浆烂根的质量缺陷.3.区域应用宜推行标准化施工图设计以及相应配套的标准化模板生产设计的方式.结论短肢剪力墙在小高层建筑中已大量采用,合理运用大模板施工工艺,不仅能获得大模板施工较好的混凝土外观质量,达到清水混凝土要求,省去结构表面的抹灰层,还能节约大量人力和物力投入,获得良好