东风中学南部地块控制性详细规划说明书2.doc

东风中学北部区片控制性详细规划说明 一、前言经三街为大庆市东部城区南北向主要主干道之一；纬十一路为东部城区东西向主要干道之一，东风中学为大庆市重点中学。本次规划地块正位于经三街、纬十一路和东风中学所围合的区域内，根据该地块所处的位置和大庆市东城区分区性总体规划对该地块用地的定性，该地块现状低矮破旧的建筑，混乱的用地布局已远远满足不了未来发展的要求。如何对该地块进行定性、定量的分析，通过对该地块的整理，丰富经三街、纬十一路的沿街景观，提高该地区城市综合品位，受大庆市规划局委托，特编制东风中学北部区片控制性详细规划。 二、现状概况（一）区位位置该区片南部为大庆市重点高中东风中学，北侧为城市级道路纬十一路，西侧为已建成的爱心医院，东侧为经三街，具有较好的区位优势。居住区东、北、南三面均与市级主干道经三街、纬十一路、纬九路相邻，交通条件便利。（二）现状用地构成规划范围内主要有邮局仓库、废弃加油站、原五湖管委会等。总建筑面积约为1.71万平方米，其中平房建筑面积约1.39万平方米，楼房建筑面积约0.32万平方米。 规划区片用地布局零乱，基础设施建设滞后，生活服务设施缺少，生活环境质量差。私搭乱建严重，现状建筑大多是一层建筑，建筑较为破旧，现状建设用地密度高、容积率低，对土地造成一定浪费。建筑详情见下表单位名称所属单位单位性质占地面积(m2)建筑面积(m2)最高层数备注邮电局仓库邮电局仓库10800531521. 使用中，沿街建筑质量较好加油站167631911. 废弃园林大队办公3556146421. 现状使用中2. 建筑质量一般原五湖管委会办公444937563建筑质量一般废品收购处个体5039158211. 建筑质量较差三、规划依据（一）中华人民共和国城乡规划法（二）城市规划编制办法 （2006）（三）城市规划编制办法实施细则（四）控制性详细规划编制规范（DB23/T744-2004）（五）大庆市城市规划标准与准则（六）大庆市东城区分区性总体规划（2005-2020） 四、规划范围规划区片位于东城区北部，该区片北侧为现状保留道路，南侧为纬九路；西侧为规划经二街延伸段；东侧为经三街。区片总用地面积为8.68公顷。 五、规划原则 （一）体现居住环境均好性的原则居住区内部整体结构布局、公共设施的布置和住宅布局，以及对外部环境的利用应充分考虑全体居民的利益，使大部分人能够利用便利的服务设施和享受到优美的居住环境，体现居住环境的均好性。（二）设施配套合理齐全的原则居住区公共及服务设施的布置，应严格按照国家康居工程及智能化小区的要求，进行配置和布局，使该居住区达到二十一世纪康居示范住区的目标。（三）便于近期开发的可操作性原则对于近期实施的部分应充分考虑动迁、土地利用、服务人群及近期建成后具有必备的服务设施等方面，使该居住区能够在近期内顺利实施。 六、土地使用规划 二类居住用地本次规划考虑到现状及周边用地情况，结合大庆市东城区分区性总体规划规划把地块用地性质定性为二类居住用地，规划用地面积为8.68公顷。 七、道路系统规划 （一）道路网系统本次规划道路网结构主要根据大庆市东城区分区性总体规划中所确定的道路所定。其中：经三街为：道路红线为50米，道路形式为一块板，道路断面为：11.5+2.5+22+2.5+11.5。纬九路为：道路红线为40米，道路形式为一块板，道路断面为：12.5+3+9+3+12.5。经二街为：道路红线为40米，道路形式为一块板，道路断面为：12.5+3+9+3+12.5。（二）交通设施为适应未来不断增加的机动车交通量的要求，规划中对交通设施的考虑主要是汽车站与机动车停车位的安排，区内停车主要为地上停车场，本次规划停车泊位控制为商业建筑100m2面积0.4机动车停车位，居住建筑按0.7个/户停车位计算，规划总停车泊位为：800辆。