2011年11月4日北京华贸中心市调研报告.ppt

北京华贸中心市调研报告 2011年11月4日 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 基础调查篇 建筑规划篇 目录 业态配比篇 商业运营篇 分析小结 项目基础信息 项目名称 北京华贸中心开发商 北京国华置业有限公司项目区位 华贸中心坐落于东长安街 位于cbd东侧 西距国贸桥900米 东临东四环四惠桥 南望长安街 至首都国际机场只需20分钟 建筑业态组合 建筑规划 规划设计 1 写字楼区 1 面向长安街 并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围 2 公寓区 2 拥有它相对独立的公寓区花园及水景 且花园 水景在不同的平台高度上高低有致 形成整洁 宜人的空间秩序 另一方面 也使花园充分拥有阳光 拥有更大的日照角度 3 商业区 3 与酒店 4 位于用地的中部 由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园 既形成了东长安街商业区的延续 又为酒店提供了广阔的城市公园性空间 4 商城和广场以 水主题 贯穿 是为整个华贸中心项目的公共共享空间而设计的 交通规划 内部交通 新光天地 项目分析 项目优势 1 交通 新光天地紧邻城市地铁一号线大望路站 明显的交通优势 华茂中心的定位是集写字楼 高档酒店 高级公寓与大型商业于一体 目标是建设成为100米之内47条公交线路停靠 具备成为城市综合体 2 品牌 marriott及ritz carlton两个五星级酒店品牌进住华贸中心后 奠定了项目的城市综合体气势 也为其商业部分实现高端消费奠定了基础 3 区位 新光天地依托的是北京这个cbd商圈的商务人群和周边高端居住人群 目前cbd区域消费人群超过50万 其中 年轻时尚的商务白领占32万 cbd常驻财富阶层及涉外人士约有6万 商务旅行人群约2万 文化休闲人群约172万 观光人群8万人 新光天地 项目分析 运营关键 引进成熟的外资百货运营模式 体验式一站购物 囊括全球顶级品牌到街头个性时尚 艺术时尚品味营造出创新商业气息 超前和人性化的细节功能设置 将百货零售业从单纯 购物是买与卖 的传统模式 逐步转型为 购物是休闲生活 的现代商业格局 整体租给成熟商业运营商 追求整体市场价值而非短期利润价值 新光天地 项目分析 项目亮点 1 独特设计 主体建筑外侧的led显示屏墙 新光星幕 长95 6米 高13 05米 中间错综排列着14508颗圆形特制灯 设计了随年随景 随节随季 充满动幻的 万花筒般璀璨斑斓的音乐图像 成为北京美丽的城市夜景 新光天地 项目分析 2 美学与人性化设计 每一块大理石地砖的材质 色调 规格 形状精工细选 每一设计都是根据经营商品的不同类别 将建筑 商业 美学与让顾客安心舒适的氛围完美结合 在挑空区 考虑到顾客可在闲暇时倚栏观赏 各层均沿边缘设有围栏 四角圆形设计 无锐角 不会碰伤顾客3 特色的餐饮组合 分别设置了48家风味餐饮店 世界十大餐饮店的台湾鼎泰丰 南来顺 门框褡裢火烧等老北京小吃 fauchon 馥颂 面包 巴黎贝甜等面包房 tila意大利冰淇淋以及雪音咖啡等设置在新光天地各楼层卖场 让购物成为生活 一种独特的购物休闲生活方式 新光天地 项目分析 4 时尚的购物体验 家居区汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌 中式风格的泓韵筷子店 全世界最昂贵的顶级寝具pratesi 笔筒 烛台 酒杯 牙签 餐桌 寝具 床椅等 以质量生活橱窗的方式 提供质量生活的建议 一样的鞋子 在新光天地里不一样的陈列 让顾客感受到的是尊崇和服务 鞋子与天花板 货柜 地面风格融为一体 不同款式 不同颜色的鞋子从不同角度陈列 层次丰富 立体感强 最引人瞩目的 则是拥有独特舞台造型的梦幻试鞋区 色彩绚丽的试鞋沙发 可照映全身的试鞋镜 让买鞋的过程宛如舞台演出 5 体贴的服务 童车 轮椅 咨询 导购 包装 寄存物品等常规服务 时尚顾问服务 温馨礼仪服务 司机休息室等特色服务 婴儿室 亲子卫生间 专为带宝宝逛店的妈妈设置 前店后厂的完整 修改室 在北京独一无二 专用卫生间 试衣间 无障碍通道专为残障人士服务 6 丰富的品牌 将国内外百货零售业的领先优势整合在一起 