2014年五一黄金假期东莞楼市成交分析报告.doc

一、楼市资讯1、宏观经济4月PMI温和向好 预计二季度GDP同比增7.5%2014年4月份官方发布制造业PMI指数为50.4，相关经济学家表示，4月份官方PMI小幅上升，各成分指数释放的信号不一，但整体温和向好。二季度经济环比复苏仍是大概率事件，预计二季度GDP同比增幅7.5%。从PMI分项指数数据看，宋宇认为，新订单（从50.6升至51.2）、原材料库存（从47.8升至48.1）、产成品库存（从48.3降至47.3，该分项指数是逆周期指数）、购进价格（从44.4升至48.3）和采购量（从50.3升至50.6）指数表现出周期性复苏的迹象。生产指数（从52.7降至52.5）和新出口订单（从50.1降至49.1）指数表现出周期性放缓的迹象。从业人员和积压订单指数基本不变。供应商配送时间指数难以解读，因为从理论上讲该分项指数是逆周期指数，在计算整体指数的过程中也被作为逆周期指数处理，但其实际表现是个比较弱的顺周期指数。相关经济学家称，4月份是全年为数不多的官方PMI不明显受到季节性因素干扰的月份，因此涨跌的解读基本不需要考虑这一因素。从工业增加值等硬数据所显示的过去经济周期和PMI分项指数与的相关性判断，宋宇认为，生产和新订单是PMI调查中最重要的两个分项指数。这两个分项指数在4月一升一降，但新订单指数的升幅远高于生产指数的降幅。它们通常为同步指标，但有时新订单领先于生产指数，因此，工业增速可能在4月份略呈现疲弱而在此后回升。其他分项指数大多数呈现周期性复苏态势。2014年5月4日 和讯网2、政策动态东莞市住房公积金贷款审批时限将缩减至5个工作日28日，从东莞市政府办公室获悉，由于公积金中心新系统启用，5月29日至6月13日所有住房公积金业务窗口暂停受理缴存类、提取类业务及出具贷款利息支出凭证;5月19日至6月13日暂停贷款业务审批等业务;6月1日至6月15日暂停公积金贷款回收，6月16日0时起划扣当期还款额。市府办称，新系统启用后，各项业余流程和所需资料也有变化，审批更加简化。如单位变更、注销账户等业务不再需要中心审批;取消了公积金存折，采用绑定卡方式，由职工自主选择银行账户绑定办理提取转账;增加了托收汇缴功能，汇缴单位可委托中心于指定日期自动扣款缴存;提取业务实现真正的“一站式”办理，职工无需“二次排队”到银行办理转账;贷款审批时限从10个工作日减少至5个工作日。市民可登录市住房公积金中心官网及12329热线了解详情。2014年4月29日羊城晚报东莞今年提供25119个积分学位 较去年增加一成多昨日，东莞市教育局公布了2014年东莞市新莞人子女积分制入学学位供给情况。据统计，今年全市义务教育阶段共为新莞人子女提供了25119个积分学位（含优惠政策），比去年增加了2622个。留意到，小学一年级和初中一年级的学位中近四成特供给了企业人才。据统计，今年东莞全市义务教育阶段共为新莞人子女提供了25119个积分学位（含优惠政策），其中小学一年级提供了14547个学位，初中一年级提供了8248个学位，非起始年级提供了2324个学位。供给新莞人的总学位数中包含积分制和优惠政策（含企业人才子女）的学位，其中小学一年级供给企业人才的学位量达5842个，初中一年级供给企业人才的学位量达3478个，分别占供新莞人总学位量的40%和42%。2014年5月5日广州日报3、市政规划轨道交通R2线开始铺轨 一年后东莞迎地铁时代昨天下午16时许，东莞轨道交通2号线第一个轨排在下桥站铺轨基地平稳吊装，进入隧道。也标志着2号线轨道铺设工作正式开始。东莞市轨道交通有限公司总工程师胡文伟透露，按照每天铺设100米的进度，8个月可以完成全线轨道铺排，2号线力争在明年底完工通车。2号线首期工程起点为东莞火车站，终点为虎门火车站，线路全长37.788km，共设15座车站。目前，除东莞火车站外，其他14座车站主体结构已封顶，全线14个区间中有7个区间完成双线盾构隧道贯通，1个高架段(展虎区间)完成节段梁拼装架设。