呼和浩特市房地产市场整体分析报告

市场营销部 呼和浩特市房地产市场整体分析报告 2 目录 CONTENTS 呼市城市发展概述 1 呼市房地产写字楼市场分析 呼市房地产整体市场分析 2 呼市房地产商业市场分析 3 4 项目定位分析 5 9 3 呼市城市发展概述 1 4 呼和浩特城市发展形态 自治区首府 内蒙古自治区政治 经济 科技 文化 教育中心 呼和浩特 全市总面积为1 72万平方公里 总人口达285万 市区人口约170万 旗县人口约50万 流动人口约65万 城市整体东优西拓南连北控 政府东迁 城市中心东移 城市新的中心悄然初现 成就了东河 城市新中心 行政商务中心 新的城市政治 经济 文化 财富中心崛起于板块区域周边 给项目带来 未来城市重心属性 城市快速发展 人口飞速增长 2006年总人口为215 8万人 2007年265 6万人 2008年272万人 2009年总人口280余万人 呼和浩特市的总人口近年来以每年10万人的速度在增长 按人均住房面积30平米计算 每年平均住宅需求增长接近300万平米 呼和浩特市流动人口已达65万人 比年初增加4万余人 GDP增长迅猛 09上半年 呼市地区生产总值实现658 10亿元 同比增长13 2 增速在27个省会城市中位居第7 与上年同期相比前移14位 资料来源 呼和浩特市计生委呼和浩特市统计局 持续动力 呼和浩特市重点围绕乳业 电力 生物制药 将此作为持续推动呼市经济发展的源动力 新的经济增长点 2012年 呼市可实现年产多晶硅25500吨 单晶硅13000吨 预计每年产值可超过百亿元 着力将硅产业发展为工业新的经济增长点 首府将成为内蒙古乃至全国硅产业发展的中心 近几年发展迅速产业 经济结构进一步优化 城市化水平的不断提高 直接拉动第三产业的快速发展 商贸流通 餐饮服务 交通运输等传统服务业进一步壮大 金融保险 信息咨询 房地产开发等新兴服务业迅速成长 支柱产业 快速发展 城市发展源动力 7 呼市房地产整体市场分析 2 8 一级土地市场 由上表可看出 05年至07年土地供应量相对较大 由于二级市场成交量很少并随着土地资源的减少 政府土地供给量自08年始有较大程度下滑 9 一级土地市场 从区域上 上半年呼市赛罕区 回民区 金桥开发区出让土地面积居前三 分别占28 2 27 8 17 2 按面积分 按面积分 从性质上 上半年出让土地性质中住宅占近90 其中城镇混合住宅占74 1 城镇单一住宅占15 4 二级商品房市场 随着呼市05 06年开始房改及政府招商引资幅度加大 07年起实现了房地产市场动工的飞跃 近几年施工面积在持续增长 2009年预计将突破08年施工面积总量 二级商品房市场 竣工面积在近几年有稳定上升 但由于08年整体楼市下滑 造成房屋空置量进一步扩大 本土开发企业资金链受到影响 因此09年上半年整体竣工量下滑 二级商品房市场 本市受房地产大势影响较小 成交面积及价格起伏不大略有上浮 成交量约在每年120万平方米左右 且随着09年的整体市场回暖 对楼市成交量产生一定积极影响 预计将成为近四年的最高点 呼市2006年随着呼市房地产市场化 本市均价有很大提升 由上表可以明显看出自06年以后整体市场价格上升速度放缓 二级商品房市场 随着呼市近几年商品房竣工面积呈上升趋势 但是成交量均不大造成空置房面积逐年攀升 空置房主要以综合品质相对差的楼盘为主 预计09年空置量仍会大幅上升 东河片区出让土地未开工项目 东河片区出让土地未开工项目 16 东河片区开工且在售项目供销情况 东河片区开工无预售证项目 区域内潜在供应体量 从上表可看出 区域整体市场潜在供应量巨大 且大盘较多 竞争日益明显 19 住宅市场的需求 东河片区总供应量约为1100万 近几年的东河片区年平均去化量 35万 年 因此预计去化目前的整体供应量就需约达30年之久 但是东河片区随着城市发展规划的进一步建设及大量外来开发商的涌进 随着中高档项目对区域整体的带动 区域认可度越来越高 其成交量依然呈现明显上升态势 20 住宅市场的销售户型分析 21 客群研究 成交客戶分析 由于东河片区近年来在全市市场占有量的大幅提升 金隅时代城项目在东河区域的销售情况处于前列 