锦溪项目可研报告.doc

0 莲湖水乡花园别墅开发项目 可行性分析报告 草稿 天然湖滨绿色地产 代前言 莲湖水乡花园别墅区位于淀山湖汪洋荡北岸 地处上海 苏州之间 东依淀山湖 西临阳澄湖 贯穿金 山南北的交通主干道 南北公路 穿越莲湖与 318 国道和沪宁高速公路相交接 在别墅区 20 公里范围内 北有苏虹机场路 沪宁高速公路 京沪铁路 312 国道 西有直达苏州新加坡工业园区的甪 lu 锦公路 别 墅区距上海虹桥国际机场 36 公里 莲湖境内内河航道纵横交叉 100 吨位船舶可直航其内 距上海港 60 公 里 张家港 100 公里 莲湖往东至虹桥机场及上海市区 向南与上海青浦区相接 是上海周边规模较大 开发环境最有特色的 开发条件最成熟的 湖岸线最长的湖滨绿色地产项目之一 莲湖水乡花园别墅区规划总用地面积 200 公顷 3000 亩 总建筑面积约 60 万平方米 水乡花园别 墅区将利用现有水系 拟划分为四个别墅区和一个水乡花园区 每个区域平均约占地 600 亩 各个小区将 建设成既有不同特色 在整体上又有互相联系的 人性化的 江南园林式的天然湖滨别墅 莲湖水乡花园总用地示意莲湖水乡花园总用地示意 1 莲湖水乡花园东部用地策划莲湖水乡花园东部用地策划 莲湖水乡花园别墅区紧邻上海青浦县 上海已经成为令人瞩目的城市 在这个人口仅占全国 1 土 地面积占全国 0 06 的城市里 完成的工业总产值占全国的十二分之一 港口货物吞吐量占全国的十分之 一 口岸进出口商品总额占全国的四分之一 财政收入占全国的八分之一 并在改革开放 产业升级 科 技创新等方面发挥着示范 辐射和带动作用 莲湖水乡花园别墅区所在地金山市紧邻国际大都市上海 可以充分接受其辐射 金山市地处中国经 济最发达的长江三角洲 是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市 历史悠久 物产丰饶 素有 江南鱼米 之乡 美称 面积 921 平方公里 人口 59 万 辖 15 个镇 金山是国际资本投入的高密度地区之一 也是外商投资产出的高回报地区之一 至 2001 年底 全市 已累计批准来自世界 54 个国家和地区的投资企业 2300 多家 合同外资超过 110 亿美元 实际到位外资超 过 50 亿美元 开工投产企业 1100 余家 到目前 金山全市累计合同外资 130 多亿美元 到位外资 60 亿美 元 今年全市财政收入将突破 40 亿 人均 GDP 将达到 6000 美元 早已达到十六大提出的小康水平 据海 关统计 今年 1 至 10 月 金山出口加工区进出口总值突破 10 亿美元大关 达到 12 79 亿美元 其中出口 5 57 亿美元 进口 7 63 亿美元 均比去年同期增长 400 以上 投资额超 1000 万美元的有 360 多家 超亿 美元的有 20 多家 世界 500 强企业已在金山投资 23 家企业 另有一批行业领先的国际知名企业 财团和 2 跨国公司在金山落户 金山也是台湾同胞在祖国大陆投资最密集的地区之一 累计合同台资超过 50 亿美元 实际利用台资超过 25 亿美元 利用台资大约占江苏省的四分之一 全国的十分之一 2001 年全市进出口总 额达 50 亿美元 本项目所在地莲湖镇面积 90 69 平方公里 气候温和湿润 四季分明 光照充足 雨量充沛 年平均气温 16 4 度 最高气温 37 1 度 最低气温 4 5 度 年降水量 907 毫米 年日照时间 1760 小时 全年无霜期 221 天 平均风速 3 4 米 秒 莲湖镇 1999 年未在籍人口为 45560 人 莲湖 有着宽阔肥沃的土地 丰富的水面资源 众多的名胜古迹和丰厚的历史文化积淀 随着古镇 基础设施的日益完善 旅游开发的逐渐兴起 在国际经济一体化浪潮的推涌下 莲湖这个充满灵气 美丽 的古镇 吸引着越来越多的投资者 投资莲湖有着宽广的选择 无论是农 牧 渔业 工业还是旅游业 丰富的资源基础 便捷的交通通讯 完善的基础设施和优质的服务体系将帮助每位投资者扬起事业成功的 风帆 莲湖将成为投资者的乐园 莲湖属长江三角洲冲积平原 土地肥沃 物产丰富 自古就是鱼米之乡 经过产业结构调整 全镇 现拥有 3 7 万亩耕地 5 万亩自然水面和 1 