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生活中的法律常识 房产 婚姻 继承 广东南国德赛律师事务所 第一专题 房产 案例一 未办房产过户手续 房屋买卖是否有效 案例二 配偶私自处分房产协议是否有效 案例三 同居情侣共买房分手后共有房产该归谁 四 二手房买卖应注意哪些法律风险 五 新建商品房买卖应注意的问题 案例一 未办房产过户手续 房屋买卖是否有效 1 案情简介 2005年10月10日 老顾与小江签订房屋买卖协议约定 老顾自愿将其位于荔湾区某居委会的142平方米二层6间楼房 土地使用面积168平方米 作价128000元出售给小江 小江于签订协议之日预付房款60000元 余款68000元于同年11月10日前老顾交付房屋时一次性支付 老顾承诺在一月内协议小江办理房产过户手续 协议签订后 小江按约付清了房款 老顾也交付了房屋 此后 小江按约付清了房款 老顾也交付了房屋 此后 小江因交通事故住院治疗4月余 2006年4月 小江要求老顾办理房屋过户手续遭老顾拒绝 老顾于同年5月10日诉至法院 要求法院判令小江归还房屋 并表示愿意退还房款本息 案例二 配偶私自处分房产协议是否有效 1 案情简介 王成与罗芳系夫妻关系 二人婚后在广州市天河区购有一套房 建筑面积为81 147平方米 并分别于2006年3月24日房屋所有权证 2007年9月25日陈易经中间人唐晓介绍与王成签订了购房协议书 王成将此房以1000000元的价格出售给陈易 双方约定了付款方式及办理房屋所有权证等变更登记手续的日期及费用的承担 中间人唐晓均在协议上签了字 但罗芳未签字 也不在场 协议签订后 陈易于9月25日 9月30日分两次付给王成560000元 但房屋一直未交付 之后陈易夫妻俩还与王成共同到广州市天河区房产管理处咨询办理房产过户手续等事宜 但罗芳知道王成卖房后 提出了异议 导致双方发生纠纷 使协议未能继续履行 2007年10月20日 陈易一纸诉状将王成告上法庭 要求王成继续履行协议 后王成之妻罗芳以有独立请求权的第三人身份参加诉讼 要求法院确认该购房协议无效 案例三 同居情侣共买房分手后共有房产该归谁 1 案例 姗姗和张俊原本是一对恋人 毕业后便在一起居住 2005年初 小两口 在东山口附近看中了一套商品房 计划用两人共同的储蓄20万元支付首付 张俊因工作需要出差了一个月 这期间姗姗独自一人办理好了所有的购房手续 并支付了20万元的首付 不幸的是 张俊在出差期间结识了上海分公司的同事小刘 一见钟情 张俊申请调入上海分公司 并决定和姗姗分手 出售两人合买的房子折现 以便到上海另筑爱巢 张俊提出变卖房产的要求自然得不到姗姗的同意 无奈之下 张俊只好偷偷地拿出购房合同到中介公司出售 但由于合同书上写的全是姗姗的名字 没有一家中介公司能受理 张俊只好诉诸法律 可是由于购房合同上白纸黑字写的是姗姗的名字 而且张俊又难以拿出有力的证据 证明房子是他和前女友共同的积蓄买的 法院最终判房产归姗姗一人所有 四 二手房买卖应注意哪些法律风险 1 一 房屋产权风险二手房买卖中确认房屋产权的真实性是首要问题 买方在签订房屋买卖合同前应到房屋所在区的房地产交易中心查询该房屋的权属情况 包括该房屋是否抵押 是否受司法限制等情况 因为根据 中华人民共和国担保法 的规定 担保债务履行期届满抵押权人未受清偿的 可以拍卖 变卖该抵押物所得的价款受偿 若买方购买了被设定抵押权的房产 无疑等于埋下了一颗 定时炸弹 而 中华人民共和国城市房地产管理法 规定 受司法限制的房地产不得转让 所以 只有在确认了房屋的权属后 买方才能与卖方签订房屋买卖合同 二 贷款风险二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款 由于近期银根收紧 买方办理银行按揭贷款的难度明显增大 所以 买方在购房前必须充分考虑到是否能够办出贷款及最多能贷出多少贷款的问题 现在 买方贷款金额达到总房价六成以上的 需到评估公司进行房价评估 银行则是按房屋评估价来确认可发放贷款的金额 所以 购房者不要轻信某些小中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款 另外 各大银行对市民购买第二套住房的贷款审核相对来说比较严格 所以 打算购买第二套住房并准备贷款的市民应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买 