温泉度假村综合开发项目可研报告.doc

I 96 目目 录录 前前 言言 1 第一章第一章 项目概况项目概况 2 1 1 项目概况 2 1 2 建设单位简介 2 1 3 报告编制依据 3 1 4 项目建设规模及主要建设内容 3 1 5 项目总投资估算 4 1 6 项目实施进度安排 5 1 7 主要经济技术指标 5 1 8 主要评价与结论 6 第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性 8 2 1 项目建设的背景 8 2 2 项目建设必要性 10 2 3 行业准入标准分析 12 第三章第三章 旅游业发展现状及趋势分析旅游业发展现状及趋势分析 13 3 1 旅游业发展状况 13 3 2 涉及温泉的旅游业发展现状 16 3 3 我国旅游业发展趋势 19 第四章第四章 项目市场分析项目市场分析 22 4 1 项目设计理念 22 4 2 周边可借旅游资源 22 4 3 项目定位 26 II 96 4 4 客源市场预测 27 4 5 价格的定位 31 4 6 项目 SWOT 分析 31 第五章第五章 项目选址项目选址 34 5 1 项目选址 34 5 2 项目自然地理条件 34 5 3 土地利用 36 5 4 拆迁及安置 36 第六章第六章 建设规模与建设内容建设规模与建设内容 37 6 1 项目建设规模 37 6 2 项目建设内容 37 第七章第七章 项目工程方案项目工程方案 42 7 1 设计依据 42 7 2 设计原则 42 7 3 总平面设计 43 7 4 公用配套工程 43 第八章第八章 节能方案分析节能方案分析 46 8 1 用能标准及节能规范 46 8 2 项目能耗状况分析 47 8 3 项目节能措施 50 8 4 节能效果分析 52 第九章第九章 环境保护与消防环境保护与消防 53 9 1 环境保护 53 III 96 9 2 消防 56 第十章第十章 人力资源配置与项目实施进度人力资源配置与项目实施进度 59 10 1 项目组织机构 59 10 2 劳动定员和人员培训 59 10 3 项目实施进度 60 10 4 项目建设管理与招投标 63 第十一章第十一章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 65 11 1 投资估算 65 11 2 资金筹措 67 第十二章第十二章 财务评价财务评价 68 12 1 评价依据 68 12 2 经营收入 68 12 3 项目营业成本 71 12 4 财务盈利能力分析 72 12 5 不确定性分析 72 12 6 财务评价结论 73 第十三章第十三章 社会影响分析社会影响分析 74 13 1 对当地居民就业 收入的影响 74 13 2 旅游兴县 改善投资环境 74 13 3 对所在区域居民生活质量的影响 74 13 4 对当地社会服务容量 基础设施的影响 75 第十四章第十四章 项目风险分析项目风险分析 76 14 1 资源风险 76 IV 96 14 2 市场风险 76 14 3 环保风险 76 14 4 资金风险 77 14 5 工程设计方案风险 77 14 6 综合风险评价 77 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议 79 15 1 结论 79 15 2 建议 79 1 1 附表 附表 项目总投资估算表 附表一 营业收入 营业税金及附加估算表 附表二 总成本费用估算表 附表三 固定资产折旧 无形资产和其他资产摊销费估算表 附表四 工资福利估算表 附表五 能源动力费估算表 附表六 利润及利润分配表 附表七 项目全部投资现金流量表 附表八 二 附图 二 附图 1 96 前前 言言 据中国旅游研究院统计数显示 2011 年国内旅游人数约 26 亿人次 同比增长 12 国内旅游收入约 1 9 万亿元 同比增 长 21 旅游产业运行总体上处于令人满意的 较为景气 区 间 改革开放以来 随着中国旅游业的高速发展 我国的旅游 行业发生了巨大的变化 特别是近十年来 行业规模不断扩大 从业人员不断增加 经营体制不断创新 经营环境不断改善 旅游行业已经成为我国拉动经济增长 扩大就业渠道的重要的 服务行业之一 预计到 2015 年 我国中西部地区的旅游收入将 占到全国旅游总收入的 50 左右 中国旅游业 十二五 发展规划纲要 中指出 到 十 二五 期末 旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业 和人民群众更加满意的现代服务业 在扩内需 调结构 保增 长 惠民生的战略中发挥更大功能 在此背景条件下 XXX 县 XXX 脐橙场提出本项目的建设计划 项目在拥有独特的温泉资 源的基础上 结合周边地理环境和客源情况提出开发名贵花卉 树木园 客家畲族风情街 温泉康疗 果园采摘 度假休闲等 形式相结合的特色温泉旅游理念 按照 温泉 生态农庄 及 温泉 康复疗养 的综合模式 在现阶段有相当好的发展前景 和增值空间 是不可多得的旅游资源开发项目 2 96 第一章第一章 项目概况项目概况 1 11 1 项目概况项目概况 1 1 项目名称 项目名称 XXX 县 XX 橙香源温泉度假村综合开发项目 2 2 建设单位 建设单位 XXX 县 XXX 脐橙场 3 3 建设地点 建设地点 XXX 县 XXX 热水村 4 