保利·两河森林项目简析PPT课件

2014 12 15 羊西板块 保利 两河森林项目简析 从鱼凫古国到金沙遗址 从琴台路到武侯祠 从杜甫草堂到浣花溪 从青羊宫到百花潭 上风上水 先天优势的地理环境资源 千年沉淀 古蜀文化的积累与传承无可复制的资源与文化成就了这一方水土的繁华保利 两河森林位于金牛区西三环羊犀线上 项目南边有百亩湖泊 未来将在这块区域打造6000亩的城市森林绿地 一湖两河四公园的顶级休闲配套 浣花溪上游 坐享百亩生态湖区 前临清水河 背靠摸底河 紧邻两河公园 中海体育公园 摸底河公园 清水河公园 项目由洋房 联排 叠拼三种物业形态组成 打造保利城西高端岛居生活理念 树立城西城市臻品级滨湖别墅形象 序 保利 成都湖景资源格局 城东 东湖 翡翠城 东湖公园上的标志性建筑 城东由此发生翻天覆地的变化 城南 锦城湖 保利锦湖林语 最后入住金融城湖景生活区机会 城北 狮子湖 保利狮子湖 8000亩恢弘规划 全城觊觎的湖居生活样板区 城西 两河森林湖区 保利两河森林公园项目 开启城西湖居时代 项目占据城西乃至城市的绝版湖景资源 目录 一 品牌简析二 项目区域简析三 项目产品分析四 项目SWOT分析五 项目核心卖点简析六 项目阵地包装七 项目客群简析八 项目营销分析 一 品牌简析 1 1 开发商资质 1 2 开发商本地发展情况 保利房地产 集团 股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司 也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台 国家一级房地产开发资质企业 连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首 连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌 2006年7月 公司股票在上海证券交易所上市 1 1开发商资质 保利城市公园系产品三大标准 第一代 保利公园198保利成都首发高端力作 城市公园地产典范 定义城北高尚住宅新标准 第二代 保利狮子湖8000亩恢弘规划 全城觊觎的湖居生活样板区 保利两河森林公园项目 开启保利 城市公园系 第三代作品 规模性大盘 完善的城市配套 临湖 临河 临公园 第三代 保利两河森林公园项目 城市公园系产品的再次升级 1 2开发商本土发展情况 二 项目区域分析 2 1 板块价值分析2 2 板块格局分析2 3 板块配套分析2 4 项目四至分析 2 1板块价值分析 项目位于羊西板块 周边处于发展中期 住宅开发时间较早 作为保利别墅新盘的配套 周边已经能够完全满足 羊西板块 外金沙板块 国宾板块 一品天下 内金沙板块 保利 两河森林 城西别墅稀少 且资源型大盘稀缺 多年无新市场发声 2 2板块格局分析 2 3板块配套分析 项目紧临两河森林以及摸底河 自然资源是其最大优势 且周边配套醇熟 生态环境 两河森林 摸底河公园 清水河公园 体育公园 棕榈高尔夫球场商业 中海国际购物公园 西单商场 仁和春天 家乐福教育 金苹果中海国际社区幼稚园 成都外国语学校附属小学 成都实验外国语学校 电子科技大学 西南交通大学犀浦校区 四川外语学院成都学院等银行 工商银行 建设银行 中国银行 农业银行 交通银行 邮政储蓄银行医疗 金牛区人民医院 成都济宏医院 四川省妇女儿童医院 成都市西区医院等4所中大型医院 养老机构 保利安平和熹会 中国养老第一品牌 国内一流养老专业服务机构 提供专业养疗服务公共交通 地铁2号线 公交车13 44 17 30 44 312 231 762路 2 4项目四至分析 保利 两河森林 西 西南 人工摸底河 项目北 西 南均被摸底河包围 项目北侧外围体育公园以及中海国际社区 东临两河森林公园 南 摸底河 摸底河公园 东 土龙路两河森林公园 北 摸底河 体育公园 中海国际社区 三 项目产品分析 3 1 项目资源分析3 2 项目基础信息3 3 项目规划分析3 4 项目配套分析3 5 项目户型分析3 6 项目建筑园林分析3 7 项目养老机构嫁接3 8 售楼部及现场分析 绝版城市生态资源 拥千亩城市公园 享百亩城市生态湖区 湿地 两河非遗公园相拥 国内唯一一个非物质文化遗产主题公园 千亩规划 绝版城市生态资源无出其右 项目西南侧临湖 以湖景资源及植被环绕凸显生态居住价值 3 1项目资源分析 3 2项目基础信息 项目定位及指标都彰显着该项目属城西近几年的绝版高端生态住区 3 3项目规划分析 商住分区明显 商业区临项目主入口处集中规划 住宅区临河规划 布局合理 一期 集中商业 二期 洋房 整个项目被摸底河环绕 分为两期开发 一期南侧沿河布局大联排 北侧沿河布局小联排 形成河景景观 中间叠拼填充 商业区紧临项目主入口 人气旺盛 此外项目引进保 安平和熹会 养老机构总计约832套房源 其中叠拼约450套 洋房约190套 联排约198套 大联排6联 小联排8 10联 小联排 大联排 完善城市配套 高端住区氛围已成 入则宁静 出则繁华 项目背靠占地上千亩的中海国际社区 与之相呼应 形成低密高端别墅住区 高端氛围已然成形 城市干道通达良好 