“希望各镇街相关部门能够进一步地加大这方面的协调，支持地铁事业的发展，主要是出入口的征地和一些管线的拆迁问题，排水、供电、通信、电力这些管线对我们的出入口和封顶在局部区段还有一些制约。如果不尽快解决，也会对工期造成影响。”胡文伟表示，目前整个工程进展仍然较为顺利，只有部分出站口的征地拆迁和管道迁移，仍然没有最终落实，正在加紧协调中，轨道公司也将全力以赴，确保轨道2号线于明年底如期全线通车。2014年4月30日南方都市报4、国庆楼市动态北京：五一楼市成交量创6年来最大跌幅。亚豪机构统计表明，五一期间，北京商品住宅的成交均价出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假清明期间，价格下探幅度高达18%。新建商品住宅网签量也仅为169套，比去年五一期间下降79%。从机构统计的数据来看，北京一、二手房成交总量为2009年以来的最低值，同比降幅也都成为2009年以来的最大值。供过于求、观望情绪以及自住型商品房对客源的分流被认为是交易量骤降的主要原因。二手房状况更加惨烈。链家地产的统计显示，五一期间二手住宅网签量仅为31套，与去年相比下降了82%，成交量为近六年来最低。日均成交量与4月份相比下滑幅度更是达到95.8%。2014年5月5日第一财经日报上海：五一假日楼市优惠力度有差距 4天展会人气高下单少。“五一假日楼市”昨天在上海展览中心落幕。据不完全统计，在此次假日楼市新亮相的133个楼盘中，有27个明确张贴出打折促销信息，明码标折的项目数较前几次房展会有所增加。但问题是，优惠力度并不是特别大。比如，嘉定有两个项目分别打出8折和8.8折的宣传，但性质均为商铺。而在住宅项目中，常见的优惠都是“5万抵10万”、“2万抵8万”、“每平方米优惠50元”等，与参观者希望的折扣差距不小。此外，这些优惠大多有限制条件，有的是“限时”，表示仅在此次房展会前后几天内有效；有的是“限量”，比如松江某楼盘节日期间认购最高可以优惠10万，但每晚一天就会少1万等。对此，参观者也大多抱着“打样”的心态，4天展会人气高下单少。2014年5月4日解放日报广州：五一期间广州楼市低首付、打折促销。五一期间广州楼市出现各种“低首付”吸引购房客，据网易房产数据显示，3天签约404套，同比去年上涨6.88%，全市均价1.401万元/平米，同比下降7.9%。而同属一线的北京、深圳成交下跌超过80%。推货方面，5月1日-3日，广州11区共有13个项目有新货入市。五一推新的项目以住宅为主，不少项目推出广受刚需客追捧的两至三房的小户单位，郊区新货扎堆入市。番禺、增城、从化、花都、萝岗均有新品入市。广州市场取得较好的成交，也被认为得益于大力销售。一方面货源充足，另一方面也有销售界人士透露，不少楼盘提前蓄客，等着五一期间交出一份“看得过眼”的成绩单。2014年5月5日南方都市报南京：五一小长假表现较为沉闷 仅四家楼盘推新“五一”小长假，南京楼市表现较为沉闷，仅4家楼盘推新。截至昨日17时30分，“五一”小长假第三天，南京商品住宅共认购587套，成交104套，与去年同期的认购960套、成交478套相比，跌幅十分明显。不过，去年“五一”小长假认购和成交攀高有一定特殊性，假期前，南京楼市弥漫着“房产税”即将实施的传言，刺激购买力喷发，认购及成交均创下2009年以来的同期新高。截至昨日17时30分，“五一”小长假第三天，南京商品住宅共认购587套，成交104套，与去年同期的认购960套、成交478套相比，跌幅十分明显。不过，去年“五一”小长假认购和成交攀高有一定特殊性，假期前，南京楼市弥漫着“房产税”即将实施的传言，刺激购买力喷发，认购及成交均创下2009年以来的同期新高。