房地产政策与制度问题.doc

房地产政策与制度问题 房地产政策与制度问题从(开始，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定。 全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A1997年下半年B1998年上半年C1998年下半年D1999年房地产制度与政策项目管理07项目管理07教材朱珊房地产法规高等学校工程管理专业应用性本科规划教材）人民交通出版社xx年第一版李岫。 课程内容房地产相关知识建设用地制度与政策乡村房屋拆迁管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策规划设计及工程建设管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房地产权属登记制度与政策房地产中介服务管理制度与政策物业管理制度与政策房地产税收制度与政策住房公积金制度与政策教学要求熟练掌握房地产相关制度与政策学时课堂教学24学时。 考查方式开卷评分规范回答问题及作业情况平时成果70%考查成果30%?平时效果为到课。 第一章房地产房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”乡村房地产管理法）房产有明确权属关系的房屋财富。 体现基于房屋属性的权利义务关系?地产有明确法律权属关系的土地?房产与地产关系不可分房地产转让、抵押时。 包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 房地产业属于第三产业，房地产业的概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。 为生产和生活服务的部门。 房地产业的地位xx年分行业城镇固定资产投资及其增长速度xx年房地产开发和销售完成情况房地产业的细分然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，开发经营取得待开发房地产特别是土地。 再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或销售租赁房屋。 ?房地产服务房地产咨询房地产股价房地产经纪物业管理住房制度农村住房制度自建、自住、住房私有?乡村住房制度1998年以前国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用1998年下半年以后逐步市场化目前的城镇住房制度实行住房分配货币化?建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系?继续推进现有公有住房改革，昆山二手房停止住房实物分配。 培育和规范住房交易市场?加快经济适用房建设?发展住房金融?加强住房物业管理土地制度即全民所有制和劳动群众集体所有制”全民所有， 一、土地所有制中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。 即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”农民集体所有的土地依法属于村（乡、镇）农民集体所有的由村（乡、镇）集体经济组织或者委员会经营、管理”宪法、土地管理法）取得建设用地使用权的途径1通过行政划拨方式取得2通过国家出让方式取得3通过房地产转让4通过土地或房地产租赁国有土地现阶段。 集体土地昆山租房农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 指对土地拥有所有权农村集体经济组织,农村集体经济组织。 具有宪法地位。 其前身是农村人民公社体制下的公社、大队、生产队。 人民公社体解后，公社一级的经济组织基本上体解了大队一级和生产队一级的经济组织仍按原规模延续下来。 但其名称有的已变化；其经营方式，原来的集体经营按劳分配已变为现在家庭承包经营了农村集体经济组织既不同于企业法人，又不同于社会团体，也不同于行政机关，自有其独特的政治性质和法律性质。 包括抵押权、承租权等 二、土地管理基本制度1土地登记制度国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。 土地登记由县以上人民政府登记造册。 土地他项权利土地使用权和所有权以外土地权利。 2国家实行土地有偿有限期使用制度国家依法实行国有土地有偿使用制度。 但国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 土地管理法）将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地3国家实行土地用途管制制度根据土地利用总体规划。 4国家实行耕地维护制度严格限制农用地转为建设用地1.8亿亩耕地红线其中可开发为耕地的约667万公顷（1亿亩）且主要分布在西北和东北地区。 但通过土地可增加耕地达533-733万公顷(0.8-1.1亿亩)工矿废弃地复垦可增加耕地93万公顷(1400万亩)耕地13003.92万公顷(19.51亿亩)园地1002.38万公顷(1.50亿亩)林地22760.87万公顷(34.14亿亩)牧草地26606.48万公顷(39.91亿亩)居民点及工矿用地2407.53万公顷(3.61亿亩)交通用地546.77万公顷(0.82亿亩)其余为水域和未利用土地。 国可开发的后备土地资源缺乏。 房地产法律体系宪法?法律（人大）物权法乡村规划法乡村房地产管理法建筑法土地承包法行政法规（国务院）?土地管理法实施条例等（P11?部门规章（部委）建设部乡村房屋产权产籍管理办法等?地方性法律?地方部门规章?司法解释国外房地产管理制度美国除部分森林、军事基地和一些未开发的土地之外，美国土地有三种所有权形式私人土地、州政府土地和联邦政府土地。 美国现有土地面积22.3亿英亩。 其余土地都为私人所有。 美国私人土地占国土面积的58，约13亿英亩，主要分布在东部和中部；联邦政府5813土地占34%约7.6英亩，主要分布在西部地区；另有6为州、县、市拥有土地，2保管印第安人托管的土地。 美国土地占有权分为地下权(包括地下资源开采权)地面权和地上空间权(包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权)这三局部权益可以分别转让。 一般情况下，私人土地如何使用，只要在规划和法律许可范围内，联邦政府和州政府是不干预的政府对私人土地的管理，主要是通过登记收费和规划引导。 政府对市场的干预很少，美国房地产市场完全按市场规律运作。 房地产市场上，政府与所有其它业主一样也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则。 与房地产管理有关的政府职能中，政府一管规划，通过规划规定每一块土地的用途及建筑类型、高度、密度，进行土地管制；二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；三是依法征税；四是为公众利益行使警察权力。 除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。 次贷危机房地美房利美日本目前，日本实行土地私有制。 全国土地私有局部约占65%国家和地方公共团体所有不过35%日本的土地登记属契据登记制，该制度从1887年开始实行，迄今已有一百多年历史。 日本的地价税是对大规模保有土地所征收的新税.从1992年开始征收的.其基本税率为每年0.3%以色列土地公有之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）经营、管理和服务等多种性质，房地产业与建筑业既有区别又有联系。 属于A第一产业B第二产业C第三产业D新兴产业确立了房地产市场的地位，中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场。 宣告了中国社会主义房地产市场诞生。 A1949年以前B19491955年C19561965年D1987年以后房地产开发是指在依法取得（土地