物业管理前期介入工作指引

物业管理前期介入工作指引 培训提纲 物业管理前期介入的概念前期介入如何做好技术节能改造措施前期介入的一般程序前期介入的内容规划设计阶段介入施工建设介入程序与内容物业公司对竣工验收阶段介入建筑给排水工程设计与施工 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段 包括项目决策 规划设计 营销策划 施工建设 竣工验收等 就参与介入 从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局 功能规划 楼宇设计 材料选用 设备选型 配套设施 管线布置 房屋租售 施工质量 竣工验收等多方面提供有益的建设性意见 以确保物业设计和建造质量 为物业投入使用后的物业管理创造条件 同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量 为确保业主正常入住奠定基础 物业管理前期介入的概念 所谓技术节能 包括两层含义 一 是运用专业节能产品 从而达到降低能耗的目的 二 是运用技术方法达到降低能耗的目的 对已经投入使用的物业项目待物业管理能够介入时 物业项目的工程建设均已基本结束或者已经完全结束 这时再想通过改变设计而达到节能目的 已经为时已晚 做好项目节能工作 首先要在思想上要有认识 其次在具体上做到实行能称干 加强完善管理提高资源利用效率 减少损失浪费 以尽可能少的资源消耗 创造尽可能大的经济社会效益 前期介入如何做好节能改造措施 物业项目的节能工作绝不能等到物业项目接管后才开始运作 而应当尽早介入到物业项目的工程设计和工程施工中 1 首先要做到物业项目这个产品是节能的 也就是说这个物业项目所选用的设备全是节能设备 所用的材料都是节能材料 它的电气线路 各种管道 设备的选型 设备的数量等各个方面都要考虑节能的需要 体现节能的思想 2 物业管理人员比工程设计人员 工程施工人员 工程管理人员更为了解和掌握各种物业设备设施的耗能情况 具有比较丰富的节能经验和节能体会 物业管理的尽早介入 就是要把这些经验和体会通过业主或建设单位运用到物业项目的工程设计和工程施工中 用以弥补设计和施工的缺陷 从而使物业项目这个产品能够更加节能 为做好物业项目的节能工作打下基础 前期介入如何做好节能改造措施 1 双方确定工作内容要求 2 物业组成工作小组 3 制定工作计划 4 计划实施 物业应重点关注安保系统 智能化系统 管理用房 车位配置 交通系统 绿化配置 常见施工质量问题 机电设备 空调安置 工程设备的售后服务 物业管理方案和管理合同的确认 5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料 以备复查 6 对涉及物业利益的文件应由物业确认 如 管理费 物业管理合同 销售中涉及物业的承诺 设备设施合同中的售后服务等 前期介入的一般程序 前期介入主要分三个阶段实现 规划设计阶段 营销策划阶段和施工建设阶段 三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收 1 规划设计阶段包括 对总体设计 安保布局 消防布局 交通布局 生活配置 设备配套 新材料 新技术 管理用房 生态环保 公共空间 景观配置 绿化配置 室内配置 房屋单体 智能化配置 管理用房等方面应注意的内容 2 营销策划阶段包括 物业管理方案策划 物业管理模式研究 以及销售推介应注意的内容 3 施工建设阶段包括 电气设备 给排水工程 门窗工程 装饰工程 砌筑工程 楼面 屋面砼工程 回填土工程 地下室工程等方面应注意的问题 前期介入的内容 规划设计评估准备1 规划设计评估需要获得的资料 2 报批报建文件 可行性研究报告 及批复 详规 及批复 项目选址意见书 勘测定界报告 配套条件明细资料 扩初批复 3 企划文件市场调研 产品定位 目标客户定位 目标客户资料 4 设计文件总说明 修建性详规规划图 建筑 设计说明书 设计图纸 平面图 立面图 透视图 结构设计说明书 给水排水设计说明书 电气设计说明书 弱电设计说明书 采暖通风空调设计说明书 动力设计说明书 交通分析 绿化分析 经济指标等 5 地产需组织项目说明会 会同其所属项目 设计 工程 营销 物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问 6 物业公司组织对项目宗地状况 类似典型楼盘 周边配套状况 进行实地考察 规划设计阶段介入 总体评估 1 住宅区规划功能区分合理 居住私密性和社区交流协调 2 住宅区道路交通规划合理 车流人流组织兼顾 停车位充足 3 建筑与自然和谐 采光 通风充足 环境优美 4 生活便利 基本生活配套齐全 出行便捷 5 设备 设施保障充分 水 电 煤 电信 广播电视 电梯 污水处理等可靠完善 6 注重环境生态 使用环保 节能等环保材料 设备设施 7 安全防卫设计完备 运用先进技防手段 安全及消防配置充分 8 智能化配置先进 网络资源充分 便于数字化小区建设 9 便于物业组织管理 节约管理成本 10 各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先 规划设计阶段介入 项目评估细则 分类评估 规划设计阶段介入 项目评估细则 消防布局1 消防设备 设施配置 灭火器 消防箱 室内 外 消防栓 消防泵 烟感 自动喷淋等 充分合理 使用可靠 2 消防车道设置合理 