伟业-华侨城天津项目土地价值分析报告 PPT课件

1 天津华侨城项目 土地价值分析报告 2007 07 15 2 1 土地价值承载力 2 价值实现风险判断 3 拿地策略 3 项目基本情况发展动力及潜力市场机遇与价值空间项目分析 津塘路项目 新开路项目 土地价值承载力 4 项目基本情况 位置 河东区津塘路一号桥南侧总占地 178883 6平米总建筑面积 335302 1平米 其中居住面积约23 5万平米 商业金融面积约10万平米 位置 河东区新开路路新开路立交桥南侧总占地 36841 1平米总建筑面积 120400平米 其中居住面积约11 8万平米 公共服务设施面积约0 24万平米 河东区 和平区 河北区 南开区 红桥区 河西区 关键词 天津河东 5 项目基本情况发展动力及潜力市场机遇与价值空间项目分析 津塘路项目 新开路项目 土地价值承载力 6 发展动力与潜力 城市职能 国际现代制造业基地北方国际航运中心 航空枢纽港 区域综合交通枢纽北方国际物流和会展中心以金融商贸 科技信息 文化教育为主的区域性服务中心以近代史迹为特点的国家历史文化名城 1 天津城市发展动力与潜力 城市读解 7 发展动力与潜力 1 天津城市发展动力与潜力 政策导读 8 发展动力与潜力 中国经济增长第三极国家战略发展重点 区域可预见的未来 具备极大发展潜力与持续发展动力 环渤海面积 521120平方公里人口 约2400万人均GDP 20263元 长三角面积 99600方公里人口 约7500万人均GDP 35040元 珠三角面积 521120平方公里人口 约2400万人均GDP 42499元 1 天津城市发展动力与潜力 第三极 9 发展动力与潜力 区域范围 京津唐 京津保两三角区域发展方向 核心城市有机疏散 与区域内重新集中结合发展战略 区域空间经济一体化 京津双核 多中心 京津城市联动凝成主发展轴 促进人口流动 促使商品房客户进一步泛化 1 天津城市发展动力与潜力 京津双核 10 发展动力与潜力 城际铁路和城市轨道交通建设 使京津联系得到质的提升居住在天津中心城区 工作在滨海新区和北京 将可能成为寻常事 城际轨道 2005年7月开工 拟建5座车站 北京南站 亦庄站 永乐站 武清站 天津站 预计2007年底建成 2008年投入运营 全长115公里 时速为200公里 京津城际轨道交通将与北京地铁4号线于北京南站实现换乘 且可能同北京14号线对接 铁路公交化后 北京 天津间将实现半小时通达 天津站至滨海新区半小时通达 滨海新区至海港半小时通达 1 天津城市发展动力与潜力 交通联动 11 发展动力与潜力 中心城区 全市主中心人口 470万以内用地 80平方公里职能 行政 综合服务中心提升金融 商贸 科教 信息 旅游等现代服务职能适当发展都市型工业突出城市文化特色 滨海新区 都市副中心人口 430万用地 140平方公里职能 立足天津 服务环渤海 辐射 三北 面向东北亚以科技研发转化为重点 发展高新技术产业和现代服务业 提升港口服务职能以国际港口 物流 现代加工和现代服务业为主的城区城市经济引擎 国际港口都市标志 双核驱动 中心城区 城市发展的服务平台滨海新区 经济增长的动力引擎双核驱动 城市经济重心东移 实现经济洼地后发优势的战略要地 1 天津城市发展动力与潜力 双核驱动 12 发展动力与潜力 总体规划 2004 2020 城市结构 双中心 多组团 是规划结构主中心 依托海河主轴线的中心城区副中心 天津港 开发区 保税区和塘沽区形成城市副中心多组团 中心城区近郊新型组团津滨走廊 轻轨 快速路形成带状组团 空间布局结构 一轴两带三区 天津 塘沽 哑铃格局 人口1350万 城镇规模1450平方公里 1 天津城市发展动力与潜力 规划提速 13 发展动力与潜力 1 天津城市发展动力与潜力 后发优势 3 4年的发展差距形成未来发展空间持续动力引爆经济快速持续增长带动城市发展水平整体提升 对比天津 北京 上海城市发展水平 拉动购买力及需求规模扩大的同时 刺激房地产市场持续 快速发展 14 发展动力与潜力 1 天津城市发展动力与潜力 小结 发展动因环渤海经济圈 中国经济增长第三极大北京区域发展主轴中战略重点城市城际轨道交通支持 目前 发展动因已经成为现实动力未来 天津城市发展将极具发展潜力与持续动力 15 发展动力与潜力 河东区是天津市中心市内六区之一 位于天津中心城区东部 占地40平方公里 居民73万人河东区曾是相对落后区域 但却是市区联系滨海新区最近的城区 未来将成为天津双城并举的枢纽性战略区域 河东关键词 工业工厂 库房 拆迁安置居住区交通海河 地铁 津滨轻轨 新天津站枢纽工程历史文化 先有大直沽 后有天津卫 2 河东区发展动力与潜力 发现河东 16 发展动力与潜力 无论从区位条件 还是从政策导向角度研判 河东区在天津的地产板块发展格局中都占据极为重要的地位 2 河东区发展动力与潜力 战略地位 17 发展动力与潜力 城市化进程 2006年天津全市GDP达到了4337 7亿元 人均GDP突破5000美元 达到了5177美元 意味着天津房地产市场处于平稳发展阶段 天津相对后发的河东区 正处于快速发展阶段 城市化进程的加速 给河东区地产市场的巨大发展契机 0 2 河东区发展动力与潜力 动力1 18 发展动力与潜力 2 河东区发展动力与潜力 动力2 天津站 中山门 河东区 开发区 