2014年5月4日 华夏经纬网杭州：“五一”杭州楼市成交174套 主城区跌至近7年最低据统计，2014年“五一”小长假期间共有3个楼盘开盘，相比2013年的6个减少了一半，从所推房源套数来看，2013年“五一”小长假共计推出新房源600余套，而2014年“五一”小长假共计推出新房源288套，同比减少52%。2014年“五一”小长假杭州(主城区、余杭区和萧山区)共有77个楼盘达成成交，32个楼盘成交量达到2套及以上，位于萧山的绿都御景蓝湾成交排名第一，成交40套，蓝钻天成与世茂西西湖并列，成交6套，金帝海珀与怡丰城并列第四，成交5套。杭州楼市“五一”小长假极冷淡的市场反应无疑给“杭州将在5月1日之后松绑限购”、“已经有楼盘欲五一后涨价”等“救市”信号泼了一盆冰水，杭州的“救市”传言始于3月底，当时，杭州市政府与杭州市场上本地和全国性的大型房企的主要负责人进行了一次会议沟通。会议上，就“限购松绑、二套房首付调整等政策”进行了一些讨论，由此引发了市场对于限购松绑的猜测。当下杭州楼市可以总结为高库存、慢去化、低成交。而一季度，杭州市土地溢价有所下降，主城区地价平均溢价率为9.3%，比去年平均20.9%的溢价率有很大的回落，这一方面可以反映杭州各开发商对于未来预期市场的期望值有很大的下降，对市场信心不足，另一个侧面也可以表现开发商的资金链收紧。2014年5月3日新浪房产深圳：五月深圳楼市未现开门红 看房者虽多但出手购买少。据统计,“五一”期间全市新开或加推楼盘10余个。来自市规划国土委的统计数据显示,5月1日全市一手住宅仅成交一套,成交均价为13130元/平方米;5月2日一手住宅成交20套,成交均价为19663元/平方米。“五一”小黄金周全市虽迎来一轮规模不小的推盘潮,但成交却不旺,受观望情绪浓郁、开发商定价偏谨慎、银行信贷趋紧等多重因素的影响,传统意义上的5月黄金楼市未现开门红。五一期间,部分新开或加推的楼盘都推出了打折优惠措施,比如“20万抵50万”、“逆首付”、“五一大放价”等。这些促销手段仅限于龙岗等部分区域的楼盘,全市范围内的整体降价现象并未出现。另外,由于深圳楼市具有明显的区域结构性特征,各区楼盘价格差异较为明显,出现13130元/平方米的成交价,并不代表深圳楼市整体降价。比如福田、罗湖、南山等原特区内的楼盘价格依然较高,龙岗、坪山新区等则相对较低。另外，4月份全市一手住宅价格为23721元/平方米,同比上涨8.5%,环比上涨1.2%。从各区成交情况看,福田区依然是全市均价最高的区域,为41911元/平方米;南山区以37917元/平方米的均价排第二;罗湖区第三均价为33463元/平方米;龙岗区价格为19193元/平方米。2014年5月4日深圳特区报二、 五一期间东莞楼市动态：五一各类营销活动层出不穷，楼市交投热烈。今年“五一”假期为三天，已普遍被认为成为今年开发商推货促销的一个甚佳的节点。众开发商大搞营销活动的热情高涨，更试图借节日旺季，以折扣优惠打动客户，促成成交，尝得年后的一杯甜羹。据东莞中原研究部对市场监测不完全统计显示，五一黄金假期间，东莞约有40个楼盘开盘、样板房开放、特价促销以及各种文化、动漫专题暖场活动。从活动类型看，据东莞中原研究部对市场数据不完全统计，今年五一东莞有40多个楼盘举办营销活动，比去年同期略有减少。虽今年五一开盘加推楼盘量比去年减少了约4个，但今年五一楼市活动仍然较为丰富，主要包括有样板房开放、认筹登记、新品加推、业主答谢会、特价促销等等，届时楼盘还与相关主题活动混搭，拉动现场人气，利好销售。由于有不少楼盘已提前抢先在五一开盘，如汉唐蜜园、皇庭壹號、凯景中央、东江豪门、世纪城幸福公馆、厚街万达广场、庄士8号，造成五一期间开盘楼盘甚少，其中有龙光君御华府于4月30日开盘；恒大悦湖于5月1日83-136新品开盘。市场更多是以样板房开放、特价促销为主。如丰泰黄旗观邸以“变形金刚，型动观邸”为活动主题，拉开样板房盛大开放的序幕；莲湖山庄开放样板房，主推300-800独栋、联排、叠加别墅，营销中心更有哈根达斯、西班牙烧烤体验；东城万达广场实景样板房开放，主推180-238产品；格兰明筑等。