4 注册资本 注册资本 5000 万人民币 5 5 企业类型 企业类型 有限责任公司 6 6 经营范围 经营范围 脐橙 柑桔 其他水果种植销售等 7 7 项目法人 项目法人 XXX 8 8 用地面积 用地面积 1250 亩 9 9 建设目标 建设目标 项目采用先进理念和高规格要求 充分挖掘 本地客家文化旅游元素 并结合中西方建筑风格 使之成为 XXX 旅游市场的一面新旗帜 1 21 2 建设单位简介建设单位简介 XXX 县 XXX 脐橙场为个人独资企业 为更好的开发利用当 地丰富地热水资源 XXX 县 XXX 脐橙场拟在当地注册成立 XXX 县 XXX 脐橙场垇仔背地热水矿 对垇仔背地热水矿进行总体开 发 项目机构设置健全 人员搭配合理 经济 技术实力雄厚 网络了一批项目管理经验丰富 经营理念超前 开发能力突出 的骨干人才 为引领企业在 XXX 旅游行业 领域占有一席之地 奠定了扎实的人才 资金和管理基础 3 96 1 31 3 报告编制依据报告编制依据 1 XXX 旅游发展总体规划 2005 2020 年 2 XXX 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 2011 2015 年 3 XXX 县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 2011 2015 年 4 XXX 县城市总体规划 修编 2004 2020 5 国家 XXX 以及 XXX 政府相关政策及法律法规 6 企业提供的相关技术资料 1 41 4 项目建设规模及主要建设内容项目建设规模及主要建设内容 一 项目建设规模 一 项目建设规模 项目建设总用地面积 1250 亩 其中生态果园区占地面积 200 亩 游客综合服务区占地面积 180 亩 名贵树木花卉区占 地面积 380 亩 温泉沐浴康疗区占地面积 370 亩 度假休闲区 占地面积 130 亩 项目总建筑面积为 162100 平方米 其中生态果园区建筑面 积 270 平方米 游客服务综合区建筑面积 34000 平方米 名贵 树木花卉区建筑面积 230 平方米 温泉沐浴康疗区建筑面积 67600 平方米 度假休闲区建筑面积 62500 平方米 二 项目建设内容 二 项目建设内容 项目主要由生态果园区 游客综合服务区 名贵树木花卉 区 温泉沐浴康疗区及度假休闲区五大区组成 各区建设内容 如下 4 96 1 生态果园区占地面积 200 亩 主要建设游客休息室 便 民服务处及售票点共 270 平方米 景观道 20 亩及果园地 179 6 亩等相配套的基础服务设施 2 游客综合服务区占地面积 180 亩 主要建设大型购物中 心 3500 平方米 综合楼 3000 平方米 含医务室 120 平方米 游客休息室 600 平方米 度假公寓 18000 平方米 特色餐厅 1500 平方米 客家畲族风情一条街 8000 平方米 景观广场 12 75 亩 公共停车场 56 亩及绿化 40 亩 一公里进场道路 36 00 亩 等相配套的基础设施 3 名贵树木花卉区主要建设便民服务处 50 平方米 观光 亭 150 平方米 售票点 30 平方米 建设花卉园 135 00 亩 名 贵树木园 154 00 亩 观光湖 60 00 亩 景观道 50 67 亩及相配 套的基础设施 4 温泉沐浴康疗区主要建设康疗养生房 16000 平方米 星 级宾馆 40000 平方米 会议中心 10000 平方米 运动馆 1600 平 方米 水上乐园 130 亩 露天康疗 40 亩 绿化 80 亩 道路 54 3 亩等配套基础设施 5 度假休闲区主要建设不同风格的各类生态小屋 62500 平 方米 娱乐场地 20 亩 绿化 43 亩 道路 29 5 亩 总占地 130 亩 1 51 5 项目总投资估算项目总投资估算 项目总投资为 49086 03 万元 其中建筑工程费用 33204 53 万元 设备购置 7510 00 万元 安装费用 450 60 万 5 96 元 土地购置费 1600 00 万元 其他费用 2175 08 万元 基本 预备费用 3145 82 万元 铺底流动资金 1000 00 万元 二 资金筹措 二 资金筹措 项目总投资为 49086 03 万元 全由建设单位自筹 三 项目分年度投资计划三 项目分年度投资计划 表表 1 11 1 项目分年度投资计划表项目分年度投资计划表 单位 万元 序号建设期第一年建设期第二年建设期第三年建设期第四年 时间 2011 10 2013 092013 10 2014 092014 10 2015 092015 10 2016 09 分年投资额 12000 1018000 1110080 809005 02 总投资额 49086 03 1 61 6 项目实施进度安排项目实施进度安排 项目建设期计划安排 48 个月 其中项目前期工作安排 6 个 月 项目施工期安排 42 个月 具体实施进度详见第九章 1 71 7 主要经济技术指标主要经济技术指标 项目主要经济技术指标如下 表表 1 21 2 项目主要技术经济指标表项目主要技术经济指标表 名称名称 序号序号 指标名称指标名称单位单位 数量数量 人民币 人民币 备注备注 一总投资万元49086 03 1 1固定资产投资万元48086 03 1 2铺底流动资金万元1000 00 二资金筹措万元 