2012武汉青山区房地产市场调研报告.ppt

武汉青山区房地产市场调研报告 2012 2 城市概况城市经济城市规划 城市篇 武汉是华中地区最大都市和中部地区中心城市 1 8城市圈的龙头城市 武汉 城市概况 区位 中部地区中心城市 城市概况 交通情况 对内交通 城市内部交通畅达 主城区及城市圈城际轨道的建设进一步提升大武汉作为1 8城市圈中的核心地位 过江通道长江上从上游到下游依次有军山大桥 白沙洲大桥 鹦鹉洲大桥 在建 长江大桥 长江二桥 二七大桥 在建 天兴洲大桥 武汉阳逡长江大桥和一条长江隧道 杨泗港过江通道已纳入规划 同时汉江上也陆续建起武汉外环汉水桥 沪汉蓉铁路桥 在建 汉江三官大桥 拟建 长丰桥 知音桥 铁路桥 月湖桥 江汉一桥 晴川桥 轨道交通市政未来规划的轨道交通网有12条线路 除1号线吴家山至堤角为轻轨外 其余11条线路都是地铁 目前武汉市进入轨道交通建设高峰期 武汉城市圈城际铁路规划 城市概况 城市人口 武汉户籍人口年均增长10万人 年均增长1 38 预计2020年武汉常住人口将达到1180万 其中户籍人口约940万 数据来源 武汉市国民经济和社会发展统计公报 武汉市2010年常驻人口达到979万 预计2020年达到1180万 城市概况 城市人口 数据来源 武汉市国民经济和社会发展统计公报 武汉处于人口红利阶段 能够催生改善置业 投资置业的需求潜力 武汉在现在及未来10年将享受人口红利期带来的城市高速发展 享受人口红利的主要人群 45 55岁 占15 10年后将增长为16 城市概况 人文 商业重镇 战略要塞 革命之城 现代重工业基地 城市历史 城市概况 人文 丰富的山水自然资源和深厚的历史文化资源 造就武汉优秀的文化旅游景观 主城构建以观光游览和商务会展为主的核心旅游区 郊区构建以休闲度假和生态旅游为主的环城游憩带 主要城区休闲及人文景观 东湖风景区 琴台周围景点 黄鹤楼周围景点 汉口城市景点主要郊区休闲及人文景观 龙泉山八王寝 道观河风景区 盘龙城遗址 木兰山风景区主要非物质遗产 非物质景观木兰传说 龙舞 汉剧 楚剧 湖北评书 湖北大鼓 湖北小曲 木雕船模 汉绣 武汉码头文化 武汉市井文化 武汉特色方言 武汉绢花 贱三爷民俗故事 黄陂泥塑 绿松石雕 高洪太铜锣 东湖景区 城市旅游 城市概况 人文 武汉是我国重要的教育中心城市 高等教育机构82所 高等教育水平居全国第三 在校大学生人数全国第一 武汉拥有科研机构106所 1个国家实验室 武汉光电国家实验室 1个p4实验室 16个国家级重点实验室 1项国家重大科技基础设施 华中科技大学脉冲强磁场 在汉中国科学院与工程院院士56名 优良的教育和科研资源对地方产业和经济发展提供有力保障 教育科研 城市概况城市经济城市规划 城市篇 城市经济 gdp分析 近5年期间 武汉市gdp快速增长 涨幅在15 26 之间 在2009年受经济危机影响 增长速度有所放缓 2011年是武汉大力推进 工业倍增计划 第一年 2011年人均gdp突破一万元 城市经济快速发展 区域核心地位凸显 比较竞争优势明显 数据来源 国民经济和社会发展统计公报 城市经济 产业特征 产业结构稳步调整 工业发展潜力巨大 区域服务产业优势明显 2011年武汉实行工业强市战略 实施 工业倍增 计划 5年实施总投资50亿元以上的工业项目14个 2011年 全市工业总产值达到8500亿元 汽车 钢铁 电子信息 装备制造四大产业产值均突破千亿元 产值过百亿元企业12个 比2006年增加5个 高新技术产业产值达到3200亿元 数据来源 武汉市国民经济和社会发展统计公报 城市经济 城市化水平 2011年湖北省第六次人口普查领导小组和省统计局联合发布了第六次人口普查数据 