6 万亩精养鱼塘 年产粮食 2 5 万吨 油菜籽 1500 吨 以及各类 瓜果蔬菜 水产养殖以特种水产为主 年产莲湖水晶虾等特种水产 1500 吨 各类淡水鱼 1 万吨 淀山湖黑 砚年出口量达 3000 吨 甲鱼 河鳗和莲湖巴鱼是莲湖的特色 特产 特菜 莲湖镇工业主要有轻工 服装 机械 电子 印染 建材等行业 其中富有特色的是服装工业 现 有 8 家规模较大的服装企业 拥有固定资产 1 亿多元 标准厂房 5 万平方米和 5000 名训练有素的操作员工 年产各类时装 1000 万件 套 出口至美国 日本等国家和地区 自营出口总额达 1 亿美元 莲湖为千年古镇 历史悠久 富有江南水乡的风韵 远在宋代即受宋帝爱妃的喜爱 明代多有诗人雅士 吟咏 莲湖八景 老镇区至今保留有众多的明清建筑 文昌阁 莲池禅院 古砖瓦博物馆以及金龙花园等 人文景观 辅以古桥 小巷的清幽 是旅游 休养的极佳去处 莲湖是江南著名的千年历史文化名镇 远在 5000 年前的新石器时代 这里已有先民生存繁衍 创造 了灿烂的史前文明 吴越春秋 当吴王阖闾命伍子胥修筑苏州古城时 这里已成集镇 西汉末 辅助光武 帝刘秀战败王莽的名将马援曾在此驯马练兵 后为马援庄村 魏蜀吴三国纷争 孙权手下的辅吴大将宰相 张昭死后墓葬于此 即为张家厍村 唐代大文学家陆龟蒙晚年亦曾长年隐居古镇 镇上曾留有陆氏三贤祠 祠堂 古镇原有一溪 夹岸桃李纷披 晨霞夕辉 尽洒江面 满溪跃金 灿烂若锦带 所以得名莲湖 南 宋初期 金兵入侵 宋室南迁 孝宋赵玮及宠妃陈氏途经此 并在古镇小住了数日 后陈妃病殁 水葬莲 湖 赵玮即下旨在五保湖畔构筑古莲禅寺 为陈妃护墓诵经 古镇因此亦为赵玮御旨改名 陈墓 长达 830 余年 古镇莲湖成名二千余年的历史文化积淀 使她拥有了众多的名胜古迹 莲湖八景 莲池八景 以及 三十六座桥 七十二只窑 的古老传说 原滋原味的水乡风貌 令中外游客流连忘返 莲湖这千年古镇 历史久远 富有江南水乡的风韵 约在宋代即受宋帝爱妃的喜爱 明代多有诗人 雅士诗咏莲湖八景 至今老镇区保留有众多的明清建筑 文昌阁 莲池禅院 古砖瓦博物馆等处人文景观 辅以古桥 小巷的清幽 莲湖民谚有 三十六座桥 七十二只窑 之说 仅在一个平方公里的老镇范围内就 有明清古桥 36 座 其密集度实属罕见 桥上碑记 柱联 花纹镌刻精细 形成古镇特有的 桥文化 如九 柱十孔长虹卧波的 小宝带桥 十眼桥 还有流传着许多古老传说的普庆桥 天水桥 浦济桥等 凡来 锦游客 都喜欢泛舟水上 荡漾在水光桥影中 领略一种远离尘嚣 超凡脱俗的意境 他们无不对莲湖的 清闲幽静 民风淳朴 历史文化底蕴深厚表示由衷的赞叹 天 水 桥 太 平 桥 3 南 塘 桥 普 庆 桥 古井风亭 通神御翰 福寿残碑 莲池结社 古砖瓦博物馆 中国第一古砖瓦博物馆 座落在明清时期的丁宅内 这里陈列着二千余件极富艺术魅力和历 史文化价值的古砖瓦珍品 在国内堪称一绝 走进丁宅 就仿佛走进了一座古砖瓦艺术的宏 伟圣殿 那里从西汉城砖 六朝板瓦 西晋纪年砖 唐宋凿榫井砖 到明 清 太平天国 民国时期的青砖 乃至以五星为标志的红砖应有尽有 然而在拥有 5500 年历史的良渚 红烧 土砖 面前 连 秦砖汉瓦 也只能是小巫见大巫了 一块砖就是一段历史 一片就是一个故 事 一张得于曹操当年建在漳河边上的冰井三台之上的 铜雀台瓦当 则阐明了当年曹操与 周瑜间的纠葛 一块秦二世望夷宫上的装饰砖 又讲述了秦二世胡亥被赵高的女婿 咸阳县 令阎乐逼死 以及 指鹿为马 的故事 4 花园金龙古城苏州以私家园林闻名 而莲湖也有一处私家园林 叫金龙花园 主人柏金龙泥 瓦工出身 凭他自己的勤奋努力 在二亩七分的废墟上自己搞蓝图 垒亭榭 疏池筑亭 栽 花种竹 建起了一座苏式园林 曲径通幽 楼台亭阁 深藏老街 闹中取静 实为休闲品茗 的好地方 文化沉淀深厚的莲湖 孕育着众多的古今中外名人 古有 吴中才子 文徵明 画 圣 吴道子 民国状元 朱雷章 诗人 吴伟业 今有美国高校历史上的第一位 华裔院长 陈华伟 中国科学院院士 等等 据统计 莲湖现有 107 位教授 118 位留学生 莲湖党委书记沈立新 也是一个既有领导才能 又有相当文化资历和企业管理经 验复合型人才 古镇莲湖历来人文荟萃 美丽富饶的鱼米之乡 