因此将项目已成交客户作为研究对象 269户 此数据除去了团购客户 进行成交客户研究 22 客群研究 成交客戶分析 团购客户除外 区域分析 成交客户户籍所在区域分析 项目的主要客群以呼市本土为主 周边盟县次之 呼市本土客群中又以新城区为主 赛罕区次之 呼市以外成交客户户籍所在区域分析 在呼市周边盟县的客群中 乌海 巴盟 鄂尔多斯占主导 可在后期的推广中对该部分地区适当作为工作重点开展宣传工作 23 客群研究 看重因素排序 年齡分析 从成交客户年龄段统计可以看出35 40岁是我项目的主力购房群 45 50岁之间次之 20 25 25 30再次之 通过年龄段可以分析项目客群以改善型二次置业需求为主和婚龄初次置业为辅 成交客户关注重点分析可以看出 区域位置占主导 项目的景观次之 户型再次之 以此为依据 在后期的推广诉求中可抓住重点逐项攻克 成交客戶分析 团购客户除外 客户关注重点有重叠部分 24 客群研究 学历 收入分析 大专以上学历购房人群占到95 以上 客户群素质很高 属于理性消费一族同时不失感性需要 在后期的主题推广语诉求方式以及业主互动活动内容方面需投其所好开展工作 主力客户的家庭年收入主要集中在15 25万 比例达到45 年收入在30 35万的家庭比例也占到21 年收入在10 15万的家庭比例也占到15 成交客戶分析 团购客户除外 25 客群研究 职业 家庭结构分析 三口之家占80 与主力购房群年龄段相吻合 进一步证实主力购房群以改善型需求为主导 客户的工作行业分布中 其中企业单位 30 金融 8 18 私营业主 5 和医疗 4 最多 金融及企业客户中虽然大多为普通职员 但大部分客户是中层以上的管理者 而且客户都受过良好的高等教育 成交客戶分析 团购客户除外 26 客群研究 置业动机 目的分析 成交客户中自住型需求占到87 自用兼顾投资的占3 而投资型客户只占到10 购买动机以自住为主 客户的购房动机中 87 的客户属于改善居住环境 有90 的客户是第二次以上置业 可以看出成交客户中多属于改善性 大多数客户目前已拥有一套或一套以上住房 成交客戶分析 团购客户除外 27 客群研究 面积区间去化对比分析 从以上图表充分表明 改善型需求更为强劲 且初次改善型需求高于舒适型改善型需求 刚性需求次之 较为稳定 综合品质较高的高端产品需求有所升 成交客戶分析 团购客户除外 28 客群研究 承受单价 总价分析 40 50万之间为主力购房群 30 40万 50 60万次之 从09年3 4月份的数据统计显示 价格单价报价区间在4000 4300元的为主力价格区间 跟推出的房源有直接关系 成交客戶分析 团购客户除外 29 客群研究 成交客戶分析 配套要求分析 客群对配套要求主要集中物业配套 指导项目开发过程中要重点关注物业服务品质 30 客群研究 成交客戶分析 交通工具 媒体来源分析 成交客户中 通过朋友介绍的比例明显偏高 本地口碑宣传较为重要 经朋友介绍的成交量很大 直接说明客户维系工作在本地地产营销工作中的重要性 是后期的营销工作的重点 从客户的交通出行情况来看 有81 524组客户 的客户拥有私家车 可以看出客户的整体收入水平处于中等偏上水平 31 目标客群描摹 受过高等教育 素质较高的一族 年龄是在30 50岁之间的改善型需求为置业目的和年龄在20 30岁之间初次置业者为主 在企业中属于中高层管理者或是公务员 家庭年收入在10 25万之间 居住区域以呼市本地为主 周边盟县次之 呼市本地客户以新城区为主 赛罕区次之 周边盟县以乌海 巴盟 鄂尔多斯为主 其他区域次之 置业者多以自住为主要购房目的 多为三口之家 也有部分客户属于初次置业和健康养老型 即婚房一族的青年人士和养老一族 购房更看重项目区位 景观 户型 以此来与价格做综合比较 高素质 属于理性消费一族 但又不仅仅看价格 同时还有感性的一面 该类人群在没有主观意愿的时候不会主动的去接触媒体 有意向后才会主动的搜集项目信息 针对该类人群 强制媒体的造势结合网络媒体及资料等媒体的细化会对其了解项目产生很大作用 同时 受圈层文化及交流的影响 该类人群有一定的宣传力 做好客户的维系工作 提高满意度也是后期的工作重点之一 