2 1企业自筹资金万元49086 03 三旅游年平均收入万元12983 24计算期年平均收入 四成本费用万元 6 96 名称名称 序号序号 指标名称指标名称单位单位 数量数量 人民币 人民币 备注备注 4 1年经营成本万元1402 61计算期内年平均值 4 2年总成本万元3930 31计算期内年平均值 五主要动力用量 5 1新水万吨 年53 46 5 2电力万度 年363 00 5 3液化气吨 年1100 六劳动定员人400 七用地指标 八项目占地亩1250 00 8 1总建筑面积平方米164600 8 2建筑占地面积平方米69300 8 3营业税金及附加万元839 61计算期年平均值 8 4所得税 税金 万元2053 33计算期年平均值 九投资财务内部收益率 9 1税前 15 24 9 2税后 12 11 十项目投资财务净现值 10 1税前万元25423 58 IC 8 10 2税后万元13395 56 IC 8 十一项目投资回收期 11 1税前年7 34 含建设期 11 2税后年 9 13 含建设期 十二计算期年均净利润万元6159 99计算期年平均值 1 81 8 主要主要评价与结论评价与结论 经财务分析综合评价 本项目具有良好的经济效益和社会 效益 7 96 XXX 县安西橙香源温泉度假村综合开发项目充分利用了当 地地热资源和具有医疗保健功能的温泉 同时开发相应的旅游 项目 为周边各省市地区人民提供休闲度假 治病健身的娱乐 疗养胜地 符合国家产业政策的规定 是地方政府鼓励和优先 发展的项目 本项目周边旅游资源十分丰富 待本项目实施并投入运营 后 完全有可能成为这一地区的旅游接待基地 如宣传到位 运作得力 将会起到 激活一点 带动全盘 的作用 因此 XXX 县安西橙香源温泉度假村综合开发项目在现阶段有相当好 的发展前景和增值空间 是不可多得的旅游资源开发项目 8 96 第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性 2 12 1 项目建设的背景项目建设的背景 2 1 12 1 1 产业政策产业政策 2009 年国务院常务会议讨论并原则通过了 关于加快发展 旅游业的意见 会议强调 要放宽旅游市场准入 鼓励社会资 本和各种所有制企业公平参与 推进国有旅游业企业改组改制 支持民营和中小旅游企业发展 积极引进外资旅游企业 此举 意味着旅游业定位已抬高至国民经济的战略性支柱产业 未来 旅游行业将加快发展 进入长期快速成长期 国家为进一步贯彻落实国务院 关于加快发展旅游业的意 见 之后出台 贯彻落实国务院关于加快发展旅游业意见重点 工作分工方案 的精神 更加明确我国将放宽旅游市场准入 鼓励社会资本公平参与旅游业发展 鼓励各种所有制企业依法 投资旅游产业等 作为最早对外开放的产业之一 我国旅游业发展实践证明 深化改革 不断开放是优化旅游环境 推动旅游产品多样化 提高服务水平的必由之路 而 关于加快发展旅游业的意见 及 贯彻落实国务院关于加快发展旅游业意见重点工作分工方 案 的出台 无疑让整个行业为之振奋 要让我国旅游业加速 发展 就要打破社会资金进入旅游行业的政策壁垒 创造有利 于公平竞争 有利于创新的政策环境 而市场准入的被放宽 无疑将成为一种实实在在的助推剂 9 96 2 1 22 1 2 行业规划行业规划 中国旅游业 十二五 发展规划纲要 中指出 到 十 二五 期末 旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业 和人民群众更加满意的现代服务业 在扩内需 调结构 保增 长 惠民生的战略中发挥更大功能 我国旅游业在世界旅游业格局占据更重要的地位 在国际 旅游事务中的影响力进一步提高 建设世界旅游强国迈出坚实 步伐 旅游服务质量明显提高 市场秩序明显好转 可持续发 展能力明显增强 力争 2020 年我国旅游产业规模 质量 效益 基本达到世界旅游强国水平 2 1 32 1 3 区域发展规划区域发展规划 XXX 正在全力推进特大型 区域性 现代化中心城市建设 对接与融入珠三角 包括港澳 地区 海西经济区 鄱阳湖生 态经济区和长三角地区 为 十二五 期间旅游发展带来许多 有利因素 在 XXX 旅游业 十二五 发展规划纲要 指出要大力发 展旅游产业 打造区域性旅游中心 整合旅游资源 编制精品 旅游路线 提升旅游产品的内涵和竞争力 依托赣州红色文化 客家文化 宋城文化资源优势 推行 文化 旅游 发展模式 大力发展赣南特色文化和生态休闲旅游 加快旅游商品研发 生产销售体系建设 形成文化休闲中心和会务商务中心 充分 利用绿色生态资源 发展乡村生态旅游和农业休闲观光旅游 打造对接粤港澳 闽台地区的旅游后花园 十二五 期末 文 10 96 化产业和旅游业总收入要翻两番以上 XXX 县旅游业在近两年来也有较快的发展 与国内同类景 区相比 XXX 县旅游业还存在一定的差距 因此 XXX 县旅游局 适时提出了 贯彻落实的具体措施 报告中提出以邓小平理论和 三个代表 重要思想为指导 深入贯彻落实科学发展观 弘扬苏区精神 坚持 政府主导 企业参与 市场运作 的原则 深化改革 走可持续发展之路 发展大旅游 要 有针对性地做好我县旅游产业发展八年的项目规划 旅游 发展 规划先行 着重开发好红色旅游 乡村旅游 生态 休闲旅游资源 做好专项旅游规划 研究可行资源布局 科学开发建设实施步骤 