三 产权转移风险我国的不动产交易采取的是登记要件主义 也就是说 作为不动产的房屋必须经过房地产交易中心的过户登记 房地产权利才发生转移 所以 买卖双方在签订了房地产买卖合同后 应立即到房屋所在区的房地产交易中心办理产权过户手续 若双方在合理的期限内未完成交易手续的 应积极采取防范措施 若双方发生房屋买卖纠纷 一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全 将房屋查封 防止房屋被转移 四 无证二手房买卖风险卖房人欲出售尚未取得两证的房屋 首当其冲的法律障碍就是 中华人民共和国房地产管理法 第三十七条之规定 根据该条规定 卖房人未依法登记领取权属证书的 房地产不得转让 虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法 有的法院根据 中华人民共和国合同法 第五十二条第 五 项 违反法律 行政法规的强制性规定 而认定合同无效 也有的法院认为 中华人民共和国房地产管理法 第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定 只是规范房屋权属不能发生变更 但是对合同效力没有影响 其实 我们完全没有必要拘泥于 中华人民共和国房地产管理法 第三十七条规定的法律性质的争论 而应该注意到 中华人民共和国合同法 第五十一条对于无权处分的合同效 四 二手房买卖应注意哪些法律风险 2 力作了明确规定 无处分权的人处分他人财产 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的 该合同有效 反面言之 无处分权的人处分他人财产 权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权 则合同无效 所谓处分权 是所有权的一项权能 对于二手房买卖来说 卖房人只有取得房屋权属证书 才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋 授权处分行为不予考虑 因此 如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋 二手房买卖合同的效力待定 如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书 则二手房买卖合同应认定无效 现实中无两证的二手房更多的是期房 也就是正在建造的商品房 因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记 直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记 而商品房的建设期限较长 能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件 不确定性因素较多 难以控制 并且 无两证的二手房买卖无法办理预告登记 这就为卖房人 一房二卖 留下漏洞可钻 一旦房价高涨 违约成本过低 卖房人极有可能将房屋出售给他人 四 二手房买卖应注意哪些法律风险 3 四 二手房买卖应注意哪些法律风险 4 五 防范措施1 房屋产权是否明晰购买人要购买二手房 应当审查二手房的权属证明及相关文件 购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实 没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋 不得买卖 为慎重起见 可由购房人委托律师调查 通过核实两证的真实性 避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗 以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议 2 买卖双方主体资格审查签订合同者应具备相应的权利 如 是否是产权所有者 是否还有共有人 共有人是否同意并委托代其行使权利 非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书 在委托事项中权限内容是什么 若房屋产权情况不清晰 会给买房人带来种种麻烦 因此而影响交易的安全 除此以外还应从以下几个方面进行审查 1 