涵养了丰富的历史文化 也培育了众多英明流传的人物 吴中才子 文徵明 sssss 画圣 吴道子 ssss 5 民国状元 朱雷章 sssss 诗人 吴伟业 sss 上述这些有利条件 是发展高档旅游居住区理想的地方 并且上海申请举办 世博会 的成功 必将为本项目的实施带来更加光明的前景 综合类世界博览会 被视为展示各国经 济 科技和文化综合实力的 经济奥林匹克 推动世界经济 社会发展的 助推器 根据 规划 2010 年上海世博会的规划面积为 400 公顷 上海世博会将充分发挥滨水特点和区位优 势 建造一批大型文化 会议 展览 居住 休闲娱乐和商业服务设施 这些设施连同绿色 走廊 淀山湖是上海饮用水源地 本项目的沿湖区域正是此绿色走廊的一小部分 和运河 都将在世博会后予以保留 并发展成为上海重要的文化博览中心和特色滨江居住区 上海用 于世博会园区建设的直接投资额将达到 30 亿美元 而由此带动的产业结构调整 交通 商 业 旧区改造等延伸领域投资约是直接投资的 5 10 倍 同时 世博会的需求将催生一大批 中外合资的融资 商业 旅游 管理以及法律咨询等专业服务公司 据权威部门测算 2010 年在上海举办世博会 参观者将超过 7000 万 有望创下世博会历史的最高记录 这对于扩 大世博会的影响 促进国际展览事业的发展具有非常重要的意义 世界经济论坛亚洲区总裁弗兰克 瑞奇特博士近日在此间说 上海总给人一个欣欣向 荣 充满创业精神的感觉 对外国人的吸引力不断增强 它完全可以成为一个世界级的城市 这个城市不仅对中国经济发展有利 对世界经济也会产生很大的积极作用 事实上现在国 际资本涌入上海 不仅是为了开拓中国市场 更是为了把它作为向世界其他国家和地区出口 的基地 上海正在成为连接亚洲和欧洲市场的黏合剂 成为变化的制造者 上海如有一份 幸运 世界将添一片异彩 如今 上海的幸运已经到来 我们何须等待 本地区的传统优势和大上海的辐射作用 为本项目的实施奠定了坚实的基础 如何利 用这些优势创造全新的莲湖水乡花园别墅区 应该成为思考本项目的基本出发点 同时 本 项目的策划中还提出了要搞一部分影视的内容 这是考察了莲湖及上海的形势之后提出的很 重要的设想 提出搞部分水乡花园项目的根本指导思想可以用两个字来表述 就是 造势 三国时期的诸葛亮就是最善于 借势 造势 最著名的赤壁大战 借东风 借的是 东 风 用的是 火 势 攻 诸葛亮的 用兵之道 先定其谋 后施其事 计谋欲密 攻 敌欲疾 获如鹰击 战如河决 则兵未劳而敌自散 此用兵之势也 诸葛亮的 行兵 军 之势有三 天 地 人 善将者 因天之时 就地之势 依人之利 则所向无敌 所击者万 全矣 古今中外 借势 造势 成功事例很多 这里不再赘述 那么 讲这些军事之道 与我们今天要搞的莲湖水乡花园别墅区项目有什么联系呢 用影视渠道 传扬当地文化 借势 渲染我们别墅区项目 就是用最少的代价 取得 最好的宣传效果 在我们的项目用地上拍电视剧 吸收当地政府 企业共同出资拍影视剧 既减轻了我们的负担 又为当地政府和企业做了好事 加深了与当地的合作关系 同时我们 应当看到 在长江三角洲到处都是景色美如画 遍地是黄金的地方 如果没有独到的广告宣 传手段 我们的项目做的再好 在强手如林的上海地区 又如何能够得到人们的特别关注呢 选择适合当地的题材 结合适当的时机播出 必将为我们的别墅区项目起到与众不同广告效 应 同时 为影视建造的大量建筑 又可作为永久性旅游经营之用 大大增强项目投资的收 益 莲湖水乡花园别墅区西临古朴典雅的莲湖老城 南接淀山湖畔 这样的区域 既避开了 都市的喧嚣 又不会有身处深山老林 湖海孤岛的孤独寂寞感 这是本地区独特的 其他地 区少有或不可能具有的条件和优势 我们应当利用这些优势 创造出比上海郊区和深山湖岛 景区更好的的高尚社区 中国空前的城市化过程使人们的居住环境和交通状况急剧恶化 在 此形势下 山水城市 花园城市 生态城市 的建设备受人们的关注和欢迎 然而在 建设热潮中 一些城市大兴土木 消耗巨资 以个别人的幻想盲目构筑的 花园城市 除 了部分景观得到改善外 并不能达到城市园林化的效果 而莲湖水乡花园别墅区却占有上风 6 上水之优势 紧临中小城市之便利 远离都市之喧嚣 临窗南望 蓝天白云浩浩荡荡 湖波 