地铁 号线 津滨轻轨 在建 2009年初建成 天津市区 滨海新区 河东区两极的中间地带受两极发展带动 19 发展动力与潜力 填充式开发 天津 双城并举 的总体发展战略 使得两个核心区之间联系纽带区域的大片空白区域需要进行 填充式开发 价格补涨 从北京丰台 石景山 门头沟等城市后发区域的发展经验可以看出 原先发展相对滞后的旧城区等因为价值被低估 在填充式开发模式下无一例外的形成区域 补涨 价格直追先发城区 河东区也必将因其自身的区位条件因素 获得明显的 补涨 趋势 2 河东区发展动力与潜力 动力3 20 2 河东区发展动力与潜力 动力4 河东区十一五整体规划 立足河东 依托海河开发 融入滨海新区建设 面向天津及环渤海区域发展 努力建设成现代商务商贸物流基地 直沽文化旅游基地 都市工业示范基地和开放型 服务型 和谐型现代化新城区 全力打造 五区三带 暨南站CBD中心商务区 洋务溯源 旅游观光区 国际会议展览中心区 新开路嘉华商业聚集区和津滨大道集散物流商贸区5大区域 形成十一经路金融发展带 卫国道商贸商务发展带和新开路商贸商务发展带 充分发挥区域优势 推动津滨大道 经济走廊 的迅速发展 发展动力与潜力 与现状相比 未来变化是巨大的 建设成现代商务商贸物流基地 直沽文化旅游基地 都市工业示范基地和开放型 服务型 和谐型现代化新城区 21 发展动力与潜力 2 河东区发展动力与潜力 动力5 海河开发 海河全长72公里 分为上 中 下游段 海河综合改造采取由上游到下游滚动开发的形式海河上游段 即中心城区段规划为 4个功能分区 长度约19公里 面积约42平方公里 河东区境内中央金融商贸区和智慧城板块 72公里海河沿线开发中的两大重要商务板块均在河东区境内 22 发展动力与潜力 2 河东区发展动力与潜力 动力6 智慧城范围 北至津塘路 南至海河 西至快速路 东至外环 占地8平方公里进程 目前已处于第五轮详细规划讨论阶段物业 公建与住宅开发比例为7 3含义 城市形态 以松散城市形态为特征 营造高产出 高附加值的新产业区 展现生态城市亲近自然的新的城市形态重点产业 以智能技术 高新技术 网络技术为支撑 发展信息 会展 住宅 休闲 旅游等产业 形成高智能的休闲居住区和产业研发区人口置换 通过建设花园式的城市环境 吸引国内外高层次人士创业发展 实现天津高端科技梦想 产业的发展将带动居住 消费需求的量与质的同时提升 23 发展动力与潜力 3 发展动力与潜力判断 无论天津城市 还是河东区域 我们看到的未来不仅具有持续强劲的发展动力 而且同时还具有极大的发展空间 产业发展带动城市经济水平的提升区域形象加速改善人口构成发生改变扩大居住 消费需求规模 购买力跳跃式提升房地产业的发展具有持续的动力支撑 24 项目基本情况发展动力及潜力市场机遇与价值空间项目分析 津塘路项目 新开路项目 土地价值承载力 25 从土地市场发展变化来看 天津近期将进入第二次快速发展期 市场机遇与价值空间 1 土地市场 随天津市楼市外扩步伐的加大 2006年天津郊区土地成交量骤增 2006年土地成交量大幅回升 但成交均价回调 受2004年一级市场井喷及2005年 8 31大限 政策影响 开发商拿地谨慎 持观望态度 2005年土地成交量下挫80 但均价则突破3000元 平方米大关 土地二级市场进入交易活跃期 伴随海河改造进入实质性阶段 2004年天津迎来拆迁高峰期 使2004年土地供应达700万平米 创历史新高 26 市场机遇与价值空间 1 土地市场 中心城区土地成交价格涨速极快 河东区在后发与补涨的促动下 2006年土地成交价格比2005年实现增幅106 27 市场机遇与价值空间 1 土地市场 中心城区土地稀缺性显现 土地成交热点板块外扩 28 44 47 03 32 35 12 15 2007年第一次出让土地 2006年第一次出让土地 2006年第二次出让土地 2007年第二次出让土地 5 6 7 3 8 10 13 15 19 4 17 11 12 14 16 18 9 49 50 51 52 53 54 55 56 58 62 61 63 67 66 64 65 代表多次出让地块 2 1 20 24 28 31 2006年第一次出让地块1 直沽街地块2 万东小马路地块3 十一经路地块4 李公楼地块5 西宁道地块6 卫津路地块7 南京路地块8 瑞景居住区十三号地块9 瑞景3号地10 南口路地块11 金钟河大街地块12 淮安西道地块13 南开小园地块14 芥园西道地块15 密云一支路地块16 电影制片厂地块17 昆仑路地块18 光荣道地块19 梅江十三号地块20 马场道地块 2006年第二次出让地块1 直沽街地块2 万东小马路地块20 马场道 原医大三院 地块24 南昌路地块25 昆仑路A地块26 昆仑路B地块27 奥体中心地块28 成林道地块29 双港一号地块30 卫津南路西侧 原化学试剂二厂 地块31 倪黄庄地块32 35 海泰产业园区ABCD四地块 2007年第一次出让地块36 津塘路地块 原中外建地块 37 新开路一号地块20 马厂道地块24 南昌路地块38 黑牛城道地块39 解放南路地块 原棉二地块 40 天泰路地块 勤俭桥地块 41 咸阳路地块42 天平北路地块 双环村地块 28 成林道地块43 张贵庄路地块31 倪黄庄地块44 47 南运河ABCD地块48 小淀地块 