二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人 法人和其他组织 但法律 法规 规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外 2 二手房属于有限责任公司 股份有限公司的 购买人应当审查公司董事会 股东会审议同意的书面文件 3 二手房属于国有或集体资产的 购买人应当审查政府主管部门的批准文件 四 二手房买卖应注意哪些法律风险 5 五 防范措施3 核实房屋所有权人状况确定房产证和土地证属实后 购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在 如果该房屋属个人所有 购房人可只与售房人交易 如该房屋还有共有权人 购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件 如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的 对售房人的授权委托书应进行核实 必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书 对于已经出租的房屋 可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明 或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同 待售房屋存在抵押等他项权记载的 购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式 以保证付款安全 4 核实土地使用权的使用年限有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年 其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限 在房地产开发商建设楼盘过程中 部分开发商为降低土地成本 少交土地出让金 其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年 尽管 物权法 第一百四十九条规定 住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金 因而对于土地使用权使用年限只有五十年的 会极大地影响房屋价值 对此购房者可与售房人谈判 要求其降低房屋价格 四 二手房买卖应注意哪些法律风险 6 五 防范措施5 房屋原始的购房合同 发票及缴费票据及相关文件是否转移买房人索要所购房屋的原始购房合同 发票 缴费票据及相关文件等资料 是日后行使相关权利 保护其合法利益的重要依据 若购房后疏于索要上述资料 可能会给买房人带来一些不必要的麻烦 6 房屋随附的基本费用是否结清买房人购买二手房时应注意 所购房屋的水 电 汽 物业费等费用是否已经结清 相关集资费有无拖欠 房屋的维修基金怎样处理 同时买房人应该调查清楚 预购买的房屋是否包括地下室 地下车库等附属设施 房屋内的装饰物及附属设备 装饰装修物 家具是否一并转让等 这些都关系到买房人的切身利益 因而在购房合同中要有做出明确的约定 切实保护好自身利益 1 无证预售开发商为了尽快回笼资金 总想尽办法尽早销售其所开发的楼盘 于是 有些开发商利用老百姓房地产法律知识不多的缺点 隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供商品房预售许可证进行商品房销售 由于以前在实务审判中对商品房买卖一般不适用 消费者权益保护法 中类似的惩罚性赔偿 所以开发商敢于以身试法 因为即使发生纠纷 开发商也不会承担很大的责任 即其违法被惩罚的机会成本很小 为了避免发生该类纠纷 购房人一定要审核开发商就该楼盘取得的商品房预售许可证原件 核对其记载内容是否与实际情况一致 另外 由于最高人民法院已颁布 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 其中明确规定开发商 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证 导致合同无效或者被撤销 解除的 买受人可以请求返还已付房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 