广州天河城商圈分析.docx

广州天河城商圈调查分析目录引 言2一 研究背景2二 广州主要商圈的人流量情况3三 广州主要商圈的消费者构成4四 消费者选择天河城广场的因素4五 天河城的经营分析61.原有天河城租户选择进驻天河城的原因62.重整商家品牌结构7六 总结7引 言天河城广场该区目前最大的购物中心，它是由广东天河城股份有限公司投入了大量的人力、物力和财力建设的。天河城拥有得天独厚的地理优势，所以它有着十分便利的交通。不仅有地铁3号线的两条分支，还有地铁1号线经过这里。另外，在天河城的中心位置还有广州机场快线的转接站。附近还有广州CBD中央商务区、天河体育中心以及火车东站，此处公交线路多达六十多条，交通优势不言而喻。1996年8月18号还是营业，是中国大陆最早的SHOPPING MALL之一。天河城共计斥资十多亿元，总占地面积超过4万平方米，其中建筑面积也有16万平方米。一 研究背景天河城广场是广州第一个大型、综合性购物中心。历经十几年的发展，其中租赁业务还是健康快速的进行。直到繁华的今日，天河城购物中心的客流量依然是其他购物商场不能超越的。最近几年广州市的大型购物中心不断涌现，特别是天河城附近，各大商场间的竞争越来越激烈。前几年，天河城广场重新定位了品牌类型，在广场内部队业态和物业都进行了重新规划，目的是为了增加经营收益，跟随社会潮流，力争在同行业间保持领先。随着珠三角地区交通网络不断完善，城区范围外展，作为广州市中心地位的天河区辐射能力也在加强。此外，得益于天河城周围便利的交通条件，天河城的客流量也大幅增涨，这也带动了天河城购物中心的资金流动和利润增长，天河城的潜在动力正在被不断开发出来。天河城购物中心将会被更多的顾客和投资商看中。 近年邻近天河城的正佳广场以及广州市乃至珠三角地区的多个主题式大型购物中心纷纷开业。对于正在升值期的天河城购物广场是很大的竞争对手，鉴于目前严峻的局势，一方面，天河城必须根据市场的变动和发展，对购物中心的格局和模式进行相应的整改。另一方面，天河城需要紧跟消费潮流，适应市场需求，使购物商城成为引领消费新潮的佼佼者。只有这样，才能在不断变化的商圈环境中保持商城魅力和独特性，以此来吸引和稳定客源。近年来，广州的经济增长迅猛，为零售业的提供了持续发展的商业环境。其中天河区在经济发展方面仅次于黄埔区，而大型零售商业网点方面居各区之首。目前，广州零售商业网点主要由综合性购物商场，百货和商业街区构成, 主要集中在商业区、越秀及天河区内。大型购物中心的发展是广州市商业网点规划的重点之一，购物商场将面临更大规模的竞争以及商圈吸引力增强带来的机遇。与此同时，百货业的发展也将进一步得到提升。二 广州主要商圈的人流量情况天河城在客户流量优势在下图中展现的非常明显，其他几大商场的客流量最多的也才是天河成都一半。在天河城,北京路这些热点商业区的购物商场，工作日的人流量都大致为休息日的一半左右。图1-1商圈人流统计图三 广州主要商圈的消费者构成各商圈的消费者中，仍以女性为主，年龄则以24岁左右的年轻消费群体占多数，平均年龄在2728岁左右。天河城的消费者平均教育程度高于其他三个商场。天河城消费者中，管理阶层人士较其他商场/商圈多；消费者的平均收入水平也比其他商场要高。 四 消费者选择天河城广场的因素 4.1购物环境 消费者选择购物地点一个综合的考虑，顾客选择天河城购物中心的原因有许多方面，比如购物环境比较干净、整洁，购物中心的品牌种类并且可以满足多个客户群体.天河城交通便利，驾车、地铁都很方便，附近居民区以及公司的消费者步行就可以逛商场。品牌产品应有尽有，顾客可以多乘此的消费，尤其是吃喝玩乐，休闲服务应有尽有，最大化的满足消费者。 4.2品牌优势一个购物区需要具备以下条件来吸引中至高水平的消费者，形象属于中至高档次；能够提供舒适的干净购物环境；消费群体主要以中至高档次白领为主；商家品牌投射形象主要属于中至高档次。