其位置及转变半径符合国家规范 3 消防登高面 场地 设置合理 其位置及面积符合国家规范 4 消防通道 门 墙 避难区设置合理 符合国家规范 分类评估 规划设计阶段介入 项目评估细则 交通布局1 各级道路的功能分配充分合理 有层次感 线路清晰 便于分流管理 2 主要道路和出入口人车分流 在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地 3 机动车位配置充分 一般住宅不少于户数的2 1 另加访客车位占车位数的5 联排别墅等高标准住宅应按户数1 1 另加访客车位占车位数的10 非机动车位配置充分 一般住宅不少于户数1 1 5 便于停放 4 有条件 宜设置地下机动车停车库 应符合国家规范 分类评估 规划设计阶段介入 项目评估细则 生活配置1 根据小区周边 1公里范围 市场 商业配套状况设置充足市政 商业用房 2 一般应考虑超市 菜市场 医疗 教育 邮政 银行 餐饮 美容美发 建材 文化娱乐 交通等的配套服务功能 3 如住宅区设置商业配套 宜独立集中 并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件 应尽量避免产生干扰 如利用住宅层设置营业场所 出入口或楼梯须与住宅分开 4 如住宅区设置会所 宜独立设计 会所面积 活动项目宜根据住宅区面积 档次 经营方式合理配置 例如 一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目 健身 乒乓 阅览 儿童活动室 棋牌 桌球 多功能厅等 面积在400平方米左右 住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米 分类评估 规划设计阶段介入 项目评估细则 设备配套1 水 电 煤 电信 广播电视 污水处理等的设计容量应能满足使用需要 并留有适当扩展余地 2 配电 水泵 电梯 中央空调的设备定型成熟可靠 沟 管 渠 井的设置合理 便于维护保养 3 公共照明 楼道照明配置合理 公共照明数量 亮度 位置合适 宜采用节能装置 楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关 十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志 4 配电房 水泵房 电梯机房 中央空调机房等设备房设计应符合国家规范 5 水泵房不应设在住宅建筑内 给水泵房内不应有污水管穿越 电梯井不应紧邻卧室 紧邻书房及起居室时 应采取隔音措施 分类评估 规划设计阶段介入 项目评估细则 智能化配置1 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统 门禁可视对讲系统 小区巡更系统 电视监控系统 车辆道匣管理系统 室内紧急呼叫系统 电梯内紧急呼叫系统 居家安防系统等 并与中央控制中心联网 2 网络智能化一般可配置社区宽带 电子公告牌 社区物业管理网络平台 家电远程控制系统 3 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统 停车库管理系统 电梯运行状态管理系统 消防管理系统 配电及给排水管理系统 家庭表具管理系统 煤气泄漏报警系统 紧急广播系统等 并与中央控制中心联网 4 中央控制中心位置宜设于管理部内 或与管理部相邻相近 布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减 5 智能化设备和技术应考虑技术先进性 设备标准化 网络开放性 系统可靠性及可扩性 采用成熟产品 分类评估 规划设计阶段介入 项目评估细则 房屋单体1 屋面应充分考虑到防水及隔热效果 可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求 墙体应充分考虑到防水 隔热 隔音效果 2 楼板厚度与隔音符合国家规范 3 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门 4 住宅外窗应考虑开启方便 尺度 安装空调要求 隔音防水效果好 不宜近距离直接面对其他住户的门窗 5 厨房设计应遵循洗 切 炒流线 操作面长度宜在2 3米 燃气热水器位置合理 灶宜避开窗口设置 6 卫生间不应直接开向起居房 餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房 卧室 起居房和餐厅上层 有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置 分类评估 规划设计阶段介入 项目评估细则 7 厨房 卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置 地漏位置合理 便于检修 8 管道 管线布局合理 互不干扰碰撞 尺寸符合国家规范 管道井检修孔应设置合理 便于检修 9 宜采用垂直烟道 断面尺寸充分 一般不少于250mm 应有防止油烟回流和串烟措施 出屋顶口高度适中 高层宜安装无动力风帽 10 底层地坪应充分考虑防潮措施 11 房型设计应考虑生活习惯 不宜引起装修时的大改动 敲墙 再次分隔等 12 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面 阳台 时 应考虑防盗措施 13 