国家规范化标准.doc

各省、自治区建委（建设厅），直辖市房地局，计划单列市建委（房地局）： 我部自年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来，树立了一批优秀物业管理项目典型，对推动建立物业管理体制，提高全国物业管理水平，发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形 势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订，新标准从今年开始执行。现将考评验收工作的有关事项通知如下： 一、从今年起，我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，并授予“全国物业管理示范项目”称号；取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次，视本地物业管理发展情况自行确定。 二、申报基本条件 参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建面积万平方米以上，别墅万平方米以上，大厦万平方米以上且非住宅建面积占以上，入住率或使用率达以上。 取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。 物业管理企业已建立各项管理规章制度。 物业管理企业无重大责任事故。 未发生经主管部门确认属实的有关收费、业务质量等方面的重大投诉。 三、各地应在每年月日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及全国物业管理示范项目申报表报我部。 四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求，各地在进行考评验收时，在质量和数量上都应从严掌握，使评选出来的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目，省（自治区、直辖市）预评预验分值不得低于分。 五、根据建房号文件要求，全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查，对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到年标准、不能起到先 进示范作用的物业管理项目，要督促其整改，并提出撤消原称号的意见，报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。 六、鉴于今年进行原标准修订工作，各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到月日。 七、新标准颁布后，年颁发的全国优秀管理住宅小区标准及年颁发的全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则停止执行。 八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房号文件要求执行。 附：全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则 全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表（略） 全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则 序号标准内容规定分值评分细则 一基础管理按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用符合，不符合 已办理接管验收手续符合，不符合 由一家物业管理企业实施统一专业化管理符合，不符合建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业 签订物业管理合同，双方责权利明确符合，基本符合，不符合在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业 签订前期物业管理业务协议，双方责权利明确符合，基本符合，不符合符合，已建立但管理、使用、续筹不符合 建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定规定扣，未建立房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等 各项公众制度完善完善，基本完善，不完善 业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责符合，基本符合，不符合业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同， 双方责权利明确符合，基本符合，不符合物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并 经业主委员会同意符合，不符合制度、工作标准建立健全，主要检查：物 业管理业务工作程序、质量保证制度、收费管 小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 作标准，并制订具体的落实措施和考核办法处不完整规范扣；未制定具体的落实措施 扣，未制定考核办法扣物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作管理人员、专业技术人员每发现人无上岗证 风严谨书扣；着装及标志符合，不符合物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 管理手段，提高管理效率符合，基本符合，不符合物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业执行有关规定，未执行；公开，未公 管理业务费用收支情况开包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、 种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设 房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成备大中修记录，共用设施设备的设计安装图 册，管理完善，查阅方便纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善 扣建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册， 查阅方便每发现一处不符合扣建立小时值班制度，设立业务电话，接受业主 和使用人对物业管理业务报修、求助、建议、问询、符合，值班制度不符合扣，未设业务电 质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，话扣，发现一处处理不及时扣，没有回 有回访制度和记录访记录每次扣定期向住用户发放物业管理业务工作征求意见 单，对合理的建议及时整改，满意率达以上符合，基本符合，不符合建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣 建立并落实便民维修业务承诺制，零修急修及1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1； 时率、返修率不高于，并有回访记录返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2， 记录不完整或无回访记录0房屋管理与维修养护主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单 路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显元、户号每缺一个扣0.1无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋 象使用用途扣1.0房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污 料无脱落、无污迹损扣0.2 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整符合2.