二手房基础管理知识及业务管理.ppt

基本业务知识 人力资源部 业务基础知识 一 房地产基础二 二手房业务基础 一 房地产基础 一 房地产基础概念 二 房地产分类 三 建筑基础知识 一 房地产基础概念 土地所有权 分为国有土地所有权与集体土地所有权 建筑物 人工建筑而成 由建筑材料 建筑构配件和设备等组成的整体物 包括房屋和构筑物两大类房地产 附着在土地上的各类建筑物 构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总数 房地产业 从事房地产开发经营 管理 服务等行业与企业的总称 是一个巨大的产业体系 房产与地产房地产概念 房产与地产的总称 在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成的 在经济学上也叫 不动产 房地产在物质上有三种形态 1 单纯的土地 2 单纯的房屋 3 土地房屋的综合体房产 是房屋及其占有权 使用权 收益权 处分权等权利的总称 地产 指能够为权利人带来收益或满足其工作生活需要的土地资产 是土地及其使用权 收益权等权利的总称 一 房地产基础概念 土地使用权的取得1 出让 指国家将国有土地使用权在一定年限内 转让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 特征 1 土地一级市场 由国家垄断 任何单位和个人不得出让土地使用权 2 出让土地权限于国有土地 3 集体土地未被征用不得出让 4 土地使用者只有支付了土地出让金后 才能取得土地使用权证书 2 划拨 指有批准权的人民政府依法批准 在用地者交纳了补偿 安置费后将土地让其使用 或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为 特征 1 划拨土地可以转让 2 划拨土地使用权可以出租 3 可以设定抵押 4 划拨土地交易需交纳土地出让金 5 划拨地无使用年限限制 土地使用权的取得 一 房地产基础概念 土地所有权归国家或集体所有 例外 如香港 澳门 台湾 土地使用权的年限 仅针对出让地 住宅用地 70年 昆明市 工业用地 50年综合或其他用地 50年商业 旅游 娱乐用地 40年教育用地 科技用地 文化用地 卫生用地 体育用地 50年加油站 加气站 20年 续期 房地产的特性自然特性 位置固定使用耐久资源有限物业差异经济特性 生产周期长资金密集易受政策影响长期增值性 一 房地产基础概念 房地产市场的特点 经营对象的非流动性 房地产主要经营对象是房产和土地的使用权 而房屋和土地都是不动产 具有不能作空间位移的物理属性 流通形式的多样性 指房地产流通的具体形态和方法 城市房屋流通形式主要有买卖 抵押 典当 信托等 城市土地使用权的流通形式主要有出让 转让 出租等 供给的稀缺性 指房地产市场是一个供给稀缺的市场 一方面是人口的不断增加 需求也相应增长 另一方面是土地作为不可再生资源 其数量基本是恒定的 一 房地产基础概念 二 房地产分类 土地分类 1 生地2 熟地 1 三通一平 水通 电通 路通 道路平 2 五通一平 通水 通电 通路 通气 通讯 平整土地 3 七通一平 通给水 通排水 通电 通讯 通路 通燃气 通热力以及场地平整 房产分类 1 住宅 作为居住用途的物业 每单元设有独立厅 房 厨 厕等设施 并设独立的水 电 气 电视线路等 包括商品房 经济适用房 集资建房等 2 写字楼 作为办公用途的物业 一般设有中央空调 智能通讯设备 宽带 视像会议系统等 每单位可提供多条电话线及每层采用公共卫生间及茶水间 3 厂房 作为生产用途的物业 房屋结构与住宅及写字楼有一定的差别 如电力负荷量 供应量及交通运输方面的考虑 二 房地产分类 二 房地产分类 4 临街铺 商业用途 并设有独立橱窗及门户直接连接街道5 商场铺 在大型建筑物内分间多个独立营业的物业6 期房 楼花 在建的 不能交付使用的房屋 25 7 准现楼 已经平顶 正在装修 即可交付使用的楼8 现楼 已交付使用的商品房 房产分类 1 建筑物的分类 1 按房屋类型分类 2 按建筑高度分类 3 按建筑结构分类 4 按使用性质分类 5 按政策性质分类 三 建筑基础知识 1 按房屋类型分类 2 按建筑高度分类 低层 3层优势 独院式 双联式 联排式 多面临空 通风 采光佳 平面组合灵活 院落式使用便利 安静 多层 3 8层优势 构造格局佳 公摊少 房屋价格低 物业费用低 小高层 9 18层优势 有电梯 户形设计的空间大 高层 18 30层优势 抗震性高层优于多层 视野广 景观好 超高层 30层以上优势 视野非常好 档次高 外观豪华 3 按建筑结构分类 层数较低 一般在3层以下 1949年以前建造的城镇居民住宅 20世纪50 60年代建造的民用房屋和简易房屋 大多为这种结构 砖木结构 3 按建筑结构分类 钢筋混凝土 这种结构抗震性能好 整体性强 抗腐蚀耐火能力强 经久耐用 空间分割较自由 可改性比较强 小高层和高层住宅多采用这种结构 钢结构 建造成本较高 多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑 如体育馆 影剧院 跨度大的工业厂房 4 按使用性质分类 农业建筑 工业建筑 公共建筑 居住建筑 5 按政策性质分类 商品房指具有经营资格的房地产开发公司 包括外商投资企业 开发经营的住宅 其价格由成本 税金 利润 代收费用以及地段 层次 朝向 质量 材料差价等组成 经济适用房 5年内不能交易 指具有社会保障性质的商品住宅 具有经济性和适用性的特点 它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房 这类住宅因减免了工程报建中的部分费用 其成本略低于普通商品房 