阳台栏杆或栏板高度合理 一般不少于1 10M 宜采用垂直杆件 杆件距小于0 10M 防止儿童攀爬 分类评估 规划设计阶段介入 项目评估细则 室内配置1 室内空调机位设置合理 应与家具布置一并考虑 卧室内宜避免对床直吹 2 室外空调机位应考虑外墙美观 设置统一机座 安全隐蔽 3室外空调机位应考虑安装及维修便利 距离过近而对吹的室外机应相互错开 与邻 4 套住宅机座相邻时 应采取安全隔离措施 5 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放 或接入阳台排水系统 6 室内空调洞位置合理 应靠近室内机位管中应距地2 2米左右向外倾斜10度左右 7 当户型或厅房过大时 应考虑柜式空调的要求 8 如使用小型中央空调 层高应大于3 3m 并留有室外机位置 9 室内各类插座 开关位置合理 应与家俱布置和使用习惯一并考虑 配电箱配出回路设计分配合理 10 电视 信息 电话和数据 插座宜在主卧 起居 书房分别设置 且不宜并行设置 11 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲 12 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能 分类评估 规划设计阶段介入 项目评估细则 绿化配置1 绿化布局合理 乔木 灌木 花 草的配置层次丰富 数量品种充足 造型优美 2 绿化率 集中绿地率设置合理 分布均衡 集中绿地位置适中 便于人流自然汇聚 3 绿化品种适宜当地气候条件 以变色观叶植物为主 茂盛期长 成活率高 抗病虫性好 4 绿化品种便于养护 养护成本节约 5 绿化布局不遮挡住宅采光 便于人行通行 宜考虑行走习惯 6 绿化品种宜无污染 兼具吸收有害污染功能 如尾气 7 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木 分类评估 规划设计阶段介入 项目评估细则 景观配置1 景观装饰布局合理 宜处于相对而言对人流集中的区域 2 采用水景应考虑水系的水质 清理 保洁 排泄 补充 养护 水系岸床设计应考虑防渗漏效果 3 不宜在小区内设置深度超过1米的水系 并有防护或警示 如利用自然河道水系超过1 5米 还应配置相应的救生设备 设施 4 景观装饰应便于清洁 养护 宜采用牢度较高 不易污染 损坏 变型 破旧的材料 5 泛光照明不影响住户 不造成光污染 分类评估 规划设计阶段介入 项目评估细则 公共空间1 应充分考虑雨水排泄能力的设计 避免排泄不畅通 2 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所 3 公共活动区域分布合理 均衡 位置适中 并尽量减少对住户的影响 4 绿化及保洁用水取水口设置合理 一般距离不大于150m 5 各类表具 表箱设置合理 便于查看 收发 楼道内应设置公告栏 宜预留牛奶箱 休闲椅位置 室外信报箱应有防雨措施 6 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入 宜设置无障碍通道和设施 7 公共空间的道路 踏步 坡道应考虑老人 小孩等行动不便人员 宜设置相应保护措施 8 高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门 9 楼道 楼梯 过道便于家具搬运 人员不易碰撞 分类评估 规划设计阶段介入 项目评估细则 管理用房1 物业管理处管理中心功能 经理室 接待区 资料室 办公区 会议室 卫生间 中央监控 作业用房功能 保安值勤室 用具房 维修清洁绿化工具房 员工休息室 员工生活用房 总面积 根据住宅区管理面积和功能配置 各地法规要求不一样 一般 管理部用房面积 住宅区总建筑面积 100X0 2位置 住宅区中央 底层 管理本部及各作业面相对集中 2 业委会 居委会 根据当地政策 功能 办公室 资料室 会议室 接待室面积 根据具体情况而定位置 和管理部相对接近 业委会与居委会可联合设置于一处 物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声 即在设备 门窗安装阶段 时间上大致在竣工验收前5个月 施工建设介入程序与内容 施工建设介入程序与内容1 成立介入小组 一般2 3人 专业组人员专业搭配合理 具有水电气专业知识和良好的沟通技巧 并经过相关工作的培训 地产项目部应设定专人与物业对接 及时回复物业的建议 2 介入小组按照施工安装进度进行现场跟进 发现问题及时通过与地产 施工方等进行沟通解决 要建立对日常各项工作的监督和记录制度 通常可通过建立一套报表体系来实施 报表包括的主要内容有 工作计划 检查情况及对问题处理的建议 3 实行填报前期介入情况周报制度 将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门 并跟进所呈报问题解决情况 4 物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会 及时沟通相关问题和进度 5 物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导 并跟进问题整改落实情况 物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 施工建设介入程序与内容 1 