武汉常住人口已突破千万 武汉的城市化率每年保持1 的速度增长 人口大量流入 城市经济 人均消费力 居民储蓄及收入均快速增长 但消费倾向趋于保守 数据来源 武汉市国民经济和社会发展统计公报 城市概况城市经济城市规划 城市篇 城市规划 现有城市格局 两江三镇功能格局 汉口 商业贸易武昌 文化教育汉阳 工业制造 两江三镇地理位置 武昌 于长江和汉水交汇处 长江以南的市区部分 汉阳 长江以北 汉江以南市区部分 汉口 长江西北 汉水以北的市区部分 城市规划 现有板块格局 主城区多核心 多商圈 多板块发展 目前武汉有11个重要的商业和商务板块 汉口核心区 主要包含武广商圈 江汉路商圈和王家墩中央商务区 其中王家墩中央商务区是现在及未来武汉市城市建设的重点项目之一 武昌核心区 依托中南商圈 沙湖 东湖等先天优势 近邻徐东商圈和东湖 过江隧道贯通 岳家嘴立交以及轨道4号线的建成 将进一步提升板块的居住和投资价值 光谷版块 以光谷商业圈 国际企业圈 现代金融圈组成迅速崛起的格局 南湖板块 受到中南商圈 街道口商圈 光谷商圈的辐射 依托自身高校密集 人口集中的优势 有很大发展潜力 硚口板块 凭借区位 辐射力强的市场 丰富的存量资源和较为完善的基础设施 依托汉口核心区的商业辐射作用实现发展 白沙洲板块 的商业配套相对较为落后 但随着万科 福星惠誉等大开发企业的进驻 配套将不断完善 汉阳四新版块 武汉新区的核心组成部分 在武汉新区总体规划中被确定为三大功能组团之一 未来规划中将定位于一个生产性服务中心 文化旅游中心和现代化的商住新城 经济开发区 受到王家湾商圈辐射 临近汉阳四新开发区和沌口产业区 加上10年来的发展 已经城市态势初步成型 吴家山板块 在政策高度扶持下 依托王家墩商圈快速崛起 金银湖板块 是武汉王家墩商务区的延伸和拓展 国内外大型企事业单位 集团总部集办公和商务活动于一体的商务中心区 盘龙城板块 根据武汉市城市经济发展规划 将建设成集现代制造业区 临空港物流产业区 都市旅游度假区 生态人居区为一体的新兴城镇 城市规划 规划发展愿景 2010 2020年武汉城市总体规划 1 6 优化城市空间布局 主城区建设基本控制在三环线以内 6个远城区各集中规划建设一座中等城市规模的新城 多轴多心 多轴 是指沿常福 汉江 盘龙 阳逻 豹澥 纸坊方向布局6大新城组群 形成轴向组群结构 多心 是指建设四新 鲁巷 杨春湖3个城市副中心和常福 吴家山 盘龙 阳逻 九峰南 纸坊北6个新城组群中心 六楔入城 控制大东湖 武湖 府河 后官湖 青菱湖 汤逊湖等6大放射形生态绿楔 深入主城区内部 成为联系城市内外的生态廊道和通风走廊 集中发展金融商贸 行政管理 科学文化 信息咨询 旅游休闲等现代服务业 武汉积极打造新城集群 远城区承接主城区的产业和人口转移 将促进产业升级 提升城市竞争力 总结 武汉作为中部城市中心 中部崛起战略的实施 城市化进程加大 基础设施建设投入增加 交通发展迅速 将推进武汉市经济高速发展 提升武汉市人均收入水平和消费能力 随着武汉城市定位的提升以及1 8城市圈融合进程的加快 为武汉房地产市场的发展创造更多的机遇 主要供应板块 武汉市根据区域成熟度划分为武汉三镇及一个远郊区 因此 把房地板块的划分为以下四个板块 武昌板块 武昌区 青山区 洪山区 汉口板块 硚口区 江汉区 江岸区 汉阳板块 汉阳区 郊区板块 黄陂区 新洲区 东西湖区 蔡甸区 汉南区 江夏区 新洲区 市场供应量 市场供应量 2009年下半年以来 武汉市土地市场供应量放量增加 根据开发周期 目前正好处在2009年放量供应的土地转换为住房供应量的高峰期 预计未来住宅新增供应量还将持续攀高 月度新增供应破百万大关后高居不下 