客群研究 主力客群分析 外埠客群描摹 以乌海和鄂尔多斯客群为主 70后 属于外地高端客群 置业目的考虑工作需要 投资和孩子教育问题 属于过渡性购买 主要以企事业单位的中高层为主 购房注重景观和开发商实力 有较强的品牌意识 低调 却追求个性和品位 32 绿地 光大 东岸国际 万达 经典个案 区域内主要竞品对手项目 33 绿地塞尚公馆 34 绿地塞尚公馆 35 绿地塞尚公馆 36 绿地塞尚公馆工程进度 37 作为全国知名开发商在新区开发 品牌影响力与本案相似卖场品质较高 该项目一期产品与本案的主力产品相似 均为90平米两居 130 140平米三居 160 180平米四居 产品同质化 该项目目前成交价格约为4200元 价格与本案目前成交价格相差不大 周去化量6 8套左右在营销推广方面 少有动作 绿地塞尚公馆与本案对比小结 38 光大锦绣城 39 光大锦绣城 40 光大锦绣城 41 光大锦绣城工程进度 42 目前其品牌影响力相对本案品牌影响力近似 从产品方面看 该项目主推89 两居 110 118 紧凑型三居 132 舒适型三居 总体户型面积偏小 主力户型中小面积产品多 从价格方面看 目前项目成交价格3900元 由于位置 期房等原因低于本项目 由光大卖场及其物业服务管理表现出的品质相对本案更具吸引力 成为后期本案销售的主要竞争对手 从营销推广看 营销活动较丰富 光大锦绣城小结 43 东岸国际2期 珊瑚顶 44 东岸国际2期 珊瑚顶 45 东岸国际2期 珊瑚顶 46 在本市的项目品牌影响力相对高于本案 走纯高端路线 产品以花园洋房为主 户型面积多在180平米以上 相对本案客群无较大冲突 成交价格在7000元 平方米 目前不是本案主要竞争对手08年其整体销售量约为22万 09年至今仅去化1万平米左右 因此随着区域内多家大盘的开盘及综合品质的进一步完善 其客户被性价比的优势进一步分流 东岸国际2期 珊瑚顶与本案对比小结 47 万达广场 48 万达广场 49 万达广场 50 万达广场小结 知名开发商万达入住如意开发区 是继金隅 绿地 光大之后的又一个大手笔 且万达已在本地影响较强的电影城使其品牌影响力相对本案较强 项目一期产品小高层 高层 以高层为主 户型面积集中在90 160 与本案产品相近 尚未开盘 预计价格4200元 平方米 走低开高走量的策略 由于万达相对本案距离呼市是中心较近 其地段 相对本案打造成熟住宅区其更具备先天优势 且其项目操盘模式是商业先行 目前已引进希尔顿酒店和沃尔玛超市 对后期住宅的销售起到了积极的作用在营销推广方面 前期大篇幅投入 轰炸呼市整个市场 包括报广 户外擎天柱等媒体的使用因此万达是本案需要重点关注的竞品项目 不容忽视 51 05 07年呼市土地供应量相对较大 08年开始政府逐步减小供给量 供应量在08年开始明显下滑 区域商品住宅供应量整体供应量高达1108万 整体供大于求 买方市场已然形成 目前区域年去化量较为平稳达到约35万 整体去化需要30年之久 但是东河区域去化量在整体市场去化中所占份额相对较大且逐年上升 改善型产品仍有市场需求空间 土地市场 住宅市场 区域内市场价格稳步提升 特别是09年上半年各主力楼盘均较年初上涨了500元 平方米 涨幅近14 相信随着区域配套的逐步完善 及客户对区域的逐步认同 价格上升空间依然存在 上升空间会与东岸国际均价接轨 6000 7000元 但是稳中慢升 短期内不会激涨 住宅价格 区域市场中随着大量大盘的涌进 高品质项目的进一步带动区域价值 且会得到客户认可 综合品质好的项目市场份额将进一步上升 价格亦随着区域整体带动 区域价格已在客户心目中形成高端价格定位 因此上升空间相对较大 市场走势 区域市场主要结论回顾 52 呼市房地产写字楼市场分析 3 53 呼市写字楼现状在用写字楼情况未来主要写字楼供应呼市写字楼市场小结 写字楼 54 呼市写字楼现状 起步晚呼和浩特作为北方西部的内陆城市 写字楼起步晚 整体缺乏浓厚的商务氛围 发展迅速近年来 随着城市经济的稳定增长 带动了呼市房地产市场的发展 通过招商引资工作的进一步扩大 外省市大量商务人群涌入呼市 原有办公物业供应难以满足日益增加的需求 