2007年第二次出让地块49 中心公园地块50 津滨大道八宗地块51 大沽南路地块52 黄河道地块53 红旗南路地块54 昆俞路三宗地块55 红旗农场六宗地块56 58 津南区小站三宗地块59 东风路地块60 大丰路地块61 津围公路A地块62 津围公路B地块63 京津公路地块64 旭华道地块65 春曦道地块66 人民西路地块67 环秀湖地块 市场机遇与价值空间 1 土地市场 符号大小代表地块规模 25 26 27 29 30 36 37 38 39 40 41 42 43 48 60 59 29 市场机遇与价值空间 1 土地市场 出让概率 居住用地占总供地数目的45 商业用地占15 综合用地占40 出让区域 多分布于内环 中环间 中心城区及远郊区县供地量少行政区供地 河东区 南开区供地数目较多 各4块 东丽区 红桥区仅各有1块 30 市场机遇与价值空间 1 土地市场 再次交易 1 2 20号土地 为再上市地块出让概率 居住用地占总供地数目的比例不变45 综合用地供地比例上升 达到47 出让区域 集中在中环 外环之间 供地有外扩趋势行政区供地 西青区供地异军突起 占总供地数目的40 32 35 2 1 20 24 28 31 25 26 29 30 27 31 再次交易 再交易地块数量下降 降到4块出让概率 综合性用地数量持续上升 占总出让地块数目的53出让区域 供地持续外扩 集中于内环 外环之间 中心城区及远郊区县供地较少行政区供地 西青区数量最大 供地数目5块 市场机遇与价值空间 1 土地市场 44 47 36 37 38 39 40 41 42 43 48 20 28 31 24 32 03 05 12 15 2 3 4 5 出让概率 居住商业用地为主力 占总供地数目的47 出让区域 供地明显外扩 内环无供地 外环之外供地7块行政区供地 远郊区县供地数量上升 汉沽 宝坻 蓟县 静海各供地2块 市场机遇与价值空间 1 土地市场 49 50 51 52 53 54 55 56 58 61 63 67 66 64 65 60 59 33 居住先行 出让土地集中于居住用地 集中放量 土地于06年底集中放量成交区域 既往成交地块集中于河东区北部 新增挂牌土地多在区域南部外地开发商 广西阳光 融科集团进驻河东 河东价值显现 异地开发商聚焦 3 9 2 11 10 8 津塘路 新开路 6 7 市场机遇与价值空间 1 土地市场 5 1 4 34 市场机遇与价值空间 1 土地市场 土地用途 35 供地 未来9年 提供9平方公里土地资源未来三年 供应1 8平方公里土地储备2007年预计供应35万平米2008年预计供应31万平米住宅 开发规模 1200万平方米核心组团 天津站核心区 卫国道沿线 轻轨沿线 市场机遇与价值空间 1 土地市场 规划 后续大规模供地计划 使得区域成熟度快速提升的同时 也弱化了稀缺性对价格提升速度的影响 36 市场机遇与价值空间 2 一手房市场 03 06年 去除拆迁影响 整体商品房成交量基本呈平稳上升趋势 06年增幅5 左右价格增速较大 03 06平均增幅25 37 依据天津市场成交数据的持续跟踪 05年3月 07年3月商品房年均价格增长幅度在20 左右 市场机遇与价值空间 2 一手房市场 38 2006年 河东区一手住宅需求旺盛 交易活跃有量无质 部分需求尚未激发未来 一手住宅交易将保持 补涨 趋势 市场机遇与价值空间 2 一手房市场 河东区房价从2004年开始进入快速上涨期 2006年河东区均价达到5758元 平米 环比去年增长了27 1 与南开 河西区一起成为房价上涨最快区域 市场机遇与价值空间 2 一手房市场 河东区 40 随着商品住宅产品的高端化 天津市二手房市场自2004年起骤然放量 2006年 受营业税及个税等调控政策影响 三级市场成交量下滑三成 2006年 天津市二手房成交价格仍持续保持每年30 的涨幅改善型需求放量及部分次新房的上市 直接拉升了二手房成交价格 市场机遇与价值空间 3 二手房市场 二手房与一手房相比 较高的成交比例表明存在旺盛的居住需求二手房成交活跃 支撑一手商品房市场健康发展 41 市场机遇与价值空间 5 市场机遇与价值空间判断 未来河东区大规模供地计划 形成供应量的激增价格差距缩小 减缓增速 土地供应稀缺性促动需求外扩中心城区房价攀高成交量持续增长 河东区成为热点板块与核心城区价格水平的差异形成河东区的上扬空间 补涨 缓增 42 项目基本情况发展动力及潜力市场机遇与价值空间项目分析 津塘路项目 新开路项目 土地价值承载力 43 津塘路项目 用地条件分析区域市场环境方案试排销售分期经济效益测算 44 用地条件分析 1 区域优势与机会 2号线 4号线 9号线 交通 快速路 津塘路 4号线 津滨轻轨 交通优势 将在核心城区人口外迁的趋势下形成与周边区域的竞争优势 5号线 7号线 45 用地条件分析 1 区域优势与机会 空间 南站货运站 货车不通过津塘路 工业园及配套 居住 商住 本案 研发类 高科技产业及居住配套 全部拆迁至海河 智慧城 天钢国际会议展览中心区 用地面积 170万平方米公建 高级公寓比例8 2 上海阳光总部 富民路招商地块 乐康项目 核研究所 电传所 现状住宅 汪庄子地块22 6公顷住宅 区域未来将建成研发型写字楼及部分政府职能部门入驻规划公建物业供应量大 