市场供应量 2011年 住宅新增供应量方面 黄陂 洪山和东湖高新区分别以165 73万 162 32万 142 01万 位列前三 硚口区新增供应最少 以32 33万 的体量居最末位 整体供应量呈升高的趋势 2011年 仅黄陂区 东西湖区 江夏区 江汉区新增供应量相应减少 其他区域新增供应量同比增加 土地供应量 2011年 土地市场依旧高频次出让 但在严厉的楼市调控下 土地市场亦受影响 整体成交趋于平淡 突然规模同比降三成 2011年 武汉土地市场共成功出让土地205宗 同比增加6宗 累计成交面积15108亩 同比则减少30 可建规模2793万方 同比减少33 全市土地成交金额534 65亿元 同比减少29 土地供应量 未来潜在供应量主要集中在武昌板块以及郊区板块 因处于城市中心区域 郊区板块不具备竞争力 因此 区域内竞争将日趋激烈 2011年 黄陂 新洲 汉南 江夏等郊区板块地成交放量 整体净出让规模占全市圁地交易量的40 武昌 洪山 青山的武昌板块用地持续供应 整体成交占全市癿27 政店为加快对汉阳四新 洪山南湖 白沙洲板块癿开収建设 推进洪山 汉阳两区圁地成交 出让规模高居前两位 分别为2963 44 2860 95 土地供应量 武昌板块 土地供应量 汉口板块 土地供应量 汉阳板块 土地供应量 郊区板块 土地供应量 郊区板块 市场成交量 武汉2011年月度商品房成交量价走势 单位 万 元 2011年商品房成交量1154 50万方 与去年维持相同水平 成交均价7735 08元 同比增长14 36 由于2011年商业办公类成交占比增加从而提升整体成交均价 2011年商品房市场在6月份达到成交顶峰 7 8月也保持80万方以上成交水平 市场下行信号从 银十 开始凸显 成交价格基本在7000 8500元 之间波动 在调控压力下 虽然供应量激增 但成交量低迷 市场成交量 2011年 按销售周期推算 各城区消化应为2009年土地放量 洪山区成交面积最大 为175 45万 其次是黄陂区和江夏区 分别为142 65万 111 98万 受供应和限购等影响 中心城区武昌区成交量不理想 2011年 武昌区积玉桥万达广场 绿地国际金融城 华润置地公馆 复地 东湖国际等万元以上高端楼盘陆续开盘或加推 整体推高区域均价 2011年 区域成交面积郊区板块发力 领跑于其它板块 成交价格中心城区依旧高走 供应类型 主力户型 2011年整体市场供应集中在60平米以下一房 80 100平米二房以及100 130平米三房 其中二房占比近五成 三房占比30 此类户型较受市场欢迎 也是成交的主力段 客群分析 2011年供应主力以90平米以下的首置产品和90 120平米的首次改善产品为主 分别占比50 和30 突出刚性需求类客户在市场中所占的主导地位 新政表现 相较2010年 2011年调控力度加强 从供应 需求 房价 信贷 土地等全方位对楼市进行调控 手段严厉 力度加强 对市场产生较明显冲击 市场成交量价被抑制 其中以一线城市为代表的市场促销加剧 降价趋势开始蔓延 本次楼市调控 但相较于一线城市而言 武汉市场受影响程度相对较小 在市场加大供应 项目稳价销售 加大促销力度等多方面因素的推动下 2011年亦取得了千万方的销量 销量同比降幅亦低于一线城市 随着调控的持续 刚性需求的逐步释放 市场竞争激烈程度 销售压力都将加大 从当前政府态度看 楼市后续调控暂不会放松 市场面临的宏观环境依旧较为严峻 武汉市场2012年特别是上半年的压力依旧较大 新政表现 区域市场现状 供应分布 本案 从目前格局看 东西差异较大 项目主要集中在西南 其一 西边临近发展完善的武昌 生活和交通相对成熟 其二 东边是老城区 