了解委托项目各类机电设施设备配置或容量 设施设备的安装调试 各类管线的分布走向 隐蔽工程 房屋结构等 并指出设计中缺陷 遗漏的工程项目 加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控 从业主使用功能角度 注意完善相关设计规划缺陷 包括各类开关 空调位 孔 插座 排水 预留电源 排烟道 门的开启方向等 2 回填土工程回填土工程涉及首层楼地面 无地下室结构的 外地坪的工程质量 如回填质量不好 将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉 损坏埋设管道 使地面开裂等问题 因此 应对此项工程回填土成份 分层打夯厚度进行监控 有问题应坚决要求返工 否则后患无穷 物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 施工建设介入程序与内容 地下室工程地下室因其结构埋藏于地表以下 受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境 是渗漏问题的常发部位 因此 根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项 a 无论采取何种防水设计施工 基坑中不应积水 如有积水 应予排除 严禁带水或泥浆进行防水工程施工 b 采用防水混凝土结构时 除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外 应重点检查 砼搅拦时间不得少于2分钟 用机械搅拦 底板应尽量连续浇注 须留设施工缝时 应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后 墙体只允许留水平施工缝 后浇带 沉降缝等应尽量要求在底板以下 墙体外侧相应部位加设防水层 可用卷材 涂膜等 预埋件的埋设应严格按规范施工 养护时间和养护方式应严格监控 此项是承建商经常忽视的工序 但对砼的防水能力有较大的影响 c 采用水泥砂浆防水层 除按设计及规范施工外 应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角 刚性多层作法防水层宜连续施工 各层紧密贴合不留施工缝 物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 施工建设介入程序与内容 楼面 屋面砼工程楼面 屋面砼工程质量 通常是引发楼面 屋面开裂的一个主要原因 亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题 故在楼面 屋面砼工程中应重点注意 a 钢筋绑扎 钢筋绑扎是否按图按规范施工 其开料长度 绑扎位置 搭楼位置 排列均匀等问题 均造成以后楼板的开裂 特别是楼板的边 角位置 悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查 同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作 以免出现露筋现象 b 砼浇注 除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外 鉴于物业常见质量问题 物业参与监理的人员应重点对厨房 卫生间的地面浇注进行监理 有剪力墙结构的亦为重点监督 如这些部位施工出现问题 通常会引发厨 厕 卫生间地面 剪力墙墙面出现大面积渗水 还会出现难以检查维修的问题 如剪力墙因砼捣制不密实 出现外墙面雨水渗入外墙面后 在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面 导致维修困难 故对以上部位砼的振捣应严格监控 物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 施工建设介入程序与内容 装饰工程a 外墙面 外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键 以我国目前的常用做法 外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防 无特别的防水层 仅是靠外墙面的砂浆抹灰层 外饰面作防水 故外墙底层抹灰的实度 外饰面粘贴层的饱满 无空鼓 空壳 抿缝饱满等方面 应严格监督 b 内墙面及天花板 内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰 如混合砂浆中含石灰 纸筋等材料 应注意砂浆的搅拦均匀 以免造成墙体饰面开裂 墙体与砼梁 柱搭接处 最好加设砂布等材料后再抹灰 c 地面 厨 厕地面 作为湿区应重点监理 注意砂浆密实及查坡泄水方面 物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 施工建设介入程序与内容 给排水工程a 给水工程 现有高层建筑通常采用高位水池供水 其低楼层的供水 常常因高差问题造成水压较大 而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀 由于减压阀的自身构造 较易为细小杂物堵塞 故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式 