荡漾 鸟语花香 清风扑面 使您真正找到回归大自然的感觉 如何考虑在莲湖水乡花园别 墅区溶入大地景观规划和人类生态系统设计的思想 而不是依靠人为制造的寻幽揽趣 娇柔 做作的虚假风景 这是久居都市人们向往自然 回归自然 亲近自然的共同向往 如果将莲 湖水乡花园别墅区建设成为一个相对独立 有着良好配套 有着优美环境的居住功能区 必 将成为都市人们理想的栖身之所 本项目开发应注意的另一个问题是水乡花园区的建设规模问题 目前周边的大多数别 墅区几乎都是仅考虑居住区和配套的会馆 还有一些品质不高的高尔夫球场 在旅游淡季的 金山 仍然是游客如云 宾馆饭店爆满 笔者亲身体验 在旅游资源俯首可拾的莲湖 目 前还没有一个象样的宾馆 饭店 写字楼 没有一个象样的体育场馆 娱乐场所 而且在老 城地区 几乎已无立锥之地 因此 建设新的旅游配套设施也是当地的迫切需要 在我们的 项目用地西部 这是距离莲湖旅游区最近的地方 劈出一块用地 配合当地的需要 结合 影视建筑添加一些参与性的旅游项目 不仅解决了当地旅游设施不足的问题 而且适当增加 公建的比例 可以增加项目收益 以上思路 仅供本项目策划参考 由于本项目许多条件还未确定 本分析报告只能按 目前一般的假定进行测算和分析 第一章 项目概况 一 概况 1 1 上海概况 略 1 2 金山概况 金山地处中国经济最发达的长江三角洲 是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市 是国际资本投入的高密度地区之一 也是外商投资产出的高回报地区之一 金山紧邻国际大 都市上海 可以充分接受其辐射 与中国和新加坡两国政府合作建设的苏州工业园区接壤 可以就近吸收其成功的管理经验 金山是国家卫生城市和国家环保模范城市 有着良好的人 居环境 金山有比较充裕的人才资源 目前全市拥有 4 万多名各类专业技术人才和 15 万名 较高素质的技术工人 金山吸引外资的重要载体有 金山经济技术开发区 金山出口加工区 金山国家农业 综合开发现代化示范区 金山科技创业中心 留学人员创业园 省级金山高科技工业园 中科集团金山高科技产业园 金山国际商务中心 金山软件园和华扬科学工业园 国家级的 金山经济技术开发区建成区 20 平方公里 是全市开放型经济的龙头和基地 金山出口加工 区是国家批准的首批全国 15 个出口加工区之一 也是最近全国第一个通过验收的出口加工 区 首期规划面积 2 86 平方公里 区内实行 境内关外 政策 电子信息 精细化工 精密机械行业已发展成为金山的优势行业和领先行业 电子信 息行业有法国阿尔卡特 美国 SCI 等 还有来自台湾的仁宝电脑 沪士电子 富士康接插 件 英业达集团 耀宁电子 远见电子等大批著名电子信息企业 精细化工行业中有法国道 达尔 菲纳 芬兰耐思迪 瑞士诺华 丹麦丹尼斯克 美国艾利 荷兰 DSM 等著名跨国公 司 精密机械行业中有日本丰田汽配 富士和机械 高日内饰件 台湾的正新轮胎 六丰轮 箍等企业 另外 还有芬兰通力电梯 瑞典利乐包装 日本 NSK 微型轴承 牧田电动工具 台湾捷安特 禧玛诺等世界知名品牌 金山旅游资源十分丰富 既有湖光山色的自然资源 又有众多的历史人文资源 以古 镇周庄 莲湖为代表的保存完好的大量明清民居和历代古桥 具有很高的观赏价值和文物价 值 金山还兴建了一批现代渡假休闲项目 有 3 个国际标准的高尔夫球场 7 作为十六大代表的金山市委书记 十六大期间也频频在各大电视屏幕上亮相 金山盛 产 第一 全国第一个自费开发区的诞生 第一个全国县级开发区获得 国批 而且迄今 为止仍是 第一 第一家中外合资企业 第一家外商独资企业的建立 以及第一块土地批 租 第一个通关点 第一个出口加工区的建立 开发区国批使大批外资涌入金山 出口加工 区的建立让金山外向型经济发生质的飞跃 到目前 金山全市累计合同外资 130 多亿美元 到位外资 60 亿美元 今年全市财政收入将突破 40 亿 人均 GDP 将达到 6000 美元 十六大 提出的小康水平 金山早已达到 据海关统计 今年 1 至 10 月 金山出口加工区进出口总值 突破 10 亿美元大关 达到 12 79 亿美元 其中出口 5 57 亿美元 进口 7 63 亿美元 均比去年 同期增长 400 