大部分地块尚处在整体拆迁规划中 开发机会多 青山区整体供应分布呈 西多东少 的局面 青山区共有22个项目入市 其中20个在售项目 2个待售项目总供应量约84311万平 区域市场 住宅 现状 供应量 区域市场 商业 现状 供应量 市场情况 商业价格从西往东依次递减 靠近武昌徐东商圈位置的商业价格差距明显 如 奥山世纪城 商业销售中返点模式相比传统商业销售模式更受消费者青睐 区域 住宅 市场现状 供求关系 全年1 11月总供应量为46 34万方 成交量为24 49方 供求比为1 89 1 全年呈现供给过量而需求不足的状况 1月份供求比为全年最大 达到10 78 1 供应远大于成交量 青山区2011年房地产市场整体呈现供大于求的状况 除个别月份无供应外 其余月份供求比均大于1 区域市场现状 成交价格 虽然受到政策打压 青山市场整体成交均价相较去年依旧上升一个价格档 2011年 青山市场1 8月成交均价一直维持在8000元 平米以上 后受到政府调控影响出现下跌 小于90平米及90 120平米户型成交价格相对平稳 120平米以上房型下半年成交均价呈明显下降的趋势 区域产品表现 规划 建筑规模 目前在售个案多数体量普遍较小 建筑面积多在30万平米以内 奥山世纪城是唯一一个体量过150万的项目 规划特征及建筑形式 以小高层 高层建筑为主 大多项目采取点式或2 3单元拼接的排排座式的规划布局 目前城市基本无多层产品的供应 整体向小高层 高层的过度阶段基本完毕 区域产品表现 建筑 建筑风格单一 基本以现代元素为主 立面单调 处理简单 缺乏品质感 整体颜色搭配混杂 不能彰显项目品质 建筑风格单一 品质尚有较大提升空间 区域产品表现 户型 从户型面积看 户型区间从60 140平米 总体而言 仍以90平米的二居作为主力供应的户型 区域内主打性价比产品 飘窗 入户花园等面积赠送是户型设计主流方向 从梯户比看 户型以2t4为主 辅助少量2t3户 个别项目有2t5户设计 从单元数看 高层及小高层产品均以点式或2 3个单元拼接为主 户型设计特征 以90平米以下两房的经济型户型设计为主 以满足南北通透作为户型设计的最大原则 户型整体舒适度较弱 区域产品表现 园林 基本园林绿化的营造都采用平铺 硬质铺装过多 缺少层次 绿植搭配单一 绿植栽种稀疏 或后期物业维护不到位 导致现存大量枯树 影响美观 缺少私密性 园区普遍缺少小品搭配 细节表现与产品定位相差甚远 营销推广表现 营销形象 大多数项目售楼处空间稍显局促 装修简陋 个别项目销售道具不够齐备 户型图等基本物料准备不够充足 销售人员专业度较低 缺乏系统培训 影响了项目的整体形象定位 普遍具有营销意识 但缺乏深度 整体处于中级营销水平 江南春城 107公馆 锦绣龙潭 营销推广表现 提升营销水准 实现差异化营销 是本区域营销思考的重点 区域市场现状 客群分析 青山区属于武汉的工业区 经济格局相对单一 缺乏吸附能力 土地使用功能划分不清晰 城市环境急需改善 缺少投资客群 基础设施陈旧 生活配套不够完善 导致本区域内经济基础较好的消费群体外流 区域市场现状 客群分析 区域市场现状 客群分析 52 区域市场小结 项目集中在西南 东边开发贫瘠 开发机会较多 住宅主流户型集中在80 90 的两居 90 120 三居 商业热销户型集中在30 90 住宅销售均价8000元 平米 商业销售均价20000元 平米 主流产品为板塔结合的高层 超高层 从区域市场格局来看 本案所属地块目前处于相对弱势 从规划 产品 营销角度看 区域整体开发水平一般 有较大提升空间 徐东 商圈市场环境分析 区域价值分析 徐东商圈 汉口 汉阳 武昌三镇被长江汉水自然分割 呈 三足鼎立 之势 