居住类物业相对较少 46 人人乐超市 家乐福超市 名家装饰城 家世界超市 金海马家俱城 家世界超市 东兴装饰城 万客隆超市 苏宁电器 平和装饰城 老百姓大药房 国美六纬路店 本案 用地条件分析 2 区域劣势 配套缺乏距离远 零售商业分布 47 用地条件分析 2 区域劣势 配套缺乏距离远 餐饮 娱乐分布 48 用地条件分析 2 区域劣势 配套缺乏距离远 直线距离19公里 天津火车站 项目用地 49 用地条件分析 3 地块条件 用地指标 A 1地块为商业金融用地 占地36518 9平米 建面100000平米A地块为居住用地 占地66337 9平米 需预留小学用地10000平米B地块为居住用地 占地76026 8平米 需预留幼儿园用地2400平米 50 用地条件分析 3 地块条件 交通 规划中地铁 号线 津滨轻轨已运行 2009年将与地铁9号线联通 规划龙岗路 月牙河 海河计划2009年开工 工程进度需结合机床厂搬迁情况 津塘路与津滨轻轨 现状钢厂路 项目内部预留市政路 由政府投资 现状先锋路 规划娄山道 东丽区 富民路40米宽快速路 2008年动工 作为津塘路副线 现状变电所路 武当路 卫国道 海河 计划2008年动工 城市主干道 轨道交通节点 未来交通更加便利西侧现状钢厂路交通条件较差 51 用地条件分析 3 地块条件 环境 4栋界外楼 东侧低端商业 现状学校 机床厂 建筑公司 垃圾站 周边现状环境较差 但临近物业均在拆迁计划中 未来将得到改善 52 用地条件分析 3 地块条件 拆迁 现状加油站 现状学校 供热管道 供热站 现状住宅 2007 12拆迁完成 加油站 学校2008 12拆迁完成 现状住宅 供热站 供热管道 53 用地条件分析 3 地块条件 内部 内部平整 少量成树 54 津塘路项目 用地条件分析区域市场环境方案试排销售分期经济效益测算 55 区域市场环境 住宅市场 区域内现状及近期潜在供应量小 1 2 津塘路 4 3 在售项目 1 朝阳 绿茵潜在项目 2 米兰 新干线3 融科 金月湾4 格调 竹境 56 区域市场环境 住宅市场 区域内现状及近期潜在供应量小 区域内现状在售项目仅朝阳绿茵 总建筑面积20万平米 市场存量11 6万平米潜在供应项目总建筑面积42 87万平米目前市场销售均价6500 7000元 平方米 57 区域市场环境 住宅市场 可比区域重点项目 顺驰 太阳城2 百合春天3 第六大道 由于本项目所在区域供应较少 选择相邻可比区域重点项目的价格涨幅及销售速度进行分析 2 1 3 津滨大道 卫国道 58 区域市场环境 住宅市场 可比区域内 销售均价 5800 8300元 平米年均消化量 16 08 22 80万平米年均价格涨幅 21 36 59 区域市场环境 住宅市场 顺驰 太阳城 开发商 天津顺驰新地置业有限公司项目位置 河东区卫国道以北总占地 151万平米总建面 178万平米分期 5期以上 60 区域市场环境 一期开盘时间2002年6月起始售价2500元 平米 目前均价5800元 平米销售周期5年计算 年均涨幅21 住宅市场 顺驰 太阳城 61 区域市场环境 住宅市场 核心城区大盘参考项目 富力城 富力城项目地处天津核心城区老城厢 且总规模较大约70万平方米 选取该项目进行参考 以发现目前天津中高档楼盘价格涨幅情况与销售速度 作为参考 富力城 62 区域市场环境 住宅市场 富力城 开发商 天津富力城房地产开发有限公司项目位置 南开区鼓楼西侧占地 22万平米总建面 72万平米项目分期 2期建筑类型 高层板楼装修状况 精装修 63 区域市场环境 年增幅750元 平米 年增长率10 高性价比 紧凑户型需求量大 销售旺季实现246套 月年均消化量11 17万平米 住宅市场 富力城 64 区域市场环境 住宅市场 分析小结 本区域内市场现状与潜在供应项目较少 累计存量约42 87万平米目前销售价格水平为6500 7000元 平米年均消化量15 96万平米河东相邻区域参考项目目前价格水平5800 8300元 平米年均涨幅21 36 年均消化量16 08 22 80万平米大盘项目太阳城年均价格涨幅21 年均消化量万平米16 08万平米核心城区中高档大盘富力城年均价格涨幅10 年均消化量约11 17万平米 本项目住宅 总建筑面积约23万平米预计销售周期3 4年目前参考售价7000元 平米先期价格涨幅较大按年均20 计算 后期考虑绝对价格上涨及相邻区域竞争影响涨幅放缓为10 15 65 区域市场环境 2 商业市场 相邻区域商业步行距离较远周边商业配套少 且档次偏低 项目周边成规模零售商业仅万客隆与苏宁电器少量沿街底商租金约1 3元 平米 日 零售商业分布 餐饮 娱乐分布 66 区域市场环境 2 商业市场 人口密度大 近期面临拆迁影响中长期居住人口 办公人口增长 大直沽居住区20年7 8万人 富民路居住区10年4 1万人 中山门居住区20年8 4万人 一 二号桥居住区15 20年4 7万人 67 区域市场环境 2 商业市场 邻近轻轨站点临津塘公路 轻轨站点 津塘公路 规划绿地 商业用地 商业价值放大支撑区域级商业中心开发 68 区域市场环境 2 商业市场 1 3 2 津滨大道 津塘路 卫国道 1 上东一街2 U6街区3 顺驰又一城 销售均价 13000 14000元 平米租赁 2 25 2 50元 平米 日 69 区域市场环境 