购买经济适用住房不满5年 不得直接上市交易 在取得完全产权前 经济适用住房购房人只能用于自住 不得出售 出租 闲置 出借 也不得擅自改变住房用途 集资房指由政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金 建设而成的一种房屋 使用权房 公房 指由国家以及国有企业 事业单位投资兴建的住宅 政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房 承租人对使用权房没有产权 只有使用权 对于购买二手房用做投资的买家来讲 使用权房也很有诱惑力 投入较低 租金收益却并不少 除价格优势外 购买使用权后 相应的福利也可转让 购买者也可参加房改 5 按政策性质分类 2 面积解析 房屋的建筑面积 套内 公摊 房屋外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且层高在2 2m以上 含 有上盖 结构牢固的永久性建筑 套内建筑面积 套内房屋的使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积 使用面积 房屋户内全部可供使用的空间面积 它是建筑面积扣除公摊面积 及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积 俗称地砖面积公摊面积 产权人共同占有或共同使用的建筑面积 建筑物的楼梯 外墙 首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 三 建筑基础知识 3 建筑专业术语 开间 即住宅的宽度 一般商品住宅的开间为3 0m 3 9m 为了缩短楼板的空间跨度 增强住宅结构整体性 稳定性和抗震性 砖混结构住宅开间一般不超过3 3米 进深 指住宅的实际长度 砖混结构住宅的进深为3 0m 6 0m 为保证住宅具有良好的自然采光和通风条件 进深不宜过长 层高 下层地板面到上层楼层面之间的距离 也就是一层房屋的高度 层高的标准为 2 6m 3m 净高 指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离 净高 层高 楼板厚度容积率 指总建筑面积与总占地面积的之比 裙房 裙楼 指与高层建筑紧密连接 组成一个整体的其他低层建筑 裙房的高度一般不超过24m 三 建筑基础知识 容积参数 容积率一般是由政府规定具体参数如下 独立别墅为0 2 0 5联排别墅为0 4 0 76层以下多层住宅为0 8 1 211层小高层住宅为1 5 2 018层高层住宅为1 8 2 519层以上住宅为2 4 4 5住宅小区容积率小于1 0的 为非普通住宅 二 二手房业务基础 指以收取佣金为目的 为促成他人交易而从事居间 代理或行纪服务 并获取一定报酬的中介人士 房产经纪人 指沟通房地产卖方与买方之间联系 促进达成交易并从中取得佣金的代理人 联系人 中间人 经理人或介绍人 二手房交易以居间为主 工作的性质属于销售的范畴 只不过我们销售的产品是一种无形产品 服务 房子不属于我们 买家的钞票也不属于我们 我们的职责是提供了交易平台 完成合理搭配 协助安全交易 所以从业者要时刻牢记我们的定位 中间人 居间方 引入 经纪人 产权基础知识 房地产产权 房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权 国有土地使用权 亦即房地产所有者对其所有的房地产享有占用 使用 收益和处分的权利 房地产产权 绝对性 排他性 唯一性 房地产产权的转让方式 买卖 置换 赠与 继承 房地产交易概念指房地产转让 房地产抵押和房屋租赁等市场行为 房地产转让 指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 基本业务知识 房地产价格的构成 房地产价格又称房地混合价 是指建筑物连同其占用的土地的价格 往往同于上述人们平常所说的房价 房地产价格 土地价格 建筑物价格 基本业务知识 房地产市场 一级市场 土地市场 指国家以土地所有者和管理者的身份 将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 二级市场 增量市场 指生产者或者经营者把新建 初次使用的房屋向消费者转移 主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为 三级市场 存量市场 指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场 三级市场的日常工作 房地产三级市场 盘源 客源 经纪公司 成交 跟进客户 业主 看房 勘房 谈判沟通 拜访等等 三级市场常用术语洗盘 指通过业主资料或其他途径了解房屋的最新动态和基本情况洗客 指通过客户资料了解客户的最新动态洗楼 指通过派发资料直接和业主客户交流 了解其有关需求跑盘 指通过走访 电话了解楼盘信息跳盘 指通过同行挖走业主房源 房地产三级市场 跳客 指通过同行挖走其客户资源守价 指咬住某价格不放浪价 指讨价还价的方式诚意金 指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金 可以退还 定金 指买卖双方在交易过程中的信物和担保物 定金具备法律效力全包价 指客户购买某物业需要支付的所有费用 通常针对客户 实收价 指业主出售某物业净收的房价 其他费用 如佣金 税费 按揭手续费等等 由客户另行支付 房地产三级市场 公司目前使用的几种合同 看房协议委托放盘 钥匙协议书 多家 委托销售合同 独家 底价代卖协议 限时代卖 买卖承诺书 买方 卖方 二手房按揭贷款服务合同买卖协议书 三方合同 租赁协