万科西丽留仙洞T地块分析PPT课件

万科西丽留仙洞T501 0069项目分析 区域概况 1 3 留仙洞总部基地位于深圳南山区 是深圳未来又一重要的经济增长极 中国国家区域中心城市 华南 中国南方重要的高新技术研发和制造基地 中国重要的经济和金融中心 2013年经济总量居中国大陆第四位 位于深圳市西南部 深圳经济特区西部 2013年 南山区实现地区生产总值3206 57亿元 南山区是深圳市旅游基地和高新技术产业基地 国际化新一代信息技术研发中心 国家级新一代信息技术转化与应用示范基地 区域性新一代信息技术辐射带动极 深圳市未来六大总部基地之一 区域概况 2 3 片区为深圳未来六大总部基地之一 将致力打造为新一代信息技术研发中心 分析 战略定位 国际化新一代信息技术研发中心 国家级新一代信息技术转化与应用示范基地 区域性新一代信息技术辐射带动极 将打造为集研发用房 高端商业 酒店公寓 特色街区等于一体的总部基地 产业定位 将重点发展新一代信息技术 互联网 基因工程等产业 成为深圳重要的战略性新兴产业基地 区域概况 3 3 片区距前海 后海均在20分钟内车程 距离机场及北站约在20 30分钟车程 留仙洞总部基地位置 地处南山西丽中心区 南隔广深高速和曙光仓储片区与深圳高新科技园相望 范围 基地以北边留仙大道 西边创科路 南面茶光路 东边石鼓路围合而成 3 2 1 外部属性 项目属性界定 项目属性 结构示意 项目属性分析包括项目指标分析 项目交通 项目四至 市政配套 项目优劣势分析共五部分组成 项目属性分析 项目指标分析 土地类型以产业用地为主 建后需无偿返还政府的面积达80 能自主经营发展的面积有限 开发成本高 项目土地类型以产业用地为主 在规划中需无偿返还的研发厂房的建筑面积超过60 另有20 的绿化面积也需要返还政府 项目可用于自身发展的建筑面只占总建面的30 不到 高价拿地使得项目的开发成本变得高昂 项目总建筑面积为133万 体量较大 竣工年限是42 48个月 工期紧凑 建筑质量要求高 给项目施工进度带来巨大压力 外部交通 主要依赖留仙大道和南坪快速路 但缺少南部通道 目前难以实现直接与高新科技园 前海 后海连通互动 目前对外主干道主要有留仙大道和南坪快速路 受广深高速和曙光仓储片区影响 片区南北方向交通不便 阻碍与科技园 前海 后海片区的连通互动 地铁5号线 环中线 在此片区已经开通留仙洞站 地铁7号线在此片区设置的茶光站 已于年初开工建设 未来这一片区还将有地铁15号线和17号线经过 远期规划有惠深城际线 地面交通 轨道交通 本案 留仙大道 往宝安方向 往东部 北部方向 高新科技园 广深高速 曙光仓储 内部交通 广深高速的隔断使得车流自南向北前往项目受阻 需要绕道 人行自北向南到达项目较为方便 项目四至 项目北至留光路 打石二路 东至石鼓路 南抵留光南路 打石一路 西邻创科路 1 留光路 打石二路 2 石鼓路 3 留光南路 打石一路 4 创科路 市政配套 目前的市政配套有待完善 市政规划涵盖了幼儿园 体育活动场地 社区医院等生活医疗配套 未来建设较为齐全 配套现状 西丽二中 西丽人民医院 设有若干公交站 开通地铁留仙洞站 总体配套较为单薄未来规划 1 生活服务设施 包括两所幼儿园 五处社区体育场地 两所社区医院等公共教育医疗设施 2 绿色廊道 整合周边绿色资源 构建山体公园 3 其它 拟建多个自行车停车场 公共充电站 再生资源回收点 应急避难场所 西丽二中 西丽留仙居总站 拟建幼儿园 拟建体育场 配套分析 项目优势 东拥大学城优质科研人才基础 南接高新科技园区外溢资源 处于深圳高新技术辐射范围 前景广阔 项目劣势 项目北边紧邻深圳特区建设发展有限公司项目 存在同质化竞争压力 深圳特建发项目 绿化与教育配套 本案 特建发公司项目分析 特建发项目总用地面积约13 7万平方米 总建筑面积约为100万平方米左右 与本案接近 特建发项目由产业用房 公寓及商业以及少量绿地构成 其中产业用房建筑面积约为70万 公寓建筑面积约为20万 商业建筑面积约为10万 可利用于自身发展的建面约为总建面的30 与本案基本一致 从体量规模 物业形态上看 特建发项目的存在 将给本案带来较大的同质化竞争压力 3 2 1 外部属性 项目属性界定 项目属性 项目Swot分析 综合项目所有元素 各模块间的交叉结论实现了对留仙洞区位属性和项目属性的交互性认识 项目属性界定 项目存在开发成本高 片区配套滞后等不利因素 但受