以上 1 3 莲湖概况 莲湖镇地处上海 苏州之间 东依淀山湖 西临阳澄湖 贯穿金山南北的交通主干道 南北公路 穿越莲湖与 318 国道和沪宁高速公路相交接 交通条件十分优越 在镇区 20 公里范围内 北有苏虹机场路 沪宁高速公路 京沪铁路 312 国道 西有直达苏州新加 坡工业园区的甪锦公路 南北公路穿越全境 沟通内陆各地 南接 318 国道 距上海虹桥国 际机场 40 公里 境内内河航道纵横交叉 100 吨位船舶可直航其内 距上海港 60 公里 张 家港 100 公里 莲湖往东至虹桥机场及上海市区 向南与上海青浦区相接 莲湖处于金山 南大 门 的显要位置 莲湖镇面积 90 69 平方公里 属北亚热带南部季风气候 气候温和湿润 四季分明 光照充足 雨量充沛 年平均气温 16 4 度 最高气温 37 1 度 最低气温 4 5 度 年降水量 907 毫米 年日照时间 1760 小时 全年无霜期 221 天 平均风速 3 4 米 秒 莲湖镇 1999 年 未在籍人口为 45560 人 莲湖为千年古镇 历史悠久 富有江南水乡的风韵 远在宋代即受宋帝爱妃的喜爱 明 代多有诗人雅士吟咏 莲湖八景 老镇区至今保留有众多的明清建筑 文昌阁 莲池禅院 古砖瓦博物馆以及金龙花园等人文景观 辅以古桥 小巷的清幽 是旅游 休养的极佳去处 莲湖投资环境 功能与规划 1 工业配套区 规划面积 1 平方公里 2 模具工业区 规划面积 0 5 平方公里 3 电子工业区 规划面积 1 5 平方公里 4 生活服务综合区 规划面积 0 8 平方公里 条件与优势 A 基础设施 遵循 科学合理 全面规划 分期实施 的原则 首期启动区已达到 五 通一平 条件 B 独特的区位优势 该区东距上海 45 公里 50 分钟车程抵达上海虹桥机场 西至苏 州 30 公里 其中距 苏州新加坡工业园区 东侧仅 18 公里 南接 318 国道和金山南北一级 公路 北接沪宁高速公路 北至国批金山开发区仅需 20 分钟车程 莲湖配套工业区已成 为投资商向上海 苏州 并至南京 金山等地结转的集散地 投资者可极大的节省成本 C 二大意识 与 一站式 服务 区内服务机构 管委会 奉行 强烈的亲商意识 和 热 忱为纳税人服务的服务意识 为投资者投资提供 一站式 全程服务 D 优惠政策 投资在区内的外资 合资 企业均享受国家和地方给予国批开发区的全 部优惠政策和条件 税收政策 A 增值税外资企业销售或进口一般货物税率为 17 粮油 农用 水 气 图书等 8 货物税率为 13 外资企业出口货物物资税率为零 来料加工企业实行零税率 B 营业税 从事运输 建筑 保险 文化 体育 娱乐 服务和转让无形资产 销售 不动产等行业税率 3 20 不等 C 所得税 外资企业类别 税率 生产性企业 15 非生产企业 30 出口产品产值达 到 当年产品产值 70 以上 10 注 经营期十年以上的生产性企业从获利年度起前 2 年免 征 后 3 年减半 先进技术企业前 2 年免征 后 6 年减半 外资企业用分得的利润在中国境 内再投资且经营期不少于 5 年的 则退还已纳所得税的 40 如再投资于出口型或先进型 企业则全额退还 D 关税 外资企业进口用于出口产品的原材料等物品税率为零 其它进口货物依法纳 税 外资企业出口自产的产品税率为零 除国家限制出口产品 二 地理位置 该项目位于金山市莲湖镇 南临淀山湖汪洋荡 东至南北公路 北至国家农业综合示范 区 西邻周家浜村南部耕地 项目地块为莲湖镇马援庄村良田 属金山市淀山湖畔绿化带湖 滨带别墅开发项目 占地约 200 公顷 地形呈梯形状 南侧沿湖东西向长约 2200 米 北侧 东西向长约 1800 米 东侧南北向长约 1500 米 西侧南北向长约 500 米 本项目紧临淀山湖畔 属上海辐射圈外缘 项目南边为淀山湖汪洋荡 湖深约 4 米 是难得的沿湖岸线较长的位于绿化环境中的别墅居住用地 第二章 项目规划及市政条件 项目规划 待定 市政条件 项目现状为农田 市政需从南北公路上接 目前南北公路市政现状为供水管径 毫 米 雨水管径 毫米 电信容量约 万门 天然气 整个上海 江苏地区目前均无 管 径 毫米 莲湖镇承诺在 年内在建设将上述市政管线引到项目地块东边 供电由南北 公路东侧接口 