今年相比往年，五一楼市特价房源明显增多，其中在五一黄金假期间推出特价房、一口价房清货的楼盘有祥利上城、富通圣堤雅、丰泰橡树溪谷、香市1号、怡丰君逸名轩、御水南岸、恒大御湖、观澜凯旋城。从活动主题看，夏日明媚，清风气爽，在这个假日，开发商们反而不热衷邀请明星助阵，而是从精神上更契合客户心理需求，举办体现青春活力、童趣、休闲的活动，如叮当猫公园游、金刚变形、水上游艇、傣族泼水、卡丁车大赛、游园寻宝、亲子活动、放风筝等。从优惠力度看，低首付、低折扣、高赠送面积、老带新等优惠方式五花八门，优惠力度明显加大，若把各种优惠加起来，很多楼盘的优惠幅度基本都去到了10%，等于目前市场的折扣价-9折。很多楼盘大力推出不少特价房、一口价房，主要是包括两种情况：一方面是清仓尾货，为快速清仓回笼资金，减少滞销期间的各方成本；另一方面是开发商把一些光线、通风、采景效果稍差或低楼层长期处于滞销的户型拿出来，标签特价来卖。这两种性质的产品优惠也不小，此外有一些楼盘在价格折扣方面也一步到位，如恒大华府诚意登记享额外9折优惠，嘉宏公园1号新品VIP登记1万享额外96折钜惠，恒大悦湖加推83-136新品开盘享86/87折。从来访客户量看，据东莞中原CCES系统数据显示，近一个月东莞中原代理项目的来访客量呈结构性稳步上升，4月21日-5月3日来访客量近3000批次，说明市民对楼盘关注度升高。从促销效果来看，五一黄金假期众开发商不惜成本兴搞各种主题营销推广活动，集聚了大量人气，再加上优惠折扣也相当到位，甚至出现个别楼盘折扣低至86折，相较往年客户绝对拿不到这么低的折扣优惠，因此客户觉得五一发展商让利幅度比较符合心意，这样的价格水平也容易接受，顺然慷慨解囊置业。五一东莞各楼盘活动一览表：楼盘名称区域活动类型楼盘动态推售产品优惠活动龙光君御华府大岭山开盘80-106深业欧景城万江新品加推140-190富通自在城莞城新品加推加推3栋，卡丁车大赛97/1303到4房低首付8万尚书悦府万江新品加推76/93恒大悦湖南城新品加推亲子乐园嘉年华之熊出没丛林总动员83-136新品86/87折丰泰黄旗观邸寮步样板房开放变形金刚 型动观邸80-140二至四房莲湖山庄长安样板房开放哈根达斯、西班牙烧烤体验300-800独栋、联排、叠加别墅格兰名筑东城样板房开放130-165奢阔3-4房东城万达广场东城实景样板房开放城市豪宅 就选万达公馆。 女神周秀娜助阵180-23810套特惠房源三正卧龙山1号凤岗业主答谢会83-160洋房、348-412别墅额外优惠一万万科金色城市塘厦认筹活动65、78、97洋房团购99折+老带新老客户抽奖银湖山庄塘厦认筹活动水上游艇活动530-604独栋别墅50万抵200万嘉宏公园1号大朗新品VIP登记拉斯维加斯华丽79平米两房、120平米四房1万享额外96折钜惠恒大华府莞城诚意登记“五一冰爽哈一夏”活动177240平城央豪邸享额外9折惠动全城中惠松湖城寮步诚意登记160-180湖岸别墅2万享10万城市立方南城促销活动28-55复式两房祥利上城凤岗促销活动30多套特价房113-126洋房富通圣堤雅万江促销活动五一一周年特惠促销180-210大平层特价房116万丰泰橡树溪谷樟木头促销活动特价清盘210/240联排别墅； 260/380双拼别墅香市1号寮步促销活动特价15套190-204首付10万起虎门国际公馆虎门促销活动五一亲子活动168-21330套一口价观澜凯旋城塘厦促销活动102-140首付低至26万起中央财津南城促销活动5重购房优惠答谢全城，“五一”更享3000-8000额外购房基金4590首付3万8起，0月供丰泰观山碧水厚街暖场活动五一风筝节88-160洋房、别墅280-350皇庭壹號公馆石龙暖场活动皇庭五周年，五一购房五重礼49-123一到四房中熙松湖国际大朗暖场活动五一欢乐游、现场抽奖活动58-77创新复式三房特价房锦绣山河松山湖暖场活动叮当猫主题公园、黄金100秒海选140-660洋房/别墅龙泉豪苑虎门暖场活动首届厨神大赛+五一三天乐380-560空中宫殿特价房御水南岸厚街暖场活动五一游园寻宝活动80-91一成首付凤雅颂凤岗暖场活动皇家马戏团表演97-122万科翡丽山南城暖场活动傣族泼水节93-180天利中央花园南城暖场活动舌尖上的东莞 