公共交通系统完备 生活配套成熟 教育 休闲资源突出 本案 中海国际 中海国际社区 3 4项目配套分析 C2户型四房 叠下建筑面积 173 商业产权 优点 赠送面积大 近30 赠送率户型功能齐全主卧系统齐全 设置男女分区衣帽间缺点 双庁开间过小 仅仅4 5m 无法彰显别墅尊贵感工程图显示双卫 装修上下水需自行铺排双庁单面采光 3 5项目户型分析 优点 超大赠送 达到近30 的赠送率动静分区明显缺点 仅5 6m的客厅开间使得别墅产品档次下降主卧系统功能不齐全二层卧室双门相对 私密性较低未设置保姆间 大联排B1户型四房 建筑面积 183 5 3 5 1项目户型分析 3 6项目建筑园林分析 建筑由美国SWA公司设计 擅于提供巧妙处理用地 环境和城市空间的规划设计方案 以及为客户创造与众不同的场所 园林设计由上海UA国际创新 遵从理性的设计 借周边资源之势 打造遵从自然的园林风格项目整体打造为岛居生活体验以及带养老色彩风格的地产类型 保利 两河森林公园其核心价值点是 城市第一居所地段 生态资源优越 别墅业态 价值 项目中引入养老机构安平和熹会 这一优势势必将人为主动的圈定对应客群基础 同时溢价空间也有所提升 嫁接养老机构是高端项目的附加服务 3 7项目养老机构嫁接 3 8售楼部及现场分析 沿湖体验路线 感受岛居生活 客户进入售楼部沿途体验湖居生活 现场的体验带给客户新的生活模式的真实的感受 区位图 前台 区域沙盘 接待台 出入口 工作区 样板间 目前项目售楼部对外开放一楼 未设置洽谈区 客户休息区 且处于金佛展活动期间 所有佛像均放置在售楼部 活动结束后售楼部布局暂时不确定 接待台 项目沙盘 资料架 单体模型 68尊金佛展示区 儿童游乐区 办公区域 3 8 1售楼部及现场分析 3 8 2售楼部及现场分析 售楼部外立面 户外洽谈区 儿童户外游乐区 项目售楼部外立面以及内部构造调性过低 甚至无法和保利旗下刚需项目的售楼部调性 设置户外洽谈区 但布置的调性依然无法匹配产品 项目外设儿童游乐区 细节思考到位 3 7 3售楼部及现场分析 项目售楼部内部设置大型区域沙盘 项目单体沙盘 户型模型单体 现场销售道具足够支撑 但较小的售楼部以及比例过大的销售道具 使得整个售楼部内围显示出局促感 售楼部整体不够大气 与产品高端定位以及调性不匹配 四 项目SWOT分析 保利 两河森林的入市既是在威胁中大胆冲击 更是对于城西高端项目稀缺的一种补货 同时由于产品自身的劣势也需要极大的说辞包装来消除客户抗性 品牌价值 区域价值 产品价值 五 核心价值小结 生态资源导向型 的城市低密大盘 内部包装 千米围挡地界包装 入口6米高围挡 昭示项目规模及价值 沿途设置道旗指引 引导客户进入 凸显阵列感以及仪式感 层层导视指引 千米围挡 项目领地感强烈 外围导视 沿羊犀立交 土龙路蜀西路口 IT立交 土龙路IT大道口设置户外桁架 主干道上设置路名牌 公交站牌 形成指引 千米围挡 项目道旗 6米高围挡 项目入口 销售中心 六 项目阵地包装 道旁森林主题展示区 湖滨坡地草坪活动区 水岸嬉戏区 儿童玩乐区 湖岸绿化带 样板区 此处设置 样板区 引导 6 1内部导视细化 户外洽谈区 步行入口 引导LOGO墙内侧设置 售楼部 引导 露天活动广场 引导此处设置 售楼部 样板区 儿童乐园 引导 入口处设置礼宾岗 叠水logo墙 主入口 七 项目客群分析 7 1 区域改善型客群分布7 2 现场客户简析7 3 现场客户座驾简析7 4 项目客群分布简判 城西五大改善型客群构成 7 1区域改善型客群分布 高端住区人群 浣花溪板块政要人群 老工业园区人群 郫县老工业区管理层 个体商户 老城区原住民 内金沙 内光华 内羊西改善型需求客群 城市产业人群 营门口 九里堤产业中高层 个体商户 新生创智人群 高新西区企事业中高层 7 2现场客户简析 现场到访客户以40岁左右的中年群体为主 且子女年龄5 20岁之间 符合项目再改型的产品特征 在现场接待中 客户以周边社区业主以及公务员为主流 7 3现场客户座驾简析 项目停车场车辆30量 且均为成都本地车辆 以宝马奔驰50万以上级别的车辆为主 现场客户具备购买实力 7 4项目客群分布简判 八 项目营销分析 8 1 推售进程8 2 项目首批次产品铺排8 3 推广回顾 8 1推售进程 2014 8月底保利以8 22亿购得此地 按最终容积率1 0计算 楼面价约5940 2014 11 30保利 两河森林正式开放 2014 12 3首次报广投放 2014 12月初开始办理VIP入会 预计2014年12月21日开盘 保利从最初拿地到预计开盘 仅仅历时5个月 很符合保利速战速决的策略方针 2009年9月初开工仪式 2014 12 5 14 68尊金佛展活动 8 2项目首批次产品铺排 首批次入市户型以及楼栋排布 开盘以高低配模式 主推小联排以及商业叠拼 辅以洋房走量 报广 2014 12 3商报整版 8 3推广回顾 项目推广画面以蓝色为基底色 画面保守不出挑 以释放项目信息为主 调性匹配 报广 2014 12 12商报三联整版 起势活动 2014 12 5 1468尊金佛现场展示主题 慈悲与力量 保利 两河森林以金佛展的活动作为起势活动 推动项目的市场认知度 吸引