因此 今后无证销售的现象将会大量减少 因为开发商的违法成本急剧增大 五 新建商品房买卖应注意的问题 1 2 预购认购开发商为了最大限度的获得利润 并达到既转嫁风险又达到融通资金的目的 在正式签订商品房买卖合同之前 一般会要求购房人先签署 商品房认 预 购书 其后可能会引起纠纷 例如预购协议一般要求购房者交付定金 并约定如果不按时签约 定金没收 对此 购房者一定要谨慎 在预购协议中要注意保护自己权益 添加 商品房买卖合同未成立 所收定金应无条件退还 等条款 并注意签署预购认购协议的基本前提是开发商已经办妥立项 规划 报建审批手续 否则预购认购协议发生纠纷诉至法院可能被判无效 因此 要认真审查开发商的立项 规划 报建审批手续文件 3 广告不实许多购房者是受售楼广告的吸引去购房的 结果到了交房时发现实际情况与广告中所陈述的相差很大 于是发生纠纷甚至群发性纠纷 产生这种情况的主要原因是我国合同法规定 一般广告是要约邀请 不构成对广告发布人的合同约束力 购房者为避免受骗上当 在签署买卖合同时 可要求将广告或其中的主要内容作为合同附件 上述的最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 也对广告不实做出了规定 突出 五 新建商品房买卖应注意的问题 2 了对购房者的保护 即 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明及允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 应视为要约 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 亦应视为合同内容 当事人违反的 应当承担违约责任 4 一房数卖纠纷有些开发商不讲诚信 一套商品房多次出售 诈骗资金 购房人为了保护自己权益 不应完全信任开发商 在办理预售备案登记或房产过户登记时应一同前去为妥 前述司法解释对此也做出了规定 5 房屋面积由于建设工程的复杂性 特殊性和测量的误差 商品房买卖合同的约定面积和实际面积往往会出现不相一致的情况 对面积发生误差的处理 套内面积与公用分摊面积误差的处理 购房人与开发商应当在合同中做出约定 否则发生纠纷往往难以避免 实践中 套内面积误差纠纷是比较常见和受购房者关注的 根据有关的司法解释 对套内面积误差没有做出合同约定或者约定不明的 按以下原则处理 1 面积误差比绝对值在3 以内 含3 的 据实结算房款 五 新建商品房买卖应注意的问题 3 2 面积误差比绝对值超过3 时 买受人有权退房 买受人退房的 开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已支付的房款退还给买受人 同时支付已付已付房价款利息 买受人不退房的 产权登记面积大于合同约定面积时 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款由买受人补足 超出3 的部分房价款由开发商承担 产权归买受人 产权登记面积小于合同约定面积时 面积误差比绝对值在3 以内 含3 部分的房价款由开发商返还买受人 绝对值超过3 的部分房价款由房地产开发商双倍返还买受人 6 交付使用现代商品房交易主要表现为期房交易 合同签订时间与房屋竣工 交付时间的时间差 造成了大量交付使用纠纷的出现 交付使用纠纷 主要表现为期房交付使用条件的纠纷上 我国有关规定的商品房交付使用条件是 竣工验收合格 有的地方则有更加严格的规定 如有的地方取得 交付使用许可证 方能交付使用 但从法律角度分析 这些规定均为地方规范性文件 并不具有强制性的约束效力 因此 商品房买卖合同仍可对此做出不违反法律规定的相关预定 交付使用在商品房买卖中具有重大意义 其意味着该房屋灭失 毁损等风险责任的转移 因此 购房者应当特别认真的对待 在买卖合同中应当明确约定交付使用条件 是以竣工验收合格 取得有关合格交付证明 还是以开发商取得大产权证或其他条件为准 以避免纠纷的产生和过早承担责任 五 新建商品房买卖应注意的问题 4 7 房屋质量由于建设工程的复杂性 巨大性 也由于开发商从事商品房开发销售的盈利目的性 商品房出现质量问题是不可能完全避免的 为了避免因质量问题而产生纠纷 购房者应当与开发商明确约定质量标准 保修期限和发生严重质量问题时的处理方法等 8 规划设计房地产建设过程中 由于地质 