美食嘉年华180-200江畔豪庭中堂暖场活动5.1美食嘉年华380-680数据来源：东莞中原研究部（1） 五一前后部分开盘项目明细表：楼盘名称区域时间推售套数售出套数销售率均价（元/）产品凯景中央中堂4.2619817186.36%663068-138厚街万达广场厚街4.2635020057.14%950085-140尚书悦府万江4.266464100%750076-93龙光君御华府大岭山4.301099688.07%710080-106欧景城万江5.1301756.67%7700140-190 恒大悦湖南城5.11366044.12%1000083-136富通自在城莞城5.1934043.01%870097/130数据来源：东莞中原研究部“小量快跑”和“平价入市”推货策略备受青睐，开盘销售成绩尚佳。据东莞中原地产不完全统计的数据显示，五一三天假期间，共有5个楼盘进行开盘、加推。大部分开发商采取“小量快跑”和“平价入市”两者合璧的推货策略，一方面借助五一旺季快速去货；另一方面以小体量的供应试探市场，更准确把握市场现状和动向，抓住客户的心理变化动态。如龙光君御华府纯新入市推80-106 N+1房，欧景城再推30套140-190偏大户型特价房源，恒大悦湖加推136套83-136洋房，富通自在城加推93套97/130洋房等等。从市场反馈信息看，大部分楼盘加推战绩不俗，个别甚至劲销9成。此外，于4月26日开盘的厚街万达广场、凯景中央、尚书悦府显然与前面的楼盘有所不同，采取大放量冲刺市场的策略，市场回应令人惊喜，各盘纷纷热销全场。三、新增供应情况：一季度住宅楼市平淡收官，资金链压力负重催使开发商加快供应冲刺市场。据东莞中原研究部监测数据显示，2014年4月共23个项目出现新增供应，总供应49.84万，面积环比大幅上升55.17%，同比2013年4月微幅下降0.76%。4月份，楼市人气逐渐汇聚，开发商推货热情明显上升。一季度楼市成交出现大幅下滑，平淡收官，企业资金链压力负重催使开发商抓住机会在4、5月加快推货节奏冲刺市场。加上有不少楼盘的蓄客时间明显过长，开发商推货入市的意愿十分明确。1、截止4月30日东莞商品房库存情况：分类可售套数环比同比可售面积（万）环比同比住宅366843.90%7.51%476.381.74%12.87%非住宅609741.06%17.35%240.64-0.51%30.65%合计976582.11%13.45%717.010.98%18.27%数据来源：东莞中原地产研究部五一为传统热点营销节点，众开发商抢在五一前后发售新品。据东莞中原研究部监测数据显示，五一当周（4.28-5.04）东莞一手住宅供应活跃，共有5个项目供应1366套，面积总计10.27万，包括有汉唐蜜园、厚街万达广场、尚书悦府、恒大雅苑和东逸湾花园。从物业类型看，以洋房为主，单盘供应量均超过100套，另外零别墅供应，公寓仅有汉唐蜜园供应448套。再回顾上周（4.21-4.27）住宅市场也有6个项目供应放量，分别是金悦香树、万科四季花城、汇景御海蓝岸、丰泰观山碧水凌峰、香樟1号和锦绣山河。可见近两周东莞住宅供应倾向活跃，开发商出货意愿信号明显，大都欲抢在五一前后发售新品。从产品结构看，五一当周住宅供应产品的面积区间在20-160间，60-100的中小户型产品有710套，占比51.98%，20-40小户型投资性产品供应392套，占比28.70%，其它面积区间（以20等分）的产品占比均5%左右。反映当前住宅需求仍以刚需主流市场，在供应高度吻合市场需求下，将有效搅活东莞楼市，助涨人气。 