抓好以旅游度假为主题的休闲 生 态旅游产品的开发建设 如光明山文化生态旅游度假区 金盆山绿色经济开发区 安西热水温泉度假村的规划 三 公山宗教养生度假区 以五渡港水库休闲度假区的规划及 建设工作 2 22 2 项目项目建设必要性建设必要性 2 2 12 2 1 项目建设能带动当地经济发展项目建设能带动当地经济发展 旅游业将是 XXX 县重要的支柱产业和优势产业 项目实施 将有力推进 XXX 县旅游业抢抓发展契机 促进旅游经济再上新 台阶的战略 项目建设中设计建设客家畲族文化特色街 可提供当地居 民设摊销售具有当地特色的旅游纪念品 同时项目建设能提供 11 96 400 人就业 不仅能解决 XXX 县 XXX 大部分生活困难居民就业 难问题 在一定程度上将为 XXX 创造新的经济增长平台 有助 于促进 XXX 县经济的快速发展 2 2 22 2 2 项目建设能使当地资源能得到合理的开发利用项目建设能使当地资源能得到合理的开发利用 项目位于 XXX 县城南东 150 方向直距 39km 的 XXX 热水村 地理坐标 东经 115 07 30 115 09 00 北纬 25 08 30 25 10 00 面积 3 255km2 矿区属中低山 丘 陵地貌 山岭连绵 沟谷纵横 地形波状起伏 总体地势东高 西低 山顶标高一般为 400 500m 最大标高 753m 温泉处最 低标高 210m 相对高差 200 540m 地表热水温度一般 54 流量为 200 吨 日 一年四季变 化不大 水为无色 清澈透明 苦味 具有 H2S 气味 通过分 析 该热水 PH 值为 7 3 矿化度为 580 43mg L 总硬度 20 95mg L 以 CaCO3 计 属中性极软淡水 根据分析结果 对照标准 该热水达到中温医疗矿泉水命名标准 可作为医疗 矿泉水 XXX 县 XXX 脐橙场已经制定了合理开发利用当地资源的科 学决策 项目的建设能使当地资源得到合理的利用 同时也将 促进生态环境的改善 2 2 32 2 3 项目建设能提升当地旅游功能项目建设能提升当地旅游功能 XXX 县旅游业虽然已经取得了重大成绩 但与国内著名景 点及欧美等世界旅游发达国家相比 休闲旅游发展还是缺乏新 亮点和吸引力 产业的现代化 国际化程度还有待进一步提高 12 96 随着近年 XXX 旅游业的发展 客家文化等元素引起了学者 和社会人士的极大兴趣 也引起了国际旅游界的关注 本项目 的实施将加速 XXX 旅游由景点旅游向城市旅游和休闲养生度假 旅游的转变 从而进一步完善 XXX 县的旅游格局 2 32 3 行业准入标准分析行业准入标准分析 项目属于 产业结构调整指导目录 2011 年本 第一类 鼓励类 中第三十四项 旅游业 的第二条 乡村旅游 生 态旅游 森林旅游 工业旅游 体育旅游 红色旅游 民族风 情游及其它旅游资源综合开发服务项目 的相关产业政策 项目属于 XXX 产业结构调整及工业园区产业发展导向目 录 第一类 鼓励类 中第三项 服务业 中第八条 旅游会 展业 的第 533 号 工业旅游 农业旅游 森林旅游 生态旅 游及其它旅游资源综合开发项目建设 的相关产业政策 项目建设符合国家 地方产业准入相关规定 且属于第三 产业服务业基础设施的投入 符合国家及当地政府大力发展第 三产业的产业导向 因此拟建项目不涉及宏观经济的负面影响 且有利于促进我国产业发展的转型 有利于维护当地经济稳步 增长 13 96 第三章第三章 旅游业发展现状及趋势分析旅游业发展现状及趋势分析 3 13 1 旅游业发展状况旅游业发展状况 3 1 13 1 1 我国旅游业发展现状我国旅游业发展现状 改革开放以来 我国国内旅游发展迅速 覆盖面广 但总 的说来仍然处于一种低消费 大众化 低水平 中近距离旅游 的状况 旅游基础设施 服务设施建设发展很快 但仍不能适 应国内旅游发展速度的要求 从总的旅游人数和回笼货币来看 旅游人次数稳步增加 旅游消费额逐步提高 人数平均每年增长 10 以上 旅游消费 总额平均年增长率亦在 10 以上 从旅游消费方式和旅游消费结构来看 绝大部分属于观光 旅游 文化型 享受型极少 即走马观花式的参观型旅游活动 多 而修学 健身 寻根 考察 探奇 了解风土人情的专项 特点旅游较少 一般游客住低档旅馆 饮食简单 据统计 在 旅游消费结构中 吃住行比重高达 85 而游览购物仅占 15 旅游整体消费水平低 从旅游的地域性和客源分布来看 国内旅游热点集中在经 济较发达 知名度较高 旅游基础设施较完善的旅游胜地 如 北京 江浙沪 广东等地 象敦煌 九寨沟 西双版纳 黄果 树瀑布等风景点由于交通不便相对处于温冷点 从距离上看 一般以中近距离旅游为主 远距离旅游为辅 如桂林主要以粤 湘鄂的旅游者为主 杭州主要以江浙沪的旅游者为主 北戴河 以京津冀辽的旅游者为主 14 96 3 1 23 1 2 当地旅游业发展现状当地旅游业发展现状 一 一 XXXXXX 旅游业发展现状 旅游业发展现状 近年来 XXX 委 省政府将旅游业作为支柱产业和服务业 龙头加以扶持与发展 为江西旅游确定了发展地位 发展目标 在省委 省政府的正确领导下 全省旅游业围绕 红色摇 篮 绿色家园 观光度假休闲旅游胜地 总体定位 坚持转变 旅游产业发展方式 优化旅游产业结构 推进旅游产业集约型 发展 提高旅游产业竞争力 全力打造 中国红色旅游首选地 国际生态旅游必选地 世界观光度假休闲旅游胜地 三大品牌 