地下情况的不确定性等因素 有时原来批准的规划和设计确需变更 有的开发商处于自己利益的需要 也会变更原规划和设计 对于规划设计变更 购房人首先应当明白开发商不得擅自变更 除非取得有关部门的批准或同意变更 否则要承担恢复或严重违约责任 1 变更取得批准或同意后 开发商应当在变更确定之日起10日内 书面通知买受人 2 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复 3 未按时做出书面答复的 视同接受规划设计的变更以及由此引起的房价款的变更 4 房地产开发商未在规定的时限内通知买受人的 买受人有权退房 买受人退房的 开发商应当承担违约责任 五 新建商品房买卖应注意的问题 5 9 代销包销由于目前房地产中介行业从总体上来说还不是很规范 许多房地产中介机构代理销售或包销时为促成交易而空头 虚假许诺 致使很多承诺兑现不了而产生大量纠纷 对此 购房者对代销人或包销人的许诺一定要向开发商核实清楚 以免上当 在签署商品房买卖合同时可以要求把相关承诺写入合同 以保证纠纷产生时能够保护自身权益 10 担保贷款许多购房者都要贷款 由于以前对买卖合同无效或撤销 解除时贷款合同的处理以及贷款不成时买卖合同的处理没有明确规定 往往产生买卖合同已经被判无效或被撤销 解除而贷款银行还在继续收取房款 贷款利息的情形 或者在贷款不成的而商品房合同无法解除但又无法支付剩余房款的情形 五 新建商品房买卖应注意的问题 6 11 逾期交房房地产开发项目受开发商实力和外界条件等多种因素制约 有时开发商不能按期建成 就会发生逾期交房的情况 开发商往往在商品房买卖合同中设置合同陷阱 以逃脱此类责任 实践中常见的合同陷阱就是对 不可抗力导致的逾期交房 约定的过于宽泛和模糊 将有些完全是开发商人力能够控制的情形也列入不可抗力中 使得逾期交房的违约风险完全淡化 为此 购房人应与开发商明确约定逾期交房的违约责任 不可抗力的范围进行明确的约定 总体来说 不可抗力的范围约定的范围越明确具体 范围越小 对购房者越是有利的 五 新建商品房买卖应注意的问题 7 第二专题 婚姻 案例一 冒用他人身份证件办理结婚登记手续 婚姻是否有效 案例二 重婚引起的婚姻无效纠纷案 案例三 夫妻存续期间负担的债务 离婚后如何处理 四 婚姻关系中应注意哪些问题 五 夫妻忠诚协议效力的探讨 案例一 冒用他人身份证件办理结婚登记手续 婚姻是否有效 1 案情简介 2005年2月 马小红 原告 与邱某 被告 在广州黄埔区某村依照当地习俗举行了结婚仪式 2005年10月1日 马小红盗用其姐马小芬之名 并持相关证明 与邱某到黄埔区婚姻登记管理机构申请办理了结婚登记 领取了结婚证 婚后 马小红与邱某因为家庭琐事 常有口角 直至难以共同生活 2008年2月14日 马小红再次盗用姐姐马小芬之名 以夫妻关系名存实亡 夫妻感情已完全破裂 为由 向广州市黄埔区人民法院起诉离婚 案情简介 2006年3月初 离异妇女史琴在广州市越秀区某婚介所刊登征婚广告 王某某见到征婚广告后 通过广告上刊登的征婚电话主动与史琴联系 王某某自称叫王捷 假名 并隐瞒自已有配偶的事实 持假户口簿和假身份证于2006年7月25日在广州市越秀区民政局婚姻登记管理处骗领了结婚证 同年10月史琴 王某某欲乘飞机去昆明旅游时 因王某某持王捷的假身份证被当场收缴 尔后 史琴得知被王某某有配偶的真相后向公安机关报案 2007年7月5日法院以王某某犯重婚罪 判处其有期徒刑一年 缓刑二年 随后 史琴诉诸法院 要求法院判决双方的婚姻无效 并赔偿其精神损失费10000元 王某某则辩称 申请人 史琴 经常以重婚罪来威胁他 还到他单位散布谣言 使其精神受到严重伤害 故要求申请人对其精神和名誉伤害给予20000元的赔偿 并到其单位去消除影响 案例二 重婚引起的婚姻无效纠纷案 1 案例三 夫妻存续期间负担的债务 离婚后如何处理 1 案情简介 张斌与刘琴于2004年8月5日离婚 同年8月18日 双方就夫妻存续期间的共有债权债务进行确认 共对外结欠50700元 2004年8月至11月 张斌先行清偿原夫妻共有债务47932 1元 并支付了被提起诉讼而花去的相关费用610元 合计48542 1元 张斌请求刘素琴偿还24271元 而刘琴辩称 2004年8月18日 原 被告仅协商对子女今后的抚养 教育事项 并没有涉及共同债权债务确认的问题 其在 夫妻关系期间的共同债权 债务 确认书上签名 是受原告欺骗所为 该 确认书 