小区内费用由我方承担 第三章 项目合作条件 按目前与莲湖镇初步接触的结果 协议总用地 200 万平方米 3000 亩 投资方按达到 七通一平 含土地出让金 的条件 每亩建设用地 12 14 万元 若以 招 拍 挂 方式出让 可能会略高于此数 支付方式为 首期签定 600 亩 土地转让费 7200 8400 万元 也可再少些 其余 的根据项目进展分期支付 土地转让价格含 市政条件达到上水 下水 污水 电力 电信 天然气 暂无 道路等市政设施铺设至本项目居住小区用地红线 第四章 市场分析 一 别墅项目市场概况 随着长江三角洲地区的经济迅猛发展 具有较高收入和追求较高生活品位的成功人士 正在迅速涌现 购买高档别墅 进入高尚社区 也是这些人的身份标志的目标之一 本地区 的成功人士 外商投资企业高层人员和其他高收入人群 正在逐步推动这一地区别墅项目建 设的升温 2002 年对于上海周边的别墅市场来说是非常热闹的一年 从上海近郊到太湖孤岛以及 佘山老林 别墅项目一个接着一个 发展商和客户都有目不暇接之感 具体来说有以下几个 9 特点 别墅项目新盘数量多 分布范围广阔 上海集中规划的别墅区有 3 个 既 浦东 松江新桥和青浦徐泾 除此之外 上海周 边的别墅区可以说是星罗棋布 其数量之多 分布范围之广 是北京地区无法比拟的 仅在 不到两天的时间里 我们走访过的别墅项目有 青埔徐泾的九溪十八岛 长堤花园 湿地坡 景 居礼 青浦县的威尼斯花园 苏州的太湖之星 莲湖的丰泽湾 金山的阳明山 庄 一墅情园 金山花园世纪城 金山别馆 水秀艺园 亭林山庄 玉峰山庄 圆缘别墅 郁金香花苑 新港湾 用其他方式访问到的有淀山湖花园别墅 青阳宝岛花园 西郊景园 西郊庄园 西郊美林馆 中海叠翠别墅 湖畔佳苑 世贸湖滨花园 东方夏威夷 九洲大唐 花园 天籁 紫都 上海晶园 佘山 羅山绿洲别墅 嘉富丽花园 碧赢谷 孔雀王朝 怡 东花园 渔歌唱晚 假日 高尔夫别墅 价格普遍低开高走 出售速度快 优秀项目有较大的上涨空间 新上市的项目普遍起价较低 纷纷祭起价格策略这个最古老也是最有效的促销法宝 就象青浦徐泾离虹桥机场仅 10 分钟路程的地区 别墅起价也是 4000 元 多 但从所有调查 过的别墅项目中 均没有低于 4000 元 的 有些项目 首期起价 4000 元 多 后来居然 卖到 12000 15000 元 而且许多地段好 规模大 规划设计精良的优秀项目入市价格相 对较高 由于别墅开发土地的稀缺性 地价从远景分析是会上涨的 所以 一些地理位置得 天独厚 经营开发正规可信的别墅项目 如九溪十八岛 是有较大的升值空间 另外 在所 有访问过的项目中 还有一个特点 就是没有一家一次开工别墅 50 棟以上的 一般都是一 次开工 30 棟左右 在开盘后一般在 1 3 个月内基本上出售 2 3 以上甚至售完 售完一批再 开另一批 几乎看不到有积压的现象 似乎有以销定产的味道 此种做法 体现了江南人士 精打细算的习惯 有水则灵 在同一项目区域仍有较大的价格差异 在上海及其周边的别墅项目中有一个共同的特点 无论是在高山 平原或湖畔的别墅 项目 都拼命地追求在近水傍水的地方建造别墅建筑 有湖的尽量靠湖 没有湖畔可依的则 引水上别墅区 在小区内制造人工河流 别墅则依河两侧而建 谁能想到 在处处是水的江 南水乡 水还是那么灵愿 在同一小区内 靠水和不靠水别墅价格差异居然会有 2 3 倍 如 在我们莲湖项目用地南侧约 10 公里的上海威尼斯花园项目 起价 4000 元 多 目前 还剩两套无水可依的别墅报价 5000 元 多 还未售出 但是在小区内人造的 威尼斯运河 两侧的别墅售价 10000 元 多早已全部售完 在靠近淀山湖南岸 我们的项目是在淀山湖的 北岸 边缘的别墅售价 12000 15000 元 连期房都已买完 太奇怪了 真是有水则灵啊 威尼斯花园项目用地是 1993 年以 76 美元 合 42 万元人民币 亩 购买 多年来因湖畔 200 米内为绿化带争议 拖至近年才开工并取得较好的效益 项目之间日趋雷同 竞争激烈 随着市场上别墅项目增多 尤其是许多项目集中在一个地区 竞争越来越激烈 发展 商使用的策略也日趋雷同 在买点上的选择也趋于实际 下一轮竞争的焦点将是谁能推陈出 新 从两天来所看到的别墅项目来看 