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3.地块儿Swot分析3.1 strengthes优势3.1.1政策优势年初政府推出了新国八条、土地增值税、房产税等但是京都地区房地产市场发展并不如意，所以下一步政府还将会打出一系列组合拳调控房市。维持房地产市场的暖势。另外，调控政策从一线城市逐渐扩大。这使得市民购买可能性会进一步增大。3.1.2交通优势：有成熟的交通枢纽， 项目地处朝阳区东北五环来广营桥东北角，位于望京的北部边缘，望京商圈，奥体公园，多重商圈共同辐射，属于次城市核心。北面靠近机场，本身这个地区到各个商圈都比较方便，比如到CBD大概是20分钟的车程，东二环亦如此，中关村亦如此，到金融街应该在30分钟左右，到另一个中关村科技园开发区亦庄也是大概30分钟左右。本身四周围都是高架桥，机场快速，五环路，京承快速，四环路这样的，靠近机场，大概只有十分钟的路程到达，是比较便利的。内部交通网四通八达，可以说密密麻麻。从北京市规委提供的望京整体规划来说，它整个道路的面积占了整个区域面积的30%以上，这可以说在北京市所有开发的区域里是绝无仅有的，一般道路密度只占20%25%，望京是占了30%。大家可以看到每个地块代表一个项目，每个项目周边都有道路环绕。离首都机场，中关村，奥林匹克公园很近。离地铁3，15号线有直达车。地铁14号线正建设中，使得进一步提升该区域的交通便捷度和区域价值。紧邻京承高高速。看得出来社区周围有多条公交线路。出行便捷。是朝阳区重要的对周边地区乃至世界的窗口，极具发展潜力的片区。3.2.3环境优势：绿色生态，绿色建筑。在望京来说，京顺路有一个绿化带，京承高速路也有一个绿化带，五环路也有一个绿化带，是被绿色包围的，四环路上也是，这个区域内还有八个区间的公园，有38个社区的绿化地方，还有三条社区的通道，通通包围为望京，所以我们称在望京办公为绿色办公。现在已经入驻经的一些比较大的跨国企业，比如北电、摩托罗拉、施耐德等，这些都是跨国企业选择在望京。，应该说绿色环境应该是很大的一个附加值。项目内不仅绿化率较高，而且周边临近生态园林，空气质量较好，环境优雅。建筑设计以绿色建筑为核心理念，切合健康低碳生活的主题。适宜居住，可以让人民在工作之后充分享受有滋有味的生活乐趣。3.2.4区位优势：亚洲最大的城市绿化景观，占地约680公顷，其中水面面积122公顷。是辐射本案的重要的公园配套资源。望湖公园、北小河公园；北侧：朝阳森林公园；三大公园环绕，近在咫尺，给本案带来足够的绿化景观和生态气息。3.2.5配套设施优势：商业配套方面，望京地带是比较齐全的，不管从酒店、医院、学校、银行，一些商业的配套，甚至你讲餐饮，健身各方面都是有很多的选择，休闲服务类有北苑高尔夫俱乐部、唐会秘庭国际会所、名人垂钓、高润高尔夫俱乐部等，配套充足且档次规模都较高。购物方面，有欧尚超市、百安居、六佰本、华彩国际中心、乐天马特。教育方面，有八十中、陈经纶中学、来广营中心小学、格顿双语幼儿园、朝师附小、教育配套较为充足，且素质很高。 3.2.6方兴品牌优势开发商方兴是国资势力下的品牌，给购买者的感觉更可靠，更安全一些。同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。户型多样可选择余地大3.2.7地段优势地块儿区域的道路网规划完善，商业，金融，医疗，教育，娱乐设施等配套齐全。板楼南北通透。低容积率，中低密度社区。外观颜色时尚。有良好的视觉和社区生活环境。望京区域居住人口中演艺界、企业管理者、外企职员、律师、医生、外国人比较多，中产阶级的比重比较大一些，有良好的人文和风水文化。文物有吉祥意义。这些足够能吸引广大购买者。3.2weaknesses劣势3.2.1政策方面：2011年为“十二五”的开篇之年，防止通胀则为重中之重，因此对于房市的调控必将继续。之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行，比如严格征收土地增值税。 从年初的新国八条到一房一价，都不难看出，政府调控的决定，因此，如果房市没有得到有效的控制，政策还将继续出新、出紧、出严。1. 场地已基本平整，周边道路已完成新建改造，现场渣土未清运，围挡已建。 2.地块内现有文物建筑一座（娘娘庙），租户腾退工作在紧张有序的进行，未来需原址保护。 3.档次劣势， 项目档次高，主要是豪宅为主，与一期相比价格太高顾客难以接受。物业费较高5.临近京承高速，噪音会有一定的影响。3.3opportunities机会1.入世贸使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。2.国务院 下发的18号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健康发展决心和信心。3.户型多样可选择余地大，这也吸引顾客的中压迫因素。4. 周围是高密度楼盘，而这时低密度楼盘，有良好的视觉和社区生活环境。5.利用奥运等功能区的社会地位，有效地沟通与本区域的联系，增加市场影响力。6. 社会的快速发展，市民收入提高，购买力有效提高。区位受到多个商圈的辐射，发展条件很好。 7.建设地铁14号线，交通体系更加完善。绿色交通，绿色环境，更加接近节能的地毯生活。8.政府的改造逐步完善，对房产市场有利的支撑。 9.属于豪宅，有机会成为北京的名片。 10. 区域居住人口中演艺界、企业管理者、外企职员、律师、医生、外国人比较多，中产阶级的比重比较大一些，更加吸引客流，带来高素质的潜在客户。11. 竞争项目的推广也为本项目提供客源。绿色环境是目前的一个人发展趋势，版本项目的绿色主题也势必会有很大的潜力。3.4 threats威胁1.随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现。2.国家限购政策的出现. 3.有一座文物，需要原址保留以及要保护。 4.治安管理，需建配套设施，增加成本，销售价格拉升有一定的困难。购房市场以及目标客户。5.周边地产达到饱和状态，发展空间不大。6.潜在竞争对手多.尤其像招商地产近期抄底