这种供应与需求的失衡 刺激了写字楼市场的建设开发 写字楼物业发展迅速 集中在中心区域但分布较散呼和浩特市市区现有写字楼大多分布在城市中心区域 以通道北路 通道南路 大北街 大南街一线以东区域 形成以普通写字楼为主 高档写字楼并存的局面 且整体分布较散 其中新华大街 中山西路 大学西街是目前为止呼和浩特市写字楼最为集中的区域 在用写字楼一览 在用写字楼一览 在用写字楼一览 58 在用写字楼情况小结 呼市在用的写字楼单个体量均比较小 多数在20000平方米以下 在用总体量近49万平方米 在用写字楼大部分为租 租金中已经包含物业费 租金水平集中在1 1 7元 天之间 部分不足1元 天 入住率水平较高 70 90 入住客群有很大一部分是房地产企业及其相关行业如地产广告 建材 装饰等 其余还有旅行社 教育等行业公司 未来写字楼供应 未来主要写字楼供应 新建写字楼整体供应量达到46万 未来供应体量较大 且主要集中在中山路商务区和新华大街商务区 新建写字楼中绝大部分在售 售价水平约为目前市场住宅价格的1 5倍 市场竞争激烈 61 呼市写字楼小结 供应量增加 写字楼市场供需将发生较大变化供应量的迅猛增加几乎与现有量相当且供应集中 早期由于经济发展迅速 新兴行业发展迅速 写字楼市场供小于求 入住率较高且以租为主 未来会呈现供大于求的局面写字楼未来供应仍集中在现状中心区域非城市中心区域由于配套不完善等 写字楼市场尚未成形 众多中小公司由于成本原因不会首选客户构成逐渐由传统行业向新兴行业公司发生转变早期写字楼入住公司多为传统行业公司为主 随着呼和浩特市整体经济的快速发展 客户构成开始发生转变 新兴行业相关公司进驻比例加大 如 文化 咨询 金融 通讯 贸易类 广告及IT等行业公司 预计未来这种发展趋势将越来越明显 且随着新兴行业的发展逐步壮大的公司对升级换代是有品质需求的 62 呼市房地产商业市场分析 4 63 呼市综合商业中心规划呼市商业发展现状呼市商业未来发展小结 商业 呼市综合商业中心规划 市级商业中心规划1处 即中山路及其周边区域 目前已经形成较大规模 但从经营业态的丰富与多样化 区域配套和支撑设施的改善 以及交通 公共设施运做的完善等城市管理方面 需进一步改进与提升 区域级商业中心规划4处 以长乐宫为轴心及周边区域 鄂尔多斯大街烟厂华联为轴心及周边区域 鼓楼及周边区域 火车站站前区域 其中鼓楼区域已初具规模 长乐宫周边仍需花大力气进行改扩建 鄂尔多斯大街华联金宇店周边极具开发价值 是未来市区内商业活动的又一热点地区 火车站站前区域作为传统商业集中区 改造与建设的工作量比较大 资料来源 呼和浩特市商业网点规划 2003 2010 65 呼市商业发展现状 六大商圈 专业市场 特色商街 大型超市 呼市商业发展现状 百货商场 购物中心 呼市商业发展格局现状 呼市百货商场 购物中心分布集中 主要集中在中山路商圈 鼓楼商圈以及长乐宫商圈 现呼和浩特城区百货公司及购物中心供应量约为40万 左右 体量已经不小 中山路商圈租金较高 开业时间集中在2002 2003年 经营方式多以出租为主 且经营状况相对较好 未来海亮广场大体量的商业供应 将会对中山路商圈形成不小的冲击 呼市商业发展现状 专业市场 呼市商业发展现状 专业市场 呼市商业发展现状 专业市场 呼市商业发展现状 专业市场 72 呼市区域内主要专业市场总体量约为90万 目前占领了商业市场的主导 在呼市 主要专业市场分为服装类 建材家具家居类 电脑科技类 农贸类 汽配类及其它类等 各专业市场租金差距较大 服装类专业市场租金范围较均衡 主要集中在1 0 4 0元 天左右 建材家具家居业态租金价格在0 5 2 7元 天之间 价格差距较大 电脑 科技类专业市场租金在1 0 5 5元 天之间 经营品种较杂乱 物业形态较差的此类专业市场租金较低 汽配类专业市场主要以大型汽车4S店及展厅为主 由于其行业的特殊性 所处位置位置较偏 面积相对较大 物业形式较特殊等因素的影响 故租金较低 小商品类专业市场租金在1 0 3 0元 天之间 由周边商业氛围所决定 呼市商业发展现状 专业市场 73 呼市区域内大型超市相对较少 总体供应量近14万 主要包括维多利超市 