从园林到建筑设计方面 没有一个令人满意耳目一新 的项目 在项目规划设计方面 为了家家户户靠水 人造运河 沿河两侧摆设别墅 形成单 调的一字长蛇阵的设计比比皆是 较有人性化的组团式的布局不多见 一字长蛇阵使本来就 很独立的一幢幢别墅更加孤独 建筑设计方面多是照抄照搬国外产品 看不到一丁半点中国 10 园林 中国建筑文化的韵味 真是糟蹋了如此多的江南宝地 在此局面下 如果我们能够推 出既有西方别墅的舒适温馨 又有中国园林建筑的古朴典雅风格的 有创造性的别墅项目 定能让人刮目相看 甚至可能产生轰动效应 目前政府未限制该地区别墅的发展 正是抓紧立项的好时机 人多地少 这是我国难以改变的基本事实 特别是在长江三角洲地区 这种到处开别 墅项目的局势 国家的有关部门届时一定会出台针对性的制止措施 我们应当抓紧大好时机 办好项目立项 土地转让手续 为今后的大发展创造有利的条件 二 区域分析 莲湖富有传统的文化底蕴 在海内外有大批的莲湖名人 平时常有国内外名人和上级 领导经常光顾 仅在 十六大 前后 中科院院长路甬祥 文化部副部长 等许多人士 到莲湖游玩视察 在金山周边别墅开发的一片热潮中 与临近的淀山湖镇相比之下 旅游环 境比别人好 别墅开发比别人慢 目前仅有丰泽湾一家 占地 300 亩 已开别墅 20 棟 不 到两个月 已经卖出了 16 棟 我们如果将 3000 亩全部拿下 在莲湖就不会有第三家 莲湖 几乎再没有可用于建设的土地 在莲湖地区无竞争性 我们拟占的地块 是金山地区距上海 最近的地块 湖岸线最长 约有 2 公里以上 朝向最好 全部都是座北朝南 环境幽静 周 边没有城市或村庄 距旅游风景区最近 离莲湖老城约 1 公里 离周庄约 9 公里 离上海大 观园约 8 公里 这些条件 容易在公众心中树立 高档 优越 的区域观念 加上我们在项 目立项初始的宣传中 就注重强调 莲湖优越 的概念 在设计规划及配套方面保持高水平 就有可能在金山乃至上海地区别树一帜 尽管如此 该地区毕竟不属于上海市 距上海市中心有一定的距离 金山地区白领人士 有限 因此我们在建设规模 建设速度方面必须慎重从事 如果单纯降低价格来吸引白领阶 层 不一定有效 不如索性提高标准 创造精品 珍藏品别墅 为成功人士居住 投资服务 同 时在项目进展过程中 为不断适应市场变化而适时地进行的策略调整 三 周边地区别墅项目价格参考 项目名称区域 位置 起价均价最高价单棟面积类型备注 丰泽湾金山 莲湖镇淀山湖 420044004600240 320独棟售16棟 剩4 棟 阳明山庄金山 张浦镇双洋湖7000300 500独棟共80棟 剩 10棟 租 一墅情园金山 张浦镇双洋湖 420043504500240 300独棟 金山别馆金山南北公路500060007000独棟 淀山湖花园别墅淀山湖北4000200 300独棟16棟 一期 已售 完 青阳宝岛花园金山市400042504500独棟连排独棟已售完 英郡金山市长江北路500060007000独棟未开盘 已认购 80 郁金香花苑金山市4600 新港湾金山市4500 圆缘别墅金山市80001000012000 亭林山庄金山市520062007200 水秀艺园金山市43002569 18开盘 售出 17 套 花园世纪城金山市4200 11 威尼斯花园青浦朱家角南4500800015000独棟仅剩2套 太湖之星苏州太湖状元楼岛420052006200 西郊景园沪青平 高泾路交界处450050005500192 278独棟连排 西郊庄园闵行区120001350015000250 1000独棟上海 10大特色别墅之一 西郊美林馆沪青平 高泾路 689弄6800309 558独棟双泳池 双车库 中海叠翠沪青平1481弄7000300 500双拼 湖畔佳苑沪青平1517弄700080009000200 500独棟上海 10大特色别墅之一 世贸湖滨花园浦东 云闸路15000300 400独棟精装修 长堤花园 湿地坡景青埔徐泾45005000独棟 居礼青埔徐泾50006000独棟 九溪十八岛青埔徐泾7000900012000独棟特色别墅之一 四 项目优劣势分析 优势分析 项目地处古今文化发达的莲湖 周边文化旅游气氛浓郁 项目区域内幽静 区外稍 