深圳锦星花园别墅改造项目投资可研报告 PPT课件

投资发展部2008年5月29日 深圳锦星花园别墅改造项目考察报告 一 项目总体概况二 项目市场情况三 项目经济测算四 项目分析及投资建议 项目紧靠罗湖区文锦渡口岸 位于沿河路高架北侧 西面为文锦南路 离东门南路1公里 离深南东路400米 离罗湖商务中心400米 所在区域位置较好 一 项目区域位置 锦星花园别墅始建于1982年 用地单位为中煤公司 中煤公司是隶属于国务院国资委的中央驻深企业 由于沿河路高架桥建成后 未在该地块修建相应的隔音设施 噪音很大 导致业主纷纷搬离 成了临时出租房 形象较差 1997年8月 深圳市国土规划局发函同意中煤公司日后改造锦星花园 二 项目背景 锦星花园共有别墅及多层29栋 总建筑面积9460平米 容积率为0 65 其中中煤公司拥有19栋别墅产权 总建筑面积6188平米 其余10栋为其他小业主所有 内部环境及建筑质量一般 目前主要用于出租 2007年9月中煤公司委托深圳市规划设计研究院对项目进行可研分析和片区改造详细蓝图的编制工作 地块所在片区的规划也是深圳市规划设计研究院负责编制 目前该片区的规划尚未正式公布 三 地块规划指标 锦星花园别墅占地14057 7平米 容积率为0 65 总建筑面积9460平米 中煤公司经与深规院沟通后可将容积率调整为5 75 相关指标如下表 中煤公司由于其自身运作机制的问题 没进一步与国土规划部门沟通将容积率批下来 更希望借助我司资源将容积率调整批下来 注 该地块不适合做大量商业 因此将商业面积做了相应调整 四 项目现状图 项目所在区域绿化较好 以破旧老房为主 旁有几个新建小区 项目离罗湖商业中心较近 交通 配套等较好 项目南面为香港 建筑物较少 视野开阔 一 项目总体概况二 项目市场情况三 项目经济测算四 项目分析及投资建议 一 项目卫星图及周边楼盘情况 锦星花园目前周边无在售楼盘 都是二手房在销售 离项目较近较新的二手楼盘有 朗钜御风庭 锦上花 新天地 汇鑫花园 文华花园等 这些楼盘售价大多在10000 15000元 平米之间 均价在13000元 平米左右 新天地名居占地10557平米 容积率为9 由5栋31层住宅塔楼连接组成 一层为架空绿化和会所 2层以上为住宅 户型从1房1厅38平方米到四房两厅143平米不等 04年9月销售时均价9000元 平米 05年10月入伙 带装修 目前在售房子大约在1 3 1 4万 平米 带装修 朗钜御风庭占地5001平米 建筑面积为41648 5平米 04年底如伙 毛坯 3梯15户 以中小户型为主 目前在售楼盘大多在13000元 平米 文华花园靠深南东路 于90年代建成 属于比较老的社区 目前正在规划建设的地铁5号线在文华花园楼下有一地铁站 该社区目前在售楼盘价位在10000元 平米左右 锦上花项目紧靠沿河高架路 噪音很大 以中小户型为主 目前在售二手房价格在10000 12000元 平米之间 5号线工程贯穿深圳第一 二圈层 途经宝安 南山 龙岗 罗湖四个行政区 连接城市东 中 西三条发展轴 规划5号线将在2011年6月30日前实现全线建成开通 项目西距罗湖商务中心约400米 正南面紧靠文锦渡口 地块的东面是汇鑫花园 目前售价在11000 12000元 平米之间 综上所述 目前片区在售二手楼盘大多在10000 15000之间 离沿河高架路越近 售价越低 本项目紧靠沿河高架路 所受噪音影响最大 按照目前的市场情况 我们认为该项目建成后预计住宅售价在12000元 平米 商业在20000元 平米 考虑到项目靠沿河高架路很近 受噪音影响很大 上升空间非常小 一 项目总体概况二 项目市场情况三 项目经济测算四 项目分析及投资建议 一 项目总体概况二 项目市场情况三 项目经济测算四 项目分析及投资建议 优势 项目离罗湖商业中心较近 周边配套较全 比较适合生活 项目离深南东路紧400米 交通较便捷 项目紧靠香港 未来有较多潜在香港客户 劣势 离沿河高架路太近 途径车辆多 噪音大 紧靠文锦渡口岸 货柜车很多 噪音大 形象差 地块内有10栋别墅在小业主手上 增加拆迁难度 地块规模小 想象空间有限 周边形象一般 同质小楼盘很多 替代性强 项目属旧城改造 需我司与国土规划沟通来调整容积率 增加操作难度和不确定性 地块需补地价和支付动迁费用 成本较高 项目分析 项目所在的罗湖区域虽然成熟度很