北京华联超市和美特好超市 品牌较少 其中维多利超市是本地品牌 大型综合超市经营状况良好 除维多利超市外 其它超市基本上采用超市 外租区的模式经营 超市外租区商业租金基本与超市经营状况及所处地理位置关系密切 基本上维持在1 5 3 0元 天的范围内 呼市商业发展现状 大型超市 74 呼市商业发展现状 特色商业街 呼市特色商业街主要以餐饮街为主 长度在200m 500m范围不等 目前经营状况较好的商业街位于大召 受旅游影响较大 经过长期的市场培育 已经形成了一定的规模效应 具有了一定的市场影响力 被消费者所认同 呼市商业未来发展 潜在商业供给 呼市商业未来发展 潜在商业供给 火车站商圈 南华联商圈 回民新区商圈 火车东站商圈 党政中心商圈 成吉思汗商圈 核心商圈 湿地公园商圈 呼市商业未来发展格局 逐步外扩 未来可知供应面积约为100万 大部分商业物业大多处在建设当中 部分商业项目处在未开盘或未动工状态 很大一部分商业集中在城市区域北部和东部 78 呼市商业未来发展小结 由于目前本市中心商业主要集中在中山路附近 密集且交通相对不便 随着城市框架的拉开 呼市区域将形成更多的次级商圈 城市向东发展由长乐宫商圈为例带动着商业向东发展 重心逐渐东移 形成东河商圈 城市核心商圈及次级商圈的形成很大原因来自政府规划的力量 东优 将东部区域配套进一步完善 商业营养环境进一步形成 逐步形成新的商务中心 商业物业的发展将面临极大的挑战 在这个过程中 商业物业将不断地升级与优化 79 项目定位分析 5 80 整体概况目前现状后期供应总结 金隅时代城 81 整体概况 区位 城市发展带动区域价值 城市核心东迁 政府东迁 培育城市发展的新起点 城市向东 城市新中心悄然初现 金隅时代城 坐阵新城市中心区域正中 如意开发区自治区党政办公大楼西南侧 市公安局大楼对面 成就东河片区成为新的城市政治 经济 文化 财富中心崛起于板块区域周边 给项目带来 未来城市重心属性 自然景观 路政配套 公建配套为城市窗口功能提供基础建设保障 82 一 四 十 九 南侧住宅拆迁已达92 京能蓝色理想 农大附小 一期开发地块 五 三 八 六 一 二 七 整体概况 总平规划及指标 83 整体概况 功能划分产品形态 注 住宅 68 集中商业办公 25 商住 6 学校 1 84 項目目前现状 总占地 171亩总建面 32万 容积率 2 39绿化率 38 建筑密度 22 总户数 2700余户楼座数量 16座车位配比 1 0 8 在售楼栋 未售楼栋 85 项目一期在售楼栋概况 86 目前现状 2期 87 项目一期销售现状 项目一期销售现状 通过对整体市场与本案整体的分析 09年年初市场仍未好转 但已表现出回暖迹象 因此在产品推售过程中逐渐得到客户认知及认可的情形下项目的销售中推出团购政策 并取得了较大的成绩 目前总签约面积8 5万平米 总签约额约为2 9亿 回款合计约2 6亿 整体项目均价为3713元 除去团购部分项目住宅成交均价为3797元 整体成交均价为4159元 89 核心价值点研究 地段核心配套价值 开发商的品牌价值 项目的自身价值 城市区域价值 金隅 時代城 名校教育配套 低密度社区 500亩湿地公园 独特的江南园林景观 罕见的超大楼间距 交通地段 呈現的建筑品质 360万大型综合体 90 项目本体小结 作为区域大盘 金隅 时代城所带给所在区域乃至整个呼市的意义是 质变 区域大盘的集聚 尽管给项目带来了一定的威胁 但是从整体意义上而言 金隅 时代城的地位已经牢牢稳固 金隅 时代城 逐渐成为从最初的区域挑战者的角色转向区域领导者的角色 91 项目本体小结 住宅 住宅客群 住宅产品目标客群属于呼市中高端客群 以改善型需求为主 客群素质 品位和受教育程度高 看重区域 社区环境和户型 经济实力较强或消费理念较新 对性价比 产品品质和配套服务的有很高的要求 销售节奏 根据08年6月至今的去化情况 年平均去化8万 09年总体去化将突破10万 主要原因包含团购部分 如保证利润提高售价 那么势必会降低年消化总量 按照此销售进度至年底一期推出房源将基本售罄 因此10 13 楼 约2万 预计于09年下半年开始积累 2010年年初开