从传统意义上看 汉口为商业中心 汉阳是工业中心 武昌则为科教文卫和政治中心 经多年的发展和营造 武汉已基本形成初具规模的七大零售商圈 徐东商圈为其一 汉口2个 中山大道商圈 武广商圈 武昌4个 徐东商圈 中南商圈 街道口商圈 鲁巷商圈 汉阳1个 钟家村商圈 徐东商圈位于武汉内环线主干道 主要由购物中心 大型超市等构成 随着商圈周边交通和生活配套的日益完善 该区域房地产发展也随之崛起 不少中高档楼盘开始涌现 徐东商圈位置图 徐东商圈 徐东 商圈市场环境分析 区域价值分析 徐东 商圈市场环境分析 区域价值分析 1 入驻商家众多 业态发展均衡徐东商圈入驻商家众多 徐东平价 国美电器 麦德隆 欧亚达 金马 好美家及销品茂等都属不同商家 各种业态发展均衡 层次丰富 故此行业内竞争较激烈 商家改革创新意识较强 其发展速度也较快 更好地促进了徐东区域的商业发展 2 商业形式以大型专业卖场为主徐东商圈主要是以徐东平价 沃尔玛 麦德隆 好美家 欧亚达 金马等众多业态的大型专业卖场为支撑 其商业形式是以大型专业卖场为主 同时也形成了一个多业态 多卖场扎推的效应 有效地聚集了较旺的人气 促进了徐东的发展 商圈特色 徐东 商圈市场环境分析 区域价值分析 徐东商圈地处武昌区核心地带 地理位置优越 随着长江二桥的开通 发展前景的利好得到众多开发商的青睐 如地产大鳄万科 华润 保利等 加上已经在售的项目 徐东商圈可谓百花齐放 众星云集 东边毗邻青山区 目前发展较为滞后 而徐东商圈刚好凭借已有的城市资源吸引了大部分青山区经济实力较强的客户到此置业 西边靠近中南商圈 两大商圈有实现融合互补 北边的沿临江大道 是武汉的重要交通道路之一 未来可连接青山滨江商务区 促进徐东和青山经济互补 西南面是武昌的著名景点 沙湖 丰富的景观资源为徐东板块的发展锦上添花 徐东 商圈市场环境分析 区域价值分析 徐东商圈区域住宅在售项目一览 1 价格水平 目前徐东板块住宅均价在9000 12000左右 价格高于武昌区整体均价水平 板块内大牌开发商云集 竞争异常激烈 不少项目都采取明升暗降的营销手法 故板块实际成交均价要低于报价均价 如华润橡树湾 较11年底销售均价整体上提1000元 平米 实际销售时可以享受10个点的优惠政策 同时还有8折房源竞拍措施等 2 开发情况 徐东商圈是武汉重点商圈之一 因其优越的地段和成熟的商圈使得本板块大牌开发商云集 像万科 保利 华润等在全国有一定知名度的企业均在此板块 与青山区形成强烈对比 同时对青山区购房客户产生较大分流 青山有经济实力的客户大多选择在此购房 徐东 商圈市场环境分析 住宅市场分析 徐东 商圈市场环境分析 住宅市场分析 区域住宅在售项目一览 4 物业供应特征 高容积 高层以及超高层产品为区域主导产品 小高层 多层产品甚少 只有美林青城梧桐道在二期将推出鲜有的4栋小高层和2栋多层产品 物业类型丰富 除普通住宅 本板块内loft soho产品较为普遍 户型供应丰富 从刚需客户到改善型客户在本板块都有较多的选择 目前区域在售项目的户型供应主力以60 90平米两居和110 130平米三居为主 1 建筑风格多样 差异化较大 区域内现有项目建筑风格丰富多样 如福星的现代风格 华润的学院派风格等 华润橡树湾的商街通过立面的设计 颜色的搭配以及石材和面砖的修饰呈现出人文气息较强的学院派人文商街氛围 产品分析 华润橡树湾 福星惠誉水岸 万科金域华府 徐东 商圈市场环境分析 住宅市场分析 2 园林表现参差不齐 板块内园林重视程度不一 拥有众多开发经验的知名企业从园林的设计到细节都做的较为精细 如华润 但本土开发商出品的园林普遍还是缺乏品质感和灵动性 随着更多品牌开发商进驻 竞争将随之加剧 