应改为密孔眼管道入水 以阻挡杂物进入 如供水管道埋设在墙内 则应在隐蔽前做试水 试压试验 b 排水工程 原有常用的铸铁管 常因质量问题 出现管壁砂眼渗水 接口容易渗水 使用年限短等问题 使物业管理公司维修困难 管理费用增多 在可能的情况下建议改用PV 水管 物业公司组织相关技术人员组成验收小组 协助地产完成竣工验收及细部检查工作 及早发现设计 规划 施工 设备安装等问题 以备预留充足的返修时间 物业公司对竣工验收阶段介入 1 验收小组须制定统一验收标准 详见 新建物业接管验收指引 2 验收小组须准备竣工验收的表格资料 现场做好详细记录 如 a 房屋接管验收表b 室内接管验收遗留问题统计表c 公共配套设施接管验收遗留问题统计表d 机电设备接管验收表e 机电设备接管验收遗留问题统计表3 物业公司应了解工程建设的各个环节 审阅工程档案资料 实地查验建筑工程和设备安装情况 并对工程设计 施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司 建筑给排水工程设计与施工 项目帷幔园刚刚交房就断水了 为什么 我们已足额缴纳物业费 刘津煜 于2007 8 3114 02 12加贴在 项目为什么多次反映到物业都没有解决 从交房第二天开始到现在将近一周了 怎么都没有人管呢 问物业 物业说 我们也不知道 有这么回复业主的吗 我们每天从楼下提水到7楼 中水 自来水都没有了 还让人怎么生活 回复 项目帷幔园刚刚交房就断水了 为什么 我们已足额缴纳物业费 市客户服务中心 于2007 9 314 01 20加贴在 项目尊敬的业主 您好 26日 地区普降暴雨 路面积水严重 27日导致您所在的组团泵房被雨水浸泡 线路故障 我们经过抢修 已于31日现场恢复用水 虽然在此期间我们也采取了一些送生活用水等临时应急措施 但给您造成的不便 还请您原谅 后续此类事件 服务中心将加大信息沟通力度 确保您能及时了解情况 如您生活中出现其他问题 欢迎同我们联系 联系电话 停水影响业主生活案例 物业的服务到底怎么了 当地主流媒体负面报道 楼内唯一一部电梯却停运 全楼的自来水也没有了 更令业主们不解的是 当他们向小区物业管理公司询问事故原因时 物业答复却是因为一周前的那场降雨所致 事件过程 8月26日该地区突发暴雨 来势急 雨量大 地下水位升高 8月27日早晨 物业工程巡视发现五期八组团地下设备泵房进水 积水深达1 5米 水泵房所有设备被浸泡在水中 8月27日 31日期间紧急采购设备 临时安装一台生活水泵及中水泵 部分恢复供水 期间停水5日之久 初步评估 该事故造成直接经济损失5万元 事故原因 水泵房巡视不及时 8月26日连续不断下暴雨 下午四点曾对水泵房进行巡查 以后再没有巡视过 直至第二天早晨发现水泵房被水浸泡 排水设备故障 在前期接管验收时 发现水泵房排污泵不能使用 曾向地产提出 但没有采取措施解决 发生水浸事故时排污泵不能动作 前期没有预见风险 导致水泵房被泡是由于地下设备房的管道及线缆桥架4 5处过墙眼处渗漏 在前期介入和接管验收过程中没有发现隐患并预见风险 住户室内浸水的典型现象 供水管件损坏 脱落引起跑水 因使用不当造成的跑水 下水管道堵塞反水 随同房屋交付赠送的设备 设施质量存在瑕疵 面对大量的住户家中泡水 我们能够做什么 为住户提供检修服务 帮助住户发现风险 有效开展客户教育 增强住户的风险意识 加强装修提示和监督管理 落实定期对排水管井 管道疏通 防止堵塞 预防措施分析 管网爆裂停水的典型现象 前期施工回填土未夯实 尤其是北方冬季施工 春天基础下沉 管道受力不均引起断裂 设计环节未考虑热胀冷缩因素 未在管网上设立伸缩膨胀节 投入运行后温差变化导致管道破裂 PPR水管热熔接施工未达到工艺要求 热熔温度不够 熔接时间不足等 留下薄弱环节 常见设计施工问题 管网防腐处理不到位 使用十年左右的管网经常出现漏水 管网爆裂停水的典型现象 常见材料问题 阀门存在缺陷 管材选用错误 常见管理和维护问题 施工时挖断管道 发现管网漏水找不到阀门 关键时刻阀门打不开或关不上 管网长期存在较大渗漏未能发现 预防措施分析 措施层面 加大前期介入工作的投入 完善前期介入的系统性 对于隐蔽工程 将前期介入与早期验收工作落到实处 完善技术资料档案的管理 制作管网与阀门位置简图 作为应知应会强化技术员对管网阀门的熟悉程度 严格落实阀门 地面管网的维修养护要求 加强地下管网的检查防漏 提升管网维修工作质量 强调维修与改造相结合 改善维修工艺 减小管网压力 对已接管的设备缺乏管理 任由施工单位操作造成事故 超水位报警中心不能识别 技术员对设备房疏于巡查 房屋本体及设施接管验收缺乏专业度 对于设施存在风险未及时采取规避措施 设备故障或水淹设备房典型现象 2007年7月4日 某城市下大雨 服务中心接到管家汇报 7幢地下车库沉降缝严重漏水 导致07幢1 2单元电梯厅通道灌水 后经奋力抢救未造成财产损失 2007年7月7日16 00该地区下更大的暴雨 5栋1单元 7栋2单元 6栋2单元多处出现渗漏 各单元负一层电梯通往地下车库的通道内均满是积水 配电房 电梯井道等部位进水 直至8日晚 才恢复客梯运行和消防通道照明 设备故障或水淹设备房典型现象 预防措施分析 强调管理人员对设备维护管理的重视程度 保障给排水设备 设施维护保养工作落到实处 建立与地下室相连的电缆沟 管道井 沉降缝 防水层 地下室排水设施等验收标准和方法 早期发现风险 完善已接管园区设备设施返修 改造管理制度 加强施人员及施工现场管理 