2 商业市场 分析小结 商业缺乏项目周边商业配套缺乏临近区域商业中心距离较远商业配套档次低需求大 但存在不确定因素周边居住人口密集形成较大消费需求 但近期面临拆迁影响未来商业需求档次提升 区域内新增办公 居住人口增加交通提升商业价值临近轨道交通节点 城市主干道 商业价值与辐射范围增大具备区域级商业中心的条件 规模 10万平米商业规模过大 销售与经营风险增加实际开发规模按3万平米计算本项目住宅形成需求约7000 10000平米区域级商业中心增加约2万平米业态 超市约10000平米零售商铺 可售 约20000万平米售价 考虑商业价值提升因素 按当期住宅售价2倍计算 70 区域市场环境 本项目规划指标中商业物业规模过大 基于如下因素 考虑剩余部分商业物业转变实际使用用途 建设公寓类产品 约7万平米 道路 轨道交通便利区域发展潜力大 投资预期高未来办公人群增加形成需求 提升投资价值区域内拆迁导致需求及总价因素综合影响形成需求天津市场中存在商业或办公产权公寓项目的开发销售案例 71 2003年起 服务式公寓 上世纪九十年代初 酒店产权自持性物业 公建立项 以外籍租客为主要服务对象 小户型公寓 小户型公寓产品 住宅立项 普遍带有装修 以年轻人自住 家庭投资为主要购买目的 对产品舒适度要求不高 2005年起 酒店式公寓 介于酒店与住宅之间的一种产品 公建或住宅立项 对于配套要求及物业服务的要求较高 单价较高 后期生活费用较高 2006年起 产权式酒店 纯投资性产品 对于区域位置 周遍高端商务人群 产品装修标准 配套设置有很高的要求 且对酒店公司的运营能力有一定要求 售价高于其它产品 市场受众面窄 市场沿革 区域市场环境 3 公寓市场 72 1991年 1998年 2004年 2003年 2005年 2006年 空中供给独立时代 国际大厦 都市坐标摩登天空 时代奥城SOMO诚基中心非常公馆精英汇焕日线 2007年之后 即将入市 奥林匹克大厦 世纪泰达商务酒店龙悦 海上国际弘泽国际橙 HOUSEQQ堂别馆公寓塞纳国际金茂现场中央恋城中新城上城 后现代城 市场沿革 区域市场环境 3 公寓市场 市场供应逐年增加商品住宅价格的持续上涨 促进对公寓类相对总价产品 户型面积较小 的需求作为投资性产品 市场接受度逐步提升 73 1991年 服务式公寓出现于南京路 1998年 第二家服务式公寓出现于五大道 2003年 小户型公寓出现位于南开及河西区 2004年 小户型公寓集中于南开区上市 2005年 为提升项目品质认知 小户型公寓和酒店式服务公寓被广泛定义成为酒店式公寓 此概念被泛化 2007年 产权式酒店面世 众多同类型产品出现于市内各区 橙 house 世纪泰达商务酒店 别馆公寓 塞纳国际 弘泽国际 龙悦 海上国际 QQ堂 区域市场环境 3 公寓市场 区域范围扩大 由核心城区向外围扩散 74 区域市场环境 3 公寓市场 典型在售项目中出现非住宅产权项目案例 75 区域市场环境 3 公寓市场 总价低 投资性高 主要使用客群家庭结构简单等因素弱化了燃气 水 电等与住宅差异因素的负面影响 76 普遍户型面积较小 主力户型集中在60平米以下 区域市场环境 3 公寓市场 77 区域市场环境 3 公寓市场 典型案例泰达世纪酒店 开发商 天津鸿轩房地产开发有限公司项目位置 河东区卫国道138号占地 1 8万平米总建面 3 87万平米总户数 418户产品形式 3幢5层板楼层高 1 2 楼首层6米 3 楼5 4米装修 毛坯开盘时间 2007年3月25日入住时间 2007年12月31日投资方式 售后由泰达酒店管理集团经营管理 包租15年 年回报率8 8 8 78 区域市场环境 3 公寓市场 典型案例泰达世纪酒店 开盘至今 月均销售速度3000平米以上实际成交均价由于促销折扣因素在10000 11000元 平米该项目全部产品均价由开盘12000元 平米 增至14000元 平米 79 区域市场环境 3 公寓市场 分析小结 本项目公寓产品规模 7万平米产品标准 精装修1000元 平米小户型 60平米左右销售期 市场正常销售期2年考虑区域成熟度因素 考虑滞后销售 与商业部分同期入市 售价 本项目与世纪泰达酒店区位条件相似 周边配套略有不足 现阶段基准价格考虑12000元 平米实际使用功能为居住功能 价格涨幅与住宅接近综合考虑总价因素及由于后期绝对价格上扬 结合北京市场成熟区域中公寓与住宅价格关系 确定本项目后期公寓售价为1 2倍住宅价格 80 区域市场环境 4 区域发展案例 宋家庄 宋家庄 核心城区 亦庄 南城 发展滞后早期配套缺乏人口密度大缺乏产业支撑位于核心城区与亦庄开发区之间交通带动 地铁5 10 11号线 早期区域价值低估 后期价格补涨 需求爆发 两极拉动 81 区域市场环境 4 区域发展案例 中海城 总占地75公顷总建筑面积170万平方米住宅面积为133万平米 由板式小高层楼 点塔等组成配套建筑面积为38万平米一 二期60万平米售磬 5400 7500 9700 5008 8 2006 2007 3 年均涨幅25 需求爆发 价格补长 82 区域市场环境 河文化 海河文化大于城文化 习惯了因河而有偏角的路网和建筑 对非正向朝向接受度高洋文化 四合院与小洋楼并存的城市面貌 培育了天津客户的洋文化偏好 精致 正宗的欧式建筑风格 颇受客户青睐重面子 看重项目立面 集中景观等 