取得了跨越发展的成效 江西旅游接待人数每年递增 1000 万人次 2010 年 全 省接待旅游者近 1 1 亿人次 同比增长 15 左右 二 二 XXXXXX 旅游业发展现状 旅游业发展现状 XXX 旅游开发建设现呈现良好态势 十一五 时期 先 后有 9 家单位成功创建为国家 4A 级旅游景区 2 家被批准为国 家 3A 级旅游景区 瑞金被评为 XXX 旅游强县 红色旅游也得到较快发展 兴国 六园 石城九寨温泉 龙南武当山 大余牡丹亭景区 梅岭古驿道 定南文化生态旅 游产业园等景区开发建设有了新进展 安远三百山景区及东江 温泉旅游度假区旅游开发建设已初具规模 瑞金景区申报国家 级风景名胜区通过了省级评审 中心城区城市中央公园 章江 南岸滨江公园 城展馆 赣县客家名人公园等旅游休闲资源开 发利用迈出新步伐 15 96 2010 年 全市旅游接待总人数 1400 万人次 十一五 时期年均增长 18 17 三 三 XXXXXX 县旅游业发展现状 县旅游业发展现状 近几年来 XXX 县利用第十九届世界客属恳亲大会和中国 赣州 第四届脐橙节这两个契机 主动出击 我县 客乡橙 园 列为第十九届世界客属恳亲大会的主要参观点之一和第四 届脐橙节承办地 取得了空前的宣传效果 与此同时 将 红 色 旅游资源和 绿色 旅游资源有机结合 整体开发推介 对 古色 旅游资源以保护为主进行合理规划 从发展旅游 建设绿色生态 XXX 的目标出发 围绕旅游主题品牌 脐橙 制定了 一轴带五环 整体布局 并请有资质单位对旅游发展 做出了总体规划 XXX 县在旅游发展的空间结构中处于赣州城市中心旅游区 范围内 又是这个区内距珠江三角洲较近的一个县 处于珠江 三角洲 500 公里市场辐射范围之内 既有较好的当地客源市场 又更靠近珠江三角洲这一最大的目标客源市场 所处位置珠三 角游客主要出游 尤其是自驾车出游 方向之一东北方向上 市场优势比较突出 XXX 县通过大力宣传推介 并采取一系列 有力措施 旅游观光的游客量增幅较大并呈良性发展趋势 XXX 县有 江南第一塔 大圣寺塔 古意犹存的玉带桥 延绵清澈的北江源 神韵秀丽的金盆山 神奇的天然药石 麦饭石 百里脐橙带 赣粤边三年游击战争中心区 油山 红军长征第一仗遗址等一系列旅游资源 并且由于科学发展观 16 96 的提出 旅游配套设施的日臻完善以及旅游业发展扶持政策的 相继出台 不但为 XXX 县旅游业发展奠定了良好的基础 而且 为旅游业发展提供了政策保障 因此 XXX 县旅游业前景广阔 具有巨大的市场开发潜力 3 23 2 涉及温泉的旅游业发展现状涉及温泉的旅游业发展现状 3 2 13 2 1 我国涉及温泉的旅游业发展现状我国涉及温泉的旅游业发展现状 经过 30 多年的高速发展 一种全新的休闲度假方式 温 泉生活方式已经形成 我国温泉旅游从起步至今 短短十年时 间取得了长足发展 甚至在规模 功能 产品等某些方面已经 超越了温泉发达国家的水平 但从整体而言 中国温泉旅游仍 处于发育期 其产品形态 市场形态和结构形态均不够成熟 据初步统计 全国温泉已有 3000 余处 温泉旅游的火爆 不仅成为了众多投资商的焦点 也成为温泉所在地政府招商引 资 发展旅游经济的金字招牌 我国温泉旅游业从整体上来看 是以露天温泉沐浴为主导 产品 组合在旅游线路之中 成为游客度假休闲的消费产品 从 1998 年开始 其主要特征是把温泉沐浴从室内发展到露天 半露天 强化了温泉的保健 娱乐 休闲 自然 运动的功能 摆脱了从属酒店或度假村配套产品的地位 从经营情况来看 产品设计的差异化 项目规模化和管理 服务的品牌化直接决定企业的经营和销售 珠海御温泉是国内 第一家日式露天温泉 其产品设计着重在文化 人性化和细节 上做文章 做到了小而精和新且奇 重视市场营销和品牌推广 17 96 包装 并在温泉旅游中率先在温泉产品的康疗 健康 季节性 促销上做了大量尝试 为此 吸引了大量港 澳 台及珠三角 主要城市的中高档散客 在管理和服务上也独树一帜 被国家 旅游局誉为 温泉行业的排头兵 由于温泉旅游项目开发过热 且产品同质化严重 导致行 业内竞争加剧 客人的选择随意性增大 许多温泉旅游企业主 要通过价格及营销手段吸引客人 目前 主要温泉企业均在市 场定位 管理服务 项目开发和产品深化上做挖潜 如御温泉 在品牌扩张 集约 精致化经营方面 中高档路线定位和转型 的很顺利 锦江温泉在进行产品深化和规模扩张 仙沐园依据 其区域交通 周边景点配套的优势 重点把握珠三角和港 台 旅游团客源 预计随着行业新成员的加入 竞争将更趋激烈 将来温泉 企业能主导市场的主要有如下两类 一是具有相应的产品差异 化程度 区位资源优势明显 管理服务到位 品牌型精致化的 温泉度假村 二是依仗一定规模 资源 综合配套处绝对优势 的温泉景区 3 2 23 2 2 江西涉及的温泉资源旅游业分析江西涉及的温泉资源旅游业分析 根据 XXX 地质勘查局资料表明 XXX 温泉是温泉较多的省 份 全省现有温泉 34 处 以赣南及赣中南部地区分布最密 其 省内知名度最高的温泉分布在庐山星子温泉 宜春温汤温泉 临川温泉 遂川汤湖温泉 龙南汤湖温泉 安远虎岗温泉 寻 乌热水村温泉 奉新九仙汤温泉等 18 96 庐山天沐温泉度假村庐山天沐温泉度假村 是天沐集团在江西开发的首家大 型集温泉 餐饮 客房 会议 娱乐于一体的四星级度假村 度假村共拥有中式 日式高档客房 200 余套和 40 