2、五一当周（4.28-5.04）东莞住宅项目新增供应列表：楼盘名称区域物业类型供应套数供应面积汉唐蜜园南城公寓44815150厚街万达广场厚街洋房35035742尚书悦府万江洋房25621315东逸湾花园大朗洋房17618225恒大雅苑南城洋房13612250合计1366102683环比9.98%-29.96%数据来源：东莞中原地产研究部3、五一当周（4.28-5.04）东莞新增供应住宅面积段情况：面积区间供应套数供应面积套数占比环比上涨20-403921279928.70%40-605824604.25%60-8012897839.37%-40.74%80-1005825229342.61%-7.62%100-1206467554.69%-28.8900%-35.94%140-1606084584.39%22.45%总计1366102683100.00%22.73%数据来源：东莞中原地产研究部四、 五一期间东莞商品房成交总体情况：2014年五一住宅签约量同比去年下降约19%，价格相对持稳。据东莞中原地产研究部监测数据显示，从签约成交数据来看，2014年五一黄金假期全市商品房成交面积为3.82万，比2013同期大幅下降19.27%，比2012年同期大幅上升39.91%；成交套数425套，同比2013年下降19.35%，同比2012年增加60.98%；成交均价9272元/，同比2013年相对持平，仅微幅下降0.52%，同比2012年小幅降3.40%。其中，住宅成交面积3.66万，同比2013年下降18.99%，同比2012年大幅上升37.75%；成交套数357套，同比2013年减少25%，同比2012年增加47.52%；成交均价8994元/，同比2013年微幅上浮0.39%，同比2012年却回调了近5个百分点。从网签数据看，今年五一假期间共有50个楼盘出现住宅签约，比去年同期的70个减少了20个。今年五一主要有厚街万达广场集中签约160套洋房作较大的贡献，而去年同期却有万科金域华府、万科金域国际、中惠香樟半岛等多个楼盘活跃成交。若从网签约的维度看，今年五一住宅成交已大败去年同期。然而，由于购房置业办理过程影响，网签数据存在一定的搁后性，未能及时地反映届时市场的真实成交状况，仅作为阶段性内市场形势的一个参考因素之一。从签约的楼盘来看，很多楼盘仍然没缘上榜，市场签约大都集中在热点楼盘。从单盘签约套数看，大部分楼盘签约套数寥寥无几，普遍低于5套，且排行前列的楼盘套数也偏低，在20套左右徘徊，但对比一季度已有所升温，表明东莞住宅成交市场仍然处在逐步回升阶段。从4月份开盘、加推的楼盘看，开盘当天基本售罄的现象屡屡上演，大都解筹率普遍较高，说明尽管市场热度不如去年，但新品入市仍然赢得不少客户的“芳心”，楼市升温劲头很强。从价格方面看，不少楼盘成交均价有所下降，降幅在3%-9%之间，但主要是分布在临深片区和中心城区的项目。其它片区的项目大都未现价格松动迹象，价格水平相对持稳，另外个别热销项目价格更是有增无减。整体上，五一期间签约成交的楼盘仍有不少优惠，尽管签约数据表现优惠空间有限，但若加上额外贴息、赠送管理费、垫首付等优惠，净值折扣已不小。可以说当下开发商想快速跑量回笼资金，让利幅度比去年同期大，若购房者能在5月前后选中心仪户型，便可入市。2014年五一黄金假期（5.1-5.3）东莞市商品房成交总体情况：类型商品房住宅非住宅指标套数面积（）金额（万元）成交均价套数面积（）成交均价套数面积（）成交均价2014五一42538172353949272357365618994681611155792013五一52747283436149224476451308959512154147862012五一264272842618795982422654194602274314544同比13年-19.35%-19.27%-18.85%0.52%-25.00%-18.99%0.39%33.33%-25.21