面子工程 老人为子女购置婚房的比例高求实惠 喜欢折扣 优惠 赠送面积等营销利益地缘性 受血缘 地缘 亲缘 业缘影响 对现区域认同度高 但随未来市场供应变化及城市居住区外迁速度加快 对跨区置业的抗性逐渐减弱需求放大 中 高端居住需求将逐步释放 投资型需求逐渐放量 外来客户在津居住或投资的速度加快老龄化 天津已进入老龄化发展期 50岁以上购房客户比例将增大理性化 客户购买需求回归理性 更看重居住舒适性和项目品质的提升多元化 品牌开发商云集 客户需求升级更加挑剔 未来客户对产品的细节性及个性化 可识别等需求将不断提升 5 客户特征 整体特征 83 中山门居住区居住氛围浓厚 团结 友爱 互助 和睦四个住区共同形成最初的中山门居住区 后出现中山门东里 南里 西里 北里 片区配套相对完善轻轨中山门站为市内连接滨海区域的核心节点 而区域近年无新项目上市 区域二手房交易市场活跃 均价已突破6000元 平米交通位置优越使该片区房屋租赁市场异常活跃 房屋租金日渐走高 区域市场环境 5 客户特征 中山门 84 区域市场环境 85 万明里1999 2003年落成 为片区内房龄最新也是距本案最近住区 近期改善型需求不大 片区住宅多为原周边工厂宿舍楼 人群为各单位员工 房龄均在15年以上 核工业研究院宿舍虽房龄较老但居民有一定购买力且改善需求强烈 整个片区03年后房源供应呈停滞状态 且规划部分原宿舍楼将于近期拆迁 区域周边具一定生活配套 但尚不能满足区域人群需求 区域市场环境 5 客户特征 一 二号桥 86 5 客户特征 一 二号桥 区域市场环境 87 津塘路项目 用地条件分析区域市场环境方案试排销售分期经济效益测算 88 方案试排 主要经济技术指标 住宅部分 占地面积 12 99万平米基底面积 2 3万平米 建筑密度 18 地上总建筑面积 23 4万平米会所 服务站等配套 0 39万平米可销售住宅面积 23 1万平米地下停车及人防 6 93万平米可销售车位面积 2 76万平米商业部分 占地面积 3 65万平米商业2万平米 其中超市1万平米公寓7万平米基底面积 1 5万平米 建筑密度41 地下停车及人防 3 15万平米 89 方案试排 30 30 30 2 2 3 11 11 小学 幼儿园 津 塘路 娄 山路 武当路 龙岗路 公寓部分 30层 标准层约780平米总建筑面积 7万平米 商业部分 2层为主 局部3层总建筑面积 3万平米 1万超市 住宅部分 11层小高层总建筑面积 21 4万平米 含0 39万平米配套 住宅部分 多层 6层花园洋房总建筑面积 2万平米 N 90 津塘路项目 用地条件分析区域市场环境方案试排销售分期经济效益测算 91 销售分期 相关因素说明 界外地及架空暖气管2008年底完成拆迁住宅售价涨幅07 09年按20 增长 09年后增速放缓为10 15 商铺售价为住宅的2倍计算 且在首期住宅入住后销售公寓售价为住宅1 2倍考虑 待区域成熟度增加后与商业同期入市住宅销售周期3 4年 商业及公寓销售周期2年 92 销售分期 1 方案一 市场正常速度 93 销售分期 1 方案二 放缓销售速度增加价格上涨空间 94 津塘路项目 用地条件分析区域市场环境方案试排销售分期经济效益测算 95 经济效益测算 1 测算公式说明 成本利润率 税后利润额 开发总成本税后利润额 税前利润额 土地增值税 所得税税前利润额 销售总收入 开发总成本开发总成本 地价成本 建安成本 财务费用 销售费用 公共维修基金 营业税及附加土地增值税 土地增值额 30 扣除额 0 土地增值额 直接成本 1 2 间接成本直接成本 土地成本 建安成本 前期费用 市政配套费用 绿化及道路费用间接成本 管理费用 不可预见费用 财务费用 营业税及附加 96 方案一 2 测算前提 成本 销售面积 根据天津本地实际成本情况计算初次计算利润时暂按土地基价计算 超市 万平米持有经营 未考虑出售人防部分可用做车位 但人防与商业地下车位不考虑销售剩余地下车位全部出售 售价暂按 万元 个计算 结合住宅销售计算销售周期 计算方法 结合销售进度 分年进行成本 利润测算财务成本按全投资额 贷款利率 90 计算在各年成本 利润测算基础上 计算项目整体经济效益反算销售利润率为15 情况下 土地价格 97 方案一 3 逐年成本 利润测算 07 8 08 8 09 8 10 8 11 8 12 8 前期准备阶段 总成本 170374 11万元财务费用 21252 47万元 98 方案一 4 销售全程测算结果 总成本 365321 79万元财务费用 50371 68万元总销售额 481805 23万元均价住宅 13122 144万元商业 16796 808万元公寓 27994 68万元利润额 71136 50万元成本利润率 19 47 成本利润率为15 时 土地价格为 4398元 平米 99 方案二 5 逐年成本 利润测算 07 8 08 8 09 8 10 8 11 8 12 8 前期准备阶段 总成本 17034 11万元财务费用 21252 47万元 10 8 100 方案二 6 销售全程测算结果 总成本 377612 19万元财务费用 57093 82万元总销售额 517750 54万元均价住宅 13929 元 平米商业 30794元 平米公寓 18477元 平米税后利润额 83569 92万元成本利润率 22 