没有法律效力 四 婚姻关系中应注意哪些问题 1 1 父母帮助子女购房如果父母出资为子女购房 而此时子女已经结婚 父母希望出资所购房属于自己子女所有而子女的配偶并不享有权利 那么要在购房前到公证处办理赠与公证 将购房所需资金赠与自己的子女个人所有 然后子女以此资金购房才属于子女个人所有 不过子女必须举证 证明购房资金全部是由父母赠与无配偶出资 或者父母购房时就以自己为产权人 然后通过赠与或者遗嘱的方式指定赠与子女个人所有或者在子女继承后属于子女个人所有 2 婚内财产公证从保护个人财产的角度来说 婚内财产公证要比婚前财产公证更为重要 新 婚姻法 明确规定 一方的婚前财产 如房地产 车辆 股票 存款 为夫妻一方的财产 且不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产 这使得一般夫妻的婚前财产公证没有必要 如果说婚前财产公证是对私有财产的保护 那么婚内财产公证是对这种保护的补充 特别是对一方婚前财产婚内发生转化 起到对婚前个人财产的再确认 和婚前财产公证相比 婚后财产公证更有利于婚姻的稳定 无论是为了表达诚意约定为共有 还是为了明晰双方权责利对婚内财产做约定 夫妻的家庭地位更趋平等明确 也不排除一种可能 如果夫妻双方进行婚内财产公证的话 还会在一定程度上制约夫妻双方冲动做出离婚决定 比如夫妻曾公证明确 若一方出轨 悉数财产归无过错方等 这无形中会使双方对自己的行为多一分慎重的自我约束 四 婚姻关系中应注意哪些问题 2 3 按揭房应注意的问题如今买房很多都是以按揭的形式 对房子的归属权问题进行一个明晰的公证 无疑有积极意义 因为约定财产制的效力高于法定的夫妻共同财产制 在近几年 公证不动产为两人共有的越来越多 这种公证形式也是将来的一种发展趋势 婚前个人按揭买下的房产 即使婚后共同还贷 按照新婚姻法以及司法解释的规定 如果没有约定 在分割时当然认定为婚前个人财产 共同还贷的部分 由所有者按照份额予以退还 房产增值的部分 由所有者享有 同时 按照司法解释的规定 对于困难的一方判决所有者予以帮助 补偿 但这并不是对共同财产的分割 4 离婚中的一些误解在无法协议离婚的情况下 诉讼离婚就成为当事人离婚的唯一合法途径 但是很多当事人对离婚诉讼的相关问题存在误解 影响当事人的诉讼 使当事人不能更好地行使和保护自己的合法权利 主要有以下几种情况 1 认为先提出离婚会吃亏 有的当事人认为先提出离婚对方会以不离婚为要挟 从而导致自己在诉讼中处于被动 尤其在财产分割时会吃亏 这种想法并无法律依据 诉讼中的主动与被动取决于证据的收集 法律的运用以及诉讼技巧和经验 这种误解常常导致双方都不愿主动提起离婚诉讼 长期处于冷战当中 很多感情已经破裂的婚姻处于 植物人 状态 对当事人双方有害 对社会安定不利 四 婚姻关系中应注意哪些问题 3 2 有婚外情就可离婚 有婚外情并不是离婚的法定条件 按照现行婚姻法的规定 有配偶者与他人同居 是离婚的法定条件 这里的同居是指与婚外异性持续 稳定地共同居住 这与婚外情是两个不同的概念 因此 证明有婚外情并不一定会判决离婚 有的婚姻当事人请一些所谓的私人侦探去调查对方的婚外情 往往事与愿违 3 分居2年就可离婚 或认为只有分居2年才能离婚 有关司法解释规定 因感情不和分居满2年可以判决离婚 可见分居必须是因感情不和引起的 如因工作学习等原因引起的分居2年以上不是离婚的法定条件 同时因感情不和分居2年是离婚的充分条件而不是必要条件 未分居但具备其他法定条件的仍可以判决离婚 有的夫妻感情随已破裂 但误以为只有分居2年后才能离婚 因此等待2年后再起诉 对自己造成不必要的伤害 4 产权登记误区 有的婚姻当事人误以为房屋登记是谁的名字在离婚时就会判给谁 事实上在婚姻关系存续期间购买的房屋无论是以那方的名义登记 如无特殊约定 都会作为共同财产处理 5 财产转移误区 有的婚姻当事人在离婚前或在离婚诉讼中 常常转移或隐匿共同财产 比如银行存款 股票 变更房屋登记等 以为转移了便万事大吉 实际上往往会留下相关证据 还可能导致因恶意转移而少分财产 因此转移财产必须慎重 手段应当 高明 6 青春损失赔偿误区 有的女性婚姻当事人认为 在离婚时男方应当给予一定的青春损失赔偿 这是没有法律依据的 按照婚姻法的规定 婚损害赔偿只有在家庭暴力 重婚 有配偶者与他人同居的情况下法院才能判决过错方给予赔偿 四 婚姻关系中应注意哪些问题 4 7 我不同意离就别想离 