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整 洁统一美观，无安全患或破损齐或有破损每处扣0.1，有安全患每处扣0.5封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面； 除建设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗 网、晾晒架、遮阳蓬等符合，每发现一处不符合扣空调安装位置统一，冷疑水集中收集，支架无 锈蚀符合，每发现一处不符合扣房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构 安全及拆改管线和损害他人利益的现象符合，每发现一处不符合扣三共用设施设备管理共用配套设施完好，无随意改变用途符合，每发现一处不符合扣共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有设施设备运行按规定记录0.5，无事故患0.5； 记录，无事故患，专业技术人员和维护人员严遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2；遵 格遵守操作规程与保养规范守保养规范0.4，每发现一处不符合扣0.1 室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空 管线，无碍观瞻符合，发现一处不符合扣排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 符合，发现一处堵塞或外溢扣道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路通畅、平整，发现一处不通畅、不平整、积 面井盖不影响车辆和行人通行水扣；发现井盖缺损或丢失扣，路面井 盖不影响通行，发现一处不符合扣供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染， 染；次生活用水有严格的保障措施，水质符合发现一处不符合扣；保障措施严格，无 卫生标准；制定停水及事故处理方案措施或措施不严；水质符合卫生标准，不符 合；有处理方案，无处理方案制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整； 供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、 楼道灯等公共照明设备完好符合，发现一处不符合扣 电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无 安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、 照明良好；制定出现故障后的应急处理方案符合，发现一处不符合扣 三北地区，冬季供暖室内温度不低于符合，不符合四保安、消防、车辆管理小区基本实行封闭式管理符合，不符合 有专业保安队伍，实行小时值班及巡逻制度； 保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言符合，无专业保安队伍扣，其它每发现 语规范，认真负责一处不符合扣危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施符合，不符合消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道 畅通；制订消防应急方案符合，每发现一处不符合规定扣制度完善，基本完善，不完善；因管 机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车理责任造成车辆丢失扣（管理单位公开承 辆进出有登记诺赔偿的不扣）；每发现一台车辆乱停乱放扣 ，出入无记录扣非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管符合，制度不全或不落实的扣，乱停放 理有序每部车扣五环境卫生管理环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站符合，每发现一处不符合扣清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确未实行责任制的扣，无专职清洁人员和责 的责任范围，实行标准化保洁任范围的扣，未实行标准化保洁的扣每发现一处垃圾扣，未达到垃圾日产日清 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀的扣，未定期进行卫生消毒灭杀扣房屋共用部位共用设施设备无蚁害符合，每发现一处不符合扣小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物符合，每发现一处不符合扣房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自 占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃 窗等保持洁净符合，每发现一处不符合扣商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、 广告牌和乱贴、乱画现象符合，每发现一处不符合扣无违反规定饲养宠物、家禽、家畜符合，不符合排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染符合，每发现一处不符合扣六绿化管理 小区内绿地布局合理，花草树木与建小品配置 得当符合，基本符合，不符合 绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象符合，基本符合，不符合花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无长势不好扣，其它每发现一处不符合扣 折损现象，无斑秃分绿地无纸屑、烟头、石块等杂物符合，每发现一处不符合扣七精神文明建设开展有意义、健康向上的社区文化活动符合，基本符合，不符合创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设符合，基本符合，不符合八管理效益 物业管理业务费用收缴率以上符合，每降低个百分点扣提供便民有偿业务，开展多种经营符合，基本符合，不符合本小区物业管理经营状况盈利，持平，亏本 全国物业管理示范工业区标准及评分细则 序号标准内容规定分值评分细则 一基础管理 按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用符合，不符合 已办理接管验收手续符合，不符合 由一家物业管理企业实施统一专业化管理符合，不符合 建设单位在租售厂房前，与选聘的物业管理企业 签订物业管理合同，双方责权利明确符合，基本符合，不符合 在房屋租售合同签订时，购房人或承租人与物业 管理企业签订前期物业管理业务协议，双方责权利 明确符合，基本符合，不符合 符合，管理、使用、续筹不符合规定扣， 建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定未建立 房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用 人公约等各项公众制度完善完善，基本完善，不完善 业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责符合，基本符合，不符合 业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同， 双方责权利明确符合，基本符合，不符合 物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并 经业主委员会同意符合，基本符合，不符合 制度、工作标准建立健全，主要检查：物 业管理业务工作程序、质量保证制度、收费管 工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 工作标准，并制订具体的落实措施和考核办法处不完整规范扣；未制定具体的落实措施 扣，未制定考核办法扣 物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作管理人员、专业技术人员每发现人无上岗证 风严谨书扣；着装及标志符合，不符合 物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 管理手段，提高管理效率符合，基本符合，不符合 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业执行有关规定，未执行；公开，未公 管理业务费用及维修基金收支情况开 包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种 房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备 册，管理完善，查阅方便大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资 料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣 建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属 清册，查阅方便每发现一处不符合扣 建立小时值班制度，设立业务电话，接受业主 和使用人对物业管理业务报修、救助、建议、问询、符合，没有值班制度的扣，未设业务电 质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，话扣，发现一处处理不及时扣，对报修 有回访制度和记录没有回访记录每次扣 定期向业主和使用人发放物业管理业务工作征 求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达 以上符合，基本符合，不符合 建立并落实，建立但未落实扣，未建立扣 建立并落实维修业务承诺制，零修急修及时率；及时率符合，每降低个百分点扣； 、返修率不高于，并有回访记录