对影响河南省房地产宏观市场环境的经济因素分析.doc

对影响河南省房地产宏观市场环境的经济因素分析 【摘要】在新型城镇化引领中原经济区建设的大环境下，河南省房地产行业进入高速发展时期，这一趋势要求房地产企业必须对当前的宏观市场有全面的了解和把握，本文对河南省房地产行业的宏观市场环境及对影响宏观市场环境的经济因素进行分析，并提出相应的政策建议。 【关键词】房地产市场 宏观市场环境 经济因素 一、河南省房地产宏观市场存在的问题 （一）有效需求不足 一是城镇化水平低，需求拉动不足。2012年河南省城镇化率为42.2%，低于全国51.27%的水平。二是第三产业滞后，难形成有效支撑。2012年全国第三产业的增加值占国内生产总值的44.6%，第三产业投资占固定资产投资的63.49%，而河南仅为30.25%和43.21%。三是城镇居民收入水平较低。2012年河南省城镇居民人均可支配收入为20442.62元，低于全国6517元，增速位列中部六省倒数第一。 （二）区域发展不平衡 2012年，全省房地产开发投资为3035.29亿元，增长了15.6%。郑州市完成全省投资的36.1%；洛阳市9.0%，全年完成投资超过100亿的省辖市有10个，共完成投资2555.19亿元，占全省房地产总投资的84.2%，其余8个省辖市仅占全省房地产投资的15.8%。房地产开发区域发展极不平衡。 （三）结构性矛盾突出 2012年以来，全省商品房开发结构有较大调整，但结构性矛盾仍然突出。一是90平方米以下商品住宅占比偏低。二是住宅占比降低，商业地产占比上升。目前商业地产已进入风险与机会并存的阶段，如继续发展将会面临双重考验。 （四）国家调控政策对宏观经济环境的影响 2013年3月份推出“新国五条”，对河南省房地产的影响主要有以下两方面：一是新增征缴房屋买卖差价的20%税收和进一步上调二套房贷的首付比例，这对投资投机性需求有较强遏制作用，但对房价调控作用不明显。二是新政要求限购区域应覆盖城市全部行政区域。房地产入市会更谨慎，放缓推盘速度，进而影响整个房地产市场发展。 二、影响河南省房地产宏观市场环境的经济因素分析 （一）地区生产总值 经济发展会直接推动房地产业快速发展，也会增加房地产的市场需求以及居民的预期，继而影响房地产企业的投资决策和战略选择，能再次推动房地产行业的发展。2006年2012年，河南省GDP总值增长幅度较大，只有在2009年受国际金融危机的影响，人均增长率首次在10%以下，但次年即恢复增长迅速的趋势，说明河南省近几年的经济发展状况良好。地区经济的迅猛发展带给房地产行业良好的外部环境和投资契机，万达、万科等大型房地产企业纷纷进入河南市场。 （二）房地产开发投资额及占全社会固定资产投资的比重 此指标反映一定时期内房地产的开发投资规模和增长状况，依此可判断当前房地产的市场热度和预期。该指标在15%20%是比较合理和良好的，超过30%时市场存在泡沫，但应结合地区实际情况进行分析。2012年以来，受政策影响，开发投资放缓，投资增速回落，全省房地产开发完成投资3035.29亿元，同比增长15.6%，增速同比回落8.6个百分点，居全国第10位、中部六省第2位。从增速看，居全国第20位，中部六省第4位。总体来说，河南房地产市场仍处高速发展时期，热度有所下降，但需谨防市场泡沫。 （三）房地产业增加值及占GDP的比重 房地产业增加值占GDP的比重用来反映房地产行业的市场发展状况和该地区对房地产行业的重视程度及依赖程度。该指标在3%8%之间是合理的，超过5%时，可认为是该地区的支柱产业。2010年河南省该指标为3.34%，2011为3.66%。2012年开始，由于较严格的调控政策，增速在2012年后有减缓，但总的来说，河南省房地产业的增加值增速平稳，受政策调控市场发展良好。 （四）城镇化水平 根据美国、日本等国家城市化得出的共同规律，城镇化率达40%以后，住宅的销售额和销售量会急剧上升。2012年河南省新增城镇人口180万，城镇化率达到42.2%，就河南省近十年数据分析，城镇化率每提高1%，将新增城镇人口100万，每增加1个城镇人口，可带动固定资产投资10万元以上，仅此一项，2012年新增180万城镇人口可带动全省1800亿元以上的城镇固定资产投资。城镇化是扩大内需的最大潜力，当前河南省仍处于城镇化发展的高速时期，这也势必给房地产业带来新的发展机遇。 （五）通货膨胀 通货膨胀会提高建设成本和生活成本。建设成本增加会推高房价，而生活成本增加则会抑制消费者的购房需求，通货膨胀还会导致生产资料的价格上涨，在一定程度上抑制房地产的开发投资，但同时，高房价又是吸引房地产投资的又一因素。因此，通货膨胀对推高房价有推波助澜的作用，会吸引和增加房地产的投资，也可能导致投资过热。2013年以来我国物价的上涨，可能对房价和房地产投资产生较大影响。因此，要保持警惕，防止通货膨胀抬头。 三、确保河南房地产业健康发展的措施与建议 第一，加强和改善宏观调控、促进房价的合理回归，扩大有效供给，促进房地产市场的健康发展。 第二，促进城镇化发展，提高居民收入水平，实现产业结构的升级，带动房地产行业的转型和发展。 第三，解决消费不足及消费过度并存的现象，最大限度满足自住性和改善性需求，抑制投资性、投机性需求，引导住房消费，稳定房价。 第四，调整供应结构，增加有效供给，继续加快保障性安居工程建设，积极发展商业地产、旅游地产，不断拓展县域房地产开发。 第五，加大房地产市场监管力度，处置闲置房地产用地，建立部门联动机制，规范房地产市场秩序。 参考文献 1曹宏亮.房地产市场宏观环境分析J.湖南城市学院学报（人文社会科学），2003（1）. 2梁云芳，高铁梅，贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析J.中国社会科学.2006（3）. 3王亚红.当前房地产市场供求格局分析以河南省为研究对象J.人民论坛