（三）交通出入口方向本次规划考虑经三街现状保留建筑，规划只在经二街与纬九路以及地块北侧道路各开设一个路口。 八、控制指标体系本规划力求适应硬性规划和弹性管理相结合的管理工作需要，在选取控制指标体系时，采用规定性指标和指导性两大类指标相结合的方式，共同构成控制指标体系。（一）规定性指标 规定性指标是指在开发建设和规划管理时必须严格遵守执行的指标，它综合反映了土地开发建设的利用强度和空间塑造水平，由于建筑容量和人口容量的确定，市政公用设施的容量也相应确定，而开发建设必须遵循先地下后地上的原则，这样，市政公用设施容量又反过来制约了建筑容量和人口容量的增加，由此可知，控制指标一经确定，在规划管理和开发建设过程中不得随意变更。规定性指标分为以下几类：1、用地面积：是规划用地净地的面积，在规划管理和开发建设时以实测面积为准。本次规划总用地面积为8.68公顷。2、用地性质：是每个地块在开发建设时，必须遵循的土地使用性质，本规划采用中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）和控制性详细规划编制规范DB23所规定的用地性质及其代号体系。本次规划用地性质为二类居住用地。3、建筑容积率：是规划地块建筑物总面积之和与地块面积之比（万平方米/公顷），该指标反映土地开发利用强度。本次规划针对开发强度的不同，得出建筑容积率如下：本次规划容积率不得大于1.604、建筑密度：是规划地块内建筑物基底面积之和与地块面积之比（%），该指标的控制反映了不同性质用地对环境的要求。5、极限建筑高度：是规划地块内建筑物允许建造的最大高度。该指标的控制为开发城市空间资源提供依据，它直接影响城市轮廓线的形式，建筑高度不高于50米。6、交通出入口方位：该指标控制地块上建设内容和交通特征，即规定规划地块与道路的联系方位，以利于交通的合理组织，并减少与城市交通的相互干扰。根据城市规划法规对每个小区内主要道路至少应有两个出入口。7、绿地率：是规划地块内绿地面积总和与地块面积的比例（%），绿地率的大小是环境优美与否的重要标志。规划区内绿地率不得低于35%。8、建筑后退红线距离：是建筑物后退用地红线的距离（单位：米）对于大型公共建筑，除满足后退红线一般要求外，还应根据建筑性质及交通要求，留出配建停车场的位置。本次规划建筑后退红线距离为：沿经三街一侧建筑后退红线距离为10m，沿经二街一侧建筑后退红线距离为25米，沿远望转盘道一侧建筑后退红线距离为25米。9、配建停车泊位数：是规划地块内必须配建的停车泊位数。本次规划停车泊位控制为商业建筑100m2面积0.4机动车停车位，居住建筑按0.7个/户停车位计算，规划总停车泊位为：800辆。建筑容积率、建筑密度、极限建筑高度这三个指标是允许建设的控制高限，不得突破，绿地率、建筑后退红线距离和配建停车泊位数这三个指标是规划要求的低限必须满足。（二）指导性指标本次规划指导性指标主要有建筑形式、体量、色彩、风格。规划区进行整体设计，其规划建筑形式色彩应与周边建筑相一致，并应在绿地设置、亮化、小品雕塑、围墙、大门设计上相互协调，确保本规划地块与周边环境和谐统一。附录:附表一 现状用地平衡表用地代码用地名称用地面积(m2)比例()C公共设施用地0.819.33M工业用地2.2425.81W仓储用地1.1212.90U市政公用设施用地0.859.79E水域和其他用地3.6642.17合 计8.68100附表二 规划用地平衡表用地代码用地名称用地面积(m2)比例()R2二类居住用地7.4786.06E8露天矿用地1.211