除时尚食品超市外 经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品 国内精致商品和全国各地的特色消费品 从几元钱的商品 到几十万元的名品 从法国百年经典美馔到老北京风味小吃 从全球顶级精品到街头个性时尚 从未来生活科技馆到国际家居精品 国际名品旗舰店和百货精品概念店 chanel gucci prada等10大国际顶级品牌旗舰店 dunhill annasui等来自全世界938个品牌荟萃 进口货品占到61 其中78家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世界同步上市 从此 北京乃至全中国将与巴黎 纽约保持国际时尚零时差 新光天地 项目分析 新光天地 业态配比 新光天地 业态配比 各楼层业态划分 新光天地 业态配比 特色物产 bhg fauchon 新光天地 业态配比 梦幻女鞋区 护肤区 新光天地 业态配比 梦幻内 睡衣室 新光天地 业态配比 一茶一坐 新光天地 业态配比 水幕空间 新光天地 业态配比 综合信息交流中心 儿童娱乐区 新光天地 业态配比 鹿港小镇 松原日本料理 新光天地 业态配比 经验借鉴 1 注重顾客购物休闲体验 汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌 意大利菲姐家居生活馆 德国的菲斯乐更是把厨房开在了卖场里 完全方案的厨房布置 不仅有油盐酱醋等生活调味还有锅 铲 勺 菜板等炊具 柜内同时配备了时蔬 肉类等菜品 消费者不仅可以体验全球顶级炊具带来的烹饪乐趣 更可以现场大展厨艺 2 功能齐全的 婴儿室 亲子卫生间 北京独一无二的 前店后厂 完整 修改室 残疾人士专用卫生间 试衣间 无障碍通道与客梯连接等都体现了一种人文关怀3 错位竞争只走高端 cbd的商业竞争已经相当激烈 比如新世界百货 百盛等商场都已经在近期陆续开业 新光天地走的是高端路线 大部分是国内外知名品牌 尤其是大品牌不可能像其他商场一样频繁打折促销 只有在换季时 部分品牌可能有适当的折扣 新光天地将采取赠礼 举办艺术展等手段来吸引高端人群 今后也将与国内更多银行联合推进会员制度 吸引贵宾客户 新光天地 业态配比 b1层与新光天地及地铁站连通 华贸中心商业组群运营关键 为保证整体价值 降低短期利润 引进成熟商业运营商 改变原有购物形态 将 购物是买与卖 升级为 购物为一站式休闲生活 利用规划特点 将商业街区及公园广场有机结合 配合业态的补缺 形成品种丰富及档次各一的商业气氛 商业整体体量较大情况下 商场进行差异化定位 购物中心与新光天地品牌互补 差异经营 互生互利 带动整体商业价值 华贸购物中心 项目分析 华贸广场 项目分析 华贸中心商业街 项目分析 华贸中心写字楼 项目分析 3 硬件设施完善 华贸中心写字楼 项目分析 华贸中心写字楼 项目分析 华贸中心写字楼运营关键 引入投资者 获取充裕资金 与日本re plus基金合作 将华贸写字楼一期1 2号楼四层以上的塔楼出售 双方合资成立了一家资产管理公司 负责华贸中心写字楼部分的运营和招租 双方每年按比例分成运营收益 以最小代价回流资金 并保持开发商对物业的持有权 为跨国企业量身定做 以跨国公司为服务目标 硬软件设施具有前瞻性 严格筛选进驻企业资格 保证物业档次及形象 支撑租金高回报 商业配套支持 新光天地百货 华贸商业街构成华贸中心特有的商业业态组合 加上丽思卡尔顿和jw万豪酒店 为进驻写字楼的客户和企业提供京城无以伦比的商业配套服务 华贸中心写字楼 项目分析 华贸中心酒店 项目分析 华贸中心商住楼 项目分析 华贸中心国际公寓 项目分析 华贸中心项目启示与借鉴 1 华茂中心作为航母型综合体 业态完整丰富 呈现了综合体完整的生态发展链条 各个业态在整个系统中相荣相生 彼此促进 2 商业作为华茂中心最核心的价值因素 发展商放弃了短期的利润 引进成熟的商业运营公司进行合作 改变以往的商业经营模式 实现 休闲体验式 购物模式 通过不同档次及形式的业态组合 购物中心 华茂广场 商业街 补缺和提升整体的商业档次及氛围 支撑了综合体的形象档次 保证商务人流 3 为跨国大企业量身定做的写字楼 严格筛选入驻资格 保证商务平台的高端性 为商业提供固定的高消费人流 支撑公寓的租赁平台 4 2家五星级酒店的入驻 为生态链添加最具品质的物种 所有