感繁华 有助于对后代文化的熏陶 可成为成家立业的上选区域 可以说 只要宣传得当 可发挥项目先天具有地域基础和吸引人心取向方面的优势 项目地理位置座北朝南 湖岸线长 2000 多米 总用地面积大 自然水系发达 容 积率低 绿化面积大 易于塑造极佳的形象 项目可以借助莲湖老城中心地带的商业 旅游 娱乐设施 丰富居民的休闲生活 也可以发展水乡花园新设施 增强当地的休闲娱乐气氛 项目总规模较大 有利于总体规划的安排和资金的综合利用 有利于提高资金利用 率 提高投资回报率 从而降低开发风险 在莲湖地区同类型项目无强力竞争对手 有利于市场价格定位 上海世博会已经申办成功 具有相当的炒作价值 项目劣势 上海地区别墅项目众多 供应量大 市场竞争激烈 尤其担心国家政策变化 项目 进展中如半途而废是最大的风险 离上海市中心较远 不利于吸纳众多的白领阶层 市政设施基础薄弱 可能加大投资成本 第五章 市场定位 一 项目的市场环境 项目的市场定位 除自身所具备的条件外 主要取决于其所处的市场环境 包括区域的供 给 需求及其特征 周边项目的特点和价格等 其中最具价值的是来自周边项目的真实数据 二 目标客户定位 由于本项目地处古今文化发达的莲湖 周边文化旅游气氛浓郁 项目区域内幽静 区外 稍感繁华 有助于对后代文化的熏陶 而且项目地理位置座北朝南 湖岸线长 2000 多米 总用地面积大 自然水系发达 容积率低 绿化面积大 绿化条件好 具有塑造高档别墅区 的优越条件 建议本项目的目标客户应为较有实力的成功人士 目标客户的主要特征 自身具有较高的文化素质 一般具有大专以上学历 重视对子女文化修养的培养 有成就感 需要著名的 优秀的别墅居住区与之匹配 12 有一定的经济实力 消费能力较强 追求生活质量 对居住环境要求较高 目标客户的价值取向 购房时 看中的是项目的自身条件 不特别在意价格 面积相对宽裕 并充分考虑使用的方便性和功能性 对环境 绿化和会所有较高的要求 对别墅希望能表现自己的个性 后期可考虑部分特高档 特豪华型的别墅满足少数希望能表现自己的特别实力的特殊 客户需求 三 产品定位 中高档住宅 在产品规划设计 外立面风格 户型设计 设备选型以及装修标准等方面 为成功人士定做 充分考虑目标客户的需求 四 价格定位 均价在 5000 元 左右 起价不低于 4200 元 特高档型的价格可在 6200 7100 元 左右 预期收入未考虑此项 第六章 项目开发进度 一 开发计划 暂按四期开发 启动时间为合作协议签署 6 8 个月内开工 全部开发周期约为 4 5 年 二 工程进度 一期开工 1 8 1 5 平均开发周期 年 一 二 三 四期交叉施工 其中 准备期 6 8 个月 建设期 4 5 年 销售期 5 年 6 个月 第七章 财务分析 以容积率为 0 3 土地成本为 3000 亩 x14 万元 亩 4 2 亿元计为例 财务分析如下 一 财务分析假设条件 规划总建筑面积 60 0 万平方米 规划别墅面积 50 0 万平方米 影视及配套公建面积 10 0 万平方米 可售公建面积 8 0 万平方米 土地成本 4 2 亿元 实际可售面积 58 0 万平方米 二 主要经济指标 指标 开盘价 均价 最高价 特高档最高价 一期售价 4200 4700 5200 6200 二期售价 4500 5000 5500 6500 三期售价 4800 5300 5800 6800 四期售价 5100 5600 6100 7100 平均售价 4650 5150 5650 6650 主要指标 万元 元 可售面积 元 建筑面积 269700 00 开盘价 4650 元 x58 万 预期收入 298700 00 平均价 5150 元 x58 万 327700 00 最高价 5650 元 x58 万 一类成本 156000 00 2689 66 2600 00 13 项目总投资 其中 管理费用 2 5 3900 00 67 24 65 00 销售费用 2 5 3900 00 67 24 65 00 不可预见费用 5 7800 00 134 48 130 00 销售税金 预期收入 5 5 16428 50 283 25 273 81 利息费用 6 9360 00 161 38 156 00 公司费用