给 排水设备设施构成 管网的给水方式 市政直接给水方式 适用于市政水压稳定的多层建筑 变频给水方式 适用于多层 小高层住宅建筑 管网的给水方式 高位水箱给水方式 适用于高层超高层建筑 分区给水方式 直接供水 或变频 与高位水箱相结合的方式 适用于高层分区供水 管网的保养方法与内容 故障现象 地下室过墙管生锈跑水 故障现象 水泵停止 水锤现象造成管道异响 经常出现管道爆裂 故障分析 由于楼层偏高 水泵又是工频运行 况且楼层中间段又没有安装减压阀 每当停泵时管网内的水急速下回造成水锤现象 解决水锤的最好方式是水泵安装变频器软启动 用净音式止回阀或活塞式止回阀 最好还要在水泵出口的止回阀上端管网上安装泻压阀 故障分析 由于管网走向需要穿过墙体 特别是穿外墙的管网最容易锈蚀漏水 最好在前期安装管网时用比穿墙管稍微大一号的管做套管 避免穿墙管与墙体长时间接触造成潮湿锈蚀 案例 善用泻压阀保护管网 防止超压 技术应用与设备改造 在水泵出口止回阀上端管道上安装超压控制保护装置或安装泻压阀 设置好泄水压力 防止水锤显现 管压异常升高造成的管网爆裂 在水池液位阀门的液体控制管上安装电磁阀 可与机械浮球阀一起工作 起到双层保护的作用 技术应用与设备改造 编制控制系统各部件的使用寿命清单 对接近使用寿命的设备重点关注 对关键部位帖试温蜡片 随时监控运行状态 技术应用与设备改造 在水池外侧的液位管内安装高低水位报警装置 保障报警可靠性并便于检修检测 将机械控制阀门改造成电动阀门 增加阀门可靠性 有效防止水箱溢流 技术应用与设备改造 改造雨水管 防止暴雨造成一楼住户阳台反水 技术应用与设备改造 室内排水管网 室内排水系统的组成应满足三个原则 1 迅速畅通的将污 废 水排至室外 2 系统气压稳定 有毒有害气体不得进入室内 3 管线布局合理 简短顺直 工程造价合理 目录 一 基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二 工程质量控制三 从使用看设计与施工 小区排水管网 一 新建住宅小区排水实行雨污分流体制小区污水管网小区雨水管网小区排水管网之构筑物 检查井 化粪池检查井在排水管道变向 变径 变坡度 管道汇合处需设检查井 直线管线一定长度也需设置圆形砖砌常见化粪池小区污水管网末端 市政污水管之前 目录 一 基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二 工程质量控制三 从使用看设计与施工 小区排水管网 二 目录 一 基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二 工程质量控制三 从使用看设计与施工 检查井 消防水系统 一 室外消防水系统室外消火栓作用 灭火 向消防车充水设置要求 间距 150m 距路边 2m 距房屋外墙 5m 交叉路口和明显处 便于使用室内消防水系统消火栓系统自动喷水灭火系统水喷雾系统 目录 一 基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二 工程质量控制三 从使用看设计与施工 消防水系统 二 消防水箱 储存消防水泵未启动前的初期火灾所需水量 10分钟消防水量 消防水池 储存2 3小时消防水量建筑内消防给水管道一般应布置成环状 进水管至少两条消火栓口距地1 1m 出口方向与墙面垂直或向下 消火栓不得安装在箱门的门轴一侧 目录 一 基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二 工程质量控制三 从使用看设计与施工 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 设计阶段 一 设计前期阶段总图初步设计 建筑规划 场地竖向设计 标高确定 给排水专业市政线路引入方式比较设计 供水接入点 供水方式 分区情况等确定 市政单项工程报批 报建 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 设计阶段 二 施工图设计流程 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 设计阶段 三 建筑给排水设计细节审查主要内容设计的经济合理性是否充分利用市政管网水压供水方式 分区的合理性各类消防设施的必要性 消防水量确定设计图纸是否满足规范要求图纸的错 漏 碰 缺相关各专业间搭接配合图纸设计深度 是否满足施工要求设计选用产品的市场化程度 安全性 后续检修等 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 施工过程 施工图交底与图纸会审 设计各专业交底 分专业会审 提问 解决 图纸会审汇总 与会各方确认形成文件 此过程物业前期参与可关注泵房布置 地下室排水 材料选择等 在工程实施前从设计上关注可能存在的问题 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 施工过程 主体施工配合预留预埋 主体结构施工时 给排水主要是进行预留预埋 内容包括 预留孔洞 套管 管槽 排水管等 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 施工过程 进场材料设备验收 一 进场材料设备查验程序 确定品牌 厂家或供应商 材料设备进场申报审批 材料设备包装 外观检查 