栋高档别墅 汉唐宫设有各色素雅包间可以容纳 500 人的绿色餐厅 一个大 型会议室和 3 个中小型会议室 还具有网球场 棋牌室 兵乓 球 台球室 KTV 烧烤场 钓鱼场等休闲项目 庐山龙湾温泉度假村庐山龙湾温泉度假村 位于闻名遐迩的庐山南麓 地处 九江市星子县温泉镇 她依山而建 整体规划面积有 200 余亩 按国家 4 星级景区标准 是一家集运动康疗 休闲娱乐 商务 健身 观光旅游为一体的 大型综合度假村 可同时容纳 2000 人的沐浴 天沐明月山温泉度假村天沐明月山温泉度假村 坐落在宜春温汤镇明月山风景 区内与本项目隔水相邻 占地 1000 余亩 山青水秀 环境优美 背倚明月山 东临仙女湖 度假村拥有总统别墅 豪华套房 行政标间 双人标间 所有房间均直通温泉水及宽带互联网 通过对以上省内三大具有代表性的旅游温泉度假村的调研 发现具有产品同质化严重及服务质量欠佳等特点 产品同质化严重 江西尽管温泉资源丰富 但真正形成 开发的也只是庐山的星子温泉和宜春的温汤温泉 星子温泉的 开发相对较早 且已成为 XXX 的明星温泉镇 凭借庐山的知名 度 星子温泉的开发取得了高速发展 并形成了以天沐和龙湾 为首的高档度假温泉群 服务质量欠佳 现有的温泉度假村基本都以温泉洗浴为 19 96 中心 配套客房 餐饮 会议 康乐等服务 除硬件设施还能 勉强达到四星级标准外 现有的温泉度假村不仅在客房 餐饮 会议和康乐项目的服务质量上都达不到高星级酒店服务标准 就连最起码的温泉洗浴服务也达不到高端社会洗浴场所的服务 水平 极大地浪费和限制了温泉旅游高端的发展 3 33 3 我国旅游业发展趋势我国旅游业发展趋势 虽然全球经济增长尚存不确定性 但是我国经济社会发展 的基本面和长期向好的趋势没有改变 仍处于重要战略机遇期 特别是 2011 年是 十二五 规划的开局之年 我国将以科学发 展为主题 以加快转变经济发展方式为主线 深化收入分配改 革 保障和改善民生 扩大消费需求 更加注重经济 质 的 增长 旅游业发展底气充足 在全球经济一体化和世界多元化形成及中国经济持续增长 等时代特点的推动下 将发生一系列新的变化 其新趋势较为 显著的表现在以下几个方面 1 1 工 农业旅游将会蓬勃发展 工 农业旅游将会蓬勃发展 旅游发展的初级阶段 人们主要以游览名胜古迹和自然景 观为目标 随着教育 经济 文化的发展 人们的旅游需求呈 现出多样化的特点 进入 21 世纪 人们的旅游需求向多层次方 向发展 因而工业旅游农业旅游将成为新的热点 2 2 休闲旅游将成为旅游业一道新的风景线 休闲旅游将成为旅游业一道新的风景线 知识经济时代的来临 将使未来的社会以史无前例的速度 变化着 新技术和其它一些趋势可以使人们用于休闲的时间越 20 96 来越多 休闲的中心地位将会加强 人们的休闲概念将会发生 本质的变化 在经济产业结构中休闲产业的从业人员比重将会 越来越大 从目前我国的生产力水平来看 休闲显然已成为我们这个 时代的特征之一 也是社会文化活动的重要组成部分 它标志 着人已经从繁重的体力劳动中解放出来 标志着人从满足现实 的基本生活需要转向对精神生活的向往 标志着人开始从有限 的发展转向全面的发展自己的历史阶段 3 3 由点到面旅游 旅游圈 将是新的旅游方式 由点到面旅游 旅游圈 将是新的旅游方式 面旅游是指对旅游景点而言的 它是由若干个景点组成的 风格各异的景点形成了一个环形旅游线路 组成了一个范围较 大的旅游区域 它是旅游业发展在地域上的反映 旅游圈的形成 不仅为旅行社的发展创造了条件 而且满 足了旅游者在旅游周期内游览更多景点的要求 还带动该地区 经济的繁荣与发展 旅游圈的形成 是旅游活动由点到面发展 的必然趋势 长期以来 旅游活动仅局限于一个景点或几个景点 但各 个景点之间缺乏有机的配合 不利于旅行社导游业务的发展 随着国内旅游业的发展以及各地方之间旅行社联系的加强 在 某一个区域若干景点就形成了一个旅游圈 例如 长江三角洲 旅游圈把上海 南京 苏州 无锡 镇江以及太湖联系在一起 三峡旅游圈把宜昌 重庆 清江等联系在一起 京津唐旅游圈 把北京 天津 唐山等联系在一起等等 21 96 21 世纪的中国不仅是一个旅游大国 而且是一个旅游强国 其旅游业呈现出全方位 多层次 多样化 新格局的发展态势 并将成为国民经济发展的一个重要组成部分 21 世纪的中国旅游业 将会迎来一波 高速发展 阶段 未来 5 年中国旅游业年均增长率将达到 12 到 2016 年 中国 旅游业对 GDP 的贡献将达到近万亿元人民币 据 世界旅游组 织 的一份研究数据显示 到 2020 年 中国将成为世界第一大 旅游目的地国和第四大出境旅游国 年接待 1 37 亿人次的入境 旅游者 顺应大众旅游的兴起 旅游投资取向也将更加分化 在高 星级酒店 高尔夫等高端项目之外 中低档饭店 经济型景区 旅游综合体等面向大众市场的项目可望获取更多的投资 22 96 第四章第四章 项目项目市场分析市场分析 4 14 1 项目设计理念项目设计理念 项目采用先进理念和高规格要求 充分挖掘本地客家文化 旅游元素 并结合中西方建筑风格 使之成为 XXX 旅游市场的 一面新旗帜 项目是由游客服务综合区 主要由大型超市 综合办公楼 度假村公寓以及客家畲族风情街组成 温泉沐浴康疗区 主要 由温泉洗浴区 水上乐园 客家围屋中心 度假村五星级宾馆 度假村小屋等组成 名贵花卉树木区 主要由名贵花卉 树种 