13 成本利润率为15 时 土地价格为 4672元 平米 101 土地价格与利润率的敏感性分析销售价格与利润率的敏感性分析 价值实现风险判断 102 地价每次上涨10 成本利润率约下降3 地价上涨至5163元 平米时 增值税为零 利润率下降速度加快地价为6219元 平米时 成本利润率为零 土地价格与利润率的敏感性分析 土地价格变化 成本利润率变化 103 土地价格与利润率的敏感性分析销售价格与利润率的敏感性分析 价值实现风险判断 104 售价每浮动5 利润率随之浮动2 84 4 34 之间 售价越高 敏感性越低住宅售价下降至9111元 平米时 增值税为零 成本利润率下降速度加快当平均售价为预计售价的80 时 住宅8024元 平米 成本利润率为零 以地价为3949元 平米为基准 成本利润率为15 售价对成本利润率的影响 销售价格与利润率的敏感性分析 销售均价 成本利润率 105 拿地策略 106 15 成本利润率 损益平衡点 按市场正常发展水平及天津建设及费用成本估算的条件下 成本利润率为15 时 地价为 4398元 平米 方案一 4672元 平米 方案二 按市场正常发展水平及天津建设及费用成本估算的条件下 成本利润率为0 时 地价为 6219元 平米 方案一 6517元 平米 方案二 影响因素 土地获取方式华侨城天津发展战略后续获取土地成本 107 用地分析市场分析政策及开发商分析SWOT分析及销售价格预测初步产品建议 新开路项目分析 108 宏观分析 项目区位 行政区划层面 新开路项目隶属河东区 位于河东区与河北区交界处 同时距离南开区 和平区都比较近 地理位置层面 项目靠近传统的城市核心区 紧邻内环线 河东区 和平区 河北区 南开区 靠近城市核心 区位优势明显 未来升值潜力巨大 109 宏观分析 项目交通 项目周边路网密集 交通可达性良好 项目靠近多条城市干道 内环 中环 金钟河大街 卫国道 津滨大道 建设中的东纵快速路等 可以方便快捷地到达城市其他区域 建设中的地铁2 3号线临近本项目 外环 中环 内环 海河 金钟河大街 卫国道 津滨大道 东纵快速路 建设中 交通可达性好 路网密集 增强了与城市其他区域的联系 3号线 2号线 110 中观分析 区域规划 河东区规划了现代服务业发展的 五三三 布局 十一五 期间 海河东岸将建成 五 个现代服务业聚集区 三 条商务商贸发展带和 三 大类服务业 其中新开路商务商贸发展带 嘉华商业聚集区 距离本项目最近 有利于完善项目周边的配套 增强商务商贸氛围 使整个板块的档次得到进一步提升 项目周边未来可开发的土地非常稀少 更加凸现本项目的稀缺性 新开路商务商贸发展带 嘉华商业聚集区 河东区规划 对本项目将产生较大的利好影响 本项目所在板块 未来可供开发土地很少 凸现本项目稀缺特性 本项目 本项目 111 中观分析 区域规划 天津站交通枢纽工程距离本项目1 5公里 集普通铁路 京津城际铁路 京秦客运专线 京沪高速铁路 城市轨道交通 地铁 号线 公交中心以及客运集散功能于一体的大型综合项目 总建筑面积 万平方米 为我国目前在建同类工程中建设规模最大的综合枢纽项目 全部工程包括铁路客站 站前广场 站后广场 站后公交中心以及配套市政交通 景观等五个工程区 京津城际铁路在2008年奥运会之前开通运营 天津站交通枢纽全部工程计划于 年 月竣工 扩建中的天津站距离本项目很近 尤其是后广场的规划建设 将极大的促进周边区域的发展和档次提升 对本项目的开发极为有利 天津站 本项目 112 中观分析 区域交通 项目临近多条主干道 如新开路 狮子林大街 金钟河大街 华龙道 修建中的东纵快速路等 可达性好 方便到达城市其他区域 地铁2号线 3号线在项目附近经过 2号线在新开路和华昌道交叉口设地铁站 3号线在华龙道设地铁站 同时在金狮立交桥西侧设地铁站 本项目 2号线 3号线 新开路 华龙道 小树林 新开路 十一经路 金钟河大街 华龙道 真理道 狮子林大街 新广路 红星路 华兴道 华捷道 华昌道 卫国道 卫国道 津滨大道 东纵快速路 金钟河大街 区域内交通非常发达 对项目构成利好影响 胜利路 113 中观分析 区域配套 项目所处区域比较成熟 周边配套非常完善 有利于提升项目档次 沃尔玛 乐购 华北医院 巨福园电器批发市场 本项目 三毛艺术学校 河东区实验小学 财经职业中专 120急救中心 卫生防病中心 卫生防病中心 二中 疾病预防控制中心 三十二中学 中医二附院 四十八中 靶铛村小学 114 学校配套说明 根据天津市教育部门的规定 天津市教育系统分区片管理 河东区包括若干教学片 小学阶段必须在户口所在地的片区上学 不允许跨片 初中可以在整个河东区的各个中学来选择 但不允许跨区 高中基本没有限制 本项目隶属河东区 新开路东侧 小学阶段在靶铛村小学 初中阶段可以在河东区内选择 高中学校没有限制 本项目周边的几个学校情况说明 小学阶段 必须选择靶铛村小学 原则上无法就读河东区试验小学 初中阶段可以选择河东区内的学校 原则上不能就读二中和四十八中 高中阶段没有限制 信息来源 河东区教育局 115 微观分析 项目四至 项目四至 东至现状住宅小区 南至新容道 西至新开路 北至现状铁路线 1 1 2 2 3 3 4 4 116 微观分析 项目四至评价 1 铁路 铁路1包括普通铁路和京津城际高架铁路 火车经过频率较高 有一定的噪音影响 