进场材料设备使用申请 合格材料设备投入使用 验收要点 进场材料与样板相符 进场材料资料应完整 实物应与资料一致 应按规定送检 样板确认 封存 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 施工过程 进场材料设备验收 二 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内给水系统安装质量控制 一 室内给水 热水 管道安装程序 暗装支管开槽 保温 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内给水系统安装质量控制 二 管道支吊架平整牢固 支架间距满足规定 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内给水系统安装质量控制 三 暗装管道必须隐蔽验收 隐蔽前必须试压 预留管口位置准确 凸出墙面1cm 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内给水系统安装质量控制 四 给水引入管与排水排出管保持规定间距 避免水质污染 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内给水系统安装质量控制 六 室内给水系统安装质量控制要点1 水表 阀门选型正确 安装合理 抄表维护方便 2 泵房排水通风设施齐全 配管合理维护方便 3 系统交付前必须冲洗 消毒 并进行通水试验 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 一 室内排水管道安装程序 排水立管安装 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 二 排水管道不得穿过水池 卧室 烟道等位置 不得影响其他使用功能实现 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 三 短管应加长 推荐做法 存水弯的水封高度不小于50mm 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 四 排水管道穿楼板时应安装套管或止水环 孔洞封堵应严密不漏 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 施工过程 室内排水系统安装 五 排水PVC管必须按规定安装伸缩节 检查口 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 六 高层建筑天面雨水管与阳台地漏不能连在一起 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 七 排水管道未安装支架 管道支吊架平整牢固 支架间距满足规定排水管道不得无坡或倒坡 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 八 室内排水系统安装质量控制要点1 隐蔽或埋地排水管在隐蔽前必须灌水试验 2 雨水管道不得与污水管道相连 3 验收前必须进行通球试验及通水试验 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 卫生器具安装质量控制 一 卫生器具安装程序 测量定位放线 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 卫生器具安装质量控制 二 地漏位置准确并低于排水表面 周边无渗漏 深水封地漏水封高度不小于50mm 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 卫生器具安装质量控制 三 给水配件安装合理 接口严密 启闭灵活 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 卫生器具安装质量控制 四 卫生器具安装质量控制要点1 卫生器具支托架必须防腐良好 平整牢固 2 同房间同类型卫生器具应安装在同一高度 3 卫生器具排水通畅 连接严密 不渗不漏 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室外给水管道安装质量控制 一 埋地金属管道外壁必须作防腐处理 管道埋深合理 寒冷地区室外管道应埋设于冰冻线以下 镀锌钢管严禁采用焊接 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室外给水管道安装质量控制 二 管沟基层处理及井室地基应满足要求 管道基础应根据管材类型选择相应的基础 管沟回填应分层夯实 回填土质 回填土压实度应满足规定要求 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室外排水管道安装质量控制 一 排水管道不得无坡或倒坡 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室外排水管道安装质量控制 二 污水井做法 如何下井维修呢 各类井室必须安装爬梯 排水井底应作流槽 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室外管道施工质量控制 室外管道安装质量控制要点1 给水管道隐蔽前必须作水压试验 