%5.36%同比12年60.98%39.91%35.16%-3.40%47.52%37.75%-4.93%209.09%116.82%7.12%数据来源：东莞中原地产研究部2014年五一前后（4.21-5.04）东莞市商品房成交情况：性质指标2014.4.21-4.272014.4.28-5.04环比商品房成交套数（套）19091751-8.28%成交面积（）11718313359314.00%成交金额（万元）10657213123123.14%成交均价（元/）909498238.02%住宅成交套数（套）796116446.23%成交面积（）8997711983233.18%成交金额（万元）8041811243739.82%成交均价（元/）893893834.98%非住宅成交套数（套）1113587-47.26%成交面积（）2720613761-49.42%成交金额（万元）2615418793-28.14%成交均价（元/）96131365742.07%数据来源：东莞中原地产研究部2014年五一黄金假期（5.1-5.3）东莞住宅分类成交情况：住宅分类成交套数同比2013年 成交面积成交金额成交均价同比2013 年普通洋房295-28.74%307042665086801.99%高端洋房21-4.55%255822088633-2.08%豪宅洋房7-46.15%1241129810462-14.70%公寓3057.89%1065111110433-10.61%别墅4-50.00%99316171628028.94%总计357-25.00%365613288489940.39%数据来源：东莞中原研究部五、五一期间东莞各物业类型成交情况：五一期间洋房成交比重下滑至76%，车位占比明显上升。今年五一期间洋房成交比重有所下滑，下滑至76%，主要是由于车位放量增加，集中签约导致其比重上升所致。洋房有厚街万达广场、尚书悦府、恒大帝景、保利生态城、中信观澜凯旋城、汇景御海蓝岸等45个项目成交。五一期间，公寓寂寞难耐也表现了起升的势头，比重从去年同期的4.55%上升至8%，主要是汉唐蜜园的首批签约贡献。五一期间（2014.5.1-5.3）各类型物业成交情况：物业类型成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元）成交均价（元/）别墅4993161716280公寓341321134010147洋房32334502301568740商铺7592160127039写字楼152519801车位567116298844总计42538172353949272数据来源：东莞中原地产研究部六、五一期间东莞普通住宅（洋房+公寓）成交量价分析：五一普通住宅成交仍刚需主导，高档洋房出货增加推升全市均价。1、东莞普通住宅成交以80-100刚需发力，占比上升5个百分点。据东莞中原地产研究部监测数据显示，2014年五一三天全市普通住宅成交中，80-100刚性户型成交凸显，占比达47.59%。合计中小户型60-120的占比超6成，刚需主导地位仍然不改。120以上的中大户型似乎迎来了四面楚歌，同比去年同期增幅显著，主要有厚街万达广场、中信观澜凯旋城、恒大帝景、虎门国际公馆等楼盘成交。2、8k-10k成交比重大幅增加，高端洋房出货加大。3、总价高于100万的普通住宅成交大幅增加。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2014年五一三天全市住宅市场刚需当道，从普通住宅的单价区间分布情况看，8000-10000间的成交占比达62.60%，同比剧增。除了高档产品的成交增加外，也反映着目前东莞普通住宅价格中枢水平已明显上升。从总价区间分布看，总价低于70万的产品严重萎缩，价格看涨预期高迫使未来开发商价格定位趋高，加上拿地成本、建材成本、人工成本等在增加，城市未来发展前景尤为被看好的环境下，住宅楼市价格仍将会继续上行，总价在70万以下的房子将越来越稀少。