及人工观光湖等组成 生态果园区 主要由当地盛产的各类果 树构成 度假休闲区 主要由各式各类不同风格的别墅组成 几大区域构成的集休闲娱乐 旅游观光 高级公务一体化的旅 游度假村 项目功能分区明确 通过自然景观及完美空间布局极力营 造一种生态 自然 和谐的度假旅游气氛 4 24 2 周边可借旅游资源周边可借旅游资源 项目选址 XXX 县 位于 XXXXXX 南部 居贡水支流桃江中 游 东邻安远县 南靠龙南县 定南县 全南县 西连广东南 雄市 西北接大余县 北界南康市 赣县 XXX 县交通便利 距赣州 78Km 周边可借旅游资源较为丰富 4 2 14 2 1 县内可借资源县内可借资源 县内主要旅游景点有大圣寺塔 北江源 玉带桥 南山公 园等四大有名的景点 23 96 大圣寺塔大圣寺塔 建于三国赤乌年 公元 238 年 塔高 66 45 米 共十八层 建国初期 XXX 文教厅即将此塔列为省级保护 文物 北江源北江源 据 珠江水利简史 记载 珠江支流北江源 出江西 XXX 油山大茅坑 流经广东省南雄市及始兴县 至韶关 与武水汇合 南流曲江 清远等地 流入珠江三角洲 大茅坑 景区位于油山主峰东部 四周山峰高耸 佳木葱茏 清泉见底 近几年广州 佛山 清远 肇庆 韶关等不少专家 学生和游客到 北江源头探寻 考察 旅游 玉带桥玉带桥 因其弧形如玉带 故名 玉带桥为当地富翁余风 歧募资建于清乾隆五年 公元 1740 年 又名 风歧桥 玉带 桥为二墩三孔屋楼式拱桥 桥身成弧行 桥长 88 15 米 是江 南现存最长的弧形廊桥 它以结构独特 气势雄伟而闻名赣粤 留下了 远近闻名玉带桥 两岸峻峰入云霄 奔腾河水泻千里 玉带飞镇两山腰 的赞誉 南山公园南山公园 原为南山寺和 XXX 人民医院旧址处 现已辟 为南山公园 是集娱乐 游憩 晨练为一体 再现了南山寺悠 久的人文景观和历史景观 园内有烈士陵园 儿童娱乐园 游 戏室 射击娱乐场 水上运动馆 花卉盆景园和佛教景观南山 寺 园内还将建成 26 个造型典雅 古色古香的廊亭以供游人休 息 观赏 4 2 24 2 2 省内可借资源省内可借资源 1 1 明月山 明月山 位于宜春市袁州区 距离项目选址地约 400 24 96 公里 属 3 小时经济圈 明月山景色 贵在天然 茫茫云海 山野天池 猕猴出没 有 绝壁惊人 怪石争奇 苍松斗妍 山花织锦 四绝 以峰 瀑 洞 石闻名 境内层峦叠嶂 怪石林立 山花吐艳 苍松 傲然 处处飞禽走兽 花香鸟语 满目石径苍苔 流泉飞瀑 身临其境 如入仙境 有 酷似黄山 美称 2 2 江西井冈山杜鹃山索道 江西井冈山杜鹃山索道 位于 XXX 井冈山 距离项目 选址地约 300 公里 属 2 小时经济圈 江西井冈山杜鹃山索道被人誉为 天下第一杜鹃山 的杜 鹃山 游客若乘上总长 5200 米的世界最先进的客运索道 犹如 踩着一条美丽的彩虹 云游在山水之间 最让游客惬意的还是 能观赏到举世无双 名扬中外的 十里杜鹃长廊 杜鹃山景区 的总面积为 17 2 平方公里 是目前井冈山最大的一个绿色生态 景区 也是井冈山唯一一个集自然山水风光 革命历史遗迹 客 家民俗风情为一体的景区 3 3 宜春矿疗温泉乐园 宜春矿疗温泉乐园 位于宜春市温汤镇 距离项目选 址地约 420 公里 属 3 小时经济圈 矿疗温泉乐园生态环境十分优美 可谓是人间福地 休闲 妙境 院拥有得天独厚 自采自供 储量丰富的天然温泉 水 温常达 68 72 摄氏度 水质清澈透明 无色无味 可浴可饮 含有 20 多种人体必需的微量元素 是一种罕见的富硒温泉 真 乃泉中极品 旅游圣地 被誉为 中国第一温泉 4 4 石城县九寨温泉 石城县九寨温泉 位于 XXX 石城县 距离项目选址地 25 96 约 345 公里 属 3 小时经济圈 石城县九寨温泉庄园集旅游度假 休闲娱乐 生态人居于 一体 内设温泉 SPA 水上乐园 理疗中心 星级酒店 度假 公寓 客家庄园 及户外拓展等多种休闲娱乐设施 有赣闽粤 客家三角区度假天堂之美称 4 2 34 2 3 周边省 市可借资源周边省 市可借资源 丹霞山 中国红石公园 丹霞山 中国红石公园 位于广东省韶关市 公园主要 分为丹霞景区 韶石景区 巴寨景区 仙人迹景区与锦江画廊 游览区 到现在为限 已开发有丹霞景区的长老峰游览区 阳 元石游览区 翔龙湖游览区 锦江画廊和巴寨景区是以自然山 水观光为主 集科普 攀岩 考察 探险 休闲度假为一体的 风景区 雁南飞雁南飞 广东省梅州市 围龙大酒店获得国内建筑界最 高荣誉 采用了反围龙屋的半圆形建筑结构 酒店充分突出自 然生态和茶田风光 客家文化和茶文化的特色 舒适的客房 匠心独运 结构精妙 用料之至 充分体现了围龙大酒店是一间具 有典型特色的度假型酒店 大甲岛大甲岛 位于广东省惠州市 是大亚湾海上百岛之一 离澳头港十海里 原称大六甲 取六岛相合之意 它是大亚湾 第二大岛 远离陆地 是一个风景优美的生态岛 这里水质清 澈 尤其一些步行不能到达的小海湾 更是水清沙细 大甲岛 月亮湾沙滩两端离岸一两米水深处 已属于珊瑚礁地带 可以 看到各种珊瑚 鱼类及贝类等水中生物 租乘渔民的小船 随 26 96 意绕岛一圈 寻找你喜爱的海滩 然后约定接你回去的时间 或者在海滩上玩个够 遇到小船走过 挥手搭乘即可 价格也 不贵 岛的附近有一片珊瑚礁 这里水质清澈 水深能见度 5 6 米深 海水清澈得令人心醉 可以潜入海底与鱼同乐 欣赏 奇妙的水底世界 