地理位置方便优越， 临近地铁站，公交车站， 同区内拥有购物广场，商店较集中，接近市内主要住宅，商业区产品及功能齐全，选择多，集购物,娱乐及餐饮于一身，提供更多中高档次的品牌选择，产品类别需要兼顾日常和消闲购物趋势 。 4.3能够满足各类消费者的需求广州各大购物商场 的竞争日渐激烈，因为除了人流外，它们还要争夺“消费者钱包” 购物。其中女性朋友的消费方式没有具体的购物目标，谈们逛商场就是消遣，顺便看看有没有突然需要的商品，所以购物环境是否舒适很重要。男性的购物目的比较明确，他们会选择购物方便的商场，环境则是吸引男性顾客主要途径，他们倾向选择一个更方便，更多选择的商场。 新的购物商场陆续开张带消费者来更多新鲜感(购物环境)和选择(品牌，货品的选择)。原有的天河城亦同时不断更新提升提供更舒适的购物环境和更多迎合中高档消费者的品牌选择 。购物环境的不断改善，使得天河区逐渐超越其他购物广场，并成为消费的中心。4.4知名度高天河城在知名度方面有绝对的优势，无提示认知率远远领先于其他商场，显示天河城是广州购物场所的象征。其中天河城在高收入群体中拥有更高的认知率。从消费者分布的均匀程度推断，天河城的辐射范围优于另外几个商场。各商场都有相当比例的海珠区消费者，这可能与目前海珠区缺少一个强势及可吸引大人流量的消费有关。天河城吸引顾客频繁光临的程度已经远远超过其他商场。消费方式现状与去年相比，各商场中没有消费的人数减少，有购物的消费者比例有较大增长。天河城消费者中，有进行多种消费类型的消费者比例都有所上升，显示天河城多元化功能的改善。天河城作为多功能的购物商场，休闲娱乐消费的比例比其他商场更高消费者消费行为习惯及其变化：消费者消费行为习惯及其变化稍有变化，近几年，广州消费者平均在各商场内逗留时间轻微上升， 与以往相比，更多广州消费者由只有闲逛转变成逛街消费的模式。五 天河城的经营分析在广州市外的知名度远高于其它消费场所 ，商圈辐射范围较广，拥有 非常好口碑和最有效的宣传手法，娱乐，餐饮等消费方式齐全，尤其是中西式快餐式连锁店，既能刺激在内消费，也能延长消费者的停留时间较长 ，这对光顾周边区域，包括其他商场的外来消费者有很强的吸纳能力。天河区是一个发展策略上重要的据点天河区本身的发展成为广州的购物中心热点，特别是天河城在地理上的联合将使这一区成为广州核心购物地带，预计珠江新城和未来天河区的规划将为天河区聚集更多的中至高水平的消费者，天河区的发展潜力很大，市场容量还有增长空间。1.原有天河城租户选择进驻天河城的原因 没有形成品牌的店主可以借助大商场增加自己的客流量，有助于提升自己的形象，优化购物环境，学习到先进的经营理念；已经形成品牌连锁的商家通过在全国甚至全世界增加经营网点，进一步打响自己的品牌形象，增加与大型购物广场的合作，能够更快做大做强自己的品牌；对于商场自身来说，这是一个双赢的局面，互抬身价，抢夺更多的市场资源，使自身掌握更多的市场分配权。在天河城经营的店家对这里的评价是人气旺盛，客流量比其他商场高出许多，交通十分方便，地铁路线和公交路线四通八达，给来这里消费的客户提供方便的同时，也吸引了更多的人愿意来这里购物休闲；品牌知名度高，现代人们的消费不单单是物美价廉，人们开始注重消费品质，品牌影响力是消费者愿意消费的重要原因，提升服务质量，营造良好的购物环境则是稳定人流量大手段，这些正是天河城所具备的。高水平的物业管理水平，以及高素质的保安队伍使得租户非常乐意在天河城长期经营，并愿意一同见证天河城的发展。2.重整商家品牌结构品牌结构的整合需要逐渐引入更多的符合天河城目标形象相的大品牌，清除一些评价差的低档次品牌。更多人性化的建设需要增加，走道座椅的合理安放、卫生间数量的增加等等具体方面；卫生情况必须得到更好的改善，增强周边配套设施建设