此外，总价高于100万的产品大幅增加，成为全市占比最高，主要是厚街万达广场、深业欧景城、恒大帝景、万科四季花城、恒大雅苑、龙泉豪苑等楼盘集中成交。七、厚街、南城、万江等地区成为五一期间全市住宅成交热点区域2014年5月1日-5月3日东莞住宅成交区域排行（按套数）区域成交套数（套）成交面积（）成交均价（元/）价格环比前周厚街168175378831-6.31%南城4930451055329.62%万江43469788307.25%塘厦1818149585-4.32%樟木头1517708272-2.64%清溪9969673013.66%莞城864390661.44%沙田88006871-6.21%道滘668768041.43%凤岗662892955.33%虎门61415100266.85%寮步545592429.11%大朗33157192-11.13%桥头338151111.25%东城32131224520.83%高埗23026675-8.59%黄江247619246287.04%长安19911843-11.37%茶山1685560-30.08%石排1246826617.55%总计3573656189940.63%数据来源：东莞中原地产研究部据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2014年五一期间（5月1日-3日）东莞全市住宅成交357套，厚街凭借厚街万达广场成交160套、花香十二院成交7套和世纪绿洲成交1套，共计168套夺下冠军头衔，并遥遥领先其它镇区。南城有汉唐蜜园、恒大雅苑、世纪城幸福公馆、万科金悦香树等成交49套，排行第二。万江靠尚书悦府和恒大帝景争锋前驱，紧追南城其后。热点镇区塘厦由于近期新品供应少而无缘前三。八、2014年5月1日-5月3日东莞楼盘排行成交（按套数）：洋房成交项目一览（前10名）：楼盘名称区域成交套数成交面积成交均价环比前周厚街万达广场厚街160167398934尚书悦府万江1815007815恒大帝景万江1619018866保利生态城樟木头12135984614.91%中信观澜凯旋城塘厦1111739283-0.13%汇景御海蓝岸沙田88006871-3.13%深业欧景城万江784279072.10%花香十二院厚街77066567-0.20%恒大雅苑南城7643112701.01%万科四季花城塘厦7641101361.36%数据来源：东莞中原研究部公寓成交项目一览（所有项目）：楼盘名称区域成交套数成交面积成交均价环比前周汉唐蜜园南城29101110659东城万达广场东城15910688-17.97%富盈盈翠曦园石碣198762810.87%新世纪星城东城1546179-1.03%城市立方南城1549047-0.66%天利中央花园南城1469432数据来源：东莞中原研究部别墅成交项目一览（所有项目）：楼盘名称区域成交套数成交面积成交均价环比前周金地湖山大境黄江247619246北大资源御湾万江127218327-1.84%锦绣江南石排12468266数据来源：东莞中原研究部商铺成交项目一览（所有项目）：楼盘名称区域成交套数成交面积成交均价东田山畔华庭常平212412800领尚天地大岭山220335018恒大雅苑南城218726094万科金域松湖松山湖17831131数据来源：东莞中原研究部车位成交项目一览（所有项目）：楼盘名称区域成交个数成交面积成交均价新世纪颐龙湾高埗232778132万科金域华府南城912310286万科翡丽山南城56110826石竹山水园桥头4497272万科金域松湖松山湖4489069三正卧龙山花园凤岗3447297东田丽园常平2377406佳兆业水岸豪门凤岗2259200联华花园城东城1139440天骄峰景东城11313352 数据来源：东莞中原研究部九、后市展望供应：前期已