铁路2为京山铁路支线 所过车辆均为货车 但频率较低 项目边界与铁路1之间有很宽的绿化带 可以减缓铁路对项目的影响 通过访谈了解到 居民和购房客户对于靠近铁路居住没有明显的排斥 铁路对于购房者的最终购买决策影响较小 2 项目边界与新开路有一段距离 减弱了新开路噪音的影响 规划中的新容道增强了项目的交通可达性 新开路 华龙道 铁路1 铁路2 东纵快速路 新容道 新博道 综合来看 地块的优势远大于劣势 并且劣势方面是可控的 绿化带 117 地块指标 总面积 36841 1平方米 包括幼儿园用地2000平方米 出让土地面积 34841 1平方米 总建筑面积 120400平方米 其中住宅 118000平方米 公共服务设施 2400平方米 容积率 3 45建筑密度 20 绿地率 35 地块面积较小 容积率较高 基本是小高层 高层产品 产品均质化 118 地块内部现状 地块内部较为平整 无建筑物及成树 目前均为草皮 地块南部有一高出地面2米左右且穿越地块南部的热力管道 需将其埋入地下 在地块的中偏南部有一条宽均1 5米左右的土路 对地块影响不大 地块平整 不涉及拆迁 可控性强 启动速度快 119 地块内部价值分析 地块北部 西侧及东侧均有铁路 存在噪声影响 且地块狭长 不利于建筑布局及内部景观打造 价值相对最低 地块西侧 靠近铁路 存在噪声影响 地块价值一般 地块西南部 地块西侧的污水池对空气有一定的污染 地块价值较低 地块东南及中部 离铁路及污水池均有一段距离 地块价值相对较高 污水池 58m 铁路 铁路 120 用地分析小结 项目地块靠近城市核心区 区位优势明显 未来升值潜力巨大 交通可达性好 路网密集 未来有地铁2号线 3号线 提升了区域档次 加强了与城市其他区域的联系 河东区规划 尤其是天津站的扩建 后广场区域的发展 对本项目将产生较大的利好影响 本项目所在板块 未来可供开发土地很少 凸现本项目稀缺特性 项目周边区域配套完善 生活便利 地块临近铁路 是项目的一个劣势 但影响是可控的 地块内部较为平整 有一条高架的供热管道 项目施工时可以埋入地下 污水池对项目会有一定的影响 开发商可以跟有关部门协商 由开发商出钱对污水池进行改造 把影响降到最低 从用地角度分析 综合来看 地块的优势远大于劣势 开发价值非常高 121 竞争区域房地产市场分析房地产重点个案小结 市场分析 122 新开路区域楼盘位置图 市场分析 123 新开路区域楼盘售价情况表 市场分析 124 近两年新开路区域楼盘价格增势图 综合周围6个楼盘 对本区域楼盘销售价格进行了一下汇总 加权平均 得出近三年区域市场的一个大体价格走势情况 在05 06年以1000元 平米 年增长 06 07年速度加快 以1500元 平米 年的速度增长 增长率达到23 从图中看出 在06年以后 区域市场开始升温 价格进入一个高速增长的阶段 随着本地区交通状况的日益完善 未来前景非常看好 市场分析 125 近五年新开路区域二手房价格走势 信息来源 我爱我家 新开路店 从05年下半年至今 二手房价格有一个比较大的涨幅 大约在每季度涨幅在300元元左右 年增长率达到23 市场分析 126 未来两年的价格预期 本区域最大的优势在于交通的便利 地段的价值也体现在交通的价值上 随着天津站的进一步修建 还有京津高铁的通车 以及地铁2 3号线的开通 未来两年 区域价值必会加速升值 前景看好 市场分析 127 以海河新天地为参照 未来两年区域价格发展预期 现实价格涨幅 以21 的年增长量得出的价格预期 市场分析 128 访谈结论 业内人士 市场供应 新开路板块土地资源稀缺 尽管目前在售数量不少 但未来可供开发的土地不多 需求特点 客户特点 市场价格 当前产品特征 地块内产品同质化 以110 130平方米户型为主 访谈项目近两年平均价格涨幅超过1000元 年 二手房价格与新房持平 由于土地稀缺和天津站后广场的带动 预计将来会出现相对快速的增长 婚房比例较大 刚性需求大 购买力较强 市场上总价低的小户型潜在需求较大 但目前市场供应较少 新开路地块客户多来自河东区和河北区 地缘性客户居多 市民区域观念较强 129 访谈结论 客户 购房目的 自住型区域偏好 本区域 亲友集中 工作方便收入水平 中高 本区域内国企职工 公务员为主户型偏好 婚房偏好选择70 100m2 改善性需求偏好较大户型 板块内以海河新天地为代表 置业态度 对天津市发展和天津站后广场建成后前景非常乐观 购房热情较高 购房目的 投资型区域偏好 繁华地段 滨海新区 政策倾向明显区域收入水平 高 本市私营企业主为主 部分外地投资客户型偏好 小户型为主 看重增值空间 收益安全性置业态度 看好天津市的发展 关注后期管理水平和品牌 130 基本情况 项目位置 河东区河东内环新开路与华捷道交口占地面积 总占地20万平米 其中住宅11万平米总建面 60万平米 住宅26万平米 公建34万 包括公寓 酒店 写字楼及商场 容积率 住宅2 1物业类型 住宅 公建物业费 2元 平米总户数 1800套建筑形式 22栋高层塔楼装修标准 毛坯主力户型 三居 四居主力面积 130 140平米 主力户型总价 104 114万住宅起价 6280元 平米最高价 8800均价 8300元 平米 项目地块 海河新天地 重点个案 海河新天地 131 基本情况 项目整体规划共三期 现已全部开盘 其