有的当事人误认为只要自己坚持不同意离婚就不会判决离婚 事实上 如果有充分证据证明感情已经破裂 即使不同意离婚法院也会判决离婚 8 小孩抚养误区 有的婚姻当事人误以为判决离婚后 小孩由另一方直接抚养 自己就没有任何义务了 实际上离婚解除的是婚姻关系 子女与父母的关系无法解除 双方还存在法律上的权利义务关系 比如监护 抚养 赡养 继承等 不直接抚养小孩的一方仍应当承担抚养费 9 离婚了就别来找我 婚姻当事人在法庭上对薄公堂后 往往会有一种报复心理 一方在取得小孩抚养权后 常常拒绝对方对小孩的探望 避免与对方见面 这就侵犯了对方的探望权 受害方可以起诉要求行使探望权 法院会判决支持 10 离婚后才发现对方隐瞒了共同财产未进行分割 就不能主张权利了 按照婚姻法及司法解释的有关规定 离婚后发现还有共同财产未分割的 自发现之日起2年内可以起诉要求分割 五 夫妻忠诚协议效力的探讨 案例潘女士与丈夫于2005年元月结婚 婚后 双方签订了一份 协议书 约定 夫妻双方应互敬互爱 对家庭 配偶和子女要有道德感和责任感 如果一方有外遇而导致婚姻破裂 有外遇的一方应赔偿另一方10万元 2006年11月 潘女士发现丈夫与其单位一单身女同事有不正当关系 双方为此产生矛盾 现夫妻感情破裂 准备离婚 那么 若潘女士以丈夫有过错 依据 协议书 向我丈夫索赔 这份 协议书 是否有法律效力 探讨近年来 婚外情逐渐成为导致婚姻走向解体的重要原因之一 为避免和预防婚外情的发生 越来越多的夫妻选择在婚前或者婚后以订立所谓的忠诚协议来维护夫妻之间的相互忠诚 于是越来越多的夫妻忠诚协议开始走上法庭 然而因为对法律适用的不同理解 司法实践中涉及对夫妻忠诚协议效力认定的判决也是大相径庭 法院在审理离婚案件的过程中 有以夫妻一方违反夫妻忠实义务为由而判决赔偿另一方 空床费 的 有依据夫妻双方签定的忠诚协议的约定 判令不忠一方向另一方赔偿的 也有以夫妻间的忠实义务只是道德原则 而不是强制义务 判决不予支持的 第三专题 继承 案例一 口头遗嘱成立的条件 案例二 私生子是否对享有继承权 案例三 遗腹子能否继承祖父的遗产 四 继承应当注意的问题 案例一 口头遗嘱成立的条件 1 案情简介 广州市某单位退休职工郭胜利在2006年2月立下书面遗嘱 将其全部遗产3间房屋和2万元存款给长子郭平继承 但弥留之际 郭某觉得郭平似乎巴不得自己赶快死 便宣布把自己的全部遗产给次子郭严继承 当时在场人员有护士王某 郭平 郭严及郭胜利的女儿郭盈 案例二 私生子是否对享有继承权 1 案情简介 韩某 男 与张某 女 于1987年登记结婚 婚后一年 双方生有一子韩力 在韩某与张某夫妻关系存续期间 韩某因与他人发生婚外情 生育一非婚生子韩强 现已成年 2001年 韩某的妻子张某因病去世 2008年 韩某亦因病去世 但韩某生前有一处7间房屋的遗产 韩力作为韩某的婚生子 将7间房屋的遗产继承己有 韩某的非婚生子韩强得知此事后 将韩力诉至广州市荔湾区人民法院 要求分割一半遗产份额 案例三 遗腹子能否继承祖父的遗产 1 案情简介 谢某是位汽车驾驶员 家庭经济状况较好 谢某生育三个儿子 其妻早年去世 2005年5月 谢某的第三个儿子因车祸而死亡 此时 其妻子肖某已怀孕6个月 同年10月 谢某突然发病死亡 安葬完毕之后 其长子与次子将遗留的11万元的现金和一栋价值16万元的楼房进行了分割 肖某得知后 遂向两位大哥提出异议 认为其怀孕胎儿应分得一份遗产 为此 两位大哥反对 认为弟弟已去世 肖某腹中胎儿不具有继承权 故肖某诉至广州市番禺区人民法院 要求保护腹中胎儿的合法权益 四 继承应当注意的问题 1 1 确定遗产的范围应注意的问题 1 要查明公民死亡后所遗留的财产 其取得方式是否合法 公民生前非法取得的财产不能作为遗产用于继承 2 要查明公民对其生前实际占有的财产 是否确实享有所有权 如是向他人租借的财产 则不能作为遗产用于继承 3 要严格区分公民个人的财产及与他人共有的财产 如属共有财产 则应先析产 后继承 4 某些被继承人不可转让的人身性权利 如受扶养赡养的权利 领取养老金 退休金 病残人员补助金等权利是不能被继承的 5 要明确公民死亡后所遗留的财产在其生前是否已发生了所有权的转移 另外 还要弄清抚恤金 生活补助费及保险金是否已明确了受益人 如已明确了受益人 则这些抚恤金 生活补助费及保险金等即属于该受益人所有 而不属于遗产的范围 四 继承应当注意的问题 2 2 继承开始要注意什么 继承开始的原因是被继承人死亡 所以 知道被继