排水管道隐蔽前必须作灌水试验 2 雨水管道不得与污水管道相连 3 各类井盖应根据井室种类及位置选型 4 井室应尽量避开车行道或设于车道中间 5 沿道路应设置用于清扫 绿化的取水口 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室外管道安装关注要求 园建施工期间的室外管道安装 是物业前期参与重要环节之一管道基础质量 管沟回填检查井安装 位置及布局绿化取水口道路雨水口布置 要求在满足使用功能下管线合理 便于维护及管理 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 消防水系统安装质量控制 一 消防系统安装程序 消防产品报验 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 消防水系统安装质量控制 二 消防阀门应采用明杆阀门 报警阀前后的控制阀应采用信号阀 水泵吸水管上应采用偏心大小头顶平连接 喷淋水泵吸水管上应安装过滤器 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 消防水系统安装质量控制 三 镀锌钢管不能采用焊接 如有焊接应二次镀锌 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 消防水系统安装质量控制 四 宽度 1 2m的排管 风管 桥架下应设喷头 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 消防水系统安装质量控制 七 消防系统安装质量控制要点1 管道支吊架平整牢固 支架间距满足规定 2 消防系统管道最高处应安装自动排气阀 3 消火栓 喷淋主泵应能于消防中心控制启闭 4 消防系统交付前应进行消防功能验收 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 一 建筑给排水工程验收依据A施工图纸及图纸交底会审文件B经批准的施工组织设计C建筑工程施工合同D设计规范E施工质量验收规范F有关材料设备标准 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 二 建筑工程施工过程同时也是不同层次的验收过程工序验收分项工程验收分部工程验收单位工程验收验收内容主要包括对安装实物进行实测实量 进行各种试验等 实测实量 如实测管道支架间距 管道安装的水平度 垂直度 坡度等 各类试验 如给水管水压试验 排水管灌水试验 通球试验 通水试验等 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 物业前期参与 物业前期参与重要环节 参与各类试验系统性的试验如给水管的系统水压试验 排水管灌水试验功能性的试验竣工验收时的通球试验与通水试验 消防功能验收等以此了解系统的情况及功能 检查系统质量 为后续的维护管理奠定基础 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 水压试验 各类承压管道系统和设备必须做水压试验水压试验包括强度试验 严密性试验 以生活给水管为例 P为工作压力 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 灌水试验 一 灌水试验 排水管道灌水试验是管道隐蔽前的重要试验 也是检查管道接口质量的主要方法 1 隐蔽或埋地的排水管道2 安装在室内的雨水管道3 室外排水管道 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 灌水试验 二 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 通球试验 通球试验 排水立管及水平干管管道 还有一个呢 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 通水试验 排水管道系统通水试验是检查排水管道通水能力的试验 也是排水管道系统最后一道检验工序 应足够重视 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 潜水泵运行模拟试验 A B A超高水位工况 两台水泵运行 高水位报警 细节决定成败 目录 一 基础知识二 工程质量控制三 从使用看设计与施工1 常见使用问题2 处理及预防3 物业参与前置 常见给排水使用问题 常见问题主要分类A设计缺陷问题B材料设备选择与使用问题C施工及成品保护问题 目录 一 基础知识二 工程质量控制三 从使用看设计与施工1 常见使用问题2 处理及预防3 物业参与前置 泵房 地下室常见使用问题 一 水泵房未设排水措施 或排水能力过小 水泵控制柜设于泵房内 且柜体基础较低等缺陷 存在着管网的软接头破裂 水池溢水时水淹设备房的风险 设计缺陷 目录 一 基础知识二 工程质量控制三 从使用看设计与施工1 常见使用问题2 处理及预防3 物业参与前置 泵房 地下室常见使用问题 二 地下生活 消防水池未设顶盖 水池内未安装水位报警器 地下水池的进水阀门 控制浮球安装在水池顶部 池内有水时无法检查及维修 设计缺陷 目录 一 基础知识二 工程质量控制三 从使用看设计与施工1 常见使用问题2 处理及预防3 物业参与前置 泵房 地下室常见使用问题 三 不锈钢水箱内部毛刺较多 工