未来本区域的园林也将成为产品竞争的焦点 产品分析 华润 下左 根据景观节点的不同设置小品万科 下右 有小品设置 但是呈现的品质不高 美林青城 有简单绿植和水景搭配 但细节部分做的较粗糙 实现度不好 徐东 商圈市场环境分析 住宅市场分析 3 以投资和首改户型为主 但户型设计普遍存在缺陷 产品分析 主流户型区间60 90 两居和110 130 三居 本板块户型普遍存在周正 通透问题 尤其针对改善型户型的设计更是不合理 不能达到有效通透和采光 容易产生户型抗性 福星惠誉水岸国际95 两居南北向各带一个阳台且赠送飘窗 缺陷 不够方正 不利于南北空气对流 居住舒适度较差 华润橡树湾143 四居赠送飘窗及空中花园 缺陷 对改善型户型而言 两个卧室朝北 大大降低居住品质 且通透性相当差 徐东 商圈市场环境分析 住宅市场分析 营销分析 情景营销 实景营销等一线城市营销手段成为本区域营销重点 部分项目实现较理想 如华润的学院派人文商街以及样板间 4 营销手段多样化 营销意识强烈 万科售楼处 华润学院派人文商街 徐东 商圈市场环境分析 住宅市场分析 营销分析 极少项目在营销操作和实施上能保持一致 营销手段无法传递项目品质感 以至项目定位和推广差距较大 大部分项目营销中心大气 外围形象品质感较差 和项目档次相差甚远 5 营销模式丰富 包装多样化 但实现水平不一 华润活动展板 万科售楼处沿路道旗 万科项目围挡外围形象 保利工地围挡形象 徐东 商圈市场环境分析 住宅市场分析 个案分析 1 华润置地橡树湾 区域现有产品标杆2 万科金域华府 区域品牌开发企业 徐东 商圈市场环境分析 住宅市场分析 个案研究 华润置地橡树湾 项目基本信息 一期 个案研究 华润置地橡树湾 个案研究 华润置地橡树湾 产品情况 学院派建筑风格的差异化使得橡树湾在徐东商圈板块独树一帜 成为板块关注的焦点 但户型却存在较多缺陷 不方正且通透性较差 尤其针对改善型置业的户型 两室朝北的设计容易引发户型抗性 客群特征 青年置业 首改及投资是客群主力 133 三居 87 两居 147 四居 营销情况 因品牌熟知度及系列化流水线产品原因 华润首期推出产品定价11000元 成为徐东商圈住宅标杆项目 实景营销和情景营销的结合得到众多消费者的青睐 价格策略 高价入市 树立项目高端形象 高折扣 实现快速销售 实际成交均价在10000元 个案研究 华润置地橡树湾 学院派人文商街 样板间 个案研究 华润置地橡树湾 成为板块焦点原因 品牌开发企业 国资委背景 实力雄厚 有成熟的产品线 差异化的建筑风格获得客户青睐 实景营销更易使客户感知项目形象及品质 有利于凸显项目形象 高价入市的价格策略奠定区域标杆项目 存在的问题 项目位置昭示性弱 沿主干道的引导系统指示性不强 户型不周正 采光差 尤其针对改善型户型难以实现真正的南北通透 容易产生户型抗性 项目简析 个案研究 华润置地橡树湾 对本项目的启示 通过塑造自身差异化的产品路线引发市场关注 获得市场认可 通过产品自身价值打造 优化户型格局 对位客户需求 个案研究 万科金域华府 规划指标 个案研究 万科金域华府 个案研究 万科金域华府 项目规划布局 项目整体规划布局共分为三期 一期 6栋32f住宅 共1800户 二期 4栋住宅 其中2栋高层32f 两栋小高层 三期 1栋精装修公寓 6万平沿街底商 个案研究 万科金域华府 户型设计 为 改善型 客户打造的品质居所 实现客户认可的宜居优质居住感受 万科金域华府住宅共分为三期开发 共11座楼栋 由北向南依次开发 从户型面积上看 住宅以65 136平米 公寓50 80平米为主 从梯户比看 住宅以2t4户为主 公寓式产品以3t16户为主 从单元拼接来看 多以点式