天鹅山国家森林公园天鹅山国家森林公园 位于湖南省郴州市 天鹅山国家 森林公园处于罗霄山脉南端 地形复杂 最高处八面山海拔 2042 米 西面为号称 南洞庭 的东江湖所环抱 与东江湖风 景名胜区连成一体 湖光山色 相互映衬 公园内珍禽异兽 奇花异木繁多 神话传说 人工奇迹丰富 有众多的自然森林 景观和人文景观 是理想的避暑 康疗和旅游胜地 4 34 3 项目定位项目定位 4 3 14 3 1 项目市场定位项目市场定位 我国在多年的开发实践中 以温泉资源为主题的度假村开 发模式通过不断的创新 取得了令人瞩目的成功 其中主要有 以下六大经典开发模式 27 96 XXX 县 XXX 脐橙场根据当地可合理开发的旅游资源的基本 构成及其特色 进行了市场分析 最终确定按照 温泉 生态农 庄 及 温泉 康复疗养 的综合模式进行开发运营 4 3 24 3 2 项目客源定位项目客源定位 温泉吸引市场最核心的本质是健康养生 游乐最受欢迎的 具有自己的特色 随着社会上亚健康状态人群的不断加大 人们对于养生 康复的需求越来越大 随着全国各地的旅游项目开发不断加大 人们对具有特色 追求独特的需求越来越大 而本项目开发的 温泉度假村 温泉 生态农庄 及 温泉 康复疗养 模式更是 完全囊括其中 具有低中高档各有特色的旅游风格 这一综合 模式必将成为今后客源最受欢迎的旅游模式 XXX 县安西橙香源温泉度假村是一个综合性的休闲旅游项 目 是以温泉水为载体 全面实现消费者健康 休闲 娱乐 养生等方面的需求 因此 温泉的客源既不等同于洗浴客源 也不等同于酒店 客源 其很大一部分来源于其自身创造的旅游客源 尤其是高 质量的温泉康疗 其客源主要由赣南及周边地区中高消费群体 外地一日游及 XXX 本地中高层收入家庭消费 会议住宿及周边 房地产开发的衍生客源 城市旅游整体形象推介的其他城市客 源等组成 28 96 4 44 4 客源市场预测客源市场预测 XXX 县安西橙香源温泉度假村根据其设计的服务项目和功能 客源可分为外来游客 疗养人员和本地消费者三部分 具体如 下 本项目未来客源市场规模预测主要决定因素有 1 区域 XXX XXX XXX 县 旅游增长预测 2 项目的开发及市扬推广所带来的知名度 3 项目区域内交通环境 4 项目公司开拓的旅游专线和组团消费 一 区域 一 区域 XXXXXX XXXXXX XXXXXX 县 旅游增长预测 县 旅游增长预测 近年来随着 XXX 及 XXX 县旅游资源开发力度的加大 每年 以 18 的增长速度吸引大批国内外旅客前来观光 旅游 表表 4 14 1 XXXXXX XXXXXX 及及 XXXXXX 县年接待游客统计表县年接待游客统计表 年份年份 地区地区 名称名称200820082009200920102010 年年20112011 年年 旅游人数 万人次 8263 599423 6711308 4113000 25 XXX 旅游收入 亿元 525 81657 27808 721052 21 旅游人数 万人次 792 861110 251400 051764 77 XXX 旅游收入 亿元 51 2570 5296 37135 7 旅游人数 万人次 31 234 738 646 3 XXX 县 旅游收入 亿元 1 952 32 83 4 从上表统计数据分析 2008 年 2011 年期间 XXX 年均旅 游人数增长率为 16 5 XXX 年均旅游人数增长率为 29 96 20 4 XXX 县年均旅游人数增长率在 18 以上 考虑到 XXX 县旅游资源已经较为成功的开发 并在近几年 间出现了较快的旅游增长 因此我们将以此为基准在今后按 0 6 的比例 即 13 0 的年均增长率进行预测项目在 2015 年后 的旅游预测人数 二 项目的开发及市扬推广所带来的旅游人数增量预测二 项目的开发及市扬推广所带来的旅游人数增量预测 新开发的旅游项目 需进行大力的宣传和市场推广 才能 带来更高的知名度 从而提高游客数量 根据 XXX 及 XXX 类似温泉酒店带来的游客增长率 15 来看 本报告取增量值 10 进行预测 调整后的项目游客预测量详见 总表 4 2 三 项目区域内交通环境改善带来的游客人数增量预测三 项目区域内交通环境改善带来的游客人数增量预测 项目所在区域内 已经有较为完善的交通网络 但随着 XXX 县政府进一步加强旅游基础设施建设 提升旅游服务能力 后 将会给本项目带来一定的游客量 本报告取增量值 2 进行 预测 调整后的项目游客预测量详见总表 4 2 四 项目开拓的旅游专线和组团带来的增量分析四 项目开拓的旅游专线和组团带来的增量分析 本项目建成后将借鉴世界先进的管理理念进行运营管理 该集团公司在国际上拥有多家知名旅行社 通过托管经营后 XXX 安西橙香源温泉度假村开发有限公司可通过宣传等方式带 动 XXX 县周边旅行社为本项目直接带来大量的海内外游客 此 数据属于商业机密 本报告将不做详细论述 仅以设计规模的 5 进行估测 但不对其进行游客增量的估测 30 96 根据项目所处地理位置 景观资源 客源市场 当地经济 交通和临近景区的客流量等因素综合分析 预测 2015 年 04 月 份一期完成后游客规模为 8 万人 2016 年 10 月份项目二期完 成 则在一期预测到 2015 年的基础